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Comunidad de bienes

Comunidad de bienes

Una comunidad de bienes es aquella que se constituye cuando la propiedad de cualesquiera bienes o derechos pertenecen proindiviso a varias personas. Las partes o cuotas de cada comunero tienen y, como regla general, pueden disponer de ellas.

BBB. Comnunidad de bienes
Derechos reales, obligaciones y contratos

¿Qué es una comunidad de bienes?

A tenor del artículo 392 del Código Civil, "hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece «pro indiviso» a varias personas".

Incurre la fórmula legal en la inexactitud de suponer que hay propiedad de derechos, siendo así que la propiedad, en su sentido preciso y técnico, no recae más que sobre las cosas corporales. El origen del error está en que confunde el Código dos ideas o conceptos que es preciso diferenciar: el de comunidad de bienes y derechos y el de la copropiedad o condominio.

Ambos tienen puntos de coincidencia en cuanto implican manifestaciones del fenómeno de la pluralidad de sujetos o titulares de los derechos subjetivos (cotitularidad). Pero difiere por su diverso ámbito, pues la comunidad constituye el género y la copropiedad o condominio la especie. La comunidad puede recaer sobre toda clase de derechos, aunque su objeto más propio sean los de contextura real. La copropiedad -que es un derecho real, y, más concretamente una forma de propiedad- sólo puede recaer sobre cosas específicas y determinadas.

El Tribunal Supremo ha declarado (Sentencia TS de 14 de noviembre de 1998, Rec. 3121/1996), que el artículo 392 del Código Civil se refiere tanto a la propiedad como a otros derechos, lo que autoriza a que se puedan tener en comunidad no sólo bienes y derechos reales, sino también créditos -comunidad de acreedores con derecho a partes iguales-, y no cabe confundirla con comunidad de ganancias. Esta comunidad queda sometida a las normas de las obligaciones mancomunadas y solidarias, que el Código Civil regula en sus artículos 1137 y siguientes.

¿Qué tipos existen?

Cabe distinguir las siguientes:

  • a) Singular o universal. Según recaiga sobre derechos determinados (como la comunidad sobre una cosa o de un crédito), o sobre un patrimonio (como la comunidad entre coherederos).
  • b) Voluntaria o incidental. Según haya sido establecida por la voluntad de los interesados (como la que se da entre socios), o sin ésta (como la que existe entre coherederos o entre los propietarios de cosas muebles mezcladas por casualidad).
  • c) Ordinaria y forzosa. Según vaya o no acompañada de la facultad de exigir la división. Como ejemplo de esta última citan los autores extranjeros la comunidad de los muros divisorios o de medianería, que en nuestro Derecho se regula por el Código Civil como servidumbre.
  • d) Comunidad por cuotas y comunidad en mano común. La Comunidad puede tener dos formas, que se suelen distinguir con las denominaciones de romana (condominium iuris romani) y germánica (condominium iuris germanici), porque la primera tiene su origen en el Derecho romano, y la segunda en la antigua organización germánica de la propiedad.

En la comunidad o condominio del derecho romano la cosa pertenece a los condóminos por partes intelectuales o cuotas (partes pro indiviso). En la comunidad de Derecho germánico -o sea, la llamada propiedad colectiva o en mano común- la cosa pertenece a la colectividad, sin ninguna división ideal de cuotas.

En la primera cada comunero puede disponer de su cuota, mientras que en la segunda, no existiendo cuotas propiamente dichas, no existe la posibilidad de disponer o enajenar. En la comunidad romana, cada condueño tiene, para la realización de su cuota, la acción de división (actio communi dividundo), mientras que en la germánica no existe dicha acción, porque falta una participación específica y precisa. En la comunidad romana, cada uno tiene una parte alícuota de la cosa (cuota). En la comunidad germánica la cosa es íntegramente de todos, sin fijación de cuota de participación.

Por lo tanto, las diferencias básicas entre uno y otro tipo de copropiedad son las siguientes:

  • 1) En la copropiedad por cuotas o comunidad romana, la cosa pertenece a los condueños por partes intelectuales o cuotas (partes pro indiviso), mientras que en la propiedad en mano común la cosa pertenece a la colectividad, sin ninguna división intelectual de cuotas. La cuota en la comunidad germánica viene a ser, simplemente, a modo de expectativa para el caso de disolución o ruptura del vínculo personal.
  • 2) Otra diferencia es que en la primera cada comunero puede disponer de su cuota, mientras que en la segunda, no existiendo cuotas propiamente dichas, no existe la posibilidad de disponer o enajenar.
  • 3) Por último, en la comunidad romana cada dueño tiene para la realización de su cuota la acción de división de cosa común, mientras que en la germánica no existe dicha acción, al faltar una participación específica y precisa.

En nuestro derecho la comunidad romana o por cuotas es la regla general, y por ello cabe denominarla comunidad ordinaria. El Tribunal Supremo tiene declarado (Sentencia de 31 de enero de 1973), que el sistema seguido por el Código Civil acoge la concepción romana de la comunidad por cuotas o partes ideales o abstractas que no tienen concreción hasta el instante de la división. Como comunidades que se aproximan al tipo de comunidad germánica suelen considerarse, entre otras, la sociedad de gananciales, y los aprovechamientos comunales de pastos y leñas o propiedad comunal.

¿Cómo se rige la comunidad de bienes?

Como se extrae del segundo párrafo del artículo 392 del Código Civil, son fuentes legales de la comunidad de bienes:

  • 1.- El pacto o contrato cuando la comunidad tenga un origen voluntario.
  • 2.- Las disposiciones especiales acerca de la comunidad de que se trate. En el Código Civil tienen disposiciones propias: la propiedad de casas por pisos o locales (artículo 396); la comunidad legal de gananciales (artículos 1344 a 1410), la que es consecuencia del contrato de sociedad (artículos 1665 a 1708), la comunidad entre coherederos (artículo 1051) y la que se origina de la conmixtión (artículos 381 y 382). Hay también reglas especiales acerca de determinadas formas de comunidad en el Código de Comercio (por ejemplo, las de los artículos 589 a 601, 606 y siguientes, que regulan la copropiedad de los buques), y en las leyes que regulan las llamadas propiedades especiales (aguas, propiedad intelectual, propiedad industrial, etc.).
  • 3.- Las disposiciones del Código Civil acerca de la comunidad de bienes, o sea, las del Título III del Libro II, que tienen un carácter meramente supletorio, y así prevé el artículo 392, segundo párrafo, que "a falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título".

¿Cuáles se consideran comunidades de bienes especiales?

Es la comunidad de bienes una de las instituciones jurídicas más difíciles de delimitar. La vaguedad de sus contornos y la estrecha relación que guarda con otras instituciones afines, produce en la práctica multitud de supuestos de naturaleza dudosa o discutible.

Así, existen fronteras muy imprecisas que separan la comunidad de otras relaciones, como la sociedad, la medianería y ciertas especies de servidumbres, como la de pastos, y también existen dudas que ha suscitado la naturaleza de algunas formas de comunidad que tienen naturaleza y caracteres muy especiales, como la de comunidad entre copropietarios con derecho a aprovechamientos diferentes, la comunidad entre coherederos y la propiedad de casas divididas por pisos (propiedad horizontal).

Respecto de la sociedad, ha declarado el Tribunal Supremo que el contrato de sociedad, aparte la existencia de un patrimonio comunitario, se presenta dinámico al entrar en el ámbito de actividades negociales o industriales a fin de perseguir la obtención de beneficios susceptibles de ser partidos entre los socios, que también así asumen las pérdidas. En cambio, la comunidad de bienes tiene una proyección más bien estática, ya que tiende a la conservación y disfrute, aprovechando los bienes pertenecientes a plurales titulares dominicales.

Comunidad y medianería

La doctrina está de acuerdo en que no obstante regular el Código Civil la medianería dentro de las servidumbres legales, no puede ser considerada como tal. Efectivamente, en la medianería no cabe hablar de predio dominante y predio sirviente y, por tanto, no puede hablarse de servidumbre. Su verdadera naturaleza jurídica es la de una comunidad.

Comunidad y sociedad de gananciales

Se considera la sociedad de gananciales como una comunidad de tipo germánico o en mano común, que conlleva el que ninguno de los cónyuges pueda disponer, como bienes privativos suyos, sobre mitades indivisas de los bienes comunes. El Tribunal Supremo ha considerado a la sociedad de gananciales como una comunidad de tipo germánico sin cuotas determinadas, que a la disolución del matrimonio se transforma en una comunidad formada por el cónyuge supérstite y los herederos del finado, con participación "pro indiviso" de la total masa patrimonial ganancial, pero sin atribuir cuotas concretas sobre ninguno de los bienes, que sólo se producirá tras la liquidación y adjudicación.

Asimismo, se ha pronunciado el Alto Tribunal en el sentido de que disuelta la sociedad de gananciales en virtud de la sentencia de separación, recaída entre las partes, los bienes integrantes del caudal conyugal quedan sometidos en tanto se practica la liquidación y adjudicación de bienes a los cónyuges, al régimen de la comunidad de bienes y a sus principios rectores.

Igualmente, declara la jurisprudencia que sea cual fuere la naturaleza jurídica de la sociedad de gananciales es evidente que durante el matrimonio no constituye una forma de copropiedad regulada en los artículos 392 y siguientes, al faltar por completo el concepto de parte característico de la comunidad de tipo romano que en ellos se recoge, ni atribuye a la mujer, viviendo el marido, la propiedad de la mitad de los gananciales existentes, porque para saber si éstos existen o no es precisa la previa liquidación, único medio de conocer el remanente y hacerse en pago de él la correspondiente adjudicación; no teniendo hasta entonces la mujer más que un derecho expectante, lejos de una propiedad exclusiva y excluyente, que no la legitima para ejercitar la tercería de dominio, con independencia de que pueda tener otros procedimientos para impugnar los actos efectuados por el marido, si son contrarios a la Ley o en fraude de sus acreedores.

Comunidad hereditaria.

Ha sido y sigue siendo ampliamente debatida la naturaleza jurídica de la comunidad hereditaria que surge tras la muerte del causante y antes de practicarse la partición entre los coherederos. Una de las posturas que se han sostenido es que se trata de una comunidad de tipo germánico, si bien la doctrina mayoritaria entiende que se trata de una comunidad ordinaria o por cuotas.

Comunidad y propiedad dividida

Según la generalidad de la doctrina, cabe hablar de propiedad dividida, o comunidad "pro diviso", cuando sobre un mismo bien varias personas, en condición de propietarios, tienen derechos exclusivos sobre distintos aprovechamientos del mismo (por ejemplo, a uno corresponde el arbolado y a otro el suelo). En este caso el derecho de los propietarios no recae sobre la totalidad de la cosa, de forma que cada uno pueda gozar de ella y de sus productos en proporción a su respectiva cuota, ya que no existen partes alícuotas en esta situación, por lo cual esa figura resultante no puede calificarse de copropiedad, sino más bien de concurso o yuxtaposición de derechos de propiedad distintos sobre una misma cosa, o de propiedad dividida.

Comunidad de aprovechamientos de pastos y leñas

Precisar su naturaleza no es fácil, el Código Civil habla indistintamente de comunidad de pastos y servidumbre. Tiene lugar cuando varios propietarios de fincas rústicas utilizan en régimen de comunidad los pastos de sus respectivos predios. El Código Civil regula esta figura distinguiendo la comunidad sobre los terrenos públicos y sobre terrenos privados.

  • a) Respecto a la comunidad de pastos en terrenos públicos, ya pertenezcan a los Municipios, ya al Estado, se regirá por las leyes administrativas (artículo 601 del Código Civil).
  • b) En cuanto a la comunidad de pastos sobre terrenos privados, es preciso distinguir si la comunidad está constituida entre vecinos de uno o más pueblos o entre propietarios determinados.
    • - La primera la restringe el Código Civil en un doble aspecto: primero prohibiendo su constitución en lo sucesivo (artículo 600) y, segundo, permitiendo liberarse de ella (conservando su derecho sobre las demás) al que cerque su finca (artículo 602).
    • - A la segunda no le pone obstáculos y determina que puede establecerse por voluntad de los interesados y que se rige por lo querido por quien la instituye, pero que ha de constituirse sobre predios ciertos y determinados y no sobre una universalidad de bienes (artículo 600).

¿Quién puede solicitar la división?

Carece de legitimación activa para pedir la división de la cosa común quien no tiene la condición de copropietaria, sino que únicamente ostenta un derecho de carácter personal frente a uno de los copropietarios, derivado del contrato de compraventa celebrado con el mismo, mediante el cual aquél les vendía una porción del terreno que en su día pudiera corresponderle en propiedad exclusiva por la división de la cosa común.

Aunque en un proceso anterior se condenó al vendedor a instar la división de la cosa común, y, de forma improcedente, se declaró la legitimación de las compradoras para solicitar esa división, pese a no tener la condición de copropietarias del bien a dividir, la apreciación de la falta de legitimación en el litigio posterior no puede considerarse que contravenga el principio de conservación de la cosa juzgada material, ya que la legitimación no puede ser creada por una sentencia anterior dictada en distinto proceso para permitir el ejercicio de la acción en otro posterior con intervención de partes "no legítimas" (Sentencia 598/2009 de la Sala Civil del Tribunal Supremo de 18 de septiembre de 2009, Rec. 2364/2004).

Recuerde que…

  • Se constituye una comunidad de bienes cuando la propiedad de un bien o derecho pertenece proindiviso a varias personas.
  • La comunidad puede recaer sobre toda clase de derechos, aunque su objeto más propio son los de contextura real.
  • En la comunidad romana, la regla en nuestro Derecho, la cosa pertenece a los condóminos por partes, pudiendo cada comunero disponer de su cuota.
  • La sociedad de gananciales es una comunidad de tipo germánico sin cuotas determinadas.
  • Carece de legitimación para pedir la división quien no tiene condición de comunero, sino sólo un derecho personal frente a un copropietario.
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