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Obligaciones propter rem

Obligaciones propter rem

Derechos reales, obligaciones y contratos

¿Qué son las obligaciones propter rem?

Esta figura jurídica suele estudiarse desde la perspectiva de las obligaciones de hacer impuestas por derechos reales (derechos reales in faciendo). Aún cuando normalmente el contenido del derecho real es puramente negativo, pues sólo impone a los extraños a él, o sujetos pasivos, obligaciones de no hacer o de sufrir el derecho real del otro, hay también casos en que impone prestaciones de hacer. Son ejemplo de ello, en las legislaciones históricas, la servidumbre romana oneris ferendi, que como excepción al principio servitus in faciendo consistere nequit, obliga al propietario del fundo gravado a realizar un acto positivo, cual era el de reparar y conservar el muro o apoyo (el reficere parietem), y las cargas territoriales (Reallasten) del Derecho Germánico, que otorgaban facultad de exigir al poseedor de un fundo ciertas prestaciones periódicas, consistentes en servicios, frutos o dinero. Todavía las encontramos en los Códigos modernos alemán y suizo.

En el Derecho español no ofrece duda la existencia de derechos reales que contienen obligaciones de hacer. Basta recordar las servidumbres positivas, que pueden imponer al dueño del predio sirviente la obligación de hacer algo por sí mismo (artículo 533 del Código Civil), y aquélla serie de gravámenes (censos, foros, rabassa morta catalán, y otros semejantes) que imponen siempre al poseedor del fundo la obligación de pagar un canon o prestación periódica (véase artículo 1604 del Código Civil y concordantes).

¿Cuándo nace la obligación propter rem?

La doctrina científica está dividida en cuanto a la apreciación de la verdadera naturaleza de estas figuras. Para algunos autores más que de derechos reales puros y simples se trata de relaciones complejas en las que la obligación es accesoria del derecho real o está ligada y coordinada con él. Las servidumbres positivas o las cargas reales se reducen, según ellos, a simples obligaciones en las que el sujeto está determinado por la posesión del fundo (obligaciones propter rem). Pero para otros escritores de gran autoridad nada se opone, en teoría, a la admisión de verdaderos derechos reales in faciendo, ya que en las indicadas figuras se grava directamente el fundo y sólo mediatamente la persona que se encuentra en relación con él y que puede desembarazarse de la obligación abandonando la finca.

La doctrina que acepta la existencia del derecho real in faciendo se asienta en una concepción distinta de la posición de los terceros. El propietario gravado con un derecho real (servidumbre, por ejemplo), no debe ser considerado simplemente como un tercero cualificado, es decir, alguien que dentro del inmenso campo de los terceros que han de respetar el derecho real se destaca con más relieve que los demás, sino que es sujeto de una auténtica conducta, de una auténtica prestación de hacer (aunque sea en forma negativa, de no hacer o de dejar hacer: artículo 533 del Código Civil). No debe de existir, por tanto, inconveniente en que esa misma conducta sea positiva, consista en un hacer para que aquel titular consiga la satisfacción de su interés.

La doctrina dominante rechaza la concepción del derecho real in faciendo por opuesta a la misma esencia del derecho real. Desde el momento en que el titular necesitase de la cooperación del obligado para la satisfacción de su derecho, es claro que faltaría la idea del poder directo sobre la cosa para esta finalidad. Otra cosa completamente distinta es que el propietario o titular de un derecho real esté obligado a realizar una determinada prestación positiva por razón de su misma titularidad, que imprime unos caracteres especiales a la relación obligatoria, llamada por ello propter rem u ob rem o bien simplemente obligación real.

¿Quién es el obligado en las obligaciones propter rem?

Las obligaciones propter rem son las que generan a cargo del obligado un auténtico deber de prestación, como cualquier otra relación obligatoria. Su particularidad se halla fundamentalmente en que el sujeto pasivo de esa obligación se individualiza por su posición jurídica: titular de un derecho real sobre una cosa (dominio o ius in re aliena). Quien ostente en cada momento esa posición es el obligado a ejecutar la prestación. También desde el lado del acreedor concurre aquella nota frecuentemente. Así, por ejemplo, en materia de servidumbres permite el artículo 599 del Código Civil que el dueño del predio sirviente se obligue, al constituirse la misma, a costear las obras necesarias para su uso y conservación. Estamos ante una obligación, que tendrá como sujeto pasivo a quien sea dueño de la finca sirviente (no Juan o Pedro como personas individualizadas, sino el que reúna la cualidad de dueño del predio sirviente, sea quien sea).

¿Qué dice el Código Civil sobre las obligaciones propter rem?

Consecuencia de esta forma de individualización del obligado es su peculiar régimen de transmisión y extinción. Esas obligaciones se transmiten o extinguen con la transmisión o extinción de la situación jurídica que sirve para designar al obligado.

La doctrina señala otro rasgo característico de la obligación propter rem: el que el deudor pueda liberarse del deber de prestación mediante la renuncia o abandono de su titularidad real, liberación que se refiere obviamente a una deuda concreta y determinada ya nacida. No obstante, como el cumplimiento de cualquier obligación no puede quedar al arbitrio del obligado (artículos 1115 y 1256 del Código Civil), los supuestos que la ley admite son excepciones a tal principio general y deben ser interpretados como tales excepciones.

Las obligaciones propter rem pueden tener su origen en la ley o en la autonomía de la voluntad. En efecto, la ley también autoriza el establecimiento voluntario de aquellas obligaciones, pues lo único que en definitiva hacen es moralizar el ejercicio de un derecho real integrando lo que pudiéramos denominar su estatuto. Así, el artículo 470 del Código Civil dice que los "derechos y obligaciones del usufructuario serán los que determine el título constitutivo del usufructo"; el artículo 594 CC, que "todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente y en el modo y forma que bien le pareciere", por lo que el artículo 598 se remite al título de constitución para determinar "los derechos del predio dominante y las obligaciones del sirviente".

La doctrina trata de las cargas reales como una figura distinta, entendiendo por tales el gravamen que pesa objetivamente sobre un fundo, por el que cualquier propietario del mismo está obligado a realizar prestaciones positivas a favor del dueño de otro fundo o de una persona determinada. En nuestro Derecho Civil, el ejemplo más significativo pueden ser los censos (artículo 1604 CC). En la regulación del censo se observa que su pago obedece a la recepción de un capital o la adquisición del dominio más o menos pleno de un inmueble que se realiza por el deudor de la pensión. Otro supuesto que pudiera encajarse en las cargas reales es del artículo 788 CC, que permite al testador imponerlas sobre un inmueble, y consiste en la obligación de invertir periódicamente cantidades en obras benéficas.

Las cargas reales producen acción real sobre la finca gravada en caso de incumplimiento del deber de pago de la pensión (artículo 1613 CC), lo que las diferencia de las obligaciones propter rem en las que no existe afección alguna sino sometimiento del deudor a la responsabilidad genérica del artículo 1911 del Código Civil (responsabilidad patrimonial universal); en otras palabras, responsabilidad con su propio patrimonio. La acción real implica que el censualista puede reclamar el pago del canon o pensión del propietario de la finca, quienquiera que sea, y la carta del pago se transmite con el dominio.

¿Qué dice la jurisprudencia sobre las obligaciones propter rem?

A las obligaciones propter rem se refiere el Tribunal Supremo en la Sentencia de 9 de febrero de 1995, al declarar que como es sabido con la mejor doctrina la interrelación entre la obligación "propter rem" con el Derecho Real "in faciendo", comporta un medio técnico de solucionar los conflictos que surgen dentro de los derechos reales concurrentes, entre otros casos, en el seno de propietarios vecinos -supuesto de autos- siendo la primera especie aquella sujeción de un deudor a hacer algo a favor de otro precisamente por la conexión jurídica que tiene con una cosa sobre la que ha de ejecutar esa prestación, de la que, por lo general, puede liberarse si renuncia a su titularidad real, pues siempre el obligado lo será el que tenga esa posición con la cosa; mientras que el derecho real "in faciendo" -del que suele también predicarse su absorción por la primera- es cuando el titular dominical es el que ha de ejecutar un "facere" en su cosa y en beneficio de otro, supuesto típico del propietario gravado con un derecho real, v. gr., en el caso más significativo, con una servidumbre.

Las Audiencias Provinciales también han tratado de las obligaciones propter rem, al tratar de las obligaciones de los propietarios de casas en régimen de propiedad horizontal, exponiendo que las obligaciones "propter rem", de cuya naturaleza participa la obligación de propietario de contribuir a los gastos comunes, son simples derechos de obligación, en los cuales el deudor aparece determinado por el hecho de ser propietario o poseedor de una cosa, es decir, es deudor de la prestación quien en cada momento sea propietario del piso o local; por lo tanto, en este tipo de obligaciones la propiedad o posesión de la cosa actúa únicamente como punto de determinación o paralización de la obligación de contribuir a los gastos comunes, en la que el aspecto pasivo de esa relación, cual es la deuda, será exigible por el titular del derecho, en este caso la Comunidad de Propietarios, como parte acreedora, frente al sujeto pasivo obligado que será el propietario o poseedor del piso o local, quedando afecto el piso como garantía del derecho de crédito, el cual surge entre la Comunidad de Propietarios y el propietario, desde el momento en que éste desconoce su obligación de pago, cuya procedencia y cuantía será controvertible en el ámbito de las normas relación crédito-deuda, pero sin que la propiedad o posesión del piso desvirtúe tal naturaleza obligacional.

Las obligaciones "propter rem" u "ob rem", a pesar de su inconcrección, tienen no obstante un dato característico consistente en que la obligación está a cargo de quien en un momento dado sea propietario. Se trata por consiguiente, de una relación jurídica obligatoria, cuyo sujeto pasivo es cualquier persona que se encuentre en una cierta posición jurídica respecto a una cosa, que se transmite o extinguen con la transmisión o extinción del derecho real individualizador pudiendo liberarse el deudor del deber mediante la renuncia o el abandono del derecho sobre la cosa.

¿Cuáles son las características de las obligaciones propter rem?

Las obligaciones "propter rem" se caracterizan consiguientemente por:

  • a) Accesoriedad de una determinada titularidad jurídico-real;
  • b) Especial designación del sujeto pasivo, a través de la titularidad de un derecho real;
  • c) Renuncia y abandono liberatorio;
  • d) "Transmisión del derecho real", sin que sea preciso una especial voluntad encaminada a producir la transmisión pasiva de la obligación, sino que basta la voluntad de transmitir el derecho real para que a tal transmisión acompañe la de las obligaciones.

Recuerde que…

  • Las obligaciones propter rem son aquellas derivadas de la titularidad de un derecho real.
  • La obligación es accesoria del derecho real y está ligada y coordinada con él.
  • El sujeto pasivo de la obligación es el titular del derecho real sobre la cosa.
  • Con la transmisión del derecho real se transmiten también las obligaciones propter rem que le acompañen.
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