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Real Estate Mortgage Investment Condu...

Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC)

Producto titulizado que se construye sobre un vehículo que contiene una cantidad fija de hipotecas residenciales de diferentes clases emitidas a distintos tipos de interés y con vencimientos diferentes, cuyos flujos pasan directamente a los inversores. Este producto se ha dirigido básicamente al mercado residencial norteamericano, extendiéndose luego al mercado de centros comerciales.

Contabilidad y finanzas

El REMIC se construye sobre un vehículo al que se le vende una determinada cantidad de hipotecas residenciales. Las características de estas hipotecas son de lo más dispar, pudiendo ser emitidas a distintos tipos de interés y con vencimientos diferentes. Una vez constituido el vehículo, producirá unos réditos, los cuales son percibidos directamente por los inversores que han adquirido los títulos. Este instrumento se desarrolló sobre todo en el mercado residencial norteamericano, aunque posteriormente se extendió también al mercado de centros comerciales estadounidense.

La motivación de la constitución de un REMIC era básicamente fiscal, debido a la legislación específica norteamericana (Tax Reform Act), que eliminó la doble tributación de rentas obtenidas por el inversor y la entidad emisora, al considerar el REMIC como una venta de activos, en lugar de una financiación de deuda, lo cual suponía la exención de los impuestos federales. Además, algunos Estados de la Unión decidieron también eximir total o parcialmente de impuestos a estos activos.

El REMIC tenía que invertir en las denominadas hipotecas cualificadas y su funcionamiento era similar, salvo por las características fiscales, a las de un CMO (“collateralized mortgage obligation”). No obstante, ofrecía a los emisores más opciones y flexibilidad, entre otras, la de la posible venta de activos, o la sustitución de hipotecas cualificadas, si así se considerara necesario. Los mayores emisores de REMICs, en su momento, fueron las agencias Freddie Mac y Fannie Mae.

La estructura del vehículo puede ser muy diferente; desde un trust de inversión, una empresa creada al efecto, una asociación de inversores, o incluso una simple agrupación de activos. El gran éxito de los REMICs fue que se les concedió la exención de impuestos federales; no obstante, las rentas percibidas por los inversores estaban sometidas a los impuestos directos correspondientes.

La no imposición federal permitía a los REMICs ser muy competitivos en la cartera de activos incorporada, que solía ser de gran calidad, y ello hacía que inversores por naturaleza vieran interesante su adquisición para su cartera, especialmente porque además pagaban los intereses mensualmente. Entre estos inversores se encontraban las dos grandes agencias federales, Fannie Mae y Freddie Mac, los bancos hipotecarios, las compañías de seguros de hipotecas y las savings and loans associations.

Habitualmente las inversiones se centraban en hipotecas de alta calidad y títulos de las agencias federales, evitándose invertir en activos que no tuvieran garantías, como en general ocurría con la titulización de facturas y recibos. Sin embargo, los REMICs sí podían invertir en activos procedentes de ejecuciones hipotecarias.

Los REMICs tenían más liquidez que la mayor parte de los demás productos titulizados, y la diferente estructura de los vehículos permitía que los inversores eligieran aquella estructura que les parecía más adecuada para sus intereses. Además, se podían establecer diferentes tranchas en función del riesgo en las cuales invertir, así como diferentes vencimientos. En caso de que un REMIC tuviera problemas, la ley le daba 90 días para vender sus activos y proceder a la liquidación a los inversores.

A pesar de ser un producto titulizado con activos seleccionados, los REMICs sufrieron mucho durante la crisis financiera de 2008/2009, y los gestores se vieron obligados a volver a titulizar los activos afectados, transfiriendo la propiedad de las hipotecas a un nuevo vehículo, en el cual se incluían nuevas hipotecas hasta conseguir un elevado rating por parte de las agencias de calificación. No obstante, según la crisis profundizaba, algunos de estos nuevos vehículos volvieron a tener problemas, y vieron de nuevo reducida su calificación.

Recuerde que...

  • Los REMICs son un producto titulizado creado sobre la base un vehículo que puede tener diferentes formas, adaptándose a las necesidades del inversor.
  • Es un producto típicamente norteamericano, cuya principal ventaja es la fiscal, estando exentos de impuestos federales y total o parcialmente de impuestos estatales en determinados Estados de la Unión.
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