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Registrador de la propiedad

Registrador de la propiedad

Los Registradores de la Propiedad y Mercantiles ejercen profesionalmente, bajo su responsabilidad, las funciones públicas atribuidas por las leyes en general, y en particular por la legislación hipotecaria y mercantil. Cada Registro de la Propiedad estará a cargo de un Registrador.

Derechos reales, obligaciones y contratos

¿Qué función tiene el registrador de la propiedad?

Tiene el carácter de funcionario público para todos los efectos legales y tendrán tratamiento de Señoría en los actos de oficio, según establece el párrafo 2 del artículo 275 de la Ley Hipotecaria de 1946. La cualidad de ser un funcionario público, reside entre las funciones jurisdiccionales y las administrativas, pues resuelve en primera instancia, la inscripción, suspensión o denegación de los documentos presentados. Los Registradores de la Propiedad y Mercantiles ejercen profesionalmente, bajo su responsabilidad, las funciones públicas atribuidas por las leyes en general, y en particular por la legislación hipotecaria y mercantil, y en virtud del carácter de funcionarios públicos que les reconoce el artículo 274 de la Ley Hipotecaria de 1946, tienen los derechos reconocidos por las leyes administrativas.

Como funcionarios públicos serán titulares indisolublemente de las Oficinas Liquidadoras de Distrito Hipotecario que vengan determinadas en la demarcación registral.

Los Registradores tendrán el tratamiento de señoría dentro de la oficina. En los actos públicos ocuparán el lugar inmediato a la derecha del Juez de primera instancia del distrito, y usarán como distintivo en los actos solemnes en que se exija traje de etiqueta una placa de plata rafagada en oro, de 78 milímetros de diámetro y en forma de estrella de ocho puntas, con el escudo de España en el centro, esmaltado en oro, partiendo de la parte inferior de éste dos cintas con la inscripción Registro de la Propiedad, y debajo del enlace de las mismas, un libro abierto con el lema Prior tempore potior iure.

En los actos oficiales en que no sea necesaria la etiqueta podrán igualmente usar, como distintivo oficial de su cargo, una medalla octogonal de oro, de cinco centímetros de diámetro en su mayor extensión y cuatro de anchura, pendiente del cuello por una cinta de seda verde esmeralda con filete blanco en las orillas. Dicha medalla llevará en el anverso el escudo de España, y en el reverso, un libro abierto, que en la página de la izquierda dirá: Registro de la Propiedad; en la derecha: Prior tempore potior iure. En la parte inferior, la fecha 8 de febrero de 1861.

Cada Registro de la Propiedad estará a cargo de un Registrador, salvo el caso de excepción a que se refiere el párrafo 1 del artículo 275 de la Ley Hipotecaria de 1946. Tendrán categoría de primera clase los que ocupen uno de los 125 primeros números del escalafón; de segunda, los comprendidos entre el 126 y el 250; de tercera, los comprendidos entre el 251 y el 375, y de cuarta, todos los posteriores. Cada Registrador tendrá la categoría personal que con arreglo a su número en el Escalafón le corresponda.

En el mes de enero de cada año, la Dirección General formará el Escalafón de los Registradores de la Propiedad por orden de antigüedad absoluta, computada a partir de la fecha del nombramiento, siempre que la toma de posesión haya tenido lugar dentro del término posesorio y desde la fecha de posesión en otro caso, con expresión del Registro que domine cada uno y de la categoría personal que le corresponda. Al orden de este Escalafón se sujetarán todos los nombramientos que se hagan para la provisión de Registros vacantes. En todas las comunicaciones y documentos que firmen los Registradores, a excepción de los asientos registrales, estamparán un sello que deberá adoptar forma circular del tamaño ordinario en los de su clase, y contener, además del escudo de España, en el centro, una inscripción en su parte superior que diga Registro de la Propiedad, y en la inferior, el nombre del distrito hipotecario y el nombre y apellidos del Registrador. Cuando el Registrador que actúe lo haga en calidad de accidental o interino se utilizará el sello del Registro sin nombre y apellidos, pero haciendo constar tal carácter y su nombre por medio de estampilla u otro medio de reproducción junto a su firma.

. Cuando se trate del Registrador accidental, sin perjuicio de poder utilizar las carpetas con el nombre del titular, se hará constar mediante estampilla u otra forma de constancia el nombre y apellidos del Registrador que expide el documento. Si se trata del Registrador interino podrá utilizar carpetas con su propio nombre y apellidos o bien que contenga solamente referencia al Registro pero con constancia de su nombre y apellidos en la forma antes expuesta. Los Registradores podrán también hacer constar su nombre y apellidos en las placas que, tanto en la vía pública, como en los portales, puertas o casilleros, anuncian la ubicación de la oficina del Registro.

¿Cómo es el nombramiento y toma de posesión?

El ingreso en el Cuerpo de Registradores se efectuará mediante oposición, ajustada al Reglamento redactado por la Dirección General. Los opositores aprobados constituirán el Cuerpo de Aspirantes y serán nombrados Registradores efectivos con arreglo a lo dispuesto en el párrafo 3 del artículo 284 de la Ley Hipotecaria de 1946. Cuando quedaren únicamente por colocar cinco aspirantes, la Dirección convocará nueva oposición, a fin de cubrir 50 plazas, número máximo que por ningún concepto podrá ser ampliado.

El nombramiento de los Registradores se hará por el Ministerio de Justicia.

Para ser nombrado Registrador se requiere, conforme al artículo 279 de la Ley Hipotecaria de 1946:

  • a) Ser español y mayor de 23 años de edad.
  • b) Ser licenciado en Derecho.

No podrán ser Registradores:

  • a) Los fallidos o concursados que no hayan obtenido rehabilitación.
  • b) Los deudores al Estado o a fondos públicos, como segundos contribuyentes, o por alcance de cuentas.
  • c) Los procesados criminalmente contra los que se haya dictado auto de prisión, mientras no haya quedado sin efecto.
  • d) Los condenados a penas graves, según establece el artículo 280 de la Ley Hipotecaria 1946.

El nombramiento de los Registradores se hará por Orden ministerial, que se publicará en el Boletín Oficial del Estado, en la que se expresará la disposición legal en que el nombramiento se funde; y si el nombrado perteneciera al Cuerpo de Aspirantes a Registros, el número que tenga en su Escalafón.

De la Orden se dará traslado al Presidente de la Audiencia a que pertenezca el Registro en que cesare el Registrador y, en su caso, al de la Audiencia a que corresponda el Registro para el cual haya sido nombrado.

La Orden de nombramiento se trasladará también al interesado. Cuando éste ingrese en el Cuerpo o ascienda de categoría personal, se le expedirá el título correspondiente.

Una vez constituida la correspondiente fianza, los aspirantes prestarán juramento o promesa de cumplir fielmente las obligaciones del cargo de Registrador con lealtad al Rey y de guardar y hacer guardar la Constitución como norma fundamental del Estado. De dicha manifestación se levantará acta para su remisión a la Dirección General y su constancia en los respectivos expedientes personales.

Prestado juramento o promesa por los aspirantes conforme a lo dispuesto en el párrafo anterior, éstos tendrán el carácter de Registradores a efectos de desempeñar interinamente las funciones de Registrador.

Celebrado el concurso o concursos para la provisión de plazas de Registros a los aspirantes, se tomará como fecha, a los efectos del escalafón, aquélla en que la Dirección General de los Registros y del Notariado resuelva, en el ámbito de su competencia, dicho concurso o concursos. Esta fecha se hará constar en la publicación en el "Boletín Oficial del Estado" del resultado de dicho concurso o concursos.

Los Registradores tomarán posesión de sus cargos dentro de los 20 días siguientes a la fecha del nombramiento o, en su caso, del cese en su anterior destino, con la obligación, si no tuvieren constituida con antelación fianza suficiente, de depositar la cuarta parte de los honorarios hasta que la completen.

El mencionado plazo será prorrogable por la Dirección General en virtud de justa causa por otros 20 días.

Cuando se trate de Registradores que sirvan Registros fuera de la Península o sean nombrados para alguno de ellos, el plazo de posesión será de 40 días y la prórroga podrá ser de otros 40.

Para que la posesión de los Registradores pueda verificarse bastará que conste su nombramiento por la publicación de la Orden en el Boletín Oficial del Estado o por exhibición del traslado personal de ésta.

Los Registradores que, sin causa justificada, no tomen posesión de su destino dentro de los plazos señalados en el artículo anterior, se considerarán renunciantes a la Carrera, perdiendo los derechos adquiridos por la oposición, si fueran aspirantes, y quedando excluidos del Cuerpo de Registradores, si fueran propietarios.

No obstante, previo el oportuno expediente instruido por el Centro Directivo, podrán ser rehabilitados si el Ministro de Justicia lo considerase procedente.

El encargado del Registro dará posesión al Registrador nombrado en propiedad o interinamente, entregándole los libros y documentos que formen el Archivo, mediante inventario, en el que se extenderá la oportuna diligencia, que firmarán ambos funcionarios.

De la posesión se levantará acta, también suscrita por los dos titulares, entrante y saliente. En dicha acta hará constar el Registrador nombrado que no está incurso en causa alguna de incapacidad o incompatibilidad.

El acta original y una copia serán elevadas, respectivamente, a la Dirección General y al Presidente de la Audiencia, dentro del término de tres días, y la demora en el cumplimiento de este deber será corregida disciplinariamente. Otra copia quedará archivada en el Registro.

¿Qué incompatibilidades existen?

El cargo de Registrador es incompatible con el de Juez o Fiscal municipal o comarcal, Notario y, en general, con todo empleo o cargo público, en propiedad o por sustitución, esté o no retribuido con fondos del Estado, de la Provincia o del Municipio.

Además de las indicadas, será causa de incompatibilidad el parentesco del Registrador dentro del segundo grado de consanguinidad o afinidad con el Notario único del distrito, según establece el artículo 511 del Reglamento Hipotecario de 1947.

El Registrador efectivo en quien concurra alguna causa de incompatibilidad lo pondrá en conocimiento de la Dirección General dentro del plazo de 15 días, a contar desde la posesión del Registro, y ésta instruirá expediente para resolver lo que proceda. Los Presidentes de las Audiencias, cuando llegase a su conocimiento la existencia de alguna incompatibilidad, lo comunicarán al Centro Directivo.

Declarada la incompatibilidad por Orden ministerial, se requerirá al interesado para que en el plazo de 15 días manifieste, caso de no haberlo efectuado, si opta por el Registro o por el cargo o empleo incompatible, con apercibimiento de que si no lo verificase se entenderá que opta por el citado cargo o empleo.

¿Cómo se constituye la fianza?

No se dará posesión de su cargo a los que sean nombrados Registradores, sin que presten previamente una fianza en la forma y cuantía que fija el Reglamento.

Si el nombrado Registrador no prestare dicha fianza, deberá depositar en algún Banco autorizado por la Ley la cuarta parte de los honorarios que devengue, hasta completar la suma de la garantía.

La fianza de los Registradores y el depósito, en su caso, quedarán afectos, mientras no se devuelvan, a las responsabilidades en que aquéllos incurran por razón de su cargo, con preferencia a cualesquiera otras obligaciones de los mismos Registradores.

La fianza o el depósito, en su caso, no se devolverán a los Registradores hasta que hubieren cesado en el ejercicio de su cargo, según establece el artículo 283 de la Ley Hipotecaria de 1946.

¿Qué derechos otorga la función de registrador?

La provisión de los Registros vacantes se efectuará siempre por concurso de rigurosa antigüedad entre Registradores, apreciada aquélla con arreglo al Escalafón vigente al tiempo de resolverse el concurso.

Los Registradores que hubieren sido corregidos disciplinariamente con privación de ascenso no podrán solicitar en dichos concursos durante el tiempo por el que se les haya impuesto la corrección.

Los Registros que no fueren solicitados en el concurso por ningún Registrador se proveerán entre Aspirantes por el orden de numeración en que los haya colocado el Tribunal censor.

Los Registradores no podrán permutar sus destinos sino mediante justa causa, a juicio de la Dirección General y siempre que concurran las circunstancias siguientes:

  • a) Que los Registradores tengan la misma categoría personal.
  • b) Que los productos de uno de los Registros a que la permuta se refiera no excedan a los del otro en una cuarta parte, según los datos estadísticos del último quinquenio.
  • c) Que ninguno de los permutantes haya cumplido la edad de 64 años. Si la permuta se concediere, no podrán los Registradores permutantes obtener otro Registro por concurso o por nueva permuta, ni ser declarados excedentes voluntarios, hasta dos años después de la aprobación de aquélla.

Los Registradores de la Propiedad podrán ser declarados, a su instancia, excedentes por tiempo que no será nunca menor de un año. Cumplido este plazo, podrán volver al servicio activo solicitando vacantes en concurso ordinario.

No se dará curso a la solicitud de excedencia voluntaria cuando el interesado se halle sometido a expediente de remoción, traslación, corrección y otro análogo.

Los Registradores que, por ser miembros de Cámaras legislativas, quedasen en situación de excedencia, permanecerán en la misma durante el tiempo que desempeñen dichos cargos, pudiendo quedar, a su instancia, reservado el Registro que desempeñaren para volver al mismo cuando se reintegren al servicio activo por haber cesado en la representación.

Los Registradores no podrán ser destituidos ni trasladados a otros Registros, contra su voluntad, sino por sentencia judicial o por el Ministro de Justicia, en virtud de expediente instruido por la Dirección, con audiencia del interesado y en vista de los informes que considere necesarios.

Para que la destitución o traslación puedan decretarse por el Ministerio de Justicia, se deberá acreditar en el expediente alguna falta cometida por el Registrador en el ejercicio de su cargo o que le haga desmerecer en el concepto público, y será oído el Consejo de Estado.

Los Registradores percibirán los honorarios que se establezcan en su Arancel, que aprobará el Ministerio de Justicia, y costearán los gastos necesarios para el funcionamiento y conservación de los Registros.

¿Qué deberes tiene?

En cuanto a la toma de posesión de su Registro, una vez que se publica en el Boletín Oficial del Estado, debe de tomar posesión en el plazo establecido en el artículo 516 del Reglamento Hipotecario de 1947.

En cuanto al cese en el Registro que deja vacante, debe hacer entrega de inventario de los libros y documentos del mismo al Registrador de la Propiedad, que le sucede interinamente o en propiedad, según establecen los artículos 492 y 495 del Reglamento Hipotecario de 1947.

Debe de abonar los gastos del personal, material y oficina. El Registrador tendrá en su despacho los empleados que necesite, los cuales desempeñarán los trabajos que les encomiende, bajo la exclusiva responsabilidad de aquél y siempre bajo el régimen jurídico de relación laboral.

La relación del Registrador con sus empleados se regirá por las normas contenidas en el convenio colectivo del personal auxiliar de los Registradores y, en su defecto o en lo no previsto en él, por la legislación laboral aplicable con carácter general.

Los Registradores responderán civilmente, en primer lugar, con sus fianzas, y en segundo, con sus demás bienes, de todos los daños y perjuicios que ocasionen:

  • a) Por no asentar en el Diario, no inscribir o no anotar preventivamente en el término señalado en la ley los títulos que se presenten en el Registro.
  • b) Por error o inexactitud cometidos en inscripciones, cancelaciones, anotaciones preventivas o notas marginales.
  • c) Por no cancelar, sin fundado motivo, alguna inscripción o anotación, u omitir el asiento de alguna nota marginal, en el término correspondiente.
  • d) Por cancelar alguna inscripción, anotación preventiva o nota marginal, sin el título y los requisitos que exige esta ley.
  • e) Por error u omisión en las certificaciones de inscripción o de libertad de los inmuebles o derechos reales, o por no expedir dichas certificaciones en el término señalado en esta ley.

Los errores, inexactitudes u omisiones expresadas en el artículo anterior no serán imputables al Registrador cuando tengan su origen en algún defecto del título inscrito y no sea de los que notoriamente deberían haber motivado la denegación o la suspensión de la inscripción, anotación o cancelación.

El que por error, malicia o negligencia del Registrador perdiere un derecho real o la acción para reclamarlo podrá exigir, desde luego, del mismo Registrador el importe de lo que hubiere perdido.

El que, por las mismas causas, pierda sólo la hipoteca que asegure una obligación, podrá exigir que el Registrador, a su elección, le proporcione otra hipoteca igual a la pérdida o deposite, desde luego, la cantidad asegurada para responder en su día de dicha obligación.

¿Qué excedencias se le permiten?

a) Voluntaria.

El Registrador que lleve un año de servicios efectivos en la carrera podrá solicitar el pase a situación de excedencia voluntaria, elevando la solicitud al Ministro de Justicia por conducto de la Dirección General y expresando en aquélla que no se halla sometido a ninguno de los expedientes a que se refiere el artículo 287 de la Ley Hipotecaria de 1946. La Dirección, en su informe, propondrá al Ministro la resolución que proceda. La vuelta al servicio activo, una vez transcurrido el año que fija el artículo 287 de la Ley, se verificará siempre concursando en la forma ordinaria. Los Registradores excedentes continuarán durante la excedencia, figurando y ascendiendo en el Escalafón.

b) Forzosa.

El Registrador que sea privado de su Registro por virtud de resolución dictada en recurso de agravios o, en su caso, en pleito contencioso-administrativo se considerará como excedente hasta que vuelva al servicio activo en la forma que determina el artículo anterior.

¿Cuándo puede jubilarse?

a) Voluntaria por cumplir 65 años de edad. La jubilación voluntaria de los Registradores que hubiesen cumplido 65 años de edad se solicitará mediante instancia dirigida al Ministro de Justicia, por conducto de la Dirección General. En la Orden de jubilación se expresará el número que en el Escalafón tenga el jubilado en dicha fecha. También procederá la jubilación cuando, a propuesta de la Junta de aptitud correspondiente, el Ministro de Justicia la decretare, previo acuerdo del Gobierno.

b) Imposibilidad física. El Registrador que desee obtener su jubilación por imposibilidad física presentará su solicitud al Presidente de la Audiencia, tramitándose el expediente con arreglo a lo dispuesto en la legislación de Clases Pasivas. La Dirección General y los Presidentes de las Audiencias ordenarán la instrucción del expediente de jubilación cuando haya motivos para suponer que algún Registrador está imposibilitado para el ejercicio del cargo, observándose en tal caso los trámites establecidos en el párrafo precedente.

c) Forzosa por cumplir 70 años. La jubilación forzosa por haber cumplido el Registrador 70 años de edad se declarará dentro de los ocho días siguientes a la fecha en que se cumplan. En la Orden de jubilación se expresará el número que en el Escalafón tenga el jubilado en dicha fecha.

Recuerde que…

  • Los Registradores de la Propiedad y Mercantiles ejercen profesionalmente, bajo su responsabilidad, las funciones públicas atribuidas por las leyes en general, y en particular por la legislación hipotecaria y mercantil. Cada Registro de la Propiedad estará a cargo de un Registrador.
  • El nombramiento de los Registradores se hará por el Ministerio de Justicia.
  • El cargo de Registrador es incompatible con el de Juez o Fiscal municipal o comarcal, Notario y, en general, con todo empleo o cargo público, en propiedad o por sustitución, esté o no retribuido con fondos del Estado, de la Provincia o del Municipio.
  • No se dará posesión de su cargo a los que sean nombrados Registradores, sin que presten previamente una fianza en la forma y cuantía que fija el Reglamento.
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