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Principio de especialidad registral

Principio de especialidad registral

Derechos reales, obligaciones y contratos

El principio de especialidad registral, como uno de los principios hipotecarios, implica concretar en la inscripción registral del objeto de la publicidad registral. Respecto de dicho objeto se refiere tanto a la finca como al derecho real sobre la misma. Dicho principio viene regulado en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946.

En cuanto a la finca, a la cual hace referencia el principio de especialidad registral, por aquella se entiende la base física, tanto del modo de llevar el Registro de la Propiedad, como de los efectos sustantivos del Registro.

En sentido estrictamente registral es finca todo aquello que es susceptible de abrir folio o registro particular en los libros de inscripciones. El ingreso de la finca en el Registro de la Propiedad se lleva a cabo a través de la inmatriculación, que tiene como consecuencia la apertura de folio registral destinado a la finca, a la que se le dará un número propio, describiéndola así como especificando el titular del derecho de propiedad.

La finca puede sufrir modificaciones de dos tipos, bien físicas bien jurídicas:

  • a. Como modificaciones físicas, que comportan rectificaciones en su descripción, se entienden tanto la declaración de obra nueva como el exceso de cabida.
  • b. Como modificaciones jurídicas, producidas en los libros del Registro de la Propiedad, no así en la realidad, se entienden tanto las agrupaciones de dos o más fincas inmatriculadas, como las agregaciones, cuando una o más porciones segregadas de otra finca inmatriculada son unidas a otras fincas inmatriculadas, así como las segregaciones, en las cuales se separa una parte de una finca inmatriculada para formar una nueva finca, y en último lugar las divisiones, que son los supuestos en que la totalidad de la finca inmatriculada se divide en dos o más porciones, que pasan a formar nuevas fincas.

En último lugar, el principio de especialidad hace referencia al derecho real inmobiliario sobre la finca inscrita, considerando que son inscribibles tanto el dominio, como derecho real más amplio que recae sobre la propiedad, así como al resto de los derechos reales sobre bienes inmuebles susceptibles de tráfico jurídico.

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