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Contrato de compraventa

Contrato de compraventa

El contrato de compraventa de vivienda en construcción y su incumplimiento
Derechos reales, obligaciones y contratos

¿Qué entendemos por compraventa?

El concepto del contrato de compraventa se recoge en el artículo 1445 del Código Civil, caracterizándolo como aquél por el que una persona (vendedor) se obliga a entregar una cosa determinada a otra (comprador), y este se obliga a pagar por ella un precio cierto en dinero o signo que lo represente.

El contrato de compraventa es un contrato consensual bilateral oneroso, normalmente conmutativo y traslativo del dominio.

1. Consensual porque su perfección se produce por el solo acuerdo o conformidad entre los contratantes. Así el artículo 1450 del Código Civil insiste en la no necesidad de la entrega de la cosa y el precio para que el contrato se perfeccione diferenciándose así la perfección del contrato de la consumación, momento este último que se produce con la entrega de la cosa.

2. Bilateral porque produce obligaciones recíprocas para ambos contratantes.

3. Oneroso porque supone una equivalencia de prestaciones entre comprador y vendedor.

4. Traslativo del dominio porque sirve de título para transmitir el dominio siendo necesario para que se produzca esa transmisión de la propiedad que junto a ese título se produzca el modo o entrega de la cosa.

¿Qué tipos de contratos de compraventa existen?

En función de la regulación legal se dividen en civil y mercantil. Según el artículo 325 del Código de Comercio se reputa mercantil "la compraventa de cosas muebles para revenderlas, bien en la misma forma que se compraron o bien en otra diferente, con ánimo de lucrarse en la reventa" pero por excepción, no se consideran mercantiles según el artículo 326 Código de Comercio:

  • 1) Las compras de efectos destinados al consumo del comprador o de la persona, por cuyo encargo se adquieren.
  • 2) Las ventas que hicieren los propietarios y los labradores o ganaderos de los frutos o productos de sus cosechas o ganados o de las especies en que se les paguen las rentas.
  • 3) Las ventas que de los objetos construidos o fabricados por los artesanos hicieren estos en sus talleres.
  • 4) La reventa que haga cualquier persona o comerciante del resto de los acopios que hizo para su consumo.

La diferencia entre la compraventa mercantil y la civil radica en el destino de lo comprado y el ánimo del lucro es lo decisivo a la hora de determinar su naturaleza (STS (Sala Primera, de lo Civil) de 10 Noviembre 1999 Nº rec. 823/1995)

Por razón de las disposiciones legales, se dividen las ventas en comunes u ordinarias y específicas. Las primeras se rigen por las disposiciones generales del Código Civil y el Mercantil, y las segundas por preceptos de excepción como por ejemplo las ventas de bienes muebles a plazo o las compraventas de bienes del Estado.

Por su origen, pueden ser voluntarias o necesarias, según exista un consentimiento libre del vendedor o le sea impuesto por ley tal y como sucede con la expropiación forzosa por causa de utilidad pública o interés social.

Por su forma, puede ser pública, que es la que se celebra por intermedio de subasta, o privada, que es la propiamente contractual y en la que el vendedor elige al comprador.

Por su ejecución, puede hablarse de compraventa ordinaria, en la que el objeto se entrega una sola vez, o suministro, en el que el objeto se entrega de forma sucesiva y periódica.

¿Quiénes intervienen en el contrato de compraventa?

Las partes del contrato de compraventa son el comprador o persona que adquiere la cosa y el vendedor que es quien entrega la cosa y percibe el precio.

Respecto de la capacidad en principio rige la capacidad general para celebrar contratos, artículo 1547 del Código Civil, pero al margen de esta regla general el Código Civil dedica diversos lugares de su articulado para establecer prohibiciones de venta especialmente en aquellos supuestos en que los bienes son de especial importancia (inmuebles y muebles de valor significativo como los valores mobiliarios o los establecimientos mercantiles) así, el artículo 166 Código Civil (padres sobre los bienes de sus hijos sometidos a su potestad), artículo 271 Código Civil (tutor sobre los bienes del tutelado), artículo 1375 Código Civil (sociedad de gananciales etc. etc.)

Además de ello, al lado de estos preceptos en que la capacidad general se limita o modifica, el artículo 1459 del Código Civil, recoge una serie de supuestos en que la compraventa se impide entre determinadas o para determinadas personas.

¿Qué elementos reales concurren en el contrato de compraventa?

La cosa: Pueden ser objeto del contrato de compraventa tanto las cosas corporales como las incorporales, es decir los derechos, pero esta última, la compraventa de derechos, es objeto de una regulación específica en el Código Civil, bajo el epígrafe, "de la transmisión de créditos y otros derechos incorporales" (artículos 1526 al 1536 del Código Civil), y ahí contiene normas específicas de la compraventa de créditos al lado de las normas generales de la cesión de créditos, por lo que aquí nos centraremos exclusivamente en las cosas corporales.

Pueden ser objeto de este contrato todas las cosas de lícito comercio, artículo 1271 del Código Civil, ya sean una única cosa, una pluralidad o una universalidad, pero en cualquier caso, deben de reunir una serie de requisitos que son los siguientes:

  • Debe de tratarse de una cosa real o posible, ya sea actual o futura. El artículo 1460 del Código Civil, establece, que no pueden ser objeto de este contrato, las cosas imposibles pero dentro de las posibles no importa si la cosas existe ya en ese momento o va a existir en el futuro (venta de cosas futuras).
  • La cosa ha de ser determinadaartículo 1445 Código Civil, pero esa determinación no tiene que ser actual siendo suficiente con que pueda llegar a determinarse sin necesidad de un nuevo convenio entre los interesados conforme a la doctrina general del artículo 1273 del Código Civil.
  • Que se trate de una cosa de lícito comercio.
  • Por último un requisito muy discutido es de si la cosa vendida debe de ser de propiedad del vendedor. Este tema enlaza con el de la existencia o no de la venta de cosa ajena. Para un sector doctrinal, la venta de cosa ajena es nula, distinguiéndose a su vez aquellos que entienden que se trata de un supuesto de nulidad absoluta, de otros que entienden que es una nulidad relativa. Otro sector doctrinal mayoritario admite su validez partiendo de la consideración de la compraventa, como mero negocio productor de obligaciones, y apoyándose en que el error del comprador no es de los que producen la nulidad del consentimiento.

    El precio: Es el elemento más característico de la compraventa, ya que le diferencia de la permuta, en la que este no existe, y consiste en la suma de dinero que el comprador se obliga a entregar a cambio de la cosa.

  • Tiene que ser verdadero o real.
  • Tiene que ser cierto o determinado o al menos susceptible de determinación. El artículo 1445 Código Civil así lo establece, pero no se exige que esa determinación se produzca en el momento de la celebración del contrato, sino que basta con que pueda determinarse sin necesidad de un nuevo convenio entre las partes.
  • Tiene que consistir en dinero o signo que lo represente.
  • En Derecho Común Español, no se exige que el precio sea justo pero si se exige tal requisito en algunos derechos forales, como en Cataluña y Navarra, pero no hay que confundir el precio justo con el que se ha venido en llamar precio lícito, que es aquél que se fija como máximo o como imperativo para la cosa, normalmente en función de disposiciones administrativas.

Addictio in diem Se conoce como addictio in diem el pacto entre comprador y vendedor en virtud del cual puede éste anular la compraventa si dentro del plazo convenido consigue de otro mejor precio por la cosa.

Una vez analizados los elementos del contrato, debe de tratarse el tema de la forma, y en esta materia rige el principio general de libertad de forma, matizado, por lo que se refiere a los inmuebles por la exigencia de escritura pública del artículo 1280 del Código Civil.

¿A qué se obliga el vendedor en el contrato de compraventa?

Aparte de la obligación, no claramente expresada en nuestro Código Civil, de proporcionar al comprador la propiedad de la cosa, o el derecho vendido son obligaciones del vendedor las siguientes:

Conservación y custodia de la cosa

"El obligado a dar alguna cosa lo está también a conservarla con la diligencia propia de un buen padre de familia", (artículo 1094 Código Civil).

Por ello no cabe duda que el vendedor ha de responder de la pérdida y deterioro de la cosa cuando obre con dolo o negligencia, o se halle constituido en mora. Pero ofrece alguna dificultad en la doctrina y en la legislación positiva, el caso de que tenga lugar un caso fortuito: Es decir si la cosa se pierde o se destruye sin culpa del vendedor y sin estar constituido en mora, después de perfeccionado el contrato y antes de la entrega de la cosa, ¿soportará la pérdida el vendedor o el comprador?

  • Regla General: para las cosas no fungibles y fungibles cuya venta se hace aisladamente y por un solo precio o sin consideración a su peso, medida o número rige el Principio Romano de imputar los riesgos al comprador.
  • Excepción: responde el vendedor de los riesgos o los sufre en las cosas fungibles que se vendieran por un precio fijado en relación al peso número o medida hasta que se hayan pesado contado o medido a no ser que el comprador se haya constituido en mora.

Entrega de la cosa vendida

Regula el Código Civil con ocasión de la compraventa la institución que los autores designan con el nombre de "Tradición o Traditio" y que es aplicable, no solo a la venta sino a todos los contratos traslativos del dominio. El sistema Romano, que rige nuestro Código Civil supone que la entrega o tradición es el medio jurídico de transmitir al comprador, la propiedad de la cosa o derecho real sobre ella (artículos 609 y 1095 del Código Civil).

La entrega es el transferimiento de la posesión Jurídica de la cosa, que hace adquirir su propiedad por el comprador, y dice el primer párrafo del artículo 1462 del Código Civil que se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y en posesión del comprador.

La obligación de entrega y saneamiento la establece el artículo 1461 Código Civil pero puede pactarse la reserva de dominio, que da lugar a una compraventa especial llamada compraventa compacto de reserva de dominio.

Al margen de esa obligación genérica de entrega, existen casos en los que el vendedor no está obligado a la entrega de la cosa:

  • Venta con precio presente: el vendedor no está obligado a entregar la cosa si el comprador no le ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago.
  • Venta con precio aplazado: si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente de tal suerte que el vendedor corre inminente riesgo de perder el precio. Se exceptúa de esta regla en c aso de que el comprador afiance, pagar en el plazo convenido.

En cuanto al objeto, el artículo 1468 del Código Civil establece que deberá entregarse la cosa en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato. Todos los frutos, pertenecen al comprador, desde el día en que se perfeccionó el contrato, y la obligación se extiende además a la entrega de la cosa con todos los accesorios aunque no hayan sido mencionados, (artículo 1097 del Código Civil).

Aliud pro alio Se conoce como aliud pro alio la entrega de cosa distinta a la pactada. Permite el ejercicio de una acción indemnizatoria.

En cuanto a la cantidad la obligación de entrega comprende la de poner en poder del comprador todo lo que exprese el contrato. Este principio general enunciado en el artículo 1469 del Código Civil es luego desarrollado para los casos de excesos o defectos de cabida en unas minuciosas reglas contenidas en ese mismo precepto y en los siguientes.

Los gastos de la entrega son de cuenta del vendedor y los de transporte o translación de cargo del comprador salvo pacto en contrario.

Entrega de los títulos de pertenencia y en general facilitación de los informes necesarios

Con esta obligación el vendedor, permite que el cambio de propiedad pueda tener la autenticidad y publicidad necesaria, mediante la inscripción en el registro público adecuado.

Obligación de saneamiento en sus distintas manifestaciones

El vendedor debe asegurar al comprador la posición pacífica y útil de la cosa y si no fuese así la causa de la venta para el comprador podría peligrar, debiendo el vendedor indemnizarle en los daños y perjuicios que sufra en caso de que aquél compromiso no pueda ser cumplido.

Existen dos tipos de garantías: el saneamiento por evicción, que garantiza la posesión pacífica de la cosa, y por vicios ocultos, que garantiza la posesión útil. La primera evita que el comprador sea perturbado en su disfrute por causas jurídicas y la segunda previene que se haga imposible por causas económicas.

Gastos de otorgamiento de la escritura matriz

Serán de cuenta del vendedor los gastos de otorgamiento, pero los de la primera copia y de las demás posteriores a la venta son de cuenta del comprador salvo pacto en contrario.

¿A qué se obliga el comprador en el contrato de compraventa?

Pago del precio

El artículo 1500 del Código Civil dice que se pagará en el tiempo y lugar fijados en el contrato, y si no se hubieran fijado, se harán en el tiempo y lugar que se haga la entrega de la cosa.

Abono de gastos

El comprador debe de abonar los gastos siguientes:

  • Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa, desde la perfección del contrato hasta su consumación.
  • Los gastos de traslación de la cosa salvo pacto.
  • Los gastos de la primera copia de la escritura y demás posteriores salvo pacto.
  • Gastos de inscripción en el registro de la propiedad.
  • El impuesto de derechos reales.

Pago de intereses

Como regla general el precio no produce intereses, pero como excepción deberá abonarlos en los casos que señala el artículo 1501 del Código Civil:

  • Si así se hubiere convenido.
  • Si la cosa vendida y entregada produce frutos o rentas.
  • Si el comprador se hubiese constituido en mora.

Recuerde que…

  • A través de la compraventa, una de las partes, el vendedor, se obliga a entregar una cosa a la otra, el comprador, que a su vez se obliga a pagar un precio cierto por ella.
  • La principal clasificación del contrato de compraventa atiende a su naturaleza civil o mercantil, siendo decisivo el destino de lo comprado y el ánimo de lucro del comprador.
  • Pueden ser objeto de compraventa todas las cosas de lícito comercio (reales o posibles, actuales o futuras y determinadas o determinables).
  • Las obligaciones del vendedor pasan por conservar y custodiar la cosa, realizar la entrega y la obligación de saneamiento, entre otras.
  • Las obligaciones principales del comprador son el pago del precio y el abono de los gastos e intereses.
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