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Precario

Precario

Se entiende por precario la ocupación de una cosa ajena sin título, o en virtud de un título nulo o que haya perdido su validez, es decir, sin que medie renta o cualquier otra contraprestación, ni otra razón que la mera condescendencia o liberalidad del dueño.

Derechos reales, obligaciones y contratos

¿En qué consiste el precario?

La figura jurídica del precario carece de una definición legalmente establecida, y la jurisprudencia ha ido perfilando la misma hasta dejarla cristalizada como la ocupación de una cosa ajena sin título, o en virtud de un título nulo o que haya perdido su validez, es decir, sin que medie renta o cualquier otra contraprestación, ni otra razón que la mera condescendencia o liberalidad del dueño, de cuya voluntad dependerá el poner fin a su propia tolerancia, para lo cual se deberá, al deducir la demanda, acreditar un título suficiente legitimador de su acción, mientras que al precarista demandado le incumbirá demostrar la tenencia de algún título que le vincule con el objeto o con el demandante, justificando así su permanencia en el goce de la finca.

El concepto de precario, como institución de derecho sustantivo, no ha variado y no se reduce a la noción estricta del precarista en el Derecho Romano, sino que es de elaboración jurisprudencial. Conviene recordar que el precario constituye la tenencia o disfrute de cosa ajena, sin pago de renta o merced, ni razón de derecho distinta de la mera liberalidad o tolerancia de su propietario o poseedor real, de cuya voluntad depende poner término a esa tolerancia; dicho concepto es de creación jurisprudencial y doctrinal, a partir de los términos del artículo 1565.3 Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, que no se reduce a la noción estricta del precario en el Derecho Romano, sino que amplia los límites del mismo a otros supuestos de posesión sin título, además de la posesión concedida u otorgada por liberalidad del titular del derecho, como la posesión tolerada, que no tiene su origen en ningún acto de posesión graciosa, y la posesión ilegítima o sin título para poseer, bien porque no ha existido nunca o por haber perdido su vigencia, teniendo todos estos supuestos en común la posibilidad de que el titular del derecho pueda recuperar a su voluntad, el completo señorío sobre la cosa.

Como sostiene la Doctrina Jurisprudencial emanada por nuestro Tribunal Supremo en reiteradas y numerosas resoluciones, entre ellas, Sentencia del Tribunal Supremo Sala 1.ª, de 20 de julio de 1992; Sentencia del Tribunal Supremo Sala 1.ª, de 4 de mayo de 1993; Sentencia del Tribunal Supremo Sala 1.ª, de 20 de junio de 1994, entre otrasel concepto de precarista a que aludía el número 3 del artículo 1565 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no se refiere a la graciosa concesión a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente, en el sentido que a la institución del precario le atribuye el Digesto, sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello, o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el dominical que ostente el actor, jurisprudencia que ha ido paulatinamente ampliando el concepto del precario hasta comprender no solamente los supuestos en que se detenta una cosa con la tolerancia o por cuenta de su dueño, sino también todos aquellos en que la tenencia del demandado no se apoya en ningún título y presenta caracteres de abusiva; mereciendo ese calificativo, para todos los efectos civiles, la situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo, y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión.

Esta doctrina no solo no ha sido abandonada, sino que se ha visto reiterada en la más reciente sentencia del Tribunal Supremo de 29 de febrero de 2000, Rec. 1692/1995, en la que se dice: " (...) se permite ejercitar el juicio de desahucio por precario contra cualquier persona que disfrute o tenga en precario la finca, sea rústica o urbana, sin pagar merced (...)", que no desmerece por el hecho de que el ocupante tolerado satisfaga alguno de los gastos que conlleva la prestación de los servicios propios de la finca, de los que aquel resulta beneficiario como usuario de ella, ya que no pueden equipararse estos pagos, efectuados en el propio interés y exclusivo provecho, a la renta o merced que se fija en favor del arrendador que directamente la percibe como contraprestación a la privación del goce de la cosa y del cumplimiento de todas las demás obligaciones que dimanan del negocio jurídico locativo bilateral y oneroso.

La doctrina de las distintas Audiencias Provinciales, tiene reconocido que constituye la esencia del precario el uso y disfrute de cosa ajena sin pagar merced o renta alguna, ni otra razón o título que legitime la posesión que la mera condescendencia o liberalidad del poseedor real, que no se refiere exclusivamente a la graciosa concesión al detentador y a su ruego del uso de una cosa mientras la permite su dueño concedente, (sentido que a la institución del precario le atribuyó el Digesto); sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el cualificado que ostente el actor, comprendiendo aquellos supuestos en los que la tenencia del demandado no se apoye en ningún título y presenta caracteres de abusiva, injusta o delictiva.

Este concepto amplio del precario, como sustantivo que es, no puede entenderse alterado por la nueva ley procesal, de modo que la acción puede ser ejercitada también por quien se encuentra privado de la posesión de forma injusta. En la Doctrina se ha puesto de relieve que el artículo 250.1, 2. de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, no conceptúa el precario y omite referencias a la mera liberalidad, pero las resoluciones de las distintas Audiencias Provinciales manifiestan el concepto estricto del precario, sosteniendo que no ha de modificarse la conceptuación sustantiva de esta institución, ya existente y consolidada por vía jurisprudencial, ni ha de otorgarse a la expresión "cedida en precario" mayor extensión que la de ser una simple utilización del lenguaje, sin mayores pretensiones que las de indicar que el procedimiento va dirigido a sustanciar las pretensiones del desahucio por situaciones de precario (en su acepción sustantiva interpretada jurisprudencialmente).

Como síntesis de la doctrina jurisprudencial elaborada en torno al concepto de precario, merece ese calificativo, para todos los efectos civiles, "una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y, por tanto, la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho".

Con base en esa doctrina, cabe señalar que para que prospere la acción de desahucio por precario deben concurrir la posesión real de la finca por el demandante a título de dueño o cualquier otro derecho real que le permita su disfrute, la posesión material carente de título y sin pago de merced por el demandado, y el transcurso del plazo de un mes desde que fue requerido el ocupante para el desalojo de la finca, antes de interponer la pertinente demanda de desahucio.

Constituye pues la esencia del precario, el uso o disfrute de la cosa ajena, sin pagar renta o merced alguna, ni otra razón o título que legitime la posesión que la mera condescendencia o liberalidad del poseedor real (Sentencias del Tribunal Supremo de 2 de junio y 17 de noviembre de 1.961 o de 6 de abril de 1.962), confundiéndose el precario con la mera posesión tolerada (Sentencia 2 de junio de 1.982), pues no se refiere exclusivamente a la graciosa concesión al detentador y a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente, en el sentido que a la institución del precario le atribuyó el Digesto, sino que se extiende a cuantos sin pagar merced, utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el cualificado que ostente el actor (Sentencia de 31 de enero de 1.995, recogiendo las de STS 13 de febrero de 1.958 y STS 30 de octubre de 1.986). Puede ser promovido el juicio de desahucio por precario por los que tengan la posesión real de la finca a título de dueños, de usufructuarios o de cualquier otro que les dé derecho a disfrutarla y sus causahabientes, contra cualquier persona que disfrute o tenga en precario la finca sin pagar merced, siempre que fuere requerida con un mes de anticipación para que la desocupe.

¿Bajo qué régimen jurídico se rige?

En la actualidad por imperativo de lo dispuesto en el artículo 250.1, 2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 se han de decidir en el procedimiento verbal las demandas que, con independencia de su cuantía,"... pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca". No obstante, la cuantía de lo pretendido se determina por el valor del inmueble (artículos 251.2.ª y 3.ª.5 Ley de Enjuiciamiento Civil), sin que, en el nuevo sistema sea preceptiva la realización del requerimiento previo que exigía el artículo 1565.3 Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881. No obstante, su principal novedad radica en que se prescinde de la sumariedad y se determina que producirá efectos de cosa juzgada (artículo 447.2 Ley de Enjuiciamiento Civil).

Es decir, nos hallamos ante un proceso que, a pesar de sustanciarse por los trámites del procedimiento verbal, tiene carácter plenario (artículo 447 Código Civil): esto es, en el que ni se limitan de modo alguno las facultades alegatorias y probatorias de las partes, quienes pueden interesar la práctica de cuantos medios consideren oportunos; ni se somete a limitación el conocimiento del juzgador y, por último, en el que la sentencia pasa en autoridad de cosa juzgada.

En efecto, el artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 contiene distintas normas en virtud de las cuales ciertas materias han de ventilarse por los trámites del juicio verbal, llevando algunas de ellas a procesos plenarios, esto es, sin limitaciones de alegación y prueba, con despliegue de los efectos propios de la cosa juzgada material, configurándose por otra parte como verdaderos procesos especiales, por cuanto se prescinde de la regla general de la cuantía, al servicio de cualquier objeto procesal, en favor de los objetos específicos y determinados que la ley establece en cada caso.

Así sucede en cuanto al precario, pues como señala la Ley (artículo 250.1.2. Ley de Enjuiciamiento Civil) se decidirán en el juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas que: "pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca". Y es que la principal novedad de este régimen se anuncia en la propia Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000, cuando señala que: "(...) la experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales excesivas aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los procesos en los que se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de precariedad (...) estimando (...) muy preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad (...)", lo que según subraya la doctrina más autorizada convierte a este clásico juicio sumario en un proceso plenario, despojado, por tanto, de la vieja concepción de la cuestión compleja, que no podrá ahora invocarse como ocurría al amparo de la legislación derogada, pues la apreciación de las mismas produciría un desbordamiento del cauce procesal del juicio de desahucio. De igual forma, ya no cabe aplicar la consolidada línea jurisprudencial al amparo de la legislación procesal anterior, según la cual, no pueden ventilarse en su ámbito cuestiones de naturaleza compleja, que presenten como dudosa la verdadera situación de los demandados respecto a los bienes objeto de desahucio.

Se debe destacar por tanto, de la regulación en materia de precario de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, la desaparición del juicio de desahucio, tal y como se preveía anteriormente en los artículos 1570 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil/1881. El artículo 250.1.2, dispone que se decidirán en juicio verbal las demandas que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario. Los puntos más importantes de la nueva regulación legal son, de una parte, que el juicio verbal de precario, contrariamente a lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil/1881, no tiene la consideración de procedimiento sumario, por el contrario de lo que sucede con el juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta, en cuanto que el nuevo artículo 444.1, dispone que: "cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación" y, de otro lado, que la sentencia que se dicte tendrá fuerza de cosa juzgada material.

El nuevo artículo 447 dispone, en su apartado 2: "No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales... que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumaria". Estas son las principales innovaciones que introduce la Ley de Enjuiciamiento Civil/2000 en esta sede, y que rompen con el tradicional carácter sumario del desahucio por precario.

Lo expuesto implica, como primera consecuencia, que a tenor de la nueva legislación procesal, carece de vigencia el atribuir naturaleza sumaria al juicio de desahucio por precario, y señalar que su ámbito se reducía al examen del título invocado por el actor, la identificación del objeto sobre que recae y al estudio de la situación del demandado como poseedor material sin título, o cuando el invocado sea ineficaz y sin pagar merced, de tal manera que en su seno solamente podían resolverse situaciones sencillas, claras y nítidas, posponiéndose todo otro problema jurídico al proceso declarativo correspondiente (vid. Sentencia del Tribunal Supremo, 1ª, de 31 enero 1995).

De igual forma ya no puede aplicarse la consolidada línea jurisprudencial según la cual, no pueden ventilarse en su ámbito cuestiones de naturaleza compleja, que presenten como dudosa la verdadera situación de los demandados respecto a los bienes objeto de desahucio.

Así, la doctrina del Tribunal Supremo había establecido que, en cuanto a la acción fundada en el artículo 1565 de la Ley de Enjuiciamiento Civil/1881, el juicio de desahucio sólo podía utilizarse cuando entre las partes no existían más vínculos jurídicos que los derivados del contrato de arrendamiento o de la situación de precario, pero cuando existían otros o eran de tal naturaleza o tan especiales o tan complejas las relaciones que ligaban a las partes que no era racionalmente posible apreciar su finalidad y transcendencia en el juicio de desahucio, dado su carácter sumario, no procedía la utilización del mismo, porque entonces se convertiría este procedimiento sumario en un medio de obtener "con cierta violencia" la resolución de un contrato sin las garantías de defensa e información que ofrecen los juicios declarativos (por todas, Sentencias de 14 de abril de 1992, que cita otras precedentes, como las de 18 de diciembre de 1953 y 17 de marzo de 1969).

En cuanto a la cuestión compleja, era doctrina sentada la que declaraba que, "al juzgador incumbe discernir entre las alegaciones inconsistentes, a todas luces infundadas o que no tienen conexión con la materia de debate, las cuales pueden ser rechazadas de plano en el juicio de desahucio; y aquellas otras que fundándose en un título legítimo y suficiente, para hacer por lo menos dudosa la actuación del demandante, no aparezcan como un medio artificiosamente ideado para prolongar ocupaciones abusivas y, planteen realmente, cuestiones que requieran para ser resueltas la amplia discusión que el juicio de desahucio no permite", o al menos "que el título esgrimido por el demandado tenga apariencia de válido y le otorgue prima facie derecho a la posesión" (Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de junio de 1964 y 27 de octubre de 1967).

Así pues, la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000, al regular el juicio verbal como un procedimiento especial por razón de la materia -artículo 250.1.2 -, recoge un concepto de precario más reducido, en el sentido de que el precepto señala que el procedimiento será el utilizado por los que pretendan la plena recuperación de una finca cedida en precario, por lo que en contraposición con la regulación anterior que permitía la amplitud en el concepto de precario hasta llegar a la definición antes expuesta, la nueva regulación introduce el término de "cedida en precario", mucho más preciso que el anterior, de manera que da idea de una relación entre las partes, por las que una cede a otra el inmueble a título gratuito y a su ruego, lo que conlleva que pueda estimarse que el legislador ha vuelto al antiguo concepto de precario según la definición del Digesto, constituido por la graciosa concesión a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente.

Consecuencia de lo expuesto, según sostiene determinada doctrina de Audiencias Provinciales, es que solo puede solicitarse el reintegro de la posesión cuando el inmueble haya sido cedido en esas condiciones por el actor o su causante, sin que pueda estimarse que el referido juicio pueda ser cauce adecuado para resolver todas aquellas situaciones en las que conforme a la legislación anterior, la jurisprudencia consideraba que se podía incluir dentro del concepto de precario.

Dicho de otro modo, la Ley de Enjuiciamiento Civil actual ha establecido un procedimiento verbal para la recuperación de la posesión en los casos de precario en el sentido restringido expuesto, de manera que el procedimiento verbal es adecuado para resolver aquellas cuestiones meramente posesorias, disponiendo que para ello se utilizarán todos los medios de prueba recogidos por la ley procesal, desapareciendo la antigua restricción y no estando el juicio de precario entre los recogidos en el artículo 447, como aquellos que no producen cosa juzgada. En ese sentido se expresan, entre otras, las sentencias de las Audiencias Provinciales de Girona de 18 de marzo de 2.005, Rec. 498/2004, SAP Santa Cruz de Tenerife de 15 de abril de 2005, Rec. 124/2005 y SAP Santa Cruz de Tenerife 25 de noviembre de 2.005, Rec. 449/2005, y SAP Murcia de 25 de noviembre de 2.005, Rec. 230/2005.

Se resalta además, que esta tesis salva el problema que se produce en estos procedimientos, cuando la parte demandada, en contraposición a las pretensiones de la actora, busca fundamentar su oposición en el reconocimiento de algún título que ampare su posesión (dominio, habitación, usufructo, arrendamiento, etc.), y que no pueda, sin embargo, ser planteada en reconvención, si por cuantía no es cuestión que pueda ventilarse por los trámites del procedimiento verbal (artículo 438 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); esto es, se trata de evitar que este procedimiento, que como en todo tipo de juicio verbal y según exposición de motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, debe caracterizarse por la simplicidad de lo controvertido y su pequeño interés económico, se lleguen a dilucidar, con pretensiones complejas, que deberían seguirse a través de un procedimiento ordinario, resultando la inconveniencia de reconducir al procedimiento de precario acciones reivindicatorias de dominio, o declarativas en relación con un contrato de arrendamientos, susceptibles de provocar indefensión en la parte demandada, que en muchas ocasiones, se vería imposibilitada de plantear reconvención.

Recuerde que…

  • Se entiende por precario la ocupación de una cosa ajena sin título, o en virtud de un título nulo o que haya perdido su validez, es decir, sin que medie renta o cualquier otra contraprestación, ni otra razón que la mera condescendencia o liberalidad del dueño.
  • El concepto de precario, como institución de derecho sustantivo, no ha variado y no se reduce a la noción estricta del precarista en el Derecho Romano, sino que es de elaboración jurisprudencial.
  • Para que prospere la acción de desahucio por precario deben concurrir la posesión real de la finca por el demandante a título de dueño o cualquier otro derecho real que le permita su disfrute.
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