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Arrendamiento de obra

Arrendamiento de obra

Derechos reales, obligaciones y contratos

¿En qué consiste el arrendamiento de obra?

El contrato de obra se define en el artículo 1544 Código Civil como aquel contrato por el que una de las partes se obliga a ejecutar una obra por precio cierto.

La obra podrá consistir en una creación (así la construcción de un edificio) o en una modificación (reparación) de una cosa o cualquier otro resultado producto de la actividad humana.

La finalidad del mismo no es la actividad en sí sino el resultado de dicha actividad, de ahí que pueda definirse como aquél por el que una persona (contratista o empresario) se obliga respecto de otra (comitente) mediante precio, a la obtención de un resultado, al que, con o sin suministro de material, se encamina la actividad creadora del primero, que asume los riesgos de su cometido, de acuerdo con la regla res perit domino y con lo preceptuado por los artículos 1588 a1600 del Código Civil.

¿Qué tipos de arredramientos de obra existen?

Atendiendo a la forma de su retribución se puede convenir que la obra se "ajuste a tanto alzado", no susceptible de ulteriores alteraciones, salvo cuando se haya hecho algún cambio en el plano que produzca aumento de obra, siempre que hubiese dado su autorización el propietario (artículo 1593 Código Civil); o bien puede dividirse la obra según las "piezas" que se vayan ejecutando, cuando la obra se componga de diversas partes separadas e independientes entre sí, en la terminología legal por "piezas o por medida" (artículo 1592 Código Civil).

En otro aspecto el artículo 1588 Código Civil admite dos variedades del contrato de obra, al establecer que puede contratarse la ejecución de una obra conviniendo en que el que la ejecute ponga solamente su trabajo o su industria, o que también suministre el material.

¿Qué elementos intervienen en el arredramiento de obra?

Elementos personales

Los elementos personales de este contrato son:

  • 1. Contratista: el que se obliga a ejecutar la obra (el artículo 1546 Código Civil lo denomina arrendador)
  • 2. Dueño de la obra: el que percibe o se aprovecha de las obras realizadas (o comitente en la terminología que utiliza el Código Civil aunque el artículo 1546 CC lo denomine como arrendatario).
  • 3. Ejecutor de la obra: puede ser una sola persona (artífice o empresario) o pueden ser varias, así los supuestos en los que concurren frente al comitente o dueño de la obra los colaboradores técnicos (el arquitecto, ingeniero, el arquitecto técnico o aparejador, etc.)

Elementos reales

Los elementos reales son la obra y el precio, tal y como se deriva del artículo 1544 del Código Civil.

• La obra es el resultado (la obra ejecutada y concluida), que podrá ser bien la creación (la construcción de un edificio) o bien su modificación (cambio de diseño) o su reparación (así de una máquina o de un vehículo). De igual modo, también podrá ser material o intelectual, aunque no se dará de modo exclusivo de uno u otro tipo, por cuanto en el trabajo manual siempre intervendrá la inteligencia (como actividad humana) y en cuanto a la intelectual ésta tendrá una plasmación material (el libro, el cuadro, etc.).

• El precio, de conformidad al artículo 1544 del Código Civil, ha de ser cierto, y de ordinario consistirá en una cantidad de dinero, aunque también podrá consistir en otra cosa o en otro servicio u obra. En cuanto a la certeza del precio no precisará que se concrete de antemano o en el momento de celebrar el contrato, pues podrá determinarse con posterioridad, pero lo que precisa es que sea determinable, es decir, podrá ser el que resulte de la obra ejecutada, puede venir determinado por tarifas oficiales o colegiales (así el supuesto de arquitectos), o por dictamen pericial, por el uso o la costumbre, y en último caso, por resolución judicial. Se puede convenir que la obra se "ajuste a tanto alzado", no susceptible de ulteriores alteraciones, salvo cuando se haya hecho algún cambio en el plano que produzca aumento de obra, siempre que hubiese dado su autorización el propietario (artículo 1593 Código Civil); o bien puede dividirse la obra según las "piezas" que se vayan ejecutando, cuando la obra se componga de diversas partes separadas e independientes entre sí, en la terminología legal por "piezas o por medida" (artículo 1592 Código Civil). Respecto a su pago, de conformidad con el artículo 1599 del Código Civil, si no hubiere pacto o costumbre en contrario, el precio de la obra deberá pagarse al hacerse la entrega.

¿A qué se obligan las partes en el arredramiento de obra?

El contenido fundamental del contrato de ejecución de obra en torno al cual giran los demás efectos del contrato es la realización por el empresario de la obra pactada, con el consiguiente pago, y de tal contenido de derivarán tanto los derechos y obligaciones de las partes, como de los terceros relacionados con la obra.

Derechos del contratista

Los derechos del contratista se corresponden con las obligaciones del dueño de la obra, y viceversa. El principal derecho del contratista será recibir el precio que se hubiera convenido, en la forma y tiempo pactado, y de no haberse establecido se deberá pagar a la entrega de la obra (artículo 1599 Código Civil), de no abonarse, y en los supuestos de tratarse de una cosa mueble, el contratista tendrá derecho a retenerla en prenda hasta que se le abone (artículo 1600 Código Civil), aunque conforme a la doctrina se trata de un derecho de retención y no de prenda legal.

Obligaciones del contratista

En cuanto a las obligaciones, la primera será la de realizar la obra de conformidad a lo pactado, y en todo caso, la obra se realizará correctamente, ya que aunque el Código Civil nada establece en cuanto a la obra defectuosa, se deberá de aplicar las normas generales de las obligaciones, a los efectos de los artículos 1101 y siguientes Código Civil, y ha de tenerse en cuenta que en determinados supuestos el cumplimiento defectuoso es un auténtico incumplimiento, cuando la obra ejecutada es inapropiada a la finalidad perseguida. Al tratarse de un contrato bilateral será de aplicación el artículo 1124 Código Civil. Respecto al tiempo de realización ha de estarse a lo pactado de manera expresa, tácita o presunta. De no haberse pactado, se deberá de entender que la obra se deberá de realizar en un tiempo razonable, y en último caso podrá determinarlo el Juez (artículo 1128 Código Civil). El retraso en la entrega podrá entenderse como un incumplimiento del contrato, cuando el tiempo deba de entenderse como esencial. De ordinario, cuando el tiempo de la entrega no es esencial, las partes pactan la cláusula penal (así por cada día de retraso se abonará una cantidad o se deducirá del precio), aunque tal cláusula no será de aplicación cuando hubo modificación de unidades de obra o unidades nuevas (por todas Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de marzo 2002 y 13 de noviembre de 2003).

En todo caso, al tratarse de un contrato bilateral, el dueño de la obra deberá de haber cumplido lo que a él le incumbía, así el pago del precio, como recoge la Sentencia del Tribunal Supremo, 1ª, de 4 de abril de 2003.

Obligaciones del dueño

Las obligaciones del dueño de la obra se corresponden con los derechos del contratista, por lo que serán el deber de cooperación, la recepción de la obra y pago del precio en la cuantía y tiempo convenido.

Deber de cooperación: viene dado porque en muchos casos la obra no puede realizarse sin la colaboración del comitente. Este deber aunque no se expresa de manera específica se ha de derivar del principio general de buena fe del artículo 1258 Código Civil. -

Deber de recepción: tendrá lugar, como regla general, cuando la obra se encuentre terminada (artículo 1599 en relación al 1157 Código Civil), y a partir de ese momento surgen las consecuencias jurídicas de la misma, así la obligación del pago del precio (sin perjuicio de que si se pactó se hayan efectuado pagos a cuenta), el comienzo de la prescripción de las acciones derivadas del contrato, la transmisión de riesgos, etc.

Deber de pago: - la obligación principal del dueño de la obra será la del pago del precio, lo que se llevará a cabo según el sistema que se haya establecido entre las partes, por lo que cabe distinguir:

  • Por ajuste o precio alzado
  • Por piezas o medidas
  • Por administración, a través de las denominadas certificaciones de obra

El pago, conforme al artículo 1599 del Código Civil a falta de pacto o costumbre en contrario, se efectuará al hacerse la entrega, salvo el supuesto del artículo 1592 CC (por piezas o medida) pues en tal caso se pagará a proporción conforme se vaya recibiendo la obra.

Respecto del lugar de pago, salvo pacto en contrario, se efectuará en el de la entrega (artículo 1599 Código Civil), en el supuesto de haber existido pacto en cuanto al lugar de pago se efectuará en el lugar designado (artículo 1171 párrafo primero Código Civil), en cualquier otro caso, tal y como establece el artículo 1171 CC párrafo tercero, el lugar de pago será el domicilio del deudor. De tratarse de cosa mueble el acreedor tiene el derecho de retención del artículo 1600 del Código Civil hasta que se le pague.

¿Cuándo se entiende perfeccionado y consumado el arredramiento de obra?

El contrato de obra lo es de resultado y no de mera actividad, por lo que el contratista no se libera con la simple realización de la actividad. Y de igual manera que en la compraventa, en relación al contrato de obra, en el Código Civil se contemplan los riesgos entre la perfección del contrato y su consumación, así por la pérdida o destrucción de la obra antes de su entrega y recepción por el dueño o comitente. En el Código Civil se distingue según que en el contrato el contratista se hubiera obligado a poner sólo su trabajo o industria (contrato de obra puro), y el supuesto en el que la obligación alcanzara, a su vez, al suministro del material.

En todo caso, se ha de distinguir según que la pérdida o destrucción se haya producido con o sin culpa de alguna de las partes. Si se produce por haber existido culpa, lo que se produce es un incumplimiento por parte de quien así ha actuado, por lo que será de aplicación lo establecido en el artículo 1.124 del Código Civil para los contratos bilaterales. En el supuesto de no existir culpa, el riesgo de la pérdida de la obra (sin que el contrato se haya consumado) recae en el contratista, es decir, el dueño o comitente nada tendrá que pagar, así se deriva de los artículos 1589 y 1590 del Código Civil. Sin embargo, esta regla general tiene dos excepciones:

  • 1. Cuando el dueño de la obra incurre en mora (accipendi) en la recepción de la obra, pues en tal caso, como se deriva de los citados preceptos, el dueño o comitente, en el supuesto de pérdida o destrucción, deberá de pagar el precio como si la hubiera recibido.
  • 2. En el supuesto de contrato de obra sin suministro de materiales, también deberá de abonarse el precio si la pérdida o destrucción hubiera provenido de la mala calidad de los materiales, con tal que haya advertido (el contratista) oportunamente esta circunstancia al dueño (artículo 1590 Código Civil).

¿Cuándo se extingue el contrato de arredramiento de obra?

El comitente o dueño de la obra puede desistir unilateralmente del contrato conforme se recoge en el artículo 1594 del Código Civil, que establece "el dueño puede desistir, por su sola voluntad, de la construcción de la obra aunque se haya empezado, indemnizando al contratista de todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella". El artículo 1594 del Código Civil regula el desistimiento unilateral del dueño de la obra --ejercicio de una facultad "ad nutum" (por su sola voluntad) y reconoce el derecho de indemnización a favor del contratista por los gastos, trabajo y "utilidad que pudiera obtener" de la construcción de la obra. Y la jurisprudencia viene declarando (Sentencias del Tribunal Supremo de 15 Abril de 1992 y Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 15 Oct. 1992 LA LEY 30850-JF/0000, STS de 30 Mayo 1993 y STS de 17 de octubre 1996, entre otras) que no se puede negar a los constructores el legítimo derecho de obtener beneficios económicos por razón de la actividad profesional realizada. Para el cálculo de dicho beneficio --utilidad-- habrá de estarse a lo pactado, o al cálculo con arreglo a los márgenes o elementos que figuren en el contrato (Sentencia 30 Mayo 1993), y, en su defecto, la determinación es una facultad que corresponde al juzgador de instancia como una cuestión de hecho (Sentencia 28 Julio 2000). Y dice la Sentencia de 17 Octubre 1996 que la jurisprudencia "no ha establecido un porcentaje fijo y no sometido a las circunstancias económico-sociales de los tiempos, al tratarse de un uso general (Sentencia 13 de mayo 1993) cambiante y acomodado a cada realidad histórico-social (todo ello de conformidad a la Sentencia del Tribunal Supremo 25 de abril 2003).

A la muerte del contratista cuando el contrato de obra lo sea "intuitu personae" se refiere el artículo 1595 del Código Civil según el cual "cuando se ha encargado cierta obra a una persona por razón de sus cualidades personales, el contrato se rescinde por la muerte de esta persona. En este caso el propietario debe abonar a los herederos del constructor, a proporción del precio convenido, el valor de la parte de obra ejecutada y de los materiales preparados, siempre que de estos materiales reporte algún beneficio".

Por otra parte, si la obra se ha comenzado, pero por imposibilidad (no por incumplimiento) no puede terminarse, el comitente deberá abonar al contratista lo mismo que en caso de fallecimiento de éste, y así se establece en el propio artículo 1595 del Código Civil al disponer "lo mismo se entenderá si el que contrató la obra no puede acabarla por alguna causa independiente de su voluntad".

Recuerde que…

  • El arrendamiento de obra es aquel contrato por el que una de las partes se obliga a ejecutar una obra, de creación o modificación, por precio cierto.
  • En el mismo intervienen: contratista, quien se obliga a ejecutar la obra; el dueño, quien percibe las obras realizadas; y el ejecutor de la obra.
  • El principal derecho del contratista será recibir el precio y, por el contrario, su obligación, realizar la obra de conformidad a lo pactado.
  • Por su parte, el dueño de la obra debe cooperar con el contratista, recibir la obra y pagar el precio en la cantidad y tiempo pactado.
  • El dueño puede desistir de la construcción, aun comenzada, indemnizando al contratista.
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