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Arrendamiento y subarrendamiento

Arrendamiento y subarrendamiento

El arrendamiento es un derecho personal, de crédito y ello por cuanto el arrendatario no tiene sobre la cosa un derecho real, sino un derecho personal (de obligación) frente al arrendador, por lo que éste deberá de mantenerle en la posesión de la cosa arrendada, gozando de la protección posesoria, como poseedor inmediato, pero no erga omnes.

Derechos reales, obligaciones y contratos

¿Qué es el arrendamiento?

El Código Civil, siguiendo los precedentes del Derecho Romano, regula el contrato de arrendamiento con una concepción unitaria en el artículo 1542 CC al establecer que el arrendamiento puede ser de cosas, o de obras o servicios, y en los artículos siguientes concreta la definición de cada uno de ellos, así en el artículo 1543 CC en cuanto al de cosas en el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto, y el artículo 1544 CC en cuanto al de servicios y obras en el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto. Viene por tanto esa concepción unitaria de la tradición romana, y se recoge en las legislaciones modernas y en el Código Civil, por la que se aplicaba la amplia denominación de locación o arrendamiento a todos aquellos contratos que tienen en común ceder el uso o goce de algo mediante un precio. Ello da pie a englobar y hacer común una serie de figuras jurídicas muy heterogéneas, por cuanto pueden ser objeto de esa cesión de uso, tanto las cosas (ya sean corporales o incorporales, muebles o inmuebles), como los servicios que presta una persona (tanto mecánicos como intelectuales), o bien la actividad dirigida a realizar una obra.

Ahora bien, esta concepción unitaria del arrendamiento ya se encuentra desfasada y superada por las circunstancias socio-económicas actuales, y debe hacerse una clara distinción entre el arrendamiento de cosas, que a su vez presenta múltiples variedades, los contratos de servicios y de trabajo, y el contrato de ejecución de obra.

No obstante, pese a esta distinción, las distintas figuras del arrendamiento presentan caracteres comunes a todos ellas, como son el tratarse de contratos consensuales, onerosos y de ejecución continuada.

¿En qué consiste el arrendamiento de cosas?

El artículo 1543 del Código Civil define el contrato de arrendamiento de cosas como aquél por el que una de las partes (arrendador) se obliga a dar a la otra (arrendatario) el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.

Respecto de la naturaleza jurídica del arrendamiento de cosas, la doctrina mantiene que el arrendamiento es un derecho personal, de crédito y ello por cuanto el arrendatario no tiene sobre la cosa un derecho real (como poder inmediato y absoluto -erga omnes- sobre la cosa), sino un derecho personal (de obligación) frente al arrendador, por lo que éste deberá de mantenerle en la posesión de la cosa arrendada, gozando de la protección posesoria, como poseedor inmediato, pero no erga omnes.

El arrendamiento de cosas es un derecho no personalísimo, por lo que puede ser transmisible. Así el artículo 1550 del Código Civil permite el subarrendamiento, lo que corrobora su transmisibilidad.

Por otra parte, la constitución del arrendamiento es el más típico acto de administración. Ahora bien, si se trata de un arrendamiento inscribible o sujeto a prórroga forzosa, compromete de tal modo la finca que no puede tenerse como un simple acto de administración, con relación a la capacidad para contratar, en relación al arrendador y la necesidad de mandato expreso (artículo 1713 CC, párrafo segundo). En tales casos se tratará de un acto de administración extraordinaria, pero no un acto de disposición, que requiere una mayor capacidad en los sujetos, así el artículo 1548 CC al establecer los padres o tutores, respecto de los bienes de los menores o incapacitados, y los administradores de bienes que no tengan poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de seis años.

¿Por qué se caracteriza el contrato de arrendamiento de cosas?

1. Es un contrato consensual, como se deriva de la dicción "se obliga" del artículo 1543 del Código Civil, por lo que se perfecciona con el mero consentimiento, sin especiales exigencias en cuanto a la forma o la entrega de la cosa propia de los contratos formales o reales; es decir, responde a las normas generales de los artículos 1258 y 1278 a1280 del Código Civil.

2. Es un contrato bilateral, al dar lugar a obligaciones recíprocas o correlativas que sirven mutuamente de causa pues, de una parte el arrendador se obliga a ceder el goce o uso de la cosa, y de la otra el arrendatario se obliga a pagar un precio cierto por el uso o goce. Son de aplicación por tanto el artículo 1124 CC y las reglas especiales que en el propio Código Civil se prevén.

3. Es un contrato oneroso, al mediar prestación y contraprestación de valor patrimonial, y ser las obligaciones de arrendador a cambio de las del arrendatario. El arrendador deberá entregar la cosa y mantener al arrendatario en la posesión de la misma a cambio del precio que recibe. El arrendatario tiene la obligación de pagar el precio, por el goce y uso de la cosa durante un tiempo.

4. Es un contrato traslativo del uso o goce de la cosa, no del dominio.

5. Es un contrato de tracto sucesivo y de carácter temporal, por cuanto ha de ser concertado "por tiempo determinado" según el artículo 1543 del Código Civil, lo que es común a todos los arrendamientos, incluso a los sometidos a la legislación especial. Por lo tanto, no cabe el contrato de arrendamiento indefinido o perpetuo, y el propio Código Civil pone límites muy precisos, como en el artículo 1577 CC (en referencia a los arrendamientos rústicos) y en el artículo 1581 CC (en relación a los urbanos).

¿Qué clases de arrendamientos existen?

Se pueden establecer tres clases principales, con un régimen jurídico diferenciado. El de régimen común, regulado en el Código Civil, capítulo II del Título VI referido a los arrendamientos de fincas rústicas y urbanas, aunque en el mismo se contempla todo tipo de arrendamientos. El arrendamiento urbano, sometido a la legislación especial, regulado por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, que comprende la vivienda y la edificación para uso distinto de vivienda; y por último, la legislación especial de arrendamientos rústicos, regulada por la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos.

También existen otras modalidades de arrendamiento, como el denominado de industria, cuyo objeto es una universalidad de cosas o derechos, en la práctica, el problema es distinguirlo del arrendamiento de local de negocio, la jurisprudencia, así STS (Sala Primera, de lo Civil), Nº sent. 690/2000, de 7 Julio 2000 Nº rec. 2463/1995, se inclina por la aplicación de la normativa del Código Civil. En los arrendamientos de solares, se aplica la normativa del Código Civil y no la Ley de Arrendamientos Urbanos, y la jurisprudencia puntualiza que sigue siendo de solar aunque el arrendatario edifique en él.

Por otra parte, la práctica comercial entre empresas ha hecho aparecer el denominado arrendamiento financiero o leasing, en su doble vertiente de leasing de equipo y leasing inmobiliario, figuras todavía no reguladas legalmente, salvo alguna indicación circunstancial, así disposición adicional séptima de la Ley 26/1988; sin embargo, se trata de una figura con una abundante jurisprudencia sobre todo en cuanto a su diferenciación con el de compraventa con precio aplazado, como son las Sentencias del Tribunal Supremo de 26 Noviembre y STS (Sala Primera, de lo Civil) de 2 Diciembre 1999 Nº rec. 937/1995, y de 7 Febrero, 16 Mayo y Sentencia TS (Sala Primera, de lo Civil), Nº sent. 1061/2000, de 21 Noviembre 2000 Nº rec. 3374/1995, y la STS (Sala Primera, de lo Civil), Nº sent. 832/2002, de 16 Septiembre 2002 Nº rec. 700/1997 al reseñar que se trata de un verdadero contrato de arrendamiento en el que como en cualquier contrato de arrendamiento, el arrendatario no adquiere la propiedad de la cosa arrendada, sino solamente el derecho de uso y posesión de la misma, conservando el arrendador el dominio del bien.

Por último, se ha de hacer mención al contrato de aparcamiento de vehículos, regulado por la Ley 40/2002 de 14 de noviembre, que tiene por objeto establecer el régimen jurídico aplicable a los aparcamientos en los que una persona cede, como actividad mercantil, un espacio en un local o recinto del que es titular, para el estacionamiento de vehículos de motor, con los deberes de vigilancia y custodia durante el tiempo de ocupación, a cambio de un precio determinado en función del tiempo de estacionamiento (artículo 1), quedando excluidos las denominadas zonas de estacionamiento regulado o en la vía pública (tanto si se exigen como si no se exigen tasa), los que se realicen en locales o recintos dependientes o accesorios de otras instalaciones, o que sean gratuitos, y, en general, los que no reúnan los requisitos del artículo 1 (artículo 2 de la citada ley).

¿Qué es el subarrendamiento?

El subarriendo es un supuesto del denominado subcontrato. En el mismo se mantiene el contrato de arrendamiento, y el arrendatario celebra un nuevo contrato como arrendador (subarrendador) con un tercero que pasa a ser arrendatario (subarrendatario).

El Código Civil, con relación al subarriendo, es permisivo y dispone en el artículo 1550 CC que cuando en el contrato de arrendamiento de cosas no se prohíba expresamente, podrá el arrendatario subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada, sin perjuicio de su responsabilidad al cumplimiento del contrato para con el arrendador.

Se puede definir por tanto el subarrendamiento como la cesión del uso y disfrute de la cosa arrendada realizada por el arrendatario (subarrendador) a favor de otra persona (subarrendatario) a cambio de un precio o merced, sin perjuicio de la subsistencia del contrato de arrendamiento originario y de las obligaciones del arrendatario (subarrendador) del mismo derivadas.

Son caracteres del contrato de subarrendamiento:

  • 1º. Ser un contrato de tracto sucesivo, que impone al subarrendador la obligación de mantener en el goce pacífico de la cosa al subarrendatario.
  • 2º. Ser un contrato accesorio con relación al arrendamiento. El subarrendamiento es un contrato derivado que se apoya necesariamente en el arrendamiento que permanece subsistente, por lo que no puede existir de manera independiente al arrendamiento, por lo que no vincula de manera directa al arrendador, y por lo tanto, la extinción del arrendamiento lleva consigo la del subarrendamiento. Y esto aunque la conclusión lo sea por la unilateral y libre decisión del arrendatario.
  • 3º. En el subarrendamiento de cosas, por su carácter accesorio en relación al arrendamiento, en el que se basa, han de concurrir los mismos caracteres que en éste.
  • 4º. El subarrendatario adquiere una posesión autónoma de carácter arrendaticio, por lo que no puede confundirse con la cesión.

Los efectos del subarrendamiento se recogen en los artículos 1551 y 1552 del Código Civil. El subarrendatario (sin perjuicio de su obligación para con el subarrendador) queda obligado a favor del arrendador por todos los actos que se refieran al uso y conservación de la cosa arrendada en la forma pactada entre el arrendador y el arrendatario (artículo 1551 Código Civil). De lo que se ha de derivar que si el arrendador trasmite la cosa al arrendatario, el subarrendatario se coloca en el lugar del arrendador que deja de serlo.

Del mismo modo, el subarrendatario queda también obligado para con el arrendador por el importe del precio convenido en el subarriendo que se halle debiendo al tiempo del requerimiento, considerando no hechos los pagos adelantados, a no haberlos verificado con arreglo a la costumbre (artículo 1552 Código Civil). Es decir, se le otorga al arrendador una acción directa contra el subarrendatario.

Esta regulación del subarrendamiento difiere de la que adoptan las leyes especiales con relación a los arrendamientos urbanos y rústicos.

A efectos prácticos, conviene diferenciar el subarrendamiento y la cesión, por cuanto pese a sus afinidades, en el subarrendamiento se liga y afecta al subarrendador y al subarrendatario, por lo que el contrato de arrendamiento entre arrendador y arrendatario no se ve alterado; sin embargo, en la cesión se produce la novación del primitivo contrato de arrendamiento, por lo que el arrendatario cedente queda sustituido por el cesionario, de tal manera que éste asume los derechos y obligaciones del cedente frente al arrendador. Por lo tanto, la cesión es un contrato de simple tracto, y el subarrendamiento es un contrato de tracto sucesivo.

Recuerde que…

  • En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.
  • El arrendamiento de cosas es un derecho no personalísimo, por lo que puede ser transmisible, como, por ejemplo, el subarrendamiento, lo que corrobora su transmisibilidad.
  • Se pueden establecer tres clases principales de arrendamiento, con un régimen jurídico diferenciado: arrendamiento de régimen común, de industria y de arrendamiento financiero o leasing.
  • En el subarrendamiento se mantiene el contrato de arrendamiento, y el arrendatario celebra un nuevo contrato como arrendador (subarrendador) con un tercero que pasa a ser arrendatario (subarrendatario).
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