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Propiedad horizontal

Propiedad horizontal

Comentarios al régimen jurídico de la propiedad horizontal de Cataluña
Arrendamientos y propiedad horizontal

I. NATURALEZA

1. Ideas Generales

La propiedad urbana, su acceso y disfrute, constituye una de las necesidades primordiales en la vida de la persona y de la familia. De este hecho fundamental, se deriva la importancia de su regulación, que tiene su paradigma y máxima expresión en el artículo 47 de la Constitución Española al proclamar el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, por lo que se establece el deber de todos los poderes públicos de promover las condiciones necesarias y las normas pertinentes para que este derecho no quede vacío de contenido, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general, lo que conlleva el impedir la especulación, y por último, la atribución en beneficio de la comunidad de las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos. Por lo que, tanto en este precepto, como en el artículo 33 del mismo texto constitucional, es donde se refleja la función social de la propiedad, sobre todo con relación a la propiedad urbana.

La propiedad horizontal, se encuentra íntimamente ligada a la propiedad urbana, y consiste en que un edificio, sus diferentes pisos y locales pertenecen en propiedad a diferentes personas, lo que conlleva que tengan la propiedad exclusiva sobre los mismos y, a su vez, sean copropietarios de los diferentes elementos comunes.

2. Antecedentes históricos y regulación legal

El Código Civil en su regulación originaria, aunque reconoció la propiedad horizontal, lo hizo de una manera insuficiente, dada la realidad social y económica de la fecha en la que se promulgó, y esto por cuanto sólo se aludía a la misma en el artículo 396 CC al establecer el criterio de proporcionalidad en cuanto a la contribución por parte de los distintos propietarios a los gastos generales. Esta regulación, manifiestamente insuficiente, hubo de ser completada, ante los problemas prácticos que con relación a la misma se suscitaban, y tal complemento vino dado tanto a través de la doctrina como de la jurisprudencia.

La Ley de 26 de octubre de 1939 dio una nueva redacción al artículo 396 del Código Civil y modificó determinados aspectos de índole hipotecario, así se modificaron los artículos 8 y 107 de la Ley Hipotecaria. La reforma, que vino dada como consecuencia de los daños sufridos en la propiedad urbana en la guerra civil, partió de la idea de la existencia de una propiedad singular sobre cada piso o local, unida de manera inseparable con una copropiedad accesoria sobre los elementos comunes.

Con posterioridad, la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, dio una nueva redacción tanto al artículo 396 Código Civil como a los artículos 8 y 107 de la Ley Hipotecaria, y estableció una regulación uniforme y detallada a la propiedad horizontal. Esta ley fue modificada por distintas leyes posteriores, y de una manera global, por la Ley 8/1999, de 6 de abril, y por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, constituyendo este cuerpo normativo la legislación vigente en la actualidad.

La nueva legislación, junto con la propiedad horizontal clásica (edificios divididos en viviendas y locales) recoge nuevas realidades socioeconómicas, a las que, de igual modo, le es de aplicación la legislación especial, y estas realidades nuevas, podemos sintetizarlas, con la doctrina, así O´Callaghan, en las siguientes:

  • a) Situaciones de prehorizontalidad o propiedad horizontal formal

    Se trata de proyectos de edificación, haya o no comenzado la construcción, respecto de los cuales se otorga el título constitutivo, y se ofrece al público para la adquisición de los diferentes pisos o locales, como opción de compra o compraventa de cosa futura, en régimen de propiedad horizontal, aunque el edificio, como realidad física, no exista; todo ello con evidentes repercusiones en la legislación protectora de consumidores y usuarios.

  • b) Situaciones de propiedad horizontal de hecho

    Se trata de edificios, en régimen de propiedad horizontal, sin haberse otorgado el correspondiente título constitutivo.

  • c) Las supercomunidades

    Se trata de distintos edificios, cada uno de ellos el régimen de propiedad horizontal, con la existencia de elementos comunes a todos ellos (así piscinas, jardines, seguridad privada, etc.), es el supuesto de las denominadas como mancomunidades.

  • d) Las urbanizaciones o propiedad horizontal acostada.

    Se trata de viviendas unifamiliares dentro de un perímetro determinado, con elementos comunes a todas ellas (así supuestos de existencia de club social, piscinas, zonas recreativas, etc.)

  • e) Centros comerciales en régimen de propiedad horizontal.

    Se trata de comunidades de intereses económicos, integrados por establecimientos mercantiles o empresas. Se regirán por el título constitutivo y estatutos, y se acogerán a la Ley de Propiedad Horizontal al ser la única que recoge la existencia de elementos comunes juntos con los privativos.

    El artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal se hace eco de estas nuevas realidades socioeconómicas.

3. Régimen jurídico

De conformidad al artículo 396 Código Civil y artículo 5 penúltimo párrafo de la Ley de Propiedad Horizontal (y en todo caso por la aplicación del artículo 4.3 Código Civil), el régimen jurídico de la propiedad horizontal vendrá dado por:

  • a) La autonomía de la voluntad plasmada en el título constitutivo y los estatutos que deberán de respetar, en todo caso, las normas imperativas de la Ley de Propiedad Horizontal. Los estatutos los redactará el propietario del inmueble antes de su transmisión a los distintos propietarios de pisos y locales, lo que ocurrirá en la práctica ordinaria; o bien con posterioridad a la indicada transmisión por los distintos propietarios de pisos y locales por unanimidad (artículo 17.1 Ley de Propiedad Horizontal), la modificación de los estatutos requerirá, de igual modo, la regla de la unanimidad.
  • b) La normativa propia de la propiedad horizontal, es decir, el artículo 396 Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal.
  • c) Normas de convivencia interna a través de los reglamentos u ordenanzas de régimen interior (artículo 6 Ley de Propiedad Horizontal).
  • d) Normas supletorias. Las normas del Código Civil sobre comunidades de bienes (artículos 392 CC y siguientes), las referidas a la propiedad en general (artículos 348 CC y siguientes), y en general, toda la normativa del Código Civil (artículo 4.3 CC).

4. Naturaleza jurídica

Son muy diversas las teorías formuladas por la doctrina acerca de la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal, aunque todas ellas fluctúan entre dos posiciones extremas.

  • a) Condominio por cuotas
  • b) Derecho de propiedad dividido entre varios titulares con cargas y obligaciones mutuas

Entre estas dos posturas caben otras, con múltiples matices, según que se acentúe el elemento común o el privativo.

En cuanto a la jurisprudencia, su posición ha venido dada según la regulación legislativa de la propiedad horizontal en cada momento histórico, de esta manera, la jurisprudencia anterior a 1939, con una regulación de la propiedad horizontal escasa e insuficiente en el artículo 396 Código Civil, se inclinaba por la teoría de la comunidad “condominium iuris romani”, lo que conllevaba aceptar la acción de división y el retracto de comuneros, con consecuencias que la propia doctrina se encargó de refutar por cuanto el edificio ya se encontraba dividido y los elementos comunes debían de permanecer en indiviso entre los distintos propietarios de viviendas y locales.

La Ley de 1939 parte de la idea de que en la propiedad horizontal, en lugar de una copropiedad global por cuotas, existe una propiedad singular de cada piso o local, unida de manera inseparable a la copropiedad sobre los elementos comunes. Sin embargo, esta nueva regulación no acabó con las discusiones doctrinales, de ahí que la jurisprudencia posterior a la citada ley de 1939 fluctúe entre las dos posiciones extremas, unas sentencias apuntan, como esencial, a la propiedad privativa de los pisos o los locales, y por el contrario, otras sentencias se muestran favorables a la idea del condominio.

La Ley de Propiedad Horizontal de 1960 hace prevalecer el elemento privativo, por lo tanto, se aleja del sistema de comunidad de bienes, por lo que se eliminan los derechos de tanteo y retracto, y de igual modo, el de división de elementos comunes. Se trata de una propiedad exclusiva (sobre el piso o local) que lleva inherente, como se remarca por el artículo 396 Código Civil, un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes, con especiales caracteres, así la indivisibilidad de éstos, y se establecen ciertos límites y gravámenes sobre los elementos privativos en beneficio de todos los comunes.

La jurisprudencia posterior a la Ley de Propiedad Horizontal 1960 mantiene la naturaleza compleja de la propiedad horizontal, propiedad privativa y copropiedad sobre los elementos comunes, unidos ambos de manera inseparable.

La comunidad o copropiedad en propiedad horizontal carece de personalidad jurídica, por lo que no puede ser objeto de derechos y obligaciones (así las Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de diciembre de 1986 y 14 de mayo de 1992).

El defecto de personalidad crea diversos problemas, así con relación a las deudas de la comunidad frente a terceros, extraños a la misma, bien en relación a los supuestos de responsabilidad contractual e incluso extracontractual, y ello cuando no se produzca el cumplimiento voluntario. Si el tercero no obtiene el cumplimiento voluntario, y por lo tanto, debe de exigir el cumplimiento forzoso, aunque la comunidad no tenga personalidad jurídica, sí tiene capacidad procesal, (así se deriva del artículo 6.1.5 L.E.Civil en cuanto a las entidades sin personalidad jurídica a las que la ley reconozca la capacidad para ser parte, las que de conformidad al artículo 7.5 comparecerán en juicio por medio de las personas a quienes la ley, en cada caso, atribuya la representación en juicio de dichas entidades, el artículo 13.3 Ley de Propiedad Horizontal se la atribuye al Presidente, por último, el artículo 544 párrafo segundo L.E.Civil); en consecuencia, el tercero podrá ejercitar las acciones correspondientes (tanto las contractuales como las extracontractuales) frente a la Comunidad. Si se dictara sentencia condenatoria se requerirá el cumplimiento a la Comunidad a través de su presidente, y si no cumpliere, se procederá al embargo por la totalidad de las cantidades por las que se despache ejecución, sobre los porcentajes de cuota de participación de cada piso o local.

A su vez, el Presidente como órgano de la misma (artículo 13.1.b y 3 Ley de Propiedad Horizontal) podrá ejercitar las acciones procesales correspondientes en interés de la Comunidad, aunque se plantea el problema, que después examinaremos, de si puede ejercitar acciones en interés de los propietarios.

II. CONSTITUCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

1. El negocio jurídico

El nacimiento de la propiedad horizontal depende del negocio jurídico dirigido a su establecimiento, que puede producirse por alguna de estas tres vías:

  • a) Por el propietario del edificio, ya se trate de un edificio ya construido, ya se trate de un edificio en construcción (en este último caso se le denominará como “promotor”).
  • b) Por los copropietarios del edificio, en copropiedad romana o de un edificio en construcción.
  • c) Por laudo o resolución judicial.

En el primer supuesto, propietario único de un edificio construido o en construcción (dicotomía que se prevé de manera expresa en el apartado 4 del artículo 8 de la Ley Hipotecaria) la constitución recae sobre el propietario único o, en su caso, el promotor.

Se trata de un negocio jurídico unilateral, calificado como acto mixto, a la vez real y convencional, cuyo sujeto es el propietario único o el promotor, quien redacta y otorga la correspondiente escritura de división horizontal, y asigna el coeficiente de cada piso o local, o de cada finca independiente del edificio.

No podrá otorgarse cuando el propietario único o el promotor ya haya transmitido algún piso o local, aunque la transmisión se haya efectuado en documento privado (así entre otras Sentencia del Tribunal Supremo 1ª 30 de marzo 1999), pues en tales casos se precisará el concurso de todos los copropietarios.

En el segundo caso, supuestos de copropietarios en régimen de comunidad ordinaria (romana o proindiviso) regulada en los artículos 392 del Código Civil y siguientes, pueden constituir el régimen de propiedad horizontal, así se prevé en el segundo párrafo del artículo 401 del Código Civil, por cuanto admite que cuando se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá efectuarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista en el artículo 396 (propiedad horizontal).

Dentro de este supuesto se encuadra, de igual modo, cuando los copropietarios tienen el edificio aún en construcción(así el apartado 4 del artículo 8 de la Ley Hipotecaria).

A diferencia del anterior supuesto, se trata de un negocio jurídico plurilateral, no sinalagmático, por lo que precisará del consentimiento unánime de todos los copropietarios, el que, a su vez, se precisará para su modificación (artículo 5 último párrafo de la Ley de Propiedad Horizontal).

El último supuesto es un sistema subsidiario, cuando no lo ha efectuado el dueño único o el promotor, y con posterioridad no se logra la unanimidad entre los copropietarios. En estos supuestos deberá de llevarse a cabo a través del correspondiente procedimiento declarativo ordinario (artículo 249 L.E.Civil) en el que deberán de ser parte (bien en su vertiente activa o pasiva) la totalidad de los copropietarios.

2. El título constitutivo

Aunque el negocio jurídico de constitución puede realizarse de cualquier forma, sin embargo, la más común es la establecida en el artículo 5 Ley de Propiedad Horizontal, y en el mismo deberán de constar las circunstancias de hecho y de derecho en virtud de las cuales nace y se configura esta figura (propiedad horizontal).

El citado artículo 5 Ley de Propiedad Horizontal establece los requisitos que ha de contar el título constitutivo.

  • a) La descripción tanto del inmueble en su conjunto, como la de cada piso o local, a los que se asignará un número correlativo. En la descripción del inmueble se deberá de expresar las circunstancias exigidas por la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. En la descripción de cada piso o local se deberá de expresar su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano. Todo ello en consonancia con los apartado 4 y 5 del artículo 8 de la Ley Hipotecaria.
  • b) Deberá de fijar la cuota de participación de cada piso o local, determinada bien por el propietario único al iniciar la venta por pisos, por acuerdo de todos los copropietarios, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes (artículo 5 párrafo segundo Ley de Propiedad Horizontal).
  • c) De manera facultativa o potestativa, el título podrá contener reglas de constitución, ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad (artículo 5 párrafo tercero Ley de Propiedad Horizontal). Es decir, que en el título constitutivo, de modo facultativo, podrán establecerse los estatutos por los que se regirá la Comunidad.

Si el título constitutivo se ha otorgado en escritura pública, se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad.

III. CONTENIDO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

1. Elementos privativos. derechos y obligaciones de cada copropietario

La propiedad horizontal está fundamentada en la distinción entre los elementos privativos (propiedad separada) y el derecho de copropiedad sobre los demás elementos comunes del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute.

Los elementos privativos, en principio, como se deriva del artículo 396 Código Civil serán los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública.

El artículo 3.a) de la Ley de Propiedad Horizontal concreta qué son los elementos privativos en cuanto al derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como los anejos que de manera expresa se hayan señalado en el título, aunque se encuentren fuera del espacio delimitado.

Los derechos sobre los elementos privativos se concretan en el de propiedad separada (artículo 396 Código Civil), derecho singular y exclusivo de propiedad (en los términos del artículo 3.a) Ley de Propiedad Horizontal) lo que conllevará la facultad de aprovechamiento independiente, sin menoscabar el derecho de los otros propietarios (artículo 7.1 Ley de Propiedad Horizontal) y el poder de disposición de su piso o local con los anejos correspondientes (artículo 3 último párrafo Ley de Propiedad Horizontal) que llevará inherente los derechos sobre los elementos comunes (artículo 3.b) Ley de Propiedad Horizontal) sin derecho de tanteo o retracto a favor de los demás (artículo 396 último párrafo Código Civil) aunque podrá constituirse retracto voluntario.

Las obligaciones sobre los elementos privativos se concretan en el respeto a los derechos de los demás, y se enumeran en el artículo 9 Ley de Propiedad Horizontal, así el de respetar las instalaciones generales, mantener los elementos privativos en buen estado de conservación, permitir el acceso a los elementos privativos, contribuir a los gastos, etc.., y a su vez, no desarrollar actividades prohibidas, dañosas, molestas, insalubres y peligrosas (último párrafo del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal).

2. Elementos comunes. Derechos y obligaciones de cada copropietario sobre los mismos

Los elementos comunes se definen en el artículo 396 del Código Civil como aquellos elementos del edificio necesarios para el adecuado uso y disfrute del mismo, y a continuación, se efectúa una enumeración de los mismos, sin que se trate de una lista cerrada, sino “ad exemplum”, así, entre otros, podemos citar, el suelo, el vuelo, las cimentaciones, pilares, vigas, forjados, muros de carga, etc.

Al ser los elementos comunes inseparables de los elementos privativos, éstos llevan inherentes a aquéllos (llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes, conforme a la dicción del artículo 396 del Código Civil).

Es por ello que cada copropietario podrá usar y disfrutar de los elementos comunes, que en ningún caso pueden ser objeto de división, por lo que sólo se podrá disponer de ellos junto con los elementos privativos (párrafo segundo del artículo 396 del Código Civil).

Son obligaciones de cada copropietario, en relación a los elementos comunes, la de observar la debida diligencia en su uso (apartado 1.g) del artículo 9 Ley de Propiedad Horizontal), contribuir con arreglo a su cuota de participación a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmuebles (artículo 9.1.e Ley de Propiedad Horizontal), obligación que se desarrolla en el artículo 21 de la misma ley, como una obligación “propter rem”, en el mismo precepto se establece el procedimiento monitorio como el adecuado para su reclamación, aunque no obsta el que pueda reclamarse mediante el procedimiento declarativo que corresponda por su cuantía.

En cuanto a las obras de mejoras e innovaciones en los elementos comunes se ha de estar a lo prevenido en el apartado 4 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.

3. Cuotas de participación

Viene establecida en el artículo 3 Ley de Propiedad Horizontal siendo el módulo para la determinación de las cargas y obligaciones (artículo 9 Ley de Propiedad Horizontal) y para el ejercicio de los derechos sociales (así votaciones en junta).

Se fijará conforme a lo establecido en el artículo 5 párrafo segundo Ley de Propiedad Horizontal, ya examinado con anterioridad.

La modificación de la cuota podrá acordarse por acuerdo unánime de los copropietarios (artículo 17.1 Ley de Propiedad Horizontal), por laudo o resolución judicial.

IV. ORGANIZACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

1. Conceptos generales

Aunque la Comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal carece de personalidad jurídica; sin embargo, al tratarse de una comunidad de intereses precisará de una organización, tanto con relación a sus aspecto materiales (mantener los elementos comunes) como en cuanto a los efectos jurídicos (así contratar con terceros, supuestos de responsabilidad extracontractual, etc.)

Los órganos de la Comunidad se establecen en el artículo 13 Ley de Propiedad Horizontal y son los siguientes: a) Junta de Propietarios, b) el Presidente y, en su caso, los vicepresidentes, c) el Secretario, y d) el Administrador.

No se trata de numerus clausus, por cuanto, los Estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de Propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la Comunidad; aunque ello, como se encarga de remarcar el artículo 13.1 Ley de Propiedad Horizontal no puede suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que la Ley de Propiedad Horizontal atribuye a los que de manera expresa son establecidos por ella.

En principio, los nombrados, lo son por un año.

2. La Junta de propietarios

La Junta de Propietarios es el órgano colegiado que rige la Comunidad, por cuanto toma las decisiones relativas a la misma. El artículo 14 Ley de Propiedad Horizontal enumera las funciones que a la misma le corresponden, y son las siguientes:

  • a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos en la Comunidad y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
  • b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
  • c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad a las atribuciones que a éste le confiere el artículo 20.c).
  • d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior (artículo 6 Ley de Propiedad Horizontal).
  • e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

La Junta de Propietarios la integran la totalidad de los propietarios de los pisos o locales que asistan a las mismas por si o en representación (artículo 15 Ley de Propiedad Horizontal). Si el piso o local perteneciere pro indiviso a diferentes propietarios, éstos nombrarán a un representante para asistir y votar en Junta (artículo 15.1 párrafo segundo), si la finca estuviera en arrendamiento, le corresponderá asistir al propietario arrendador. El artículo 15.1 párrafo tercero Ley de Propiedad Horizontal atribuye el voto al nudo propietario, en el supuesto de encontrarse el piso o local en usufructo, aunque, salvo manifestación en contra, el usufructuario representará al nudo propietario, aún sin representación expresa, pues ésta sólo será necesaria en supuestos de acuerdos a los que se refiere el artículo 17.1 (título constitutivo o su modificación, etc.) o en el supuesto de obras extraordinarias. Una novedad importante de la Ley 8/1999 es la de privar de voto a los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontraran al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad, salvo que hubieren procedido a impugnar judicialmente las mismas o hubiesen procedido a la consignación judicial o notarial de las sumas adeudadas (artículo 15.2 Ley de Propiedad Horizontal); la privación del derecho de voto al propietario moroso, no le impedirá participar en las deliberaciones de la Junta. Con relación a este precepto se encuentra la necesidad de consignarse, en la convocatoria de la junta, la relación de los propietarios morosos, con la advertencia de que de no ponerse al corriente en el pago de las deudas, antes de iniciarse la junta, se le privará del voto en la misma (artículo 16.2 primer párrafo Ley de Propiedad Horizontal).

La junta se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas, y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente, o lo soliciten la cuarta parte de los propietarios, o un número de propietarios que representen al menos el 25 % de las cuotas de participación (artículo 16.1 Ley de Propiedad Horizontal). La convocatoria deberá reunir los requisitos del artículo 16.2 y 3 Ley de Propiedad Horizontal.

Los acuerdos de las Juntas de Propietarios se reflejarán en un libro de actas, debidamente diligenciado por el Registro de la Propiedad (artículo 19.1 Ley de Propiedad Horizontal y RD 1368/ 1992 de 13 de noviembre).

En cuanto a la forma de adoptarse los acuerdos en junta se deberá de estar a lo establecido en el artículo 17 Ley de Propiedad Horizontal; y en cuanto a la impugnación judicial de los acuerdos, a lo prevenido en el artículo 18 Ley de Propiedad Horizontal.

3. El Presidente

Es el órgano del ente comunitario que actúa en interés de la comunidad y ostenta su representación legal, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que afecten a la Comunidad (artículo 13.3 Ley de Propiedad Horizontal). Se trata de una representación orgánica, por cuanto la voluntad del Presidente frente al exterior vale tanto como la voluntad de la propia Comunidad a la que representa, por cuanto es el órgano de manifestación de la voluntad comunitaria.

Al presidente le corresponde, en principio, la convocatoria de las Juntas de Propietarios (artículo 16.2 Ley de Propiedad Horizontal), las preside y ejercerá las funciones de Secretario y Administrador de la Comunidad, si no se hubieran efectuado nombramientos a personas que de manera específica desempeñen estos cargos (artículo 16.5 Ley de Propiedad Horizontal).

El Presidente será elegido por la Junta de Propietarios, o de manera subsidiaria, mediante turno rotatorio o por sorteo (artículo 13.2 Ley de Propiedad Horizontal). El desempeño del cargo es obligatorio y por el plazo de un año (artículo 13.2 y 7 Ley de Propiedad Horizontal) aunque puede pedir su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo (artículo 13.2) y puede ser removido de su cargo por acuerdo de la Junta de Propietarios, convocada a tal efecto, en sesión extraordinaria (artículo 13.7 Ley de Propiedad Horizontal).

4. El Vicepresidente

El nombramiento de Vicepresidente, por parte de la Junta de Propietarios, es facultativo, tal y como venía siendo práctica habitual antes de la Ley de Propiedad Horizontal 1999, y ha venido a recogerse en el artículo 13.4 al preverse la posibilidad de nombrar uno o varios Vicepresidentes. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación de Presidente.

Sus funciones son la de sustituir y asistir al Presidente. Le sustituirá en los casos de ausencia, estar vacante el cargo de Presidente, o en relación a aquellos supuestos de imposibilidad de éste. En cuanto a la función de asistencia o apoyo al Presidente le corresponderá aquellas funciones que se hubieran establecido por la Junta de Propietarios (artículo 13.4 Ley de Propiedad Horizontal).

5. El Secretario

Su nombramiento corresponderá a la Junta de Propietarios (artículo 14.a) Ley de Propiedad Horizontal) y de no ser nombrado, sus funciones las ejercerá el Presidente (artículo 13.5 Ley de Propiedad Horizontal), puede no ser propietario y puede ejercer las funciones de Secretario el propio Administrador (artículo 13.6 Ley de Propiedad Horizontal).

Sus funciones serán, aunque no enumeradas de forma específica por la Ley de Propiedad Horizontal, las de levantar las actas de las Juntas de Propietarios, en el libro correspondiente, expedir certificaciones y custodiar los libros y documentos de la Comunidad (artículo 19.3 y 4 Ley de Propiedad Horizontal). Las certificación para iniciar el procedimiento monitorio corresponde a quien actúe como Secretario con el visto bueno del Presidente (artículo 21.2 Ley de Propiedad Horizontal).

6. El Administrador

Puede ocurrir que la Junta de Propietarios, a los efectos del artículo 14 a) Ley de Propiedad Horizontal, no efectúe el nombramiento de Administrador, y en tal caso sus funciones las ejercerá el Presidente (artículo 13.5 Ley de Propiedad Horizontal). Puede no ser propietario (artículo 13.6 Ley de Propiedad Horizontal). Su nombramiento corresponderá a la Junta de Propietarios (artículo 14.a)).

Sus funciones las enumera el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal y son las siguientes:

  • a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
  • b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
  • c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente, o, en su caso, a los propietarios.
  • d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
  • e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
  • f) Todas las demás atribuciones que se le confieran por la Junta.

Podrá comparecer en juicio, si es autorizado para ello por la Junta de Propietarios, para reclamar las obligaciones de los apartados e) y f) del artículo 9 Ley de Propiedad Horizontal (contribución a los gastos de la comunidad) a través del procedimiento monitorio, como de manera expresa se prevé en el artículo 21.1 Ley de Propiedad Horizontal.

V. EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

En primer lugar se extinguirá la propiedad horizontal por las causas generales del derecho de propiedad.

En segundo lugar, por las causas que de manera específica se establecen en el artículo 23 Ley de Propiedad Horizontal, y son las siguientes.

  • 1. Por destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida la destrucción cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50% del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.
  • 2. Por conversión en propiedad ordinaria, cuando todo el inmueble pase a ser de un solo titular, o por conversión en copropiedad ordinaria, supuesto que ha de entenderse casi imposible en la práctica, que en todo caso requeriría de la unanimidad de los copropietarios.

En todo caso, no cabe la división de la cosa, salvo el supuesto de conversión del artículo 23.2 Ley de Propiedad Horizontal. De esta manera, el artículo 396 segundo párrafo Código Civil establece que las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división, y el artículo 4 de la Ley de Propiedad Horizontal“La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta ley”.

VI. ADDENDA DE ACTUALIZACIÓN

Se plantea nuevamente la controvertida cuestión de si el copropietario ausente de la Junta de Propietarios está legitimado para la impugnación de los acuerdos comunitarios aunque no manifiesta su discrepancia en el plazo de 30 días establecido en el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, según la redacción dada por la Ley 8/1999, de 6 de abril. La Sala Primera del Tribunal Supremo en Sentencia de 16 de diciembre de 2008 declara que no quede privado de legitimación para la impugnación con arreglo a los requisitos del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, salvo si la impugnación se funde en no concurrir la mayoría cualificada exigida por dicha Ley debido a la ausencia de su voto.

En Sentencia de la misma Sala de 19 de diciembre de 2008 se establece como doctrina jurisprudencial, respecto a la modificación del título constitutivo, que el cambio se produzca por la vía judicial, aunque no haya unanimidad en la Junta de Propietarios, si la oposición es considerada como un abuso del derecho o un ejercicio antisocial del mismo, como ocurre en el caso debatido donde la finca tiene únicamente dos comuneros y la petición de división de la parte de que es propietario el actor se rebate por el demandado mediante argumentos sin entidad suficiente para ello, que se integran en la doctrina sobre el abuso de derecho.

En fin la Sentencia de 22 de octubre de 2008 fija la doctrina jurisprudencial sobre la mayoría necesaria (unanimidad) para autorizar la instalación de un aparato de aire acondicionado en la cubierta y fachada del edificio. En la de 21 de octubre de 2008 se confirma la obligación del copropietario disidente de contribuir a los gastos de instalación el ascensor.

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