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Cláusula multidivisa
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Cláusula multidivisa

Las hipotecas que incluyen cláusula multidivisa ofrecen al consumidor la posibilidad de pagar las cuotas del préstamo mediante una divisa distinta a la moneda local. Ofrece grandes ventajas para el consumidor, pero entraña un elevado riesgo ya que hace pender la cuantía de la misma de la apreciación o depreciación de la divisa elegida.

Banca y bolsa
Hipoteca multidivisa

¿Qué es una hipoteca multidivisa?

La hipoteca multidivisa es aquella en cuya redacción se ha incluido una cláusula multidivisa, convirtiendo así la misma en un producto financiero complejo muy extendido en los últimos años.

Las hipotecas que incluyen cláusula multidivisa ofrecen al consumidor la posibilidad de pagar las cuotas del préstamo mediante una divisa distinta al euro. Las divisas más utilizadas por las entidades bancarias españolas en este tipo de hipotecas son el dólar, el yen y el franco suizo.

Una de las características principales de la cláusula multidivisa es que conlleva un gran número de variables que afectan de forma directa a la deuda de la hipoteca. En líneas generales, ofrece grandes ventajas para el consumidor, pero entraña un elevado riesgo ya que hace pender la misma de la apreciación o depreciación de la divisa elegida respecto a la moneda local. En consecuencia, lo recomendable para el consumidor es aceptar la inclusión de cláusulas multidivisa en los momentos en que el euro o la moneda local en cuestión esté fuerte frente al resto de divisas.

Las cláusulas multidivisa se insertaron en multitud de hipotecas en momentos en los que las divisas de referencia tendían a depreciarse respecto al euro, ya que de este modo la hipoteca resultaba más económica para el consumidor. No obstante, posteriormente, la crisis económica y la depreciación del euro frente al yen o el franco suizo, hizo que la deuda hipotecaria de estos consumidores se disparara y aumentara.

¿Cómo afecta la cláusula multidivisa al contrato de hipoteca?

La cláusula multidivisa ofrece al consumidor la posibilidad de realizar los pagos de su préstamo mediante una moneda distinta al euro. No obstante, en líneas generales la hipoteca funciona de un modo similar a una hipoteca sin cláusula multidivisa, utilizando un interés que variará en función de los tipos de interés oficiales y la situación económica del país.

En consecuencia, las cuotas que pagará el consumidor estarán constituidas, por un lado, por los intereses, y, por otro, por el capital solicitado. La particularidad se produce por el hecho de que dependen del tipo de cambio. Lo anterior puede ofrecer grandes ventajas al consumidor, ya que le permite aprovechar los tipos bajos en otros mercados. Por este motivo se extendió su comercialización, de manera que lo que se ofrecía al cliente era la posibilidad de reducir las cuotas a pagar. Sin embargo, los niveles de la deuda también pueden aumentar.

Su funcionamiento es el siguiente: en el momento en que la moneda seleccionada como referencia frente a la moneda local se deprecie, con una cantidad igual de esta última se conseguirá una mayor cantidad de divisas y la hipoteca será más económica para el cliente. Por el contrario, cuando la moneda de referencia se aprecie, será necesaria una cantidad mayor para obtenerla y, así, la hipoteca se encarecerá.

EJEMPLO

Un consumidor contrata en España una hipoteca en yenes, por lo que solicita al banco en el momento de formalización de la misma son yenes y también pagará sus cuotas mediante esta divisa. En consecuencia, la apreciación o depreciación de los yenes provocará que muy probablemente cada mes sea necesario que pague una cantidad distinta debido al tipo de cambio.

Además de la complejidad que de por sí lo anterior entraña, las entidades bancarias solían incluir otros aspectos ligados a esta cláusula para cubrirse en la medida en que la misma pudiera resultar perjudicial. Así, los diferenciales de las hipotecas multidivisa aumentaban en gran medida respecto a los de las hipotecas habituales.

Por otro lado, al ser necesario un cambio de divisa en cada imputación del precio, habrá que pagar una comisión, también dependiente del tipo de cambio del momento concreto. Por último, la cláusula más habitual que lleva aparejada es una cláusula que operará cuando la deuda aumente considerablemente (normalmente entre un 10-20%), sobrepasando el valor de tasación del bien en cuestión. En estos casos, la entidad bancaria se reserva el derecho a exigir al cliente a cambiar de moneda de referencia o bien a cubrir la misma con otro tipo de garantías.

¿Son abusivas las cláusulas multidivisa?

En general, las cláusulas multidivisa son condiciones generales de la contratación que se insertan en contratos de adhesión, concretamente contratos de préstamo con garantía hipotecaria, cuya redacción no ha sido objeto de negociación individual. Este simple elemento por sí mismo debería determinar la abusividad de las mismas.

No obstante, la Jurisprudencia y la Doctrina han venido manteniendo la abusividad de dichas cláusulas, además de por ser abusivo el proceso de su incorporación, por su contenido.

A pesar de que en el momento de inclusión de la cláusula, el consumidor negociara condiciones como la cantidad, en el caso español en euros, del préstamo, o el plazo para su devolución, no se negociaba el "elemento divisa extranjera". Asimismo, no solía ofrecerse una explicación clara de cómo esta cláusula afectaba al devenir económico del contrato ni de cuál era su funcionamiento. En el mejor de los casos se solía avisar de que era un producto arriesgado, destacando, como señalábamos, los posibles beneficios.

¿Caduca la acción de reclamación de las hipotecas multidivisa?

Tras las primeras sentencias del Tribunal Supremo sobre la posible abusividad de las cláusulas suelo, se produjo una oleada de demandas en reclamación de su nulidad, así como de la devolución de las cantidades indebidamente pagadas.

Las entidades bancarias, alarmadas por las grandes cantidades que deberían devolver en caso de que éstas se estimaran, comenzaron a plantear la caducidad de la acción para evitar que los tribunales entrasen a valorar el fondo de la cuestión. Fundamentaban sus alegaciones en la redacción del Artículo 1301 del Código Civil, el cual señala que: "La acción de nulidad sólo durará cuatro años. Este tiempo empezará a correr:

  • - En los casos de intimidación o violencia, en el día en que éstas hubiesen cesado.
  • - En los de error, o dolo, o falsedad de la causa, desde la consumación del contrato.

Cuando la acción se refiera a los contratos celebrados por los menores o incapacitados, desde que salieran de tutela.

Si la acción se dirigiese a invalidar actos o contratos realizados por uno de los cónyuges sin consentimiento del otro, cuando este consentimiento fuere necesario, desde el día de la disolución de la sociedad conyugal o del matrimonio salvo que antes hubiere tenido conocimiento suficiente de dicho acto o contrato."

Al respecto, el Tribunal Supremo ratificó que el plazo para el ejercicio de esta acción es de cuatro años a partir de la consumación del contrato, ya que la misma deriva del error o dolo en la perfección. Sin embargo, la cuestión surgió respecto a cuándo debía considerarse consumado el contrato de hipoteca. Tras una larga discusión doctrinal y jurisprudencial, nuestro Alto Tribunal sentó jurisprudencia a través de su sentencia de 11 de junio de 2003, en la cual partió de la necesaria distinción por un lado entre "consumación" y "perfección" y, por otro, entre los contratos de tracto único y los de tracto sucesivo. En este sentido, señaló que la hipoteca es un contrato de tracto sucesivo y, por tanto, la consumación se produce con posterioridad a la perfección, concretamente cuando ambas partes hayan cumplido todas las obligaciones derivadas del mismo, es decir, cuando el consumidor haya pagado la totalidad del préstamo.

Por otro lado, ya que la acción se fundamenta en el error o dolo en la perfección, también fue se hizo necesario que el Tribunal Supremo se pronunciase al respecto, señalando en su sentencia de 12 de enero de 2015 sobre el plazo de caducidad que "no puede quedar fijado antes de que el cliente haya podido tener conocimiento de la existencia de dicho error o dolo".

Por consiguiente, el plazo de cuatro años se iniciará desde el momento en que el consumidor es consciente de los perjuicios que la cláusula multidivisa le ocasiona así como de la entidad de los mismos. Esto último favorece a los consumidores en sus pretensiones, ya que lleva aparejada la complejidad de rebatir por parte de la entidad bancaria el momento en que el cliente comprendió el producto y las consecuencias del mismo.

¿Cómo se ha pronunciado la Jurisprudencia acerca de las cláusulas multidivisa?

Muchos han sido los pronunciamientos de nuestros tribunales sobre la posible abusividad que entrañan las cláusulas multidivisa. No obstante, por su entidad, cabe destacar la Sentencia TJUE (Sala Segunda) de 20 Septiembre 2017 Nº rec. C-186/2016, que señaló un nuevo criterio.

En la citada sentencia, el TJUE consideró que la cláusula multidivisa afectaba al objeto principal del contrato, por lo que era de aplicación la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, en concreto sus artículos 3.1 y 4.2.

En consecuencia, apuntó que "la exigencia de que una cláusula contractual debe redactarse de manera clara y comprensible se ha de entender también como una obligación de que el contrato exponga de manera transparente el funcionamiento concreto del mecanismo al que se refiere la cláusula de que se trate, así como, en su caso, la relación entre ese mecanismo y el prescrito por otras cláusulas, de manera que el consumidor de que se trate esté en condiciones de valorar, basándose en criterios precisos e inteligibles, las consecuencias económicas que se deriven para él".

Y, adicionalmente añadió que "A este respecto, esta exigencia implica que una cláusula con arreglo a la cual el préstamo ha de reembolsarse en la misma divisa extranjera en que se contrató debe ser comprendida por el consumidor en el plano formal y gramatical, así como en cuanto a su alcance concreto, de manera que un consumidor medio, normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz, pueda no sólo conocer la posibilidad de apreciación o de depreciación de la divisa extranjera en que el préstamo se contrató, sino también valorar las consecuencias económicas, potencialmente significativas, de dicha cláusula sobre sus obligaciones financieras".

Posteriormente, fue el Tribunal Supremo quien se pronunció al respecto, adaptando la doctrina del TJUE, y declaró la nulidad parcial de una hipoteca multidivisa por falta de transparencia en su sentencia de 15 de noviembre de 2017. La Sala entendió que la cláusula multidivisa no superaba el control de transparencia preceptivo y, por tanto, habían de eliminarse las referencias a la denominación en divisas del préstamo. Advirtió que en caso de declararse la nulidad total de la hipoteca se crearía un perjuicio para el consumidor, que se vería obligado a devolver de una sola vez todo el capital pendiente de amortizar, del mismo modo que el resto de condiciones del contrato de préstamo no adolecían de ninguna causa que motivase su nulidad total.

Además, señaló que "El hecho de que los préstamos multidivisa estén excluidos de la normativa MiFID no significa que no sean un producto complejo a efectos del control de transparencia", es decir, no bastaba que el consumidor entendiera que las divisas fluctúan, sino que debería haber entendido perfectamente cómo esa fluctuación podría afectar a sus cuotas. Así, justificó su decisión apuntando que "En el caso del recurso, la entidad bancaria no explicó adecuadamente a los prestatarios la naturaleza de los riesgos asociados a las cláusulas relativas a la denominación en divisas del préstamo y su equivalencia con el euro, que es la moneda en que éstos reciben sus ingresos, ni las graves consecuencias asociadas a la materialización de tales riesgos".

A modo de conclusión, ha de destacarse, por tanto, que la cláusula multidivisa es un producto de gran complejidad que, ya en opinión de los tribunales, sólo un experto en divisas podría conocer.

¿Cuál es la solución adoptada por la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI) respecto a las cláusulas multidivisa?

A efectos de paliar los riesgos comentados, la LCCI, en su art. 20, concede el prestatario la facultad de convertir el préstamo a una moneda alternativa, en concreto a:

  • a) la moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo, según lo indicado en el momento en que se realizó la evaluación de la solvencia más reciente relativa al contrato de préstamo, o
  • b) la moneda del Estado miembro en el que el prestatario fuera residente en la fecha de celebración del contrato de préstamo o sea residente en el momento en que se solicita la conversión.

Si la información es un elemento básico, en defensa del prestatario en la contratación bancaria, adquiere una mayor trascendencia en las hipotecas multidivisa, por la complejidad del producto. De esta forma, como sostiene la Sentencia TJUE (Sala Segunda) de 20 Septiembre 2017 Nº rec. C-186/2016, en el caso de los contratos de divisa extranjera no solo debe ceñirse la información al mecanismo del cambio de divisa, sino que las instituciones financieras deben facilitar a los prestatarios la información suficiente para que éstos puedan tomar decisiones fundadas y prudentes, y comprender al menos los efectos en las cuotas de una fuerte depreciación de la moneda de curso legal del Estado miembro del domicilio del prestatario y de un aumento del tipo de interés extranjero.

Partiendo de la doctrina judicial del Tribunal comunitario, la LCCI (art. 20), obliga a los prestamistas a informar periódicamente al prestatario, en los términos y plazos que se establezcan por orden de la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa, del importe adeudado con el desglose del incremento que, en su caso, se haya producido y del derecho de conversión en una moneda alternativa y las condiciones para ejercer tal conversión. También se informará, en su caso, de los mecanismos contractualmente aplicables para limitar el riesgo de tipo de cambio a que esté expuesto el prestatario. (...) La información a que se refiere el apartado anterior se facilitará en todo caso cuando el valor del importe adeudado por el prestatario o de las cuotas periódicas difiera en más del 20 por ciento del importe que habría correspondido de haberse aplicado el tipo de cambio entre la moneda del contrato de préstamo y el euro vigente en la fecha de celebración del contrato de préstamo.

Las medidas de protección del prestatario en la contratación de los préstamos inmobiliarios en moneda extranjera, se complementan con las siguientes medidas: i) Entrega al prestatario de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN); ii) Consignación en el contrato o bien de medidas limitativas del riesgo al tipo de cambio o un ejemplo ilustrativo de los efectos que tendría una fluctuación del tipo de cambio del 20%. La falta de estas medidas de protección del prestatario es sancionada con la nulidad de la cláusula multidivisa, considerando que el préstamo se efectuó desde un primer momento en moneda nacional.

Recuerde que…

  • La cláusula multidivisa ofrece al consumidor la posibilidad de pagar las cuotas del préstamo en una moneda distinta a la moneda local.
  • Es una cláusula que puede ofrecer grandes ventajas para el consumidor, pero también entraña un elevado riesgo.
  • La cantidad a pagar en cada cuota del préstamo variará en función de que la moneda de referencia se aprecie o deprecie.
  • Tanto el TJUE como el TS han considerado la abusividad de las cláusulas multidivisa por falta de transparencia.
  • En relación a los préstamos inmobiliarios en moneda extranjera, la LCCI establece el derecho del prestatario a convertir el préstamo a una moneda alternativa.
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