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Prior in tempore potior in iure

Prior in tempore potior in iure

Derecho civil. Parte general

¿Qué significa prior in tempore potior in iure?

Esta expresión contiene el principio rector de los derechos reales de garantía, y, en especial, el de hipoteca. Significa que constituido primeramente un derecho de hipoteca (o de prenda) debe ser preferido a los que se constituyan con posterioridad, de manera que los créditos de los acreedores hipotecarios (o pignoraticios) posteriores están subordinados al del primeramente establecido.

En el Derecho Romano la prioridad venía determinada por la fecha del contrato constitutivo de la hipoteca (o de la prenda). Hoy, por la inscripción del derecho en el Registro de la Propiedad.

Son excepciones: la successio in locum -o sucesión en el lugar ocupado por un acreedor hipotecario concedida por el ordenamiento a favor de la persona que sustituye en la titularidad del crédito- y las denominadas hipotecas privilegiadas.

La Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, 408/2011 de 3 Jun. 2011, Rec. 1360/2007 resuelve sobre una cuestión de la prevalencia del mejor derecho al inmueble en caso de doble inmatriculación, estableciendo que esta no se resuelve por normas hipotecarias, sino por la normativa de Derecho civil. En el caso, conforme al historial registral y a la posesión efectiva, bajo el principio prior tempore, potior iure, se da la prevalencia de la inscripción registral a favor del demandado.

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