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Luces y vistas

Luces y vistas

Son limitaciones del dominio, que vienen impuestas por la ley, con base al interés social basado en las relaciones de vecindad y una servidumbre voluntaria que da derecho al titular del predio dominante a exigir al del predio sirviente a que no edifique más que a cierta distancia.

Derechos reales, obligaciones y contratos

¿Qué es y dónde se regula?

Las vistas son las ventanas susceptibles de abrirse para dar paso a la luz y el aire permitiendo ver lo que hay en el exterior, mientras que las luces son ventanas o huecos que no se pueden abrir y sólo permiten el paso de la luz.

El Código Civil regula estas servidumbres en la Sección Quinta, del Capítulo II, del Título VII, del Libro II, y la misma ha sido de las más criticadas por la doctrina, pues más que una verdadera servidumbre regula unas limitaciones del dominio por razón de vecindad, siendo únicamente el artículo 585 CC el que trata propiamente de servidumbres, precisamente como una derogación del régimen general de tales limitaciones. Además, el artículo que inicia la sección, el 580 CC ("ningún medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno"), se refiere claramente a la medianería y se corresponde perfectamente con otros dos artículos de la Sección Cuarta, el 579 y el 573.1. CC

En consecuencia, aunque se regulen como servidumbres legales, en realidad no son tales, sino limitaciones del dominio, que vienen impuestas por la ley, con base al interés social basado en las relaciones de vecindad (artículos 581 a584 CC), y una servidumbre voluntaria (artículo 585) que da derecho al titular del predio dominante a exigir al del predio sirviente a que no edifique más que a cierta distancia.

En cuanto a sus antecedentes, es de destacar la Sentencia del Tribunal Supremo de la Sala Primera de 2 de mayo de 1983 "Aun cuando la legislación antigua no regulaba de una manera precisa y detallada los derechos de luces y vistas, incidentalmente aludidos en la Ley 15, Título XXXI, de la Partida III, cabe sentar, como criterio informante de dicha normativa, las siguientes proposiciones:

1) que aquella legislación histórica, como una consecuencia del derecho que tenía todo propietario para hacer en su casa lo que quisiera, sin otros límites que los jurídicos y los morales -expresamente recogidos en la definición de la Ley 1, Título XXVIII, de la misma Partida III-, no ponía traba alguna a la facultad de abrir huecos, para luces o vistas, en pared propia;

2) que tales luces o vistas no constituían, empero, derecho de servidumbre y, por consiguiente, no podían neutralizar el derecho que tenía otro colindante para disminuirlas o anularlas, edificando libremente o dando mayor elevación a construcciones existentes, y

3) que la falta de ejercicio de ese derecho de edificar, por más o menos tiempo, no engendraba prescripción de servidumbre ne luminibus officiatur, altius tollendi o ne prospectui officiatur, en favor del otro propietario que tuviese abiertos los huecos de su pared, ya que estas últimas servidumbres, por ser negativas, no podían ser adquiridas por prescripción, sino computando ésta desde la ejecución de algún acto obstativo."

¿Cuáles son sus características principales?

La servidumbre de luces y vistas tiene el carácter de continua, entendiendo por tal, de conformidad al artículo 532 CC, aquélla cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre. El propio Código califica como continua la servidumbre de acueducto (artículo 581 CC) y la jurisprudencia ha concedido el carácter de tal a la de luces y vistas (Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 1988, entre otras). La distinción entre servidumbres continuas y discontinuas afecta a la prescripción adquisitiva (usucapión) y a la extintiva; respecto a la primera, las servidumbres discontinuas no son usucapibles y sólo podrán adquirirse a virtud de título (artículo 539 del Código Civil); en cuanto a la segunda, el plazo de veinte años para la prescripción extintiva empezará a contarse desde el día que hubiere dejado de usarse la servidumbre respecto a las discontinuas, y desde el día en que haya tenido lugar un acto contrario a la servidumbre, respecto a las continuas (artículo 546.2 del Código Civil).

La servidumbre de luces y vistas, cuando los huecos se encuentran abiertos en pared propia, se considera por la doctrina como negativa, por cuanto prohíbe al dueño del predio sirviente tapar los huecos o cubrirlos.

El artículo 533 CC establece que será servidumbre negativa la que prohíbe al titular del predio sirviente hacer algo que le sería lícito de no existir la servidumbre. En las servidumbres negativas lo que se impone es un no hacer lo que de ordinario se podría hacer (se impone al dueño del predio sirviente un no hacer). Y en cuanto al cómputo del plazo para adquirir por prescripción en las negativas, se efectuará desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre (artículo 538 CC).

En cuanto al carácter negativo, la Sentencia Tribunal Supremo 16 de septiembre 1997, Rec. 2292/1993 señala "En efecto, la jurisprudencia tiene declarado, con unanimidad, el carácter negativo de la servidumbre de luces y vistas y, por ello, la aplicación al caso del artículo 538 del Código Civil que determina que el dies a quo sea el dies contradictorius, es decir, aquel en que el dueño del predio dominante hubiese prohibido por un acto formal al del sirviente la ejecución de un hecho que sería lícito sin la servidumbre. A partir de ese momento, se comienza a contar el plazo de 20 años necesario para que se cumpla la prescripción adquisitiva.

Si aplicamos estos conceptos al asunto que se ventila en este proceso, resulta claro que la parte actora y recurrida está legitimada para pedir el cierre de los huecos o ventanas, que se afirman violan los límites del artículo 581 del Código Civil, pero no lo está para ejercitar la acción negatoria de servidumbre, que exige una necesidad actual de tutela judicial, puesto que tratándose de una servidumbre negativa, habría que haberse constatado (o, al menos, alegado) que la parte demandada actuó impidiendo o prohibiendo a la parte actora, por medio de un «acto formal» la ejecución de un hecho lícito que entorpecía la pretendida servidumbre o la invalidez o ineficacia de cualquier otro título de adquisición".

Además son servidumbres aparentes, y de conformidad al artículo 532 del Código Civil, serán aparentes las servidumbres que se anuncian y están continuamente a la vista por signos externos que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas.

¿Dónde se regula?

El artículo 581 dispone "el dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre.

Sin embargo, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuviesen abiertos los huecos podrá cerrarlos si adquiere la medianería, y no se hubiese pactado lo contrario.

También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana".

Los huecos a los que se alude en este artículo son de mera tolerancia, por cuanto para adquirir la verdadera servidumbre de luces se requiere ganar esos huecos por prescripción.

En cuanto a las ventanas y balcones para vistas rectas, el artículo 582 dispone que no podrán abrir sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad, y tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay sesenta centímetros, ahora bien, de conformidad al artículo 584 "sin que sea aplicable a los edificios separados por vía publica". Para el cómputo de estas distancias el artículo 583 dispone que en las vistas rectas de contará desde la línea exterior de la pared de los huecos en los que no haya voladizos, y si los hubiere desde la línea de éstos, y para las oblicuas desde la línea de separación de las dos propiedades.

Con relación a los artículos 581 y 582 CC, la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de septiembre de 1997, Rec. 2292/1993 señala: "Tercero: Los artículos expresados del Código Civil regulan restricciones o limitaciones del derecho de propiedad para abrir huecos o ventanas en pared propia, de manera que, cuando la pared (no medianera) sea contigua a finca ajena, sólo se pueden hacer los tragaluces a que se refiere el artículo 581, en las condiciones que especifica de altura y características detalladas en el mismo, o bien prohibiendo la apertura de aquéllos (también balcones o voladizos semejantes) a menos de 2 metros de distancia en vista recta o de 60 centímetros en vista oblicua sobre la finca del vecino. Se pretende, con estas limitaciones, contribuir al respeto de la privacidad, evitando una observación directa, por medio de la vista, de lo que sucede en el predio colindante. El derecho a abrir los huecos o ventanas de referencia no deriva de ninguna servidumbre legal sino del mismo derecho de propiedad, aunque limitado en su ejercicio por relaciones de vecindad. Tal derecho coexiste con el correlativo del fundo contiguo a edificar libremente, e incluso, en el caso del artículo 581, a cubrirlos levantando pared aneja a la que tenga el hueco o ventilación".

A su vez, se ha de tener en cuenta la doctrina jurisprudencial sobre la interpretación restrictiva de los artículos 581 y 582 respecto de las modernas técnicas de construcción con materiales traslúcidos, al respecto la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 19 de septiembre de 2003, recurso 4147/1997: "En cuanto a la pretensión de cierre del hueco abierto, la Sentencia de 16 de septiembre de 1997 hace un amplio estudio de la cuestión, tanto desde el punto de vista doctrinal como jurisprudencial, cuyos razonamientos se dan por reproducidos, destacándose en la Sentencia que «De esta doctrina jurisprudencial no se pueden sacar consecuencias contrarias al empleo de materiales traslúcidos en la construcción por circunstancias fácticas complementarias que describe la misma sentencia (la de 17 de febrero de 1968, aclaramos). En efecto: a) el "ornato" añadido como finalidad a la de la recepción de luminosidad no significa que la opinión sobre la belleza en la forma de emplear los referidos materiales sea cuestión de la incumbencia del órgano judicial o pueda discutirse por la contraparte sin perjuicio del respeto a las normas urbanísticas que, en todo caso, tiene, si se incumplen, vía propia de impugnación; b) la "resistencia" de la construcción no supone tampoco que los materiales en cuestión actúen como elementos sustentantes de la pared o muro, sino simplemente que el paramento está cerrado en condiciones de regularidad, siendo indiferente a estos fines que la parte o trozo (si no se emplea en su totalidad) de material traslucido adopte o no la forma de falsos ventanales o que una parte aparezca retranqueada en relación con el paramento. En cualquier caso lo que resulta importante, como cuestión fáctica es que la construcción reúna dos elementos mínimos, 1) que el material traslúcido sea sólido y resistente (es decir, con un índice de fractura que impida su conceptuación como frágil); 2) que, no obstante permitir el paso de la luz, el material no facilite la visión de formas nítidas sino, en todo caso, de luces y de sombras informes»".

En cuanto a la excepción del artículo 584 CC, la Sentencia del Tribunal Supremo 1207/2000 de 22 de diciembre de 2000, Rec. 1918/1995 señala: "Efectivamente, el artículo 584 del Código Civil constituye una excepción a lo normado en el artículo 582 de dicho cuerpo legal; con lo que se permite abrir ventanas cuando los edificios afectados están separados por una vía pública. Ahora bien, el concepto de vía pública del artículo 584 hace referencia a terreno que permita el tránsito y comunicación a su través, y no debe coincidir con el concepto administrativo. Pero en el presente caso, en momento alguno la parte recurrente ha demostrado, y así se infiere de la sentencia recurrida que la acequia o caz de apenas 60 centímetros de anchura, constituya una vía pública. Y debe entenderse con carácter general que se estimará a estos efectos vía pública, como el terreno de comunicación para transitar cualquier persona con independencia de anchura y ubicación, según determinada Sentencia de esta Sala de 22 de noviembre de 1989".

El contenido de la servidumbre de vistas por título se regula en el artículo 585 al establecer "cuando por cualquier título se hubiere adquirido el derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia, tomándose la medida de la manera indicada en el artículo 583".

La servidumbre de vistas, como toda servidumbre predial, se adquirirá por negocio jurídico, por usucapión y por destino del padre de familia.

En una interpretación conjunta y sistemática de los artículos 582 y 585, Puig Brutau entiende que mientras en la normal relación de vecindad entre las fincas ningún propietario puede abrir ventanas en pared propia, con vistas sobre la finca vecina, si no hay dos metros de distancia, una vez adquirida la servidumbre de vistas por título, prescripción o destino del padre de familia, el dueño del predio que será sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia. Y aunque el artículo 585 se refiere sólo a las vistas, es también aplicable a las luces, al tratarse de un evidente supuesto de identidad de razón que permite la aplicación analógica.

Ahora bien, si cuando al adquirir la servidumbre se estableció mayor distancia, ésta habrá de guardarse y no podrá limitarse a los tres metros, que sólo son de tener en cuenta en el caso de indeterminación de la distancia a que alcanza la servidumbre, y cabe incluso que por prescripción se hubiese adquirido el derecho a mayor distancia cuando se hubiese ejercido el acto obstativo con ese alcance (Vela Torres)

En cuanto a la adquisición de la servidumbre por signo aparente o destino del padre de familia según el artículo 541 Código Civil la existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura.

Por lo tanto para la adquisición de la servidumbre por este medio se requerirán los siguientes requisitos:

  • a) Enajenación de una de las fincas, entendido como un acto de disposición, por lo que podrá ser tanto inter vivos como mortis causa.
  • b) Existencia de un signo aparente entre ambas fincas, de acuerdo con la servidumbre que se pretende, aunque también se produciría cuando se produzca la división de la finca, por existir identidad de razón. Este signo ha debido de establecerlo el propietario de las fincas que serán predio dominante y sirviente.
  • c) Establecimiento -no sólo creación, sino también conservación- por el propietario de ambas fincas.
  • d) Es necesario que no se haya hecho desaparecer el signo aparente de servidumbre antes del otorgamiento de la escritura de enajenación, o que se omita toda manifestación contraria a la subsistencia en el título de enajenación de cualquiera de las fincas (Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de julio de 2000, Rec. 3010/1995).

Por último, citar la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de octubre de 2003, Rec. 4305/1997: "la aplicación del artículo 541 del Código Civil, en el sentido de que la constitución voluntaria de la servidumbre por el dueño del predio sirviente, obedece a la misma finalidad que la constitución de ella por destino del padre de familia, producido al segregar parte de la finca de la que es propietario, y vender la segregada como fundo independiente, permitiendo a los compradores la instalación en la finca matriz de los tubos necesarios para abastecimiento de agua a la finca segregada, constituyendo, además signos aparentes de servidumbre en la finca del vendedor"".

Recuerde que…

  • Son limitaciones del dominio, que vienen impuestas por la ley, con base al interés social basado en las relaciones de vecindad y una servidumbre voluntaria que da derecho al titular del predio dominante a exigir al del predio sirviente a que no edifique más que a cierta distancia.
  • La servidumbre de luces y vistas tiene el carácter de continua, entendiendo por tal, de conformidad al artículo 532 CC, aquélla cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre.
  • La servidumbre de vistas, como toda servidumbre predial, se adquirirá por negocio jurídico, por usucapión y por destino del padre de familia.
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