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Elementos del contrato de arrendamiento

Elementos del contrato de arrendamiento

El contrato de arrendamiento es un contrato consensual; bilateral, pues da lugar a obligaciones recíprocas o correlativas oneroso, al mediar prestación y contraprestación de valor patrimonial; traslativo del uso o goce de la cosa, no del dominio; y de tracto sucesivo y de carácter temporal, por cuanto ha de ser concertado "por tiempo determinado"

¿Cuáles son los elementos personales del contrato de arrendamiento?

Los elementos personales en el contrato de arrendamiento son el arrendador y el arrendatario y vienen definidos en el artículo 1546 del Código Civil disponiendo que se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio; y arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar.

En general, la capacidad que se requiere es la capacidad para contratar, es decir, son de aplicación las normas generales de los artículos 1261 y siguientes del Código Civil. No se requiere ser propietario de la cosa sobre la que concierta el arrendamiento, por lo que bastará tener la posesión de forma transmisible. Ahora bien, si se trata de un acto de administración extraordinaria, se precisará poder de disposición, de ahí que el artículo 1548 CC establezca que los padres o tutores, respecto de los bienes de los menores o incapacitados, y los administradores de bienes que no tengan poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de seis años, lo que deberá de extenderse a los demás arrendamientos inscribibles (es decir, a los que se refiere el artículo 2.5 de la Ley Hipotecaria). En cuanto al tutor, el artículo 271.2 establece que precisará autorización judicial para realizar actos susceptibles de inscripción, y el 271.7 para ceder bienes en arrendamiento por más de seis años.

a) Obligaciones del arrendador

Las principales obligaciones del arrendador se corresponden con los derechos del arrendatario y se detallan en el artículo 1554 del Código Civil:

  • 1. A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato (artículo 1554.1 Código Civil). A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario (artículo 1562 Código Civil).
  • 2. A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada (artículo 1554.2º Código Civil). Si durante el arrendamiento es necesario hacer alguna reparación urgente en la cosa arrendada que no pueda diferirse hasta la conclusión del arriendo, tiene el arrendatario obligación de tolerar la obra, aunque le sea muy molesta, y aunque durante ella se vea privado de una parte de la finca. Si la reparación dura más de cuarenta días, debe disminuirse el precio del arriendo a proporción del tiempo y de la parte de la finca de que el arrendatario se vea privado. Si la obra es de tal naturaleza que hace inhabitable la parte que el arrendatario y su familia necesitan para su habitación, puede éste rescindir el contrato (artículo 1558 Código Civil).
  • 3. A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (artículo 1554.3 Código Civil). No podrá variar, por tanto, la forma de la cosa arrendada (artículo 1557 Código Civil). A su vez, deberá salvaguardar al arrendatario de los actos jurídicos de terceros que le perturben en su derecho, salvo que fuera de hecho, pues en tal caso, el arrendatario podrá defenderse por sí solo (artículo 1560 Código Civil). Por último, y como faceta de esta obligación, el arrendador está obligado al saneamiento por evicción y por vicios ocultos (artículo 1553 Código Civil).

b) Obligaciones del arrendatario

Las obligaciones del arrendatario son las correlativas de los derechos del arrendador y son las siguientes:

  • 1. Pago del precio del arrendamiento en los términos convenidos (artículo 1555.1 Código Civil). Si nada se hubiere pactado sobre el lugar y tiempo del pago del arrendamiento, se estará, en cuanto al lugar, a lo dispuesto en el artículo 1.171 del Código Civil; y en cuanto al tiempo, a la costumbre de la tierra (artículo 1574 Código Civil). Es decir, en cuanto al lugar vendrá determinado por el domicilio del arrendatario, que es el deudor, y en cuanto al tiempo, habrá de estarse a la costumbre.
  • 2. A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra (artículo 1555.2º Código Civil). Como consecuencia de esta obligación el arrendatario será responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya (artículo 1563 Código Civil), el artículo 1564 CC añade que el arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa. La presunción de culpa se reitera en el artículo 1568 CC en su remisión al artículo 1183 CC.
  • 3. Custodia de la cosa arrendada, lo que conlleva que debe poner en conocimiento del arrendador, de manera urgente, las reparaciones necesarias y que deba de realizar éste (artículo 1559 CC, párrafo segundo) aunque el arrendatario deberá de tolerarla en los términos del artículo 1558 CC ya examinado. El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve plazo posible, toda usurpación o novedad dañosa que otro haya realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada (artículo 1559 CC, párrafo primero).
  • 4. A pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato, salvo pacto en contrario (artículo 1555.3º CC).
  • 5. Viene obligado a devolver la cosa al extinguirse el arrendamiento. El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió (artículo 1561 Código Civil). A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario (artículo 1562 Código Civil), la obligación de devolución tiene como excepción cuando hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (artículo 1561 Código Civil).

El arrendatario tendrá, respecto de las mejoras útiles y voluntarias, el mismo derecho que se concede al usufructuario, es decir, podrá retirar las mejoras siempre que pueda hacerlo sin detrimento de la cosa arrendada, pero no tiene derecho a ser indemnizado por los gastos efectuados para realizar las mejoras (artículo 1573 CC en relación con el artículo 487 CC).

¿Cuál es el objeto del contrato de arrendamiento?

a) La cosa

El artículo 1545 del Código Civil, respecto de las cosas que pueden ser arrendadas, se limita a establecer que los bienes fungibles que se consumen con el uso no pueden ser materia de este contrato. La doctrina entiende, sin embargo, que aunque se trate de cosas consumibles pueden ser susceptibles de arrendamiento cuando el uso cedido no las consuma.

Si bien el Capítulo II del Título VI del Código Civil se refiere, de manera expresa, a los arrendamientos sobre fincas rústicas y urbanas, ninguna duda se suscita en cuanto a la aplicación de estas normas a los arrendamientos de bienes muebles.

También pueden ser cedidos en arrendamiento los derechos (así el derecho de caza, se establece en los artículos 6 y 15.10 de la Ley de Caza), salvo que se trate de derechos personalísimos o que por disposición legal expresa no puedan cederse, igualmente los derechos de uso y habitación (artículo 525 Código Civil) o el derecho de servidumbre predial con independencia del predio dominante. También podrán serlo los demás derechos de uso y disfrute, como el usufructo. Del mismo modo, y como ya se ha señalado, pueden ser cedidos en arrendamiento los derechos de explotación sobre una industria o empresa, también pueden ser cedidos en arrendamiento los derechos de explotación de la obra en materia de propiedad intelectual (artículos 43 y siguientes de la Ley Propiedad Intelectual).

b) Renta o merced

El artículo 1543 del Código Civil exige precio cierto, sin que en otros preceptos del Código Civil se establezcan más requisitos, aparte de la certeza del mismo. Ha de ser un precio determinado o determinable, sin necesidad de nuevo convenio entre las partes y se trata de un elemento esencial para la existencia del arrendamiento.

El precio cierto podrá consistir en dinero o cualquier otra contraprestación (por ejemplo un servicio, frutos, etc., aunque si consiste en parte de los frutos con relación a una finca rústica se tratará de aparcería). Puede satisfacerse de manera periódica (mensual, anual, etc.) o de una sola vez. En todo caso, el precio lo ha de ser en contraprestación de la posesión de la cosa. Porque no estaremos ante un contrato de arrendamiento, sino ante precario, cuando sin pagar renta o merced, se abonen los gastos de luz, portería, comunidad, etc.

¿Cuál es la forma de los contratos de arrendamiento?

En cuanto a la forma rigen los principios generales de los artículos 1278 y siguientes Código Civil, es decir, el principio de libertad de forma, con las excepciones del artículo 1280 no 2 que exige que consten en documento público los arrendamientos de inmuebles por seis o más años "siempre que deban perjudicar a terceros" se trata de una formalidad "ad probationem" y no "ad solemnitatem".

Ahora bien, para su inscripción en el Registro de la Propiedad se requerirá que se otorgue en documento público, y el artículo 1549 del Código Civil dispone que con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad, por lo que se trata de una aplicación a los arrendamientos de inmuebles de lo dispuesto en el artículo 32 de la Ley Hipotecaria.

El artículo 1547 del Código Civil se refiere al arrendamiento concertado en forma verbal, al establecer cuando hubiese comenzado la ejecución de un contrato de arrendamiento verbal y faltare la prueba del precio convenido, el arrendatario devolverá al arrendador la cosa arrendada, abonándole, por el tiempo que la haya disfrutado, el precio que se regule.

¿Cuándo se extingue el contrato de arrendamiento?

El arrendamiento, como contrato que es, se extinguirá por las causas generales de los contratos. Así se extinguirá por mutuo disenso, por cumplimiento de la condición resolutoria, por confusión (si el arrendatario adquiere la propiedad de la cosa o el arrendador hereda al arrendatario), por pérdida de la cosa o por incumplimiento de las obligaciones de una de las partes (supuestos a los que ya nos hemos referido). No se producirá la extinción por el fallecimiento del arrendador o el arrendatario (por cuanto el arrendamiento no es personalísimo), a no ser que se pacte que por el fallecimiento de uno u otro quede extinguido el arrendamiento. A su vez, en el Código Civil se establecen causas específicas de extinción del arrendamiento:

a) Por cumplimiento del término

Teniendo en cuenta su carácter temporal, la primera causa de extinción será por el transcurso del plazo fijado. De esta manera, y de conformidad al artículo 1565 del Código Civilsi el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento. Se trata del supuesto en el que el arrendamiento se ha establecido por un plazo determinado, o determinable sin necesidad de nuevo convenio, en consecuencia llegado el mismo el arrendamiento se extinguirá.

No obstante, también podrá pactarse que el arrendamiento lo sea por un plazo indefinido, lo que no puede confundirse con perpetuo, dada la esencia temporal del arrendamiento. El Código Civil da reglas especiales al respecto y así, en cuanto a las fincas rústicas, cuando no se fija su duración se entiende hecho por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada diere en un año o pueda dar por una vez, aunque pasen dos o más años para obtenerlos. El de tierras labrantías, divididas en dos o más hojas, se entiende por tantos años cuantas sean éstas (artículo 1577 Código Civil). En cuanto a las urbanas, si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término (artículo 1581 Código Civil). Aunque el Código Civil no establece regla en cuanto a los muebles, la doctrina entiende que se aplicarán, por analogía, las de las fincas urbanas.

Una excepción a este modo de extinguirse el arrendamiento lo constituye la clásica doctrina de la "tácita reconducción" establecida en los artículos 1566 y 1567 del Código Civil. En el artículo 1566 CC se establece una renovación legal, al disponer que, si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581 CC, a menos que haya precedido requerimiento, y el artículo 1567 CC añade que en el caso de la tácita reconducción, cesan respecto de ella las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal.

De estos preceptos se pueden extraer como conclusiones:

  • 1ª. Que la tácita reconducción da vida a un nuevo contrato, por cuanto el tiempo de duración pasa a ser distinto del anterior, y porque cesan respecto de ella las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal.
  • 2ª. Que para que exista tácita reconducción se exige que al terminar el arriendo el arrendatario permanezca 15 días disfrutando de la cosa arrendada, que ello sea consentido por el arrendador y que no haya existido previo requerimiento para dar por terminado el contrato.

b) Por resolución del derecho del arrendador

Esta forma general de extinción de los derechos se refleja en el arrendamiento, por cuanto si el arrendador pierde el derecho por el que pudo arrendar la cosa, ello conllevará la extinción del arrendamiento. Dos supuestos se recogen en el Código Civil a los efectos de los artículos 480 y 1571 CC.

En cuanto al artículo 480 CC al establecer que podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de las fincas rústicas, el cual se considerará subsistente durante el año agrícola. Por lo tanto, aunque el usufructuario pueda arrendar, la terminación del usufructo conlleva la del arrendamiento, aunque en relación al arrendamiento de fincas rústicas subsistirá durante el año agrícola.

El artículo 1571 CC se refiere al supuesto más típico de transmisión de su derecho por parte del arrendador a otra persona, en tal caso, como establece el mencionado precepto, el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria. Si el comprador usare de este derecho, el arrendatario podrá exigir que se le deje recoger los frutos de la cosecha que corresponda al año agrícola corriente y que el vendedor le indemnice los daños y perjuicios que se le causen. De este precepto se extraen como conclusiones:

  • 1ª. Cabe pacto en contrario de respetar el arrendamiento, pacto que se dará entre el arrendador y el nuevo adquirente; en tal pacto no interviene el arrendatario.
  • 2ª. Cuando el arrendamiento ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad, conforme a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, su eficacia afecta a terceros, y por consiguiente el adquirente deberá respetarlo.
  • 3ª. De tratarse de una finca rústica el arrendatario podrá exigir que se le deje recoger los frutos de la cosecha que corresponda al año agrícola corriente y que el vendedor le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.
  • 4ª. El comprador con pacto de retraer no puede usar de la facultad de desahuciar al arrendatario hasta que haya concluido el plazo para usar del retracto (artículo 1572 Código Civil).
  • 5ª. No es de aplicación a los arrendamientos regidos por la legislación especial de arrendamientos urbanos y rústicos. La jurisprudencia lo ha admitido en relación a los arrendamientos de industria.
  • 6ª. En el supuesto de que el arrendamiento continúe, se ha de entender que se trata del mismo convenio, por lo que el adquirente se subroga en la posición del primitivo arrendador.

c) Por falta de prueba del precio

Se trata del supuesto contemplado en el artículo 1547 del Código Civil al disponer cuando hubiese comenzado la ejecución de un contrato de arrendamiento verbal y faltare la prueba del precio convenido, el arrendatario devolverá al arrendador la cosa arrendada, abonándole, por el tiempo que la haya disfrutado, el precio que se regule. Al ser el precio cierto un elemento esencial del contrato de arrendamiento, al no existir prueba del mismo, el contrato se extinguirá. Aunque el precepto sólo se refiera al contrato verbal, la doctrina ha entendido que también será aplicable al escrito, cuando falte la prueba del precio.

¿A qué nos referimos con resolución del contrato por incumplimiento?

Al tratarse de un contrato bilateral, si una de las partes no cumple las obligaciones establecidas, se aplicarán las reglas generales (artículo 1124 Código Civil), aunque se establecen ciertas particularidades. Así el artículo 1556 del Código Civil establece que si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato (resolución) y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente. Un caso concreto de indemnización es el supuesto de pérdida o deterioro de la cosa, pues en tales casos sólo cabe la indemnización, se presume culpable (artículo 1563 CC en relación artículo 1183 CC), aunque no habrá responsabilidad si se prueba la ausencia de culpa (artículo 1568 CC en su remisión al artículo 1182 CC).

También el artículo 1569 del Código Civil, más como norma procesal que sustantiva, reitera la facultad del arrendador de resolver el contrato por el incumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario, al conceder al arrendador la posibilidad de ejercitar el desahucio: tanto por incumplimiento de la obligación del pago del precio pactado, como por el incumplimiento de otras obligaciones pactadas o por uso no diligente o convenido.

Recuerde que…

  • Los elementos personales en el contrato de arrendamiento son el arrendador y el arrendatario.
  • Respecto de las cosas que pueden ser arrendadas, el Código Civil se limita a establecer que los bienes fungibles que se consumen con el uso no pueden ser materia de este contrato.
  • El contrato de arrendamiento se extinguirá por mutuo disenso, por cumplimiento de la condición resolutoria, por confusión, por pérdida de la cosa o por incumplimiento de las obligaciones de una de las partes .
  • Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente.
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