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Lesión ultradimidium

Lesión ultradimidium

La acción de rescisión por lesión "ultradimidium" proviene del derecho romano y consiste en el derecho que asiste al vendedor que hubiera vendido una finca por menos de la mitad de su justo precio, a solicitar del Juez la resolución de la compraventa previa devolución del precio recibido, a no ser que el comprador prefiera pagar la diferencia hasta ese justo precio.

Derechos reales, obligaciones y contratos

¿Cuáles son los antecedentes históricos de la acción de rescisión por lesión ultradimidium?

Esta figura se recogió en el derecho canónico y entró a formar parte del derecho castellano a través de las Partidas. Sin embargo, en la época de la codificación, en el siglo XIX, se produjo una notable oposición a la subsistencia de esta institución porque sólo protegía a las clases propietarias de las tierras (los vendedores) y no a los compradores, que no tenían ninguna protección similar en el caso de comprar por más del justo precio. Además, se consideraba que el concepto de precio justo no tenía sentido en el tráfico inmobiliario, en el que primaba que el precio se hubiera acordado libremente por las partes.

Esta oposición supuso la eliminación del Código Civil español de 1889 de la rescisión por lesión ultradimidium, que sólo la admite excepcionalmente en las particiones hereditarias y en la tutela.

Sin embargo, es una acción que permanece vigente todavía tanto en el derecho civil catalán como en el derecho foral de Navarra.

¿Qué dice acerca de la lesión ultradimidium en Código Civil Catalán?

El artículo 621-46.1 de la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, establece que "el contrato de compraventa y los demás de carácter oneroso pueden rescindirse si la parte perjudicada prueba que, en el momento de la conclusión del contrato, el valor de mercado de la prestación que recibe es inferior a la mitad del valor de mercado de la prestación que realiza".

En los supuestos de opción de compra, el desequilibrio debe existir en el momento en que se pacta la opción (artículo 621.46.3).

Por su parte, el artículo 621-46.2 dispone que "la otra parte puede oponer que el pretendido desequilibrio se justifica en el riesgo contractual propio de los contratos aleatorios o en la existencia de una causa gratuita".

El artículo 641-47.2 prevé la corrección de la lesión que evita la rescisión del contrato "mediante el pago en dinero del valor total de la prestación, con los intereses legales, a partir de la conclusión del contrato".

Finalmente, el artículo 621-48 dispone que la acción de rescisión por lesión caduca en el plazo de cuatro años a contar desde la conclusión del contrato y no es renunciables en ese momento.

En materia de Derecho sucesorio, el artículo 464-13 de la Ley 10/2008, de 10 de julio, del Libro Cuarto del Código Civil de Cataluña, relativo a las sucesiones, recoge esta figura: "1. La partición puede rescindirse por causa de lesión en más de la mitad del valor del conjunto de los bienes adjudicados al coheredero, con relación al de su cuota hereditaria, dado el valor de los bienes en el momento en que se adjudican.

2. La partición hecha por el causante no puede rescindirse por lesión, salvo que haya manifestado o sea presumible de forma clara la voluntad contraria.

3. La acción de rescisión caduca a los cuatro años de la fecha de la partición y debe dirigirse contra todos los coherederos".

¿Qué dice acerca de la lesión ultradimidium en Código Foral de Navarra?

En el derecho navarro, la rescisión por lesión se regula a partir de la Ley 499 de su Compilación, a cuyo tenor "Quien haya sufrido lesión enorme, a causa de un contrato oneroso que hubiere aceptado por apremiante necesidad o inexperiencia, podrá pedir la rescisión del mismo.

Se entenderá por lesión enorme el perjuicio de más de la mitad del valor de la prestación, estimada al tiempo del contrato. Si el perjuicio excediere de los dos tercios de aquel valor, la lesión se entenderá enormísima".

Desde un punto de vista subjetivo, la Ley 500 dispone que "Siendo navarros todos los contratantes, procederá la rescisión por lesión sea cual fuere el lugar en que se hallare el objeto y el del otorgamiento del contrato.

Siendo navarro tan sólo alguno de los contratantes, procederá la rescisión cuando el contrato deba someterse a la Ley navarra.

En ningún caso podrá pedir la rescisión por lesión quien, profesional o habitualmente, se dedique al tráfico de las cosas objeto del contrato o fuere perito en ellas".

Y en lo que respecta al objeto la Ley 501 nos dice que "La rescisión se dará no sólo en los contratos sobre bienes inmuebles, sino también sobre los muebles cuando se estime justificada la acción en consideración al valor de los mismos y al perjuicio causado por el contrato en relación al patrimonio".

La Ley 503 excluye la rescisión en los contratos de simple liberalidad, aleatorios o sobre objeto litigioso.

En las ventas efectuadas a carta de gracia o con pacto de retro, sólo se dará la rescisión cuando haya caducado el plazo o se haya extinguido el derecho a retraer. Cuando no se hubiese fijado plazo, se estará a lo dispuesto en la Ley 578, conforme a la cual "si el derecho de retraer se hubiere establecido a perpetuidad o sin tiempo determinado, el retrayente deberá abonar los dos tercios del justo valor de la cosa al tiempo de retraerla, siempre que esta cantidad sea superior al precio que recibió".

La acción rescisoria por lesión es personal y transmisible a los herederos. No tendrá lugar cuando sean procedentes las acciones de saneamiento por vicios o defectos de la cosa, o la de nulidad del contrato. La acción rescisoria por lesión prescribirá en los plazos establecidos en la Ley 33 (Ley 504). Según la Ley 33, la acción rescisoria por lesión enorme prescribe a los diez años, y la rescisoria por lesión enormísima, a los treinta.

La renuncia a la acción rescisoria, hecha simultánea o posteriormente al contrato a que se refiere, será válida siempre que observe al menos la forma utilizada para tal contrato. Sin embargo, no será válida la renuncia determinada por apremiante necesidad o por inexperiencia (Ley 505).

La Ley 507 establece la indivisibilidad de la acción rescisoria: "La acción de rescisión es indivisible y deberá ser ejercitada conjuntamente contra todos los obligados y por todos los que tengan derecho a ejercitarla, o por uno cualquiera de éstos respecto a la totalidad.

No habrá lugar a la rescisión cuando todos los obligados estén de acuerdo en indemnizar, y deberán hacerlo en la proporción que a cada uno corresponda.

Cuando sólo uno se disponga a ejercitar la acción, deberá notificarlo previamente a los otros que tengan derecho a la rescisión, para que puedan concurrir al litigio. Después de haberse ejercitado la acción por uno de ellos, deberá éste hacer partícipe a los otros del resultado favorable de la acción por él ejercida, deducidos los gastos de litigio".

Finalmente, la Ley 506 detalla los efectos de la rescisión:

  • a) Frutos. Declarada la rescisión, se restituirá la cosa con sus frutos aplicándose en cuanto a éstos lo establecido en las leyes 353 y 354.
  • b) Mejoras. No habrá derecho alguno al abono de mejoras, pero el demandado podrá retirarlas cuando puedan separarse sin menoscabo de la cosa a que se hubiesen unido.
  • c) Complemento del precio. Cuando la restitución no fuese posible porque el demandado no tuviera la cosa en su poder, deberá pagar sólo el complemento del precio, valor o estimación más los intereses legales.

En todo caso, se podrá evitar la rescisión mediante el abono de la indemnización a que se refiere el párrafo anterior.

¿Y si no soy catalán ni navarro?

Establece el artículo 1074 del Código Civil que "Podrán también ser rescindidas las particiones por causa de lesión en más de la cuarta parte, atendido el valor de las cosas cuando fueron adjudicadas".

Como señalan Díez-Picazo y Gullón, el Código Civil otorga un trato más favorable a la lesión en materia particional que en los contratos, producida aquélla por motivos económicos, ya que frente al carácter general que tiene el artículo 1074 CC, en los contratos no cabe invocar lesión económica para rescindirlos fuera de los supuestos 1 y 2 del artículo 1291 CC. De éstos toma el artículo 1074 CC el quantum de la lesión, que es elevado y que de alguna manera contrasta con el fundamento de este remedio: la preocupación por la igualdad.

Para determinar la lesión ha de atenderse al valor de las cosas cuando fueron adjudicadas. El coheredero que se considere perjudicado por la valoración particional de su lote, debe reconstruir el valor real del acervo hereditario. Con arreglo a ese valor real ha de determinar el valor que ha de tener su participación, y entonces ver si, comparando el valor real de los objetos a él adjudicados, hay un perjuicio en más de la cuarta parte en relación con aquel valor real de su lote.

Como excepciones a la rescisión por lesión, establece el artículo 1075 CC que "la partición hecha por el difunto no puede ser impugnada por causa de lesión, sino en el caso de que perjudique la legítima de los herederos forzosos o de que aparezca, o racionalmente se presuma, que fue otra la voluntad del testador".

Si hay lesión de la legítima, cualquiera que sea su cuantía, tanto en esa partición como en otras, es evidente que entrarán en juego las normas protectoras de su intangibilidad cuantitativa. La Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 1980 también considera oportuna la vía de la rescisión por lesión "aunque la lesión no exceda de la cuarta parte, en atención al respeto que en todo caso merece esa cuota como institución de derecho necesario", conclusión a la que llega "evitando interpretaciones rígidamente literales".

El artículo 1080 CC recoge otra excepción: La partición hecha con preterición de alguno de los herederos no se rescindirá a no ser que se pruebe que hubo mala fe ó dolo por parte de los otros interesados; pero éstos tendrán la obligación de pagar al preterido la parte que proporcionalmente le corresponda.

Si la partición ha tenido un carácter transaccional, ha de excluirse igualmente la acción de rescisión por lesión pues, como señalan Díez-Picazo y Gullón, en este caso la diferencia entre las atribuciones y las cuotas no es en puridad lesión, sino concesión o renuncia para dirimir el conflicto.

En lo que concierne al régimen jurídico de la acción de rescisión, la legitimación activa corresponde al coheredero perjudicado y la pasiva a los restantes coherederos. Si la partición la ha efectuado el contador partidor, la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de enero de 1971 estima que no ha de ser demandado, pues de acuerdo con la jurisprudencia de la Sala 1ª sus funciones terminan con el otorgamiento de la escritura particional.

Conforme al artículo 1076 CC, La acción rescisoria por causa de lesión durará cuatro años, contados desde que se hizo la partición. El plazo hay que entenderlo de caducidad y no de prescripción.

El artículo 1078 priva de la acción a los herederos que hubiesen enajenado el todo o una parte considerable de los bienes inmuebles que le hubieran sido adjudicados. Dicho precepto se asienta en el principio de conservación de negocio o favor partitionis, y en la imposibilidad práctica o dificultad de proceder a una nueva partición cuando los bienes ya no existen en poder de los herederos. La apreciación del carácter "considerable" será cuestión sometida al arbitrio de los tribunales.

En cuanto a la renuncia de la acción rescisoria, el Tribunal Supremo (Sentencia de 11 de junio de 1957) la ha admitido cuando el interesado conoció todas las circunstancias de hecho determinantes de la realidad y existencia de la lesión.

Finalmente, los efectos de la rescisión particional se recogen en el artículo 1077 CC: El heredero demandado podrá optar entre indemnizar el daño o consentir que se proceda a nueva partición.

La indemnización puede hacerse en numerario o en la misma cosa en que resultó el perjuicio.

Si se procede a nueva partición, no alcanzará ésta a los que no hayan sido perjudicados ni percibido más de lo justo.

Recuerde que...

  • La lesión ultradimidium permite a los transmitentes rescindir la transmisión de inmuebles cuyo precio fuera inferior a la mitad del valor de mercado de los mismos.
  • En el Derecho Civil común se admite excepcionalmente en materia particional, cuando perjudique a la legítima de los herederos forzosos.
  • En Cataluña, la rescisión por lesión es posible si la parte perjudicada prueba que, en el momento de la conclusión del contrato, el valor de mercado de la prestación que recibe es inferior a la mitad del valor de mercado de la prestación que realiza.
  • En Navarra se permite ejercitar esta acción, y su compilación la extiende a los bienes muebles, cuando se hubiera producido una "lesión enorme" en un contrato celebrado "siendo navarros" ambas partes, o siéndolo solo una de ellas cuando el contrato deba someterse a la Ley Navarra.
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