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Laudemio

Laudemio

Se entiende por laudemio el derecho a percibir una cantidad en la venta que realiza el dueño útil de la finca gravada con un censo enfitéutico, siendo aquel en el que una persona (titular del inmueble) cede a otra (titular del derecho de enfiteusis) el dominio útil de una finca, reservándose el titular de la finca el dominio directo, con el derecho a percibir del titular del derecho de enfiteusis) el pago de una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio.

Derechos reales, obligaciones y contratos

¿Dónde se regula?

El derecho a cobrar el laudemio, como un derecho del dueño directo en el censo enfitéutico (enfiteusis), se regula en el Código Civil en los artículos 1644 y siguientes.

De conformidad al artículo 1644 del Código Civil"En las enajenaciones a título oneroso de fincas enfitéuticas sólo se pagará laudemio al dueño directo cuando se haya estipulado expresamente en el contrato de enfiteusis. Si al pactarlo no se hubiera señalado cantidad fija, ésta consistirá en el 2 por 100 del precio de la enajenación. En las enfiteusis anteriores a la promulgación de este Código, que estén sujetas al pago de laudemio, aunque no se haya pactado, seguirá esta prestación en la forma acostumbrada, pero no excederá del 2 por 100 del precio de la enajenación cuando no se haya contratado expresamente otra mayor".

Y de haberse pactado constituye una verdadera participación sobre el valor de la finca en el momento de ser vendida.

La obligación de pagar el laudemio corresponde al adquirente, salvo pacto en contrario (artículo 1645 del Código Civil).

Cuando el enfiteuta hubiese obtenido del dueño directo licencia para la enajenación o le hubiese dado el aviso previo que previene el artículo 1637 CC, no podrá el dueño directo reclamar, en su caso, el pago del laudemio sino dentro del año siguiente al día en que se inscriba la escritura en el Registro de la Propiedad. Fuera de dichos casos, esta acción estará sujeta a la prescripción ordinaria (artículo 1646 del Código Civil).

¿Qué régimen tiene en Cataluña?

Viene regulado en la Ley 5/2006 de 10 de mayo, Cataluña (libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales), en los artículos 565.14 a 565.22. Código civil de Cataluña

El censo enfitéutico, además del derecho a la prestación periódica anual, puede otorgar al censualista el derecho de laudemio y el derecho de fadiga, o uno solo de estos derechos, si se ha estipulado en el título de constitución. La estipulación debe ser expresa y el contenido de los derechos establecidos debe ajustarse necesariamente a las disposiciones que a tal efecto se establecen en la citada Ley (artículo 565.14 Código civil de Cataluña).

El censualista, si se ha pactado, tiene derecho a percibir el laudemio por cada transmisión de la finca. El derecho a percibir el laudemio, en caso de usufructo, corresponde a los usufructuarios (565.15 Código civil de Cataluña).

El laudemio, tal y como establece el artículo 565.16 Código civil de Cataluña, no se devenga nunca en los siguientes casos:

  • a) En enajenaciones hechas por expropiación forzosa, por aportación de la finca a juntas de compensación o por adjudicaciones de la finca hechas por las juntas de compensación a sus miembros.
  • b) En enajenaciones a título gratuito, entre vivos o por causa de muerte, a favor de cualquier persona.
  • c) En las adjudicaciones de la finca por disolución de comunidades matrimoniales de bienes, de comunidades ordinarias indivisas entre esposos o convivientes en pareja estable o por cesión sustitutiva de pensión, en casos de divorcio, separación o nulidad del matrimonio y de extinción de la pareja estable.
  • d) En la agnición de buena fe, entendida como la declaración que, dentro del año de la firma del contrato, hacen los compradores de haber efectuado la adquisición en interés y con dinero de las personas que designan.
  • e) En las transmisiones de fincas situadas en el valle de Ribes y en Moià.

La cuota del laudemio será la pactada y nunca puede ser superior al 10% del precio o del valor de la finca transmitida en el momento de la transmisión. Si no se ha pactado, es el 1% en toda Cataluña (artículo 565.17 Código civil de Cataluña).

En las ventas a carta de gracia, se devenga la mitad del laudemio en la venta y la otra mitad en la retroventa o cuando se extingue el derecho a redimir. El laudemio, en las permutas y en las aportaciones a sociedad o las adjudicaciones a los socios, en caso de reducción de capital o de disolución, debe calcularse sobre el valor de la finca en el momento de la transmisión (artículo 565.18 Código civil de Cataluña).

El laudemio cobrado, si la transmisión de la finca deviene ineficaz a consecuencia de demanda judicial presentada dentro de los cuatro años siguientes, debe restituirse en el plazo de seis meses contados desde la fecha de la sentencia (565.19 Código civil de Cataluña).

El derecho a reclamar el laudemio prescribe a los diez años del día en que se ha devengado (565.20 Código civil de Cataluña).

La finca garantiza directa e inmediatamente el pago de los laudemios devengados y no satisfechos, sea quien sea su titular. Con relación a una tercera persona, es preciso atenerse a lo establecido por la legislación hipotecaria (565.21 Código civil de Cataluña).

El pago del laudemio, salvo pacto en contrario, corresponde a los adquirentes y se efectúa en el domicilio de los deudores. El laudemio se presume satisfecho o renunciado si el censualista cobra al nuevo censatario tres pensiones del censo consecutivas sin hacer una reserva expresa (565.22 Código civil de Cataluña).

¿Qué régimen tiene en Baleares?De conformidad al artículo 63 del DLeg. 79/1990 de 6 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Compilación del Derecho Civil Balear "El alodio y los censos enfitéuticos con derecho a laudemio son redimibles en cualquier momento a instancia del señor del dominio útil, mediante el pago al señor del dominio directo de un laudemio y dos tercios de laudemio del valor de la finca, en cuya estimación no se computará el valor de las mejoras introducidas o edificaciones que se hayan realizado con posterioridad a la fecha del título constitutivo, a no ser que el título constitutivo diga otra cosa. Si no consta que se hubiera pactado ninguna cantidad en concepto de laudemio, este consistirá en el 0,5 por cien del valor de la finca apreciado en la forma determinada anteriormente".

Recuerde que…

  • Se entiende por laudemio el derecho a percibir una cantidad en la venta que realiza el dueño útil de la finca gravada con un censo enfitéutico.
  • La obligación de pagar el laudemio corresponde al adquirente, salvo pacto en contrario.
  • El censo enfitéutico, además del derecho a la prestación periódica anual, puede otorgar al censualista el derecho de laudemio y el derecho de fadiga, o uno solo de estos derechos, si se ha estipulado en el título de constitución.
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