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Anticresis

Anticresis

Derechos reales, obligaciones y contratos

¿Qué es y cuál es su naturaleza jurídica?

Tal y como establece el artículo 1881 del Código Civil "por la anticresis el acreedor adquiere el derecho a percibir los frutos de un inmueble de su deudor, con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses, si se debieren, y después al del capital de su crédito".

El derecho de anticresis es un derecho real de garantía, como la prenda y la hipoteca, de escaso relieve en la práctica, que tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una obligación, otorgando al titular (acreedor anticrético) el poder sobre un inmueble, por lo que podrá retenerlo, hacer suyos los frutos y su realización, en el supuesto de incumplimiento por parte del deudor.

La anticresis es una figura jurídica independiente, de naturaleza autónoma, como uno de los tres derechos reales de garantía, de escaso relieve si no es como una forma de garantía complementaria a la prenda y a la hipoteca.

Para la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 1989 la anticresis es un derecho de garantía de carácter accesorio respecto de la obligación principal garantizada, que ha de acomodarse a lo pactado, viniendo obligado el acreedor a rendir cuentas anuales de su administración y liquidación por cada trimestre vencido cuando se obligó a ello en la escritura de constitución de la anticresis; y la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de mayo 1990 la completa al añadir que la existencia de la deuda reconocida y su correlativa exigibilidad vienen a constituir la relación obligatoria causal y principal.

Por lo tanto, la anticresis es un derecho real de garantía de realización de valor, aunque puede eludirse este objetivo a través del disfrute del inmueble que se encuentra sujeto al gravamen. Ahora bien, esta percepción de los frutos no se corresponde "strictu sensu" a un derecho de goce y disfrute, como ocurre en el caso del usufructo, sino que es una manifestación del derecho real de garantía, por cuanto la ley (artículo 1881 CC) obliga al acreedor a aplicarlos al pago de los intereses de su crédito, si se debieren, y después al capital.

¿Qué afinidad tiene con la prenda y la hipoteca?

De conformidad al artículo 1886 del Código Civil serán aplicables a la anticresis el último párrafo del artículo 1857 CC, el párrafo segundo del artículo 1866 CC, y los artículos 1860 y 1861 CC. Ahora bien, la doctrina ha señalado que las analogías y los preceptos dictados para la prenda y la hipoteca son más amplios (Santos Briz y otros).

De esta manera, terceras personas extrañas a la obligación principal pueden asegurarla dando en anticresis sus propios bienes (artículo 1857 último párrafo), se podrá prorrogar la retención si se contrajere nueva deuda (artículo 1866 CC párrafo segundo), es indivisible (artículo 1860 CC) y puede asegurar toda clase de obligaciones, ya sean puras, ya se encuentren sometidas a condición (artículo 1861 CC). Si bien Puig Brutau entiende que la anticresis no puede asegurar obligaciones condicionales, por cuanto la anticresis extingue la deuda de manera gradual y por amortización.

Sin embargo, y aunque no aludidos en el artículo 1886, también se entienden aplicables a la anticresis el artículo 1862 CC (relativo a los efectos que produce la promesa de constituir prenda o hipoteca), el artículo 1858 CC (ius distrahendi del acreedor), y el artículo 1859 CC(lex comisoria) aunque las dos normas se encuentran recogidas en el artículo 1884 CC referido a la anticresis.

¿Cómo se constituye?

La anticresis podrá constituirse por el deudor o por un tercero, pero en todo caso, el constituyente ha de tener capacidad de disposición y ser dueño de la cosa afectada. Como derecho independiente sólo puede recaer sobre bienes inmuebles.

El Código Civil no exige requisito especial en cuanto a la forma de su constitución, si bien como derecho real se encuentra sometido a lo previsto en el artículo 1280.1º del citado texto legal. No es requisito su inscripción en el Registro de la Propiedad, aunque es un derecho real inscribible a los efectos del artículo 2 de la Ley Hipotecaria.

A su vez, el Código Civil no exige de manera expresa que el inmueble gravado pase a poder del acreedor o de un tercero; aunque el artículo 1883 lo presupone de ordinario, por cuanto exige que se produzca la extinción de la deuda para que el deudor pueda readquirir la finca, y de igual modo, al señalarse que el acreedor puede imponer al deudor la devolución para liberarse de las obligaciones que le impone el artículo 1882.

¿Qué derechos y obligaciones genera?

Se han de distinguir los derechos y obligaciones del acreedor y de quien constituye la anticresis.

En relación al acreedor

A) Derechos

a) Ius retentionis

El acreedor anticrético (titular del derecho) tiene el derecho a poseer el inmueble hasta el total cumplimiento de la obligación garantizada. De ahí que el artículo 1883 establezca que el deudor no podrá readquirir la finca mientras que no hubiera pagado por entero lo que debiere al acreedor; aunque éste no es un requisito esencial de la anticresis, por cuanto puede ser suprimido en el acto de constitución, o por acuerdo de los interesados, o por voluntad unilateral del titular del derecho, así el supuesto del artículo 1883 párrafo segundo para liberarse de las obligaciones del artículo 1882, lo cual no implica una renuncia a la anticresis, sino la suspensión del derecho de retención.

b) Derecho apercibir los frutos

El acreedor tiene derecho a percibir los frutos, tanto naturales como civiles, del inmueble sobre el que recae, y hacerlos suyos para el pago de los intereses, si se debieren, y después al capital (artículo 1881 CC). A su vez, el artículo 1885 admite que se establezca un pacto de compensación de los intereses de la deuda con los frutos de la finca dada en anticresis.

c) Ius distrahendi

Incumplida la obligación, el acreedor podrá solicitar, en la forma prevenida en la Ley Enjuiciamiento Civil, el pago de la deuda o la venta del inmueble (artículo 1884 CC).

Por lo tanto, dos son las opciones para el acreedor en el supuesto de incumplimiento del deudor: a) Reclamar el pago de la deuda, bien por el juicio declarativo correspondiente a su cuantía (artículos 249.2 y 250.2 Ley de Enjuiciamiento Civil), bien mediante el ejercicio de la acción ejecutiva, si la constitución se hubiera efectuado mediante escritura pública con los requisitos del artículo 517.2.4º Ley de Enjuiciamiento Civil, o b) la realización del inmueble, por el procedimiento de los artículos 681 y siguientes Ley de Enjuiciamiento Civil, máxime cuando, como hemos establecido con anterioridad, la anticresis aparece como una garantía complementaria de la prenda o hipoteca.

Lo que se excluye de la manera expresa es el pacto comisorio, prohibido en el artículo 1884 "el acreedor no adquiere la propiedad del inmueble, por falta de pago de la deuda dentro del plazo convenido. Todo pacto en contrario será nulo", todo ello en concordancia con el artículo 1859 CC.

Al respecto la Sentencia del Tribunal Supremo, de 20 de Diciembre de 2007, recurso 4693/2000, ponente: Xavier O'Callaghan Muñoz: "Por tanto, no se trataba de una fiducia de tipo cum creditore (ni mucho menos cum amico) sino de una clara simulación, negocio jurídico simulado, compraventa, con simulación relativa, en el sentido de que encubría un préstamo con garantía y la garantía era, nada menos, que el acreedor (que fue querellado por usura) hacía suyas las fincas si no devolvía el capital prestado y sus intereses, lo cual no es otra cosa que el pacto comisorio, consistente en que el acreedor hace suya la cosa si se incumple la obligación y el artículo 1859 CC (y 1884 en la anticresis) dispone que el acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas. La jurisprudencia ha mantenido la nulidad del pacto comisorio y, si se da el supuesto, la del negocio jurídico que lo disimula. La sentencia de 15 de junio de 1999, Rec. 3084/1994, antes citada, contempla un caso bien parecido al presente con jurisprudencia precedente (sentencias TS de 25 de septiembre de 1986, STS 26 de diciembre de 1995, STS 29 de enero de 1996, Rec. 1811/1992, STS 18 de febrero de 1997, Rec. 828/1993) y posterior (, STS 16 de mayo de 2000, Rec. 1992/1995),

d) Preferencia del acreedor anticreista sobre los créditos personales

La doctrina atribuye este derecho de preferencia al acreedor, como un acreedor por derecho real, ya que de no ser así esta garantía no tendría el carácter de real, y sería puramente ilusoria.

En consecuencia, aunque el artículo 1923.3 no menciona a los créditos por derecho de anticresis, han de entenderse incluidos por una clara razón de analogía, siempre que concurran los requisitos que el mencionado precepto establece, es decir, siempre que el crédito se encuentre anotado o inscrito en el Registro de la Propiedad, por lo que la anticresis no inscrita, sólo tendrá efectos entre los contratantes (artículo 1257 párrafo primero Código Civil) y no frente a terceros.

Con relación a los créditos hipotecarios, el acreedor anticretista tendrá la prelación que se deduzca de su fecha, por aplicación analógica del artículo 1927.2 Código Civil, y lo mismo entre varios acreedores por anticresis, en su caso.

B) Deberes u obligaciones

a) Conservación de la cosa

Al ser, de ordinario, el poseedor de la finca el acreedor, éste deberá cuidar de ella con la diligencia de un buen padre de familia, como se debe de deducir del artículo 1882 que impone el pago de los gastos de conservación.

b) El abono de los gastos y contribuciones

De conformidad a lo establecido en el artículo 1882, salvo pacto en contrario, el acreedor estará obligado al pago de las contribuciones y cargas que pesan sobre la finca, así como los gastos necesarios para su conservación y reparación, aunque se deducirán de los frutos las cantidades que se emplee para sufragar tales gastos.

Aunque, como hemos visto con anterioridad, el acreedor puede liberarse de estas obligaciones, si obliga al deudor a que entre de nuevo en la posesión (artículo 1883), lo que no significa la extinción de la anticresis, sino la suspensión del "ius retentionis".

c) Restituir la finca al deudor y rendición de cuentas

Si se extingue el derecho de anticresis, lo que de ordinario ocurrirá cuando se dé cumplimiento a la obligación garantizada, el acreedor deberá restituir la finca a su propietario, como se deriva del artículo 1883, a no ser que aquél no tuviese la posesión. Y como consecuencia de la restitución, procederá la correspondiente rendición de cuentas.

Derechos y obligaciones del constituyente de la anticresis

El constituyente sigue siendo el propietario de la finca sobre la que recae el derecho, aunque no tenga la posesión, no perciba los frutos y finalmente por no cumplir la obligación garantizada se proceda a la realización de la finca. Ahora bien, en su condición de propietario podrá disponer de su derecho de propiedad, aunque con el gravamen (limitación) que implica el derecho de anticresis (O?Callaghan).

Tendrá derecho a readquirir la posesión de la finca y el aprovechamiento de la misma, al extinguirse la anticresis

¿Cuándo se extingue?

La anticresis se extinguirá por la extinción de la obligación garantizada (como ocurre en todos los derechos reales de garantía), y la extinción de la obligación podrá ser por cualquier tipo y, de ordinario, por el cumplimiento de la misma.

De igual modo, se extinguirá por las causas comunes a la extinción de los derechos reales.

Recuerde que…

  • Por la anticresis el acreedor adquiere el derecho a percibir los frutos de un inmueble de su deudor, con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses, si se debieren, y después al del capital de su crédito.
  • La anticresis podrá constituirse por el deudor o por un tercero, pero en todo caso, el constituyente ha de tener capacidad de disposición y ser dueño de la cosa afectada.
  • La anticresis se extinguirá por la extinción de la obligación garantizada (como ocurre en todos los derechos reales de garantía), y la extinción de la obligación podrá ser por cualquier tipo y, de ordinario, por el cumplimiento de la misma.
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