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Calificación Registral

Calificación Registral

En términos generales la calificación de un documento es una actuación de todo encargado de un Registro Público mediante la cual determina si el documento que se le presenta para que proceda a su anotación cumple las exigencias de legalidad, formal y material, para poder ser inscrito. Es por ello por lo que existe función de calificación en el Registro de la Propiedad, en los Registros Mercantiles, en el Registro de compraventa de bienes muebles a plazos, en el Registro Civil.

Mercantil

¿En qué consiste la calificación registral?

La calificación es la actividad del Registrador -derecho y deber- que supone el control de legalidad de todos los títulos que se presentan a inscripción. La calificación ha sido, a veces, controvertida, más aun dado que se extiende a todo tipo de documentos, incluso los de procedencia judicial resultado de un procedimiento en el que, con la plenitud que le es propia los Juzgados y Tribunales han ejercido la exclusiva y excluyente función de juzgar, sin embargo las posturas más críticas han pasado por alto cual es el cometido de la inscripción y como en modo alguno supone una intromisión en la esfera de poder de otros aplicadores del derecho sino que vienen a complementar por la vía de establecer si el resultado obtenido se ajusta a la realidad registral, por lo general ausente en los procedimientos.

El artículo 18 de la Ley Hipotecaria establece que "Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro". Es claro que la Ley somete a ese control a todo tipo de documentos con total independencia de cual sea su origen, ya sea de procedencia notarial, ya judicial, pero también que esa función no puede extenderse sino al ámbito en que expresamente se dispone, sin que quepa una interpretación extensiva.

¿Cómo se realiza la calificación de los documentos notariales?

Cuando se trata del acceso al Registro de documentos notariales el Artículo 18 de la Ley Hipotecaria impone al Registrador el control no solo de las formas sino también del contenido del negocio que ha sido autorizado; es decir, que, además del hecho de que el documento notarial reúne las exigencias formales extrínsecas, puede, y debe, examinar, la competencia de las partes para el otorgamiento del negocio que la escritura refleja y el contenido mismo de la obligación.

Las críticas a la función de calificación del Registrador proceden de un doble ámbito. Desde el campo notarial porque se indica que si ya el Notario hace una previa calificación, de la capacidad y del negocio que autoriza, el que luego el negocio jurídico por él documentado sea nuevamente revisado implica un doble control innecesario, se dice que o bien sobra la calificación del Registro o bien la intervención del Notario en el otorgamiento del documento que, de este modo, vendría a ser una simple acumulación de datos con el fin de que accedan a la publicidad registral el negocio documentado.

Estas posturas olvidan que los Notarios actúan para adecuar la voluntad de las partes a la normativa legal, impidiendo que se puedan establecer convenciones contrarias al orden público, en tanto que el Registrador tiene una función, por así decir, de defensa de la legalidad en el sentido de establecer bajo qué condiciones el negocio autorizado por el Notario, quien no podrá negarse a su otorgamiento ya que el contenido del mismo vendrá determinado por la libertad de pactos que el artículo 1255 del Código Civil regula, puede acceder al Registro.

Como se ve el Registrador no está ni examinando la legalidad, en el sentido de que puedan tener eficacia, los pactos inter partes, ni tampoco cuestiona si el Notario acertó o no cuando determinó la forma jurídica que había de revestir la voluntad negocial, tan solo se limita a contrastar ese resultado con las normas y principios registrales y concluir si en todo o en parte el negocio que se le presenta a calificar choca con los mismos, y por tanto sin perjuicio de que puedan ser exigibles inter partes, y desplegar toda su eficacia, no pueden ser oponibles a terceros.

El examen de la capacidad de quienes otorgan la escritura se presenta en dos planos; primero como capacidad para celebrar negocios jurídicos, es decir, ser mayor de edad o emancipado, no tener una alteración física o psíquica que impida hacerlo, y celebrar el contrato en relación con materias que puedan ser dispuestas, que es lo que el Notario califica, y luego la capacidad para realizar el concreto negocio que la escritura refleja, así que quien vende es el titular del derecho de propiedad inscrito, que no existe impedimento para esa transmisión, que solo pueden ser examinados por el Registrador porque de lo que se trata es de su acceso al Registro.

Sirva como ejemplo el caso de una venta de cosa ajena, que es un negocio permitido en nuestro ordenamiento, ya que el artículo 1445 del Código Civil configura la compraventa como obligacional, por lo que la propiedad se transmite no con el contrato sino con la traditio, en la cual el Notario comprueba que comprador y vendedor tiene plena capacidad para la formalización del contrato que otorga, y que dicho pacto no es un negocio contrario al ordenamiento.

El registrador, una vez que se le presenta la escritura, lo que examinará es si quien vende el inmueble es el titular, según el Registro, del derecho que va a transmitir, si se cumplen exigencias formales externas al documento público, como el que el transmitente cuenta con autorización judicial para el supuesto en que se precise la misma, y si la transmisión es posible o no en el concreto supuesto y en función de los datos del Registro; es en ese orden en el que examina la capacidad de las partes y la legalidad del negocio. No hay, como se ve, una dualidad de calificaciones sobre el mismo objeto.

¿Cómo se realiza la inscripción de documentos judiciales?

Con mayores dificultades se explica que el Registrador pueda, en esa labor de calificación, denegar el acceso al Registro de aquellos documentos que tienen un origen judicial porque si por un lado todos tienen la obligación de cumplir los mandatos judiciales, hasta el punto de constituir delito la negativa de todo funcionario público, por otro no puede permitirse que documentos que no se atemperan a las exigencias del Registro puedan acceder al mismo. En este sentido se puede hacer una doble distinción en función del documento.

En determinadas ocasiones los documentos emanados de la Autoridad judicial no tienen la cualidad de ser judiciales. Así sucede en el supuesto de la escritura otorgada por el Juez en sustitución del obligado cuando se está ejecutando una sentencia que condenó a su otorgamiento. En este caso se trata de un documento notarial en el que el Juez se limita suplir la intervención de quien debió firmar la escritura sin que esa intervención aporte ningún plus de adecuación del documento a la legalidad; es claro que si en vez del obligado por la sentencia es el Juez quien firma nada cambia. En tal caso no se puede hablar, propiamente, de documento judicial y en por tanto las funciones de control del Registrador son las que se prevén para el caso de documentos notariales, esto es, verificar la capacidad de las partes otorgantes, los requisitos extrínsecos del documento y contrastar si se opone a datos que figuren inscritos en el Registro.

Otra cosa sucede cuando lo que se ha de inscribir es un mandamiento emitido por un Juez o Tribunal que emana de una resolución dictada en el seno de un procedimiento. En este caso el Registrador solo puede controlar si el documento cumple con las exigencias formales extrínsecas, la competencia del Juez o Tribunal que dicta el mandamiento, si se trata de una cancelación, cuando no coincide con quien ordenó una previa anotación o inscripción, y la congruencia entre el procedimiento y el contenido del documento, esto es, que si el procedimiento se ha seguido en reconocimiento de un derecho real el mandamiento no ordene una anotación que afecte a un derecho real distinto del que fue debatido en el procedimiento; el ejemplo claro es que se haya demandado el reconocimiento del derecho de propiedad, se pida la cancelación de todas las inscripciones que contradigan ese derecho y sin embargo luego se ordene la cancelación de un derecho de usufructo reconocido a un tercero.

Cuando en el ejercicio de la función de calificación el Registrador deniega el acceso al Registro de un mandamiento judicial, por adolecer de alguno de los defectos que lo impidan, no solo no está asumiendo funciones jurisdiccionales que no le son propias, por la vía de dejar sin efecto lo acordado, sino que está permitiendo que ese mandato pueda ser cumplido en los términos que resulten y que no pueden ser otros que los registrales.

La razón de ello es doble, por un lado el Juez se pronuncia sobre un conflicto inter partes, sin otra trascendencia que la limitada a quienes fueron oídos en la causa, en tanto que el Registrador asume un función erga omnes, la función de publicidad que el Registro cumple se manifiesta también frente a quienes no fueron parte en el procedimiento y que no pueden, por ello, verse afectados por la resolución en virtud de la cual se expide el mandamiento.

Además, en tanto que la realidad registral es dinámica, y puede cambiar a lo largo del tiempo, en el procedimiento se produce una ficción de inmutabilidad de la situación jurídica objeto del mismo y puede suceder que el resultado que haya de darse a la cuestión debatida sea correcta para la situación registral existente en el momento en que se presentó la demanda, pero haya variado de forma notable cuando se tenga que proceder al cumplimiento de lo resuelto.

Si durante la sustanciación del procedimiento han aparecido terceros que, de acuerdo con los artículos 34 y 38 de la Ley Hipotecaria, han de ser protegidos en su derecho la inscripción o anotación de una resolución judicial que no haya tenido en cuenta, porque no ha sido posible, esa nueva situación además de hacer perder toda su eficacia a los indicados preceptos, que son sin duda los que de modo más vigoroso protegen el tráfico inmobiliario, sitúa al tercero en trance de perder su derecho sin darle ocasión de que se pueda defender. Y esa situación no puede corregirse con la posibilidad procesal de llamar al tercero al procedimiento primero porque no en todas las ocasiones se tendrá conocimiento de su existencia y en segundo lugar porque la parte a quien pueda perjudicar esa entrada y tenga conocimiento de que el tercero existe pueda no comunicarlo al Juzgado.

En tales casos la única vía para la protección de los derechos de los terceros es la calificación del Registrador.

Ni que decir tiene que la función de calificación de los títulos judiciales no puede alcanzar a que el Registrador examine y decida el acierto o desacierto en la fundamentación jurídica de la resolución judicial.

La Dirección General de los Registros y del Notariado ha ampliado el control de legalidad registral de los documentos judiciales mediante la exigencia de que se haga constar la firmeza de la resolución en virtud de la cual se acuerda. Ni el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, ni el artículo 100 de su Reglamento ni tampoco el artículo 100 de la Ley Hipotecaria, referido a las cancelaciones de inscripciones o anotaciones dicen nada acerca de que la resolución judicial tenga que ser firme.

Si el ordenamiento procesal concede efectos a una resolución no firme, haciéndola ejecutoria sin perjuicio de que pueda ser dejado sin efecto por la estimación de un ulterior recurso, el Registrador no deberá denegar el acceso al Registro puesto que el concepto de firmeza es de naturaleza procesal y no de carácter registral, no nace del Registro, ni de sus normas ni de sus principios por lo que no puede decirse que vaya en contra de los mismos.

Otra cuestión que se suscita en la práctica es la forma o manera en que se han de expresar las resoluciones judiciales a la hora de indicar el cumplimiento de las condiciones procesales que luego tienen trascendencia registral. Ni con arreglo al artículo 18 ni de acuerdo con el artículo 100, ya citados, ese contenido no puede ser examinado por el Registrador, como ha establecido la Dirección General de los Registros y del Notariado.

Si, por ejemplo, la resolución judicial afirma que se ha oído a quienes pueda perjudicar, y del texto de la misma no se deduce de modo concreto quienes son, podrá ser necesario, en función de cual sea el objeto del procedimiento, detallar a quienes se ha oído, a que concretas personas, pero si ello no resulta indispensable, porque quienes hayan de tener la posibilidad de acceso al procedimiento, no tienen la protección registral, no se podrá denegar la inscripción por esa falta de expresión concreta.

Un ejemplo ilustrará mejor lo que se quiere decir. Tramitado un expediente de dominio para inmatriculación de una finca, si en el auto se hace constar que se ha oído a los colindantes de la finca para la que se emite el mandamiento de inmatriculación, el Registrador no puede exigir que se detalle, con nombre y apellidos, las personas a las que se ha odio porque a ellas el Registro, que no otorga protección respecto a la exactitud de las cabidas de las fincas, no las protege de un modo inmediato, sin perjuicio de que estos titulares de fincas colindantes puedan luego demandar en reivindicación de su derecho de propiedad sobre el total o parte de la finca. En cambio, si en el supuesto de una acción reivindicatoria en el mandamiento se dice solo que ha sido parte el titular registral pero no se expresa a quien, el Registrador deberá denegar la inscripción del documento porque el Registro sí protege las titularidades inscritas y por tanto a la hora de calificar ha de cerciorarse de que el titular inscrito que se menciona en la resolución judicial es la misma persona en cuyo favor consta la inscripción de dominio.

En relación con la calificación del documento relativa a la competencia tiene sentido en función de la acción que se ejercite y de la comparación de Autoridades que ordenaron la anotación y la cancelación. El artículo 22.1 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, establece la competencia exclusiva y excluyente de los juzgados y tribunales de lo civil en materia de derechos reales, por tanto no pueden acceder al Registro documento judiciales que se pronuncien sobre tales derechos y no proceden de un órgano de aquel orden jurisdiccional. En referencia la cancelación no puede acordarse la misma por un Juzgado o Tribunal que no ordenó la oportuna anotación, cuando este haya sido el origen. Es, en este sentido, en el que se debe interpretar el examen de la competencia a que se refiere la normativa hipotecaria.

¿Cuál es la reacción frente a una calificación negativa?

Cuando se deniegue la inscripción o anotación de un documento la parte a la que le interese puede acudir al procedimiento gubernativo previsto en los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria, retocado por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso de la productividad, y que configura un recurso ante la Dirección General de Registros y del Notariado; o una impugnación directa, por las normas del juicio verbal ante los juzgados de primera instancia de la capital de la provincia donde se sitúe el inmueble.

También puede, con la modificación introducida por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y por la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, ser el Juez o Tribunal que emite la resolución quien interponga el recurso e incluso el Ministerio Fiscal, si bien la práctica en rara ocasión se va a producir. La resolución del recurso corresponde a la Dirección General de los Registros y del Notariado y contra ella se puede interponer demanda ante el Juzgado de Primera Instancia.

Este régimen supone una notable modificación del que estaba vigente hasta la promulgación de las leyes antes indicadas, en el cual se preveía que contra la nota del Registrador se pudiera recurrir ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia y contra su decisión, que debía revestir la forma de Acuerdo, cabía recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado. Sin duda el nuevo régimen va a relativizar las Resoluciones de la Dirección General, puesto que al final el criterio que va a prevalecer es el judicial.

En el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cataluña, la Ley 5/2009, de 28 de abril, regula el régimen de recursos contra la calificación negativa de los títulos o cláusulas concretas de éstos susceptibles de inscripción en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña, siempre que dichos recursos se fundamenten, de forma exclusiva o junto a otros motivos, en una infracción de las normas del derecho catalán.

Recuerde que…

  • La calificación es la actividad del Registrador -derecho y deber- que supone el control de legalidad de todos los títulos que se presentan a inscripción.
  • Cuando se trata del acceso al Registro de documentos notariales el Registrador debe realizar el control no solo de las formas sino también del contenido del negocio que ha sido autorizado.
  • En la labor de calificación de documentos que tienen un origen judicial, por un lado, tienen la obligación de cumplir los mandatos judiciales, y por otro, las exigencias de acceso al Registro.
  • Cuando se deniegue la inscripción de un documento, se puede acudir al procedimiento gubernativo; o una impugnación directa ante los juzgados de primera instancia de la capital de la provincia donde se sitúe el inmueble.
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