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Primera inscripción

Primera inscripción

Se habla de inmatriculación para hacer referencia al asiento registral de acceso o entrada de una finca al Registro de la Propiedad mediante la cual ésta ingresa en el mismo para constituirse como punto de partida y primera referencia a la vida registral del inmueble.

Derechos reales, obligaciones y contratos

¿Qué se entiende por primera inscripción?

Como primera inscripción en nuestro Ordenamiento Jurídico se habla de Inmatriculación para hacer referencia al asiento registral de acceso o entrada de una finca al Registro de la Propiedad mediante la cual ésta ingresa en el mismo para constituirse como punto de partida y primera referencia a la vida registral del inmueble. Así lo dispone el artículo 7.1 de la Ley Hipotecaria cuando dice que "La primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad será de dominio y se practicará con arreglo a los procedimientos regulados en el Título VI de esta Ley".

Supone por tanto la primera inscripción del dominio a favor del titular del inmueble. Según la Resolución de 30 de octubre de 1984, la finca queda inmatriculada aunque el derecho que publique el asiento no sea el de dominio íntegro, sino que haga referencia a otros supuestos de dominio compartido.

Con la inmatriculación se abre a la finca registral un folio u hoja que el Registrador da a cada finca con un número de orden correspondiente y la referencia al libro de inscripciones del número de páginas necesarias, según lo dispuesto en el artículo 268 del Reglamento Hipotecario.

La realización del asiento de inscripción se realiza a través de la descripción de la finca, con linderos, extensión, límites, etc. De tal manera que no son escasos los supuestos de realidad y existencia de dobles inmatriculaciones pues dos descripciones pueden y suelen referirse a la misma finca, con alteración de su descripción.

¿Qué proceso sigue?

Ahora bien, el proceso de acceso al Registro de la finca supone la constatación rigurosa de la extensión y linderos de la misma y de las titularidades ostentadas sobre ella.

En este sentido, la necesidad de coordinar el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario es algo que ha parecido evidente desde que el Registro de la Propiedad adoptara el sistema de folio real y se establece un Registro público de fincas.

Ambas son instituciones de naturaleza y competencias diferenciadas que, no obstante, recaen sobre un mismo ámbito: la realidad inmobiliaria. El Catastro trata fundamentalmente de reflejar fielmente la realidad territorial de la propiedad inmobiliaria mediante la localización de las fincas en el espacio, la descripción de sus características físicas y su valoración, con una finalidad original y fundamentalmente fiscal. El Registro, en cambio, está destinado a salvaguardar la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario mediante la publicidad de los actos de constitución, modificación y extinción de la propiedad y demás derechos reales sobre las fincas.

Precisamente, uno de los grandes problemas que ha tenido el sistema continental de los Registros de la Propiedad ha sido que reflejaban la realidad jurídica, es decir, la existencia de la propiedad y otros derechos reales pero no daban fe o acreditaban la realidad física y económica de dicha propiedad.

Este sistema lo podemos ver en nuestra propia Ley Hipotecaria, el art. 9 establecía como requisito de la inscripción: "...La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción, o a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse, y su medida superficial, nombre y número, si constaren, del título..."; ahora bien, el Registro de la Propiedad no da fe de la superficie de las parcelas ni de los linderos, a diferencia de sistemas como el Suizo o Australiano, sino sólo de la discordancia del Registro y la realidad "extrarregistral" en cuanto a derechos no situaciones de hecho; así lo establece con nitidez el art. 39 de la Ley Hipotecaria "Por inexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles, exista entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral".

Pero, no obstante, ambas instituciones se complementan. El Registro necesita expresar, en todas las inscripciones que se hagan, la naturaleza, situación linderos y superficie de la finca con objeto de identificarla, pero no puede por sí mismo dar prueba de su existencia y características, pues solo constata las vicisitudes jurídicas del derecho inscrito. Sin embargo, el Catastro puede suministrar las características que determinan, delimitan e identifican el objeto material sobre el que recaen los derechos reales que se inscriben, y a su vez, recibir del Registro la certeza de las titularidades de los derechos inscritos, cuestión esta fundamental para la explotación fiscal del Catastro.

En esta línea, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, tiene un contenido global y alcanza a las relaciones entre Catastro Inmobiliario y Registro de la Propiedad, por un lado, y a los procedimientos registrales en los que estas relaciones Catastro-Registro se ponen de manifiesto, en cuanto pueden afectar a las realidades físicas de las fincas, como los de inmatriculación, deslindes, excesos o rectificaciones de cabida, a los que se refieren los artículos 198 y siguientes de la Ley Hipotecaria, que son objeto de modificación en la reforma.

La finalidad de la Ley 13/2015 es conseguir la coordinación entre el Catastro y el Registro, con los modernos sistemas informáticos hoy disponibles, a través de un intercambio seguro de datos entre ambas instituciones, potenciando la interoperabilidad entre ellas y dotando al procedimiento de un marco normativo adecuado, y así de un mayor grado de acierto en la representación gráfica de los inmuebles, incrementando la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario y simplificando la tramitación administrativa.

Concretamente, los nuevos arts. 9 y 10 LH 1946 recogen dos aspectos esenciales en el trabajo gráfico registral. El primero se refiere a cómo debe hacerse constar la descripción de la finca en el Registro de la Propiedad y el segundo a las operaciones a que da lugar la coordinación de la finca con respecto a la parcela catastral.

La dinámica, desde el punto de vista catastral, es la siguiente:

  • La incorporación de la representación gráfica de la finca en el folio registral -que hasta la fecha y salvo en los casos de inmatriculación de fincas era potestativa-, pasa a ser obligatoria en toda operación que suponga una reordenación de los terrenos (segregación, agrupación, reparcelación, concentración parcelaria, entre otros). En el resto de las inscripciones registrales será potestativa.
  • La base de la representación gráfica de las fincas será la cartografía catastral. Por ello, y con carácter general la representación gráfica que se incorporará al folio real será la catastral. Solo se permite la aportación de una gráfica alternativa en casos tasados por la Ley, básicamente reordenación de los terrenos y cuando el titular de la finca manifieste su disconformidad con la gráfica catastral. No obstante, la gráfica alternativa que en su caso se aporte, deberá encajar en el parcelario catastral.

    La incorporación al folio registral de la representación gráfica catastral requiere de notificación previa a los titulares registrales de las fincas colindantes afectadas. Y, tratándose de una representación gráfica alternativa, también a los titulares catastrales colindantes afectados.

  • Los Registradores de la Propiedad no expedirán más publicidad gráfica que la que resulte de la representación gráfica catastral. En caso de haber inscrito una representación gráfica alternativa podrá darse publicidad de la misma hasta que se coordine con el Catastro pero haciendo contar que está pendiente de validación.
  • En toda publicidad registral habrá de expresarse además de la referencia catastral que corresponda a la finca, si está o no coordinada con el Catastro a una determinada fecha.
  • Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro se presume que la finca tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica.
  • El Catastro podrá rectificar de oficio la información contenida en la base de datos catastral cuando como consecuencia de los procedimientos de coordinación con el Registro de los arts. 198 y ss. LH 1946 se aprecien discrepancias entre la realidad física y la representación gráfica catastral.Cuando las fincas registrales estén coordinadas, prevalecerá en el Catastro la descripción gráfica coordinada de los inmuebles salvo que se hayan incorporado a éste actos, hechos o negocios jurídicos posteriores.
  • Mediante Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y el Notariado y de la Dirección General del Catastro se regulará el intercambio de información entre el Catastro y el Registro y la interoperabilidad entre sus sistemas de información.

Por su parte, los arts. 198 a210 LH 1946 establecen el marco específico en cada uno de los procedimientos registrales particulares para llevar a efecto la concordancia entre el Registro y la realidad física y jurídica extrarregistral.

Estos procedimientos podrán acumularse cuando su finalidad sea compatible y recaiga en el mismo funcionario la competencia para su tramitación, debiendo integrarse coetáneamente, si es posible, o sucesivamente en otro caso, la totalidad de los trámites exigidos para cada uno de ellos; y la desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de los expedientes no impedirá la incoación de un proceso jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aquél.

Finalmente, se modifican los arts. 11 y 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario para, por un lado, prever la incorporación en el Catastro de hechos posteriores a la coordinación del inmueble, y por otro, para recoger el procedimiento de rectificación de la descripción gráfica catastral cuando se derive de uno de los procedimientos de coordinación con el Registro de la Propiedad.

Recuerde que…

  • Se habla de inmatriculación para hacer referencia al asiento registral de acceso o entrada de una finca al Registro de la Propiedad mediante la cual ésta ingresa en el mismo para constituirse como punto de partida y primera referencia a la vida registral del inmueble.
  • Uno de los grandes problemas que ha tenido el sistema continental de los Registros de la Propiedad ha sido que reflejaban la realidad jurídica, es decir, la existencia de la propiedad y otros derechos reales pero no daban fe o acreditaban la realidad física y económica de dicha propiedad.
  • El Registro necesita expresar, en todas las inscripciones que se hagan, la naturaleza, situación linderos y superficie de la finca con objeto de identificarla.
  • La incorporación al folio registral de la representación gráfica catastral requiere de notificación previa a los titulares registrales de las fincas colindantes afectadas.
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