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Subasta hipotecaria

Subasta hipotecaria

La subasta de bienes hipotecados, sean bienes muebles o inmuebles el objeto de la misma, se realiza conforme a las normas de la subasta de bienes inmuebles, con las especialidades previstas en la LEC en materia de convocatoria de la subasta y publicidad y el pago del crédito hipotecario y aplicación del sobrante.

¿Cómo se lleva a cabo la convocatoria y publicidad en una subasta hipotecaria?

A diferencia de las subastas de inmuebles (Véase: Subasta de bienes inmuebles), previamente a la convocatoria de la subasta, es preciso un trámite previo consistente en el requerimiento de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, previsto en el artículo 686 LEC (salvo si se hubiera procedido al requerimiento privado mediante acta notarial -esto es, extrajudicialmente- por lo menos con 10 días de antelación a la presentación de la demanda), así como la notificación del procedimiento a los titulares inscritos y a los acreedores posteriores incluidos en la certificación de cargas, tal como exige el artículo 689 LEC.

Cumplido todo lo dispuesto anteriormente, y transcurridos 20 días desde que tuvieron lugar el requerimiento de pago y las notificaciones antes expuestas, se procede, a instancia del actor, del deudor o del tercer poseedor, a la subasta de la finca o bien hipotecado.

La subasta se anuncia con arreglo a los artículos 645, 667 y 668 LEC. Esto es, firme la convocatoria de subasta, se publica en el BOE, sirviendo el anuncio como notificación al ejecutado no personado. El anuncio expresa la fecha de subasta, la oficina judicial tramitadora, su número de identificación, su clase y la dirección de correo electrónico que corresponda a la concreta subasta en el Portal de Subastas. En este se incorpora el edicto, la identificación de bienes, datos registrales y referencia catastral de inmuebles y datos relevantes de los mismos, el avalúo o valoración que sirve de tipo, la minoración de cargas preferentes, en su caso, y la situación posesoria del bien, si consta. Asimismo, a posibilidad de visitar el inmueble hipotecado.

Se hace constar igualmente que todo licitador acepta como bastante la titulación existente y las consecuencias de que sus pujas no superen los porcentajes del tipo de subasta conforme al artículo 670 LEC, así como la subsistencia de cargas preferentes y subrogación en las mismas en caso de adjudicación.

La certificación registral ha de poder consultarse a través del Portal de Subastas.

Cuando se siga el procedimiento por deuda garantizada con hipoteca sobre establecimiento mercantil, el edicto que se publique en el Portal de Subastas indicará que el adquirente quedará sujeto a lo dispuesto en la Ley de arrendamientos urbanos, aceptando, en su caso, el derecho del arrendador a elevar la renta por cesión del contrato.

En caso de que conste al letrado de la Administración de justicia la apertura de concurso de acreedores del deudor, se suspende la subasta aun ya iniciada, continuándose cuando se acredite mediante testimonio de la resolución del juez del concurso, que los bienes no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o mercantil del concursado. El Registrador de la Propiedad competente ha de comunicar a la oficina judicial ante la que se siga la ejecución, la inscripción o anotación de concurso sobre la finca hipotecada, así como la constancia registral de no necesariedad del bien, en su caso.

¿Cómo se lleva a cabo el pago del crédito hipotecario y la aplicación del sobrante?

El precio del remate se destinará, sin dilación, a pagar al actor el principal de su crédito, los intereses devengados y las costas causadas, sin que lo entregado al acreedor por cada uno de estos conceptos exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria.

El exceso, si lo hubiera, se depositará a disposición de los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecado. Satisfechos, en su caso, los acreedores posteriores, se entregará el remanente al propietario del bien hipotecado.

Cuando el propietario del bien hipotecado fuera el propio deudor, el precio del remate, en la cuantía que exceda del límite de la cobertura hipotecaria, se destinará al pago de la totalidad de lo que se deba al ejecutante por el crédito que sea objeto de la ejecución, una vez satisfechos, en su caso, los créditos inscritos o anotados posteriores a la hipoteca y siempre que el deudor no se encuentre en situación concursal.

Quien se considere con derecho al remanente que pudiera quedar tras el pago a los acreedores posteriores podrá promover el incidente mencionado en el artículo 672.2 LEC.

Todo ello se entiende sin perjuicio del destino que deba darse al remanente cuando se hubiera ordenado su retención en alguna otra ejecución singular o en cualquier proceso concursal.

En el mandamiento que se expida para la cancelación de la hipoteca que garantizaba el crédito del ejecutante y, en su caso, de las inscripciones y anotaciones posteriores, se expresará:

  • - que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor y, en el caso de haberlo superado, que se retuvo el remanente a disposición de los interesados;
  • - las demás circunstancias exigidas por la legislación hipotecaria para la inscripción de la cancelación;
  • - que se hicieron las notificaciones descritas en los artículos 674 y 689 LEC.

Recuerde que...

  • Previamente a la convocatoria de la subasta, es preciso en el requerimiento de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda.
  • En caso de que conste al letrado de la Administración de justicia la apertura de concurso de acreedores del deudor, se suspende la subasta aun ya iniciada.
  • El precio del remate se destinará, sin dilación, a pagar al actor el principal de su crédito, los intereses devengados y las costas causadas.
  • El exceso, si lo hubiera, se depositará a disposición de los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecado
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