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Propiedad

Propiedad

Derechos reales, obligaciones y contratos

¿En qué consiste la propiedad?

1. Ideas generales

En primer lugar, se trata de delimitar la diferencia entre las palabras propiedad y dominio. La tesis más antigua estimaba que el término dominio es más extenso que el de propiedad, por cuanto el primero distingue tanto el dominio útil como el directo, mientras que el término propiedad se refiere sólo al dominio directo. Por el contrario, la doctrina moderna sostiene que el término propiedad es más extenso que el de dominio, por cuanto la propiedad sirve para designar cualquier relación del hombre con la naturaleza y todo el poder que puede ostentar sobre las cosas de la misma, mientras que el dominio se aplica al poder pleno, indiviso e ilimitado de la persona sobre la cosa.

La definición más correcta del derecho de propiedad es la que entiende que se trata del más amplio poder de dominación que el ordenamiento jurídico permite tener sobre las cosas. Por lo tanto, de esta definición se deriva que el derecho de propiedad implica un poder pleno, mientras que el resto de los derechos reales sólo conceden un poder limitado, un poder parcial, aunque ello no puede llevarnos a entender que en derecho, al referirnos a la propiedad nos encontremos ante un poder absoluto, es decir, que carezca de límites y limitaciones.

2. Concepto legal

El derecho de propiedad tiene su precedente remoto en el Derecho romano, del que pasó a las Partidas (Partida 3ª título 28, ley 1ª) que lo definía como "Señorío es poder que ame ha en su cosa de facer della, e en ella lo que quisisre segund Dios es según foro".

El Proyecto de Código Civil de 1851 se inspira en el Código Civil francés, con el sentido individual y liberal de la época.

El artículo 348 Código Civil define la propiedad al establecer "La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa o de un animal, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa o del animal para reivindicarlo".

En este precepto se recoge la tendencia a definir la propiedad a través de la enumeración de sus facultades (gozar, disponer, reivindicar), y se hace hincapié en cuanto no se trata de un poder absoluto o ilimitado, sino dentro de las limitaciones que la propia ley establece, es decir, se circunscribe a una configuración que viene preestablecida por la ley.

En el artículo 33 de la Constitución Española se reconoce el derecho a la propiedad privada, aunque sin definirla, por cuanto el precepto constitucional da por supuesto que la definición de la misma deriva de la propia legislación civil; lo que no impide que el texto constitucional destaque en el párrafo segundo del precepto la función social de la propiedad, lo que delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes, por lo que en su tercer párrafo se establece "Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto en las leyes", y esto no es sino la expresión constitucional de lo ya establecido en el artículo 349 Código Civil"nadie podrá ser privado de su propiedad sino por autoridad competente y por causa justificada de utilidad pública, previa la correspondiente indemnización", y de efectuarse de tal guisa, el expropiado será amparado por los Jueces, y en su causo, le reintegrarán en su posesión.

En definitiva, se establece el principio de que la privación de la propiedad sólo podrá venir dada por el correspondiente expediente expropiatorio, con causa justificada, y previa indemnización, sin que puedan utilizarse las denominadas vías de hecho.

Otros preceptos de la Constitución Española desarrollan el derecho de la propiedad en su sentido social, así el artículo 128 en cuanto subordina la riqueza nacional al interés general, el artículo 40 referido a la distribución equitativa de las rentas personales, el artículo 31 en cuanto a la progresividad de los impuestos, y el artículo 47 en cuanto a la participación de la Comunidad en las plusvalías que genere la acción urbanística pública.

En conclusión, se reconoce el derecho a la propiedad privada de la que nadie podrá ser privado salvo que concurra causa justificada de utilidad pública o interés social; y, a su vez, se exige que este derecho privado se encuentre reordenado a su función social, por lo que se encuentra sujeto a las limitaciones que las leyes impongan, siempre previa la correspondiente indemnización, en el supuesto de ser privado de la misma por concurrir estas razones.

De los conceptos legales del derecho de la propiedad podremos derivar sus caracteres esenciales:

  • a) Generalidad. El derecho de propiedad otorga, salvo que se encuentre limitado por disposición legal, la generalidad de las facultades que la ley permite tener sobre la cosa a la que se refiere. Por lo tanto, a diferencia de los derechos reales, la propiedad se presume libre de cargas y gravámenes.
  • b) Abstracción. Lo que implica que es un derecho separable de sus facultades, con existencia distinta y autónoma en relación a cada una de ellas.
  • c) Elasticidad. La propiedad podrá tener limitaciones, pero cuando desaparecen, recobra su carácter de generalidad (así Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de junio 1991).
  • d) Exclusividad. Al comprender todas las facultades, no deja lugar a intervenir a persona alguna distinta de quien ostenta su titularidad, por lo que permite excluir a todas.
  • e) Perpetuidad. La propiedad está llamada a durar de forma ilimitada, a través de sus sucesivos titulares, sin perjuicio de las causas de extinción generales de los derechos reales.

¿Cuál es su evolución histórica?

1. Concepción romana

Dentro del Derecho Romano, se pueden distinguir varias etapas, así en el más antiguo Derecho Romano el derecho de la propiedad se trataba como el mejor derecho a poseer. En la época clásica se resalta su característica de poder absoluto, no en el sentido de que careciera de límites, sino de encontrarse adscrito a un sujeto frente a todos (erga omnes) mediante el ejercicio de la acción reivindicatoria. Si bien el derecho de propiedad se encontraba limitado en beneficio de la comunidad (Derecho público) y en beneficio de los propietarios colindantes (Derecho privado) los límites eran muy escasos, por cuanto que el sentido liberal del Derecho romano exigía que el derecho de propiedad no sufriera más limitaciones que las precisas e indispensables, sentido que ha influido en el Derecho europeo.

2. Concepción medieval

En el Derecho germánico el titular del derecho de propiedad es el grupo social y no los individuos que lo componen. Se trata de una forma de propiedad colectiva con una exclusiva función social. Cuando aparece la propiedad individual lo hace en relación a unas facultades individuales que deberían ejercitarse en beneficio del grupo, continuando, de esta forma, con la función social del derecho de propiedad. En consecuencia, para el derecho germánico el derecho de propiedad es más una función social que un derecho subjetivo.

Cuando desaparece la propiedad colectiva o del grupo, se produce otra realidad política y social (época feudal) en la que la propiedad territorial queda unida a la soberanía territorial. En la Edad Media europea se equipara el concepto de propiedad con el de soberanía.

El concepto romano pugna con esta realidad; por ello, cuando en la Europa medieval se produce la recepción del Derecho romano, la doctrina elabora los conceptos para adaptar ambas concepciones de la propiedad. De esta manera, los glosadores llamaron "dominium utile" al tenedor material de la tierra y "dominium directum" al conjunto de facultades del señor dominante.

3. Concepción moderna

Las revoluciones político-sociales de los siglos XVIII y XIX, con su precedente en la revolución intelectual de los siglos XVI y XVII, dieron lugar a una concepción de la propiedad que no podía tener relación alguna con el sentido feudal de la propiedad.

Esta concepción, común en el continente europeo, se recoge en nuestro país en las Cortes de Cádiz, así en el Decreto de 6 de agosto de 1811 al incorporar a la nación los señoríos jurisdiccionales, declarando la propiedad particular de los señoríos no incorporados al Estado; continuándose con el Decreto de 11 de junio de 1813 que declara cerradas y acotadas las fincas de propiedad particular (Derecho excluyente), la Ley de 11 de octubre de 1820 que declara suprimidos los mayorazgos, fideicomisos, patronatos y toda clase de vinculaciones sobre la propiedad privadas. En leyes posteriores, así las de 3 de septiembre de 1835, 19 de febrero de 1836 y 1 de mayo de 1855 referidas todas ellas a la desamortización por la que se devuelve a la libre disponibilidad de los bienes vinculados de hecho al estar adscritos a un titular permanente (las denominadas manos muertas, así la Iglesia, el Estado, etc.)

Es por ello que en esta época se enfatiza el carácter exclusivo y excluyente, con escasas limitaciones, del derecho de propiedad.

4. Concepción de las Codificaciones

En las mismas se sigue la concepción del apartado anterior, y se define como el más amplio poder que se puede tener sobre una cosa, por lo que se resaltan las facultades de goce y de disposición, aunque se alude a su carácter no ilimitado.

Siguen esta concepción el Código Civil francés de 1803, precedente inmediato del Código Civil español, el Código Civil austriaco de 1811, el BGB de 1896, el suizo de 1907, y el italiano, tanto el de 1865 como el actual de 1942.

5. Concepción actual

En la actualidad no puede hablarse de un concepto unitario de propiedad, por cuanto es muy diversa, y del mismo modo, la propiedad en el plano legislativo es tratada de forma muy diversa; de esta manera, en cuanto a la distinción entre la propiedad mobiliaria y la inmobiliaria, y en esta primera distinción general, se deberá de efectuar diversas subdivisiones; así en cuanto a la mobiliaria, en relación a determinados tipos de bienes (objetos de arte, preciosos, drogas, etc.) se encuentra controlada y limitada; en cuanto a la inmobiliaria, se ha de distinguir entre la rústica y la urbana, y en cada una de ellas, se deberá de distinguir según cual sea su clase y situación. En consecuencia, la propiedad vendrá determinada según el tipo al que pertenezca y en atención a las leyes que la regulen.

De ahí que tras la primera Guerra Mundial la doctrina civilista comenzó a referirse a la contraposición entre propiedad y propiedades. Y aunque el derecho de propiedad, como el poder más amplio sobre una cosa es el mismo, sin embargo su contenido, las limitaciones que las leyes establecen, es muy diverso, según el tipo de propiedad a la que nos refiramos.

¿Qué facultades otorga el derecho de propiedad?

Si nos centramos al concepto legal del artículo 348 del Código Civil el contenido vendrá dado por la enumeración de las facultades que comprende, es decir, la de gozar, disponer y accionar a través de la reivindicatoria.

Las facultades del derecho de propiedad se dividen en facultades jurídicas (libre disposición y exclusión) y materiales (de libre aprovechamiento). Estas facultades, junto con la extensión del derecho, integran el contenido del derecho de propiedad, aunque no su concepto.

La propiedad tiene un contenido positivo y otro negativo. En sentido positivo permitirá obtener a su titular el aprovechamiento natural de los rendimientos que corresponden a su naturaleza y, de igual modo, otorgará la facultad de realizar los actos jurídicos de disposición del derecho. En sentido negativo, el propietario tiene el derecho a excluir a los demás a fin de evitar que interfieran o impidan su uso, disfrute y disposición del objeto de su derecho.

En consecuencia, para indagar el contenido del derecho de la propiedad hemos de examinar las facultades que el mismo conlleva:

1. Facultad de libre aprovechamiento

Implica el poder de utilizar la cosa (obtener sus utilidades) de manera directa (por sí mismo) o de manera indirecta (a través de otro) mediante la concesión a un tercero de todo o parte de esta facultad, a través de la constitución sobre la misma de los derechos personales (arrendamiento, comodato, etc.).

A su vez, esta facultad de libre aprovechamiento se descompone en otras. Así la de usar, utilizar la cosa misma (ius utendi) y la de disfrutar y percibir los frutos de la misma (ius fruendi), que el artículo 354 Código Civil establece al atribuir al propietario los frutos, desglosados en tres clases, los naturales, los industriales y los civiles.

El artículo 348 Código Civil define la facultad de libre aprovechamiento como aquella que da derecho a gozar de la cosa, lo que conlleva, el atribuir al propietario el uso de la misma, con las correspondientes utilidades.

2. Facultad de libre disposición

A esta facultad se le ha considerado como la esencial, más típica y característica del derecho de propiedad. El artículo 348 Código Civil la incluye en la propia definición (derecho de gozar y de disponer). Consiste en la posibilidad de trasmitir en todo o en parte el derecho de propiedad, y se descompone en otras, así la de enajenar (transmitir a otro), gravar (constituir un derecho real sobre la cosa), transformar o destruir, variar la naturaleza, forma o destino de la cosa, abandonarla o inutilizarla.

Estas facultades no son ilimitadas, sino que se encuentran sujetas a límites y limitaciones.

En todo caso, no se trata de una facultad que sea exclusiva del derecho de propiedad, por cuanto la tienen todos los derechos subjetivos que no tengan la especial y anómala característica de ser indisponibles. Por otra parte, incluso se ha cuestionado que constituya una facultad del derecho de propiedad, por cuanto no se encuentra dentro del derecho de propiedad, sino que es el derecho subjetivo el que es el objeto de la facultad de disposición. Ahora bien, se ha de tener en cuenta que la facultad de disposición sólo será legítima cuando se ejercite dentro de los límites del derecho sobre el que recae.

3. Facultad de exclusión

Se encuadra dentro del contenido negativo del derecho de propiedad, implica la posibilidad exclusiva y excluyente del goce sobre la cosa; por lo tanto, la de excluir a los demás en el goce de la misma, y se manifiesta, sobre todo, a través de las acciones protectoras del derecho de propiedad.

Las expresiones de esta facultad son, en primer lugar la de cerramiento de fincas, pues de conformidad al artículo 388 Código Civil el propietario tiene la facultad de cerrar o cercar las fincas, a través de los medios que estime apropiados (paredes, zanjas, etc.), ahora bien, siempre respetando las servidumbres constituidas sobre las mismas, si las hubiere; y en segundo lugar se manifiesta en las facultades de deslinde y amojonamiento de los artículos 384 a387 Código Civil.

¿Hasta dónde se extiende el derecho de propiedad?

Vistas las facultades del derecho de propiedad, se ha de examinar hasta dónde se extienden las mismas, pues las facultades, junto con su extensión, constituyen el contenido del derecho.

Si el objeto del derecho de propiedad es una cosa mueble, no existirá problema para determinar hasta donde alcanza el poder de su propietario, por cuanto se extenderá sobre la cosa entera.

Ahora bien, si la cosa es inmueble, aunque el derecho se extenderá sobre toda ella, se plantearán los problemas de si esta extensión lo será también sobre lo que tenga debajo (subsuelo) y al espacio superior (vuelo), y de igual manera, se plantean problemas en cuanto a la extensión en sentido horizontal.

a) Extensión en sentido vertical

Dentro de la misma se encuadran los derechos sobre la cosa inmueble en relación a aquello que está sobre ella y lo que se encuentra debajo.

- Vuelo

El propietario del suelo tendrá la facultad de utilización exclusiva del espacio situado sobre el mismo (vuelo), así se infiere del artículo 350 Código Civil " y puede hacer en él las obras, plantaciones", aunque ello no quiere decir que esta facultad sobre el vuelo sea absoluta, sino que tiene sus límites, así la facultad vendrá delimitada por lo que establezcan los reglamentos de policía, en la dicción del artículo 350, y por otra parte, hasta el límite al que alcance el interés de su titular.

- Subsuelo

La propiedad de un inmueble (terreno) comprenderá la del subsuelo "lo que está debajo de ella", en la dicción del artículo 350 Código Civil, por lo que su titular podrá hacer en él las "obras, plantaciones y excavaciones que le convengan".

De igual modo que en el supuesto del vuelo, en relación al subsuelo no se trata de una facultad absoluta, sino que vendrá determinado, por la legislación especial sobre minas y aguas, y por el interés a donde llega el de su titular o propietario.

b) Extensión en sentido horizontal

- El cierre de fincas

Es la facultad antes examinada a la que se refiere el artículo 388 Código Civil.

- Deslinde y amojonamiento

Es la facultad dentro del sentido negativo, de exclusión, del propietario de deslindar y marcar los lindes entre dos o más fincas (artículos 384 a387 Código Civil).

Recuerde que…

  • La definición más correcta del derecho de propiedad es la que entiende que se trata del más amplio poder de dominación que el ordenamiento jurídico permite tener sobre las cosas.
  • El derecho de propiedad otorga, salvo que se encuentre limitado por disposición legal, la generalidad de las facultades que la ley permite tener sobre la cosa a la que se refiere.
  • La propiedad está llamada a durar de forma ilimitada, a través de sus sucesivos titulares, sin perjuicio de las causas de extinción generales de los derechos reales.
  • Las facultades del derecho de propiedad se dividen en facultades jurídicas (libre disposición y exclusión) y materiales (de libre aprovechamiento). Estas facultades, junto con la extensión del derecho, integran el contenido del derecho de propiedad, aunque no su concepto.
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