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Medianería

Medianería

Son limitaciones del dominio, que vienen impuestas por la ley, con base al interés social basado en las relaciones de vecindad y una servidumbre voluntaria que da derecho al titular del predio dominante a exigir al del predio sirviente a que no edifique más que a cierta distancia.

Derechos reales, obligaciones y contratos

¿Qué se entiende por medianería?

El Código Civil regula la denominada servidumbre de medianería en el Libro II, Título VII, Sección 4.ª, pero sin dar una definición de la misma.

Castán Tobeñas la define como aquel conjunto de derechos y obligaciones que dimanan de la existencia y disfrute en común de una pared, cerca, vallado etc., por parte de los dueños de los edificios o predios contiguos, separados por dichas divisiones. En similar sentido se expresan Diez Picazo y Gullón al definirla como situación jurídica que se da cuando dos fincas (predios rústicos o edificios) están separadas por un elemento común (valla, seto, zanja, pared, etc.) que pertenece a los propietarios de aquéllas.

Es característica esencial para que podamos hablar de medianería que el elemento de separación sea común a ambas fincas, por lo que si las mismas cuentan con su propia pared o muro delimitador de su contorno, distinto del vecino, incluso cuando se encuentre el uno adherido al otro, no nos hallamos ante una situación jurídica de tal clase, puesto que las paredes pegadas no son en modo alguno pared medianera, sino tan sólo "paredes unidas", que es cosa completamente distinta.

Las paredes, muros, cercas, vallados o signos divisorios análogos entre inmuebles rústicos o urbanos de distintos propietarios, cuando pertenecen a los dos propietarios colindantes originan un gravamen mutuo que nuestro Código Civil denomina y regula como "servidumbre de medianería" (artículos 571 a 579). Por lo tanto, se fundamenta en el hecho de que la pared o signo no es propiedad exclusiva de uno de los propietarios, sino que ambos tienen derechos y deberes equivalentes.

¿Cuál es su naturaleza jurídica?

Si bien el Código Civil le atribuye el carácter de servidumbre legal, sin embargo, en la doctrina se ha rechazado la consideración de la medianería como una servidumbre de carácter legal, fundamentalmente porque no puede hablarse en ella de predio dominante y sirviente, ni el contenido de derechos y obligaciones dimanantes de su estructura normativa se concilia con dicho derecho real. Por el contrario, se dice que la naturaleza de la medianería se adecua más a la de una comunidad de bienes e incluso el propio Código Civil, en su artículo 579, habla de mancomunidad.

La Jurisprudencia más moderna ha venido a configurar la medianería como una forma especial de comunidad de disfrute y utilización de un muro o pared, rechazando su conceptuación como propiedad privativa de los dueños de los predios colindantes sobre la mitad de aquéllos, es decir, sobre una línea ideal constituida por el eje de su grueso, siendo, pues, la titularidad jurídica sobre los elementos comunes de separación de carácter pro indiviso en toda su extensión y espesor. En este sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de julio de 1982.

Las Sentencias del mismo Tribunal de 2 de febrero de 1962 y de 5 de julio de 1982 dicen que la servidumbre de medianería podría calificarse más bien de condominio en el disfrute o utilización de la pared, siquiera sea "sui generis" y especialmente regulado. La Sentencia de 2 de noviembre de 1985 califica a la medianería como comunidad de utilización y la de 5 de octubre de 1989 se refiere a ella como una situación de copropiedad. Finalmente, la Sentencia de 28 de diciembre de 2001, Rec. 2798/1996 dice que la medianería constituye una comunidad "sui generis" o de goce y utilización, distinta de la regulada en el artículo 392 y concordantes del Código Civil.

En consecuencia, no se trata de una servidumbre, no hay predio dominante y sirviente, no hay acto de constitución, ni un derecho de un propietario frente a otro para exigirla, por lo que se ha de configurar como un límite a la propiedad de la parte de cada uno en beneficio del otro.

¿Dónde se regula?

La medianería se regula por las disposiciones del Código Civil contenidas en el título referido a las servidumbres, en cuanto le sean aplicables, y por las ordenanzas y usos sociales en cuanto no se opongan a él, o no esté prevenido en el mismo (artículo 571 CC).

El Código Civil, al abarcar la regulación normativa de la medianería, establece que la misma se regirá, en primer término, por las disposiciones correspondientes al Título VII referentes a las servidumbres. Ello conlleva que, por una elemental aplicación del principio de especialidad, habrá de acudirse preferentemente a las disposiciones de la Sección IV del mentado título (artículos 571 a579 CC), que específicamente regulan dicha figura jurídica, así como a otros preceptos que, si bien recogidos en otras secciones, se refieren expresamente a la medianería, cuales son los artículos 580, 581, 590 y 593 CC, ubicados, respectivamente, los dos primeros en la Sección V, relativa a la "servidumbre de luces y vistas", y los dos últimos en la Sección VII, concerniente a "las distancias y obras intermedias para ciertas construcciones y plantaciones".

En segundo lugar, habrá de regirse por las otras disposiciones recogidas en el Título VII del Libro II, relativo a las servidumbres, lo que tiene especial trascendencia, en tanto en cuanto a la medianería le será de aplicación el régimen normativo correspondiente, con carácter general, a dicho derecho real.

Con carácter subsidiario habrá de acudirse a las ordenanzas o usos locales en cuanto no se opongan al Título VII del Libro II del Código Civil, o no esté prevenido en el mismo. Perez Serrano señala que el artículo 571 contiene una especie de delegación en blanco a favor de las ordenanzas municipales, mas no ofrece duda el carácter supletorio de las mismas y de los usos locales, de manera que sólo serán de aplicación en el caso de existencia de un vacío o laguna legal en la regulación del Código, o para interpretar o integrar sus preceptos, pero sin que, en ningún caso, puedan contradecir u oponerse al mismo.

Según De Buen, la disposición del artículo 571 es un caso en el que los usos locales rigen, no sólo en lo que no esté prevenido en el Código Civil (costumbre fuera de ley), sino en lo que no sea contrario a él (costumbre según ley). En cambio, De Castro considera el caso de dicho precepto como el de una costumbre fuera de ley por estimar que nuestro derecho vigente desconoce la costumbre "secundum legem".

En el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cataluña, la medianería se regula en el Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales (Ley 5/2006).

¿Cómo se constituye?

La medianería se constituye, de ordinario, por convenio entre los propietarios colindantes, de ahí que el artículo 572 establezca "mientras no haya título"; por lo tanto, la primera forma de constitución de la medianería proviene de su adquisición en virtud de título (artículo 537), comprendiendo dentro de dicho concepto la convención inter vivos como la disposición mortis causa.

¿Qué presunciones se establecen a favor de la medianería?

Sólo cuando no exista título entrarán en juego las presunciones "iuris tantum", que en el artículo 572 se establecen en favor de la existencia de medianería (paredes divisorias de edificios contiguos, en jardines o corrales, cercas, vallados y setos públicos en fincas rústicas).

A tal efecto, el artículo 572 Código Civil dispone "Se presume la servidumbre de medianería mientras no haya un título, o signo exterior, o prueba en contrario:

  • 1.º En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación.
  • 2.º En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo.
  • 3.º En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos".

Y de igual modo, el artículo 574 párrafo primero al disponer "Las zanjas o acequias abiertas entre las heredades se presumen también medianeras, si no hay título o signo que demuestre lo contrario".

Las presunciones favorecidas se destruyen o por existencia de título (así por negocio jurídico documentado que pruebe la titularidad exclusiva del elemento divisorio) o porque aparece un signo exterior (así ventana abierta en la pared, alguna de las hipótesis del artículo 573 Código Civil) o cualquier otro tipo de prueba adversa a la medianería, que no sea título.

¿Qué aspectos son contrarios a la medianería?

En el artículo 573 se establecen los signos exteriores contrarios a la existencia de servidumbre de medianería, al establecer "Se entiende que hay signo exterior, contrario a la servidumbre de medianería:

  • 1.º Cuando en las paredes divisorias de los edificios haya ventanas o huecos abiertos.
  • 2.º Cuando la pared divisoria esté por un lado recta y a plomo en todo su paramento, y por el otro presente lo mismo en su parte superior, teniendo en la inferior relex o retallos.
  • 3.º Cuando resulte construida toda la pared sobre el terreno de una de las fincas, y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas.
  • 4.º Cuando sufra las cargas de carreras, pisos y armaduras de una de las fincas, y no de la contigua.
  • 5.º Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y heredades esté construida de modo que la albardilla vierta hacia una de las propiedades.
  • 6.º Cuando la pared divisoria, construida de mampostería, presente piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salgan fuera de la superficie sólo por un lado y no por el otro.
  • 7.º Cuando las heredades contiguas a otras defendidas por vallados o setos vivos no se hallen cerradas.

En todos estos casos la propiedad de las paredes, vallados o setos se entenderá que pertenece exclusivamente al dueño de la finca o heredad que tenga a su favor la presunción fundada en cualquiera de los signos indicados".

Los signos contrarios a la existencia de la medianería contienen unas presunciones de naturaleza "iuris tantum" y, por consiguiente, susceptible de ser desvirtuada mediante prueba en contrario (artículo 385.3 Ley de Enjuiciamiento Civil). Esto es, la concurrencia de tales indicios de privacidad del elemento de separación no significa que a través de otros medios de prueba pueda acreditarse su carácter medianero.

No se trata de "numerus clausus", sino que, como entiende la doctrina, así Lacruz, tal elenco de signos exteriores contrarios a la existencia de la medianería debe considerarse "ad exemplum", ya que con el progreso de la arquitectura y la agricultura pueden aparecer otras variables, según la naturaleza del cerramiento y prácticas de las diversas comarcas.

¿Qué facultades y deberes tienen los medianeros?

Facultades

Cada uno de ellos tendrá derecho a usar de ella en proporción al derecho que cada uno tenga; podrá, por lo tanto, edificar apoyando su obra en la pared medianera, o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común y respectivo de los demás medianeros. Para usar el medianero de este derecho ha de obtener previamente el consentimiento de los demás interesados en la medianería; y, si no lo obtuviere, se fijarán por peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique a los derechos de aquéllos (artículo 579 CC).

Todo propietario puede alzar la pared medianera, haciéndolo a sus expensas e indemnizando los perjuicios que se ocasionen con la obra, aunque sean temporales. Serán igualmente de su cuenta los gastos de conservación de la pared, en lo que ésta se haya levantado o profundizado sus cimientos respecto de cómo estaba antes; y además la indemnización de los mayores gastos que haya que hacer para la conservación de la pared medianera por razón de la mayor altura o profundidad que se le haya dado. Si la pared medianera no pudiese resistir la mayor elevación, el propietario que quiera levantarla tendrá obligación de reconstruirla a su costa; y, si para ello fuere necesario darle mayor espesor, deberá darlo de su propio suelo (artículo 577 CC).

Podrá adquirir los derechos de medianería, aunque no haya contribuido a los gastos (elevación, profundidad o espesor de la pared) pagando lo que le hubiera correspondido y la mitad del valor del terreno sobre el que se le hubiese dado mayor espesor (artículo 578 CC).

Deberes de los medianeros

La reparación y construcción de las paredes medianeras y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas y acequias, también medianeros, se costeará por todos los dueños de las fincas que tengan a su favor la medianería, en proporción al derecho de cada uno. Sin embargo, todo propietario puede dispensarse de contribuir a esta carga renunciando a la medianería, salvo el caso en que la pared medianera sostenga un edificio suyo (artículo 575). Aunque, en este último supuesto, también podrá renunciarse a la medianería, por cuanto el artículo 576 dispone "Si el propietario de un edificio que se apoya en una pared medianera quisiera derribarlo, podrá igualmente renunciar a la medianería, pero serán de su cuenta todas las reparaciones y obras necesarias para evitar, por aquella vez solamente, los daños que el derribo pueda ocasionar a la pared medianera".

Ningún medianero podrá sin el consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno (artículo 580 con relación al artículo 579).

¿Cuándo se extingue la servidumbre de medianería?

En cuanto a la extinción, el Código Civil sólo prevé la renuncia, por cuanto como hemos visto, el artículo 575 CC permite la renuncia de un medianero a su parte, con exención de su obligación de contribuir a los gastos, salvo que se trate de una pared medianera que sostenga al edificio, y si lo derribare, como permite el artículo 576 CC, también podrá renunciar a la medianería, pero deberá de pagar las reparaciones y obras que fueren necesarias para evitar los daños que el derribo pueda ocasionar a la pared medianera.

Ahora bien, se trata de dos tipos de renuncia distintos, que sólo tienen en común el efecto extintivo, al respecto Sentencia Tribunal Supremo 20 julio 1990 "Todo ello sin olvidar que la facultad de renunciar a la medianería que se contempla en nuestro Código Civil da lugar a dos tipos distintos que sólo tienen en común el efecto extintivo: el artículo 575 CC, párrafo 2.º, contempla una «renuncia liberatoria» para dispensarse de contribuir a los gastos de construcción y mantenimiento de la pared, seto, zanja o vallado; y la del alegado artículo 576, que es una renuncia por dejar de convenirle a uno de los propietarios de la pared medianera, porque «quiere derribar su edificio», en cuyo caso debe cargar con todas las reparaciones y obras necesarias para evitar los daños que el derribo pueda ocasionar a la pared medianera, sin que quepa excluir los derivados de no haber reparado a su tiempo y debidamente la pared medianera que por definición colinda y sirve de soporte a otra propiedad y cuyo derribo puede afectar, ya sea a la pared medianera en aquél se apoya (artículo 576 Código Civil) ya al edificio colindante por extensión o consecuencia de aquella falta de previsión o cuidados (artículo 1902 Código Civil), en cuyo caso hay que conectar el supuesto de que se trata con el más genérico artículo 1902 Código Civil, el cual, con acción constreñida en el tiempo a un solo año, no impide una cierta compatibilidad sustantiva por absorción con el más específico artículo 576 Código Civil, que es la acción y derecho actuados con carácter primordial en el presente procedimiento según resulta del suplico de la demanda".

Recuerde que…

  • La medianería es aquel conjunto de derechos y obligaciones que dimanan de la existencia y disfrute en común de una pared, cerca, vallado etc., por parte de los dueños de los edificios o predios contiguos, separados por dichas divisiones.
  • Es característica esencial para que podamos hablar de medianería que el elemento de separación sea común a ambas fincas
  • No se trata de una servidumbre como tal, no hay predio dominante y sirviente, no hay acto de constitución, ni un derecho de un propietario frente a otro para exigirla, por lo que se ha de configurar como un límite a la propiedad de la parte de cada uno en beneficio del otro.
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