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Principios hipotecarios

Principios hipotecarios

Tradicionalmente, se denominan principios hipotecarios a aquéllos de construcción doctrinal que hacen referencia tanto a los fundamentos de la organización y eficacia del Registro de la Propiedad, como a la síntesis del ordenamiento positivo en esta materia.

Derechos reales, obligaciones y contratos

¿Qué son los principios hipotecarios?

Tradicionalmente, se denominan principios hipotecarios a aquéllos de construcción doctrinal que hacen referencia tanto a los fundamentos de la organización y eficacia del Registro de la Propiedad, como a la síntesis del ordenamiento positivo en esta materia.

Ello ha llevado a distinguir entre principios o reglas ordenadores del procedimiento registral (los llamados tradicionalmente principios formales) y principios que regulan la eficacia o alcance jurídico de la inscripción (los llamados principios sustantivos).

¿Cuáles son los principios fundamentales del sistema registral?

Principio de publicidad registral

El Registro de la Propiedad es un medio técnico para lograr, entre otros fines, la publicidad de las relaciones inmobiliarias y con ello alcanzar la seguridad en el tráfico jurídico. Este principio ofrece dos grandes manifestaciones. Una material, con una doble dimensión: la negativa, conforme a la cual los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero (artículo 32 Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria (en adelante LH)); y la positiva, de la que se deriva la presunción "iuris tantum" de que lo que el Registro publica debe ser mantenido mientras no se demuestre la inexactitud de su contenido (principio de legitimación), así como la presunción "iuris et de iure" -aunque se demuestre lo contrario-, cuando se trate de proteger a un tercero que, confiado en la apariencia registral, adquiere con las condiciones y requisitos establecidos por la Ley (principio de fe pública registral)

Al aspecto formal del principio de publicidad hacen referencia los artículos 221 al 237 de la Ley Hipotecaria, señalando el primero que los Registros serán públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos. El interés se presumirá en toda autoridad, empleado o funcionario público que actúe por razón de su oficio o cargo, regulándose en los otros la información registral (la manifestación, que debe realizar el Registrador, del contenido de los asientos registrales tendrá lugar por nota simple informativa o por certificación mediante el tratamiento profesional de los mismos, de modo que sea efectiva la posibilidad de publicidad sin intermediación, asegurando, al mismo tiempo, la imposibilidad de su manipulación).

Principio de legalidad

En virtud de este principio solo pueden tener acceso al Registro de la Propiedad los títulos válidos y perfectos, es decir, los que reúnan los requisitos de fondo y forma exigidos por las leyes. Para hacer efectivo este principio se exige por la legislación hipotecaria: que los títulos inscribibles sean "escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma que prescriban los reglamentos" (artículo 3.º LH) y que los títulos presentados sean calificados por el registrador, al solo efecto de practicar, suspender o denegar el asiento solicitado, de forma que la calificación es para el registrador una actuación obligatoria y personalísima, estableciendo el artículo 18 LH que "Los registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro", y añadiendo el artículo 99 LH que "Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de los documentos en cuya virtud se soliciten las cancelaciones y la capacidad de los otorgantes, en los términos prevenidos para las inscripciones por los artículos 18 y concordantes de esta Ley".

En los documentos judiciales, el examen se limita "a la competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro" (artículo 100 Reglamento Hipotecario). Puede consultar al Presidente de la Audiencia respectiva, cuando dude sobre la competencia del juez o tribunal que ordene una cancelación, si no firma el despacho el mismo que hubiera decretado la inscripción (artículo 100 LH). En los documentos administrativos la calificación se extiende a la competencia del órgano, "a la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro" (artículo 99 Reglamento Hipotecario). Si duda sobre la identidad de la finca, en la inmatriculación por título público de adquisición o certificación administrativa de dominio, puede consultar al juez de primera instancia del partido en que radique el inmueble (artículos 300 y 306 Reglamento Hipotecario).

El plazo para la calificación se señala en el artículo 97 Reglamento Hipotecario: Las inscripciones se practicarán, si no mediaren defectos, dentro de los quince días siguientes a la fecha del asiento de presentación, o de los treinta si existiese justa causa, y, en todo caso, dentro del plazo de vigencia de dicho asiento a que se refiere el artículo 17 de la ley. El plazo de despacho de los títulos retirados por defectos subsanables, quedará prorrogado nuevamente por un período igual hasta completar los 15 días, en el caso de que la subsanación hubiera sido aportada dentro del plazo de la prórroga anterior y fuera suficiente a juicio del Registrador para permitir su inscripción.

La devolución o aportación de los títulos o de los documentos subsanatorios y la prórroga de los asientos de presentación se harán constar por nota al margen de éstos. Si se hubiere interpuesto recurso judicial o gubernativo, el plazo para practicar la inscripción comenzará a contarse desde la fecha en que se notifique al Registrador la resolución que se dicte.

Si transcurriesen los indicados plazos sin efectuar la inscripción, podrá el interesado acudir en queja al Juez de Primera Instancia, el cual, si el Registrador no justificare haber existido algún impedimento material o legal para practicarla, podrá imponer a éste la corrección correspondiente, sin perjuicio de que el interesado pueda exigir del Registrador, en el procedimiento que corresponda, la indemnización de los perjuicios que se deriven de la falta de inscripción dentro del plazo (el párrafo segundo ha sido anulado, salvo su último inciso por Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001).

El efecto fundamental de la calificación se expresa en el artículo 101 Reglamento Hipotecario: "La calificación de los documentos presentados en el Registro se entenderá limitada a los efectos de extender, suspender o denegar la inscripción, anotación, nota marginal o cancelación solicitada, y no impedirá el procedimiento que pueda seguirse ante los tribunales sobre la validez o nulidad del título o sobre la competencia del juez o tribunal, ni prejuzgará los resultados del mismo procedimiento ni de la ejecutoria que en éste recayere resultare contraria a la calificación, el Registrador practicará el asiento solicitado, el cual surtirá sus efectos desde la fecha del de presentación del título, si se hubiere tomado la correspondiente anotación preventiva y ésta estuviese vigente".

Por su parte, señala el artículo 434 del Reglamento Hipotecario que los títulos que se presenten en el Registro se devolverán a los interesados con la nota que proceda, según los casos, una vez hecho de ellos el uso que corresponda o cuando caduque el asiento de presentación. Si se practicaren los asientos, la nota expresará tal circunstancia, indicando la especie de inscripción o asiento que se haya hecho, el tomo y folio en que se halle, el número de la finca y el de inscripción o, en su caso, letra de la anotación practicada.

Si el asiento se refiriese a varias fincas o derechos comprendidos en un solo título, se indicará, además, en todo caso, al margen de la descripción de cada finca o derecho el tomo, folio, finca y número o letra del asiento de que se trate. Si del Registro resultan cargas o limitaciones anteriores distintas de las expresadas en el título despachado, se hará constar en la nota de despacho el solo dato de que son distintas o de que resultan otras cargas o limitaciones, sin más precisiones; si consta la expedición de la certificación de cargas prevista en el artículo 1489 Ley de Enjuiciamiento Civil, en la nota de despacho se hará relación circunstanciada del procedimiento o procedimientos para los que se expidió la certificación.

Siempre que el Registrador suspenda o deniegue el asiento solicitado, devolverá el título con nota suficiente que indique la causa o motivo de la suspensión o denegación y, en su caso, el tomo, folio, finca y letra de la anotación de suspensión que se hubiere practicado, salvo que hubiesen solicitado la devolución del documento sin otra nota que la prevenida en el artículo 427. Cuando la suspensión o denegación afecte solamente a algún pacto o estipulación o alguna de las fincas o derechos comprendidos en el título, en la nota deberá expresarse la causa o motivo de la suspensión o denegación, salvo que el presentante o el interesado hayan manifestado su conformidad en que se despache el documento sin esa estipulación o pacto, o hubieren desistido de que se practique operación alguna respecto de la finca o derecho a los que el defecto se refiera, en cuyo caso la nota indicará únicamente la circunstancia de la conformidad o del desistimiento, pero no los motivos de la suspensión o denegación. Del propio modo, en las notas de despacho se hará constar sucintamente el carácter o modalidad del asiento practicado cuando difiera de lo solicitado o pretendido en el título. Las notas de despacho, en cualquiera de los casos expresados, irán firmadas por el Registrador. Cuando en el título presentado no hubiere espacio suficiente para extender la nota, se comenzará al pie del documento con la palabra o sílabas que pudieran extenderse, continuando luego en folio aparte.

Si la calificación es desfavorable, establece el artículo 19 LH que "Cuando el registrador notare alguna falta en el título conforme al artículo anterior, la manifestará a los que pretendan la inscripción, para que, si quieren, recojan el documento y subsanen la falta durante la vigencia del asiento de presentación. Si no lo recogen o no subsanan la falta a satisfacción del Registrador, devolverá el documento para que puedan ejercitarse los recursos correspondientes, sin perjuicio de hacer la anotación preventiva que ordena el artículo 42 en su número noveno, si se solicita expresamente. En caso de no hacerse la anotación preventiva, el asiento de presentación del título continuará produciendo sus efectos durante los sesenta días antes expresados."

De conformidad con el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaría si el registrador califica negativamente el título, sea total o parcialmente, dentro o fuera del plazo a que se refiere el artículo 18 de la Ley, el interesado podrá recurrir ante la Dirección General de los Registros y del Notariado o bien instar la aplicación del cuadro de sustituciones previsto en el artículo 275 bis de la Ley, añadiendo el artículo 324 de la Ley Hipotecaría Las calificaciones negativas del registrador podrán recurrirse potestativamente ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en la forma y según los trámites previstos en los artículos siguientes, o ser impugnadas directamente ante los juzgados de la capital de la provincia a la que pertenezca el lugar en que esté situado el inmueble, siendo de aplicación las normas del juicio verbal y observándose, en la medida en que le sean aplicables, las disposiciones contenidas en el artículo 328 de esta Ley. Cuando el conocimiento del recurso esté atribuido por los Estatutos de Autonomía a los órganos jurisdiccionales radicados en la Comunidad Autónoma en que esté demarcado el Registro de la Propiedad, el recurso se interpondrá ante el órgano jurisdiccional competente. Si se hubiera interpuesto ante la mencionada Dirección General, ésta lo remitirá a dicho órgano.

Recuerde que…

  • El Registro de la Propiedad es un medio técnico para lograr, entre otros fines, la publicidad de las relaciones inmobiliarias y con ello alcanzar la seguridad en el tráfico jurídico.
  • En virtud del principio de legalidad solo pueden tener acceso al Registro de la Propiedad los títulos válidos y perfectos, es decir, los que reúnan los requisitos de fondo y forma exigidos por las leyes.
  • La devolución o aportación de los títulos o de los documentos subsanatorios y la prórroga de los asientos de presentación se harán constar por nota al margen de éstos.
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