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Derecho de propiedad

Derecho de propiedad

El derecho de propiedad es el más amplio poder reconocido por el ordenamiento jurídico sobre una cosa, que se define por la reunión de tres facultades: gozar de una cosa, disponer de ella y reivindicarla. La función social de este derecho implica que no es ilimitado, sino que constituye un conjunto de derechos y obligaciones cuyo contenido está delimitado, no solo por el interés individual, sino también por el interés general o colectivo.

Derechos reales, obligaciones y contratos

¿Qué es el derecho de propiedad?

El artículo 348 CC define el derecho de propiedad por la reunión de tres facultades, gozar, disponer y reivindicar: La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas por las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla. Se caracteriza así como el más amplio poder reconocido por el ordenamiento jurídico sobre una cosa.

La propiedad es un derecho real, que es aquel derecho subjetivo que atribuye a su titular un poder o señorío directo e inmediato sobre una cosa, que impone a todos un deber de respeto y es, consecuentemente, oponible frente a todos (erga omnes), lo que viene a diferenciarle, entre otras razones, de los derechos de crédito u obligación, que tan sólo son exigibles frente al deudor.

Se trata de un derecho real pleno, a diferencia del resto de los derechos reales, que sólo conceden un poder limitado. No obstante, no es un poder absoluto, sino que está sometido a límites y limitaciones.

Puede pertenecer a un solo sujeto o a varios, dando lugar a las formas de copropiedad, propiedad dividida y propiedad colectiva.

El derecho de propiedad puede recaer tanto sobre cosas como sobre derechos.

Doctrinalmente, se ha tratado de distinguir el derecho de propiedad de la noción de dominio. Pero la diferencia que cabe encontrar es únicamente de puntos de vista: La propiedad es un concepto económico-jurídico, objetivo, mientras que la palabra dominio tiene un sentido predominantemente subjetivo, pues implica la potestad que sobre la cosa corresponde al titular.

Así se explica que en el lenguaje corriente se hable de propiedad en un sentido genérico, que abarca muchas formas de señorío sobre toda clase de bienes (por ejemplo, propiedad de la herencia, de las marcas y patentes, propiedad literaria y hasta propiedad de los créditos y de los cargos), mientras que la palabra dominio se reserva, por lo general, en sentido técnico, para el señorío sobre las cosas corporales.

¿Cuáles son sus caracteres esenciales?

De los conceptos legales del derecho de la propiedad podremos derivar sus caracteres esenciales:

  • a) Generalidad: El derecho de propiedad otorga, salvo que se encuentre limitado por disposición legal, la generalidad de las facultades que la ley permite tener sobre la cosa a la que se refiere. Por lo tanto, a diferencia de los derechos reales, la propiedad se presume libre de cargas y gravámenes.
  • b) Abstracción: Es un derecho separable de sus facultades, con existencia distinta y autónoma en relación a cada una de ellas.
  • c) Elasticidad: La propiedad podrá tener limitaciones, pero cuando desaparecen, recobra su carácter de generalidad (STS de 27 de junio 1991).
  • d) Exclusividad: Al comprender todas las facultades, no deja lugar a intervenir a persona distinta de quien ostenta su titularidad, por lo que permite impedir el goce de la cosa por los demás. Esto no impide que puedan existir sobre la cosa otros derechos, junto con el de propiedad, sin que éste quede desnaturalizado.
  • e) Perpetuidad: La propiedad no está sujeta a limitación y tiempo y puede durar tanto como la cosa sobre la que recae. Está llamada a durar de forma ilimitada, a través de sus sucesivos titulares, sin perjuicio de las causas de extinción generales de los derechos reales.

¿Cómo se regula en la Constitución? La función social de la propiedad

El artículo 33.1 CE reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia, pero no los incluye entre los derechos fundamentales y libertades públicas, sino entre los derechos y deberes de los ciudadanos, por lo que no son susceptibles de amparo (STC no 217/1993, de 30 de junio).

El artículo 33.2 CE subraya la función social del derecho de propiedad. Esto supone que la propiedad privada no puede ser considerada como un derecho ilimitado sobre una cosa, sino como un conjunto de derechos y obligaciones cuyo contenido estará delimitado, no solo por el puro interés individual, sino también por el interés general o colectivo.

Esta función social opera no sólo en abstracto sino también en concreto, en relación con las distintas clases de bienes sobre los que el dominio recae. Corresponde al legislador delimitar el contenido del derecho de propiedad en relación con cada tipo de bienes, en función de su naturaleza y características generales, respetando siempre el contenido esencial del derecho, sin que las limitaciones y deberes que se impongan al propietario deban ir más allá de lo razonable. Es decir, el derecho no puede quedar sometido a limitaciones que lo hagan impracticable, lo dificulten más allá de lo razonable o lo despojen de la necesaria protección.

Por último, la función social opera como justificación para la expropiación forzosa, tal y como establece el artículo 33.3 CE. Así, nadie puede ser privado de sus bienes y derechos salvo por causa justificada de utilidad pública o interés social, y siempre mediante la correspondiente indemnización y de acuerdo con lo dispuesto en las leyes. Esta misma idea se recoge en el artículo 349 del Código Civil.

La propiedad es como un derecho subjetivo debilitado, por cuanto cede para convertirse en un equivalente económico cuando el bien de la comunidad, concretado en el artículo 33.3 CE por la referencia a los conceptos de utilidad pública o interés social, legitima la expropiación (STC de 2 de diciembre de 1983).

Pueden ser objeto de expropiación todos los bienes y derechos, siempre que se dé la causa expropiandi.

Otros preceptos de la Constitución desarrollan el derecho de la propiedad en su sentido social, así el artículo 128 CE en cuanto subordina la riqueza nacional al interés general, el artículo 40 CE referido a la distribución equitativa de las rentas personales, el artículo 31 CE en cuanto a la progresividad de los impuestos, o el artículo 47 CE en cuanto a la participación de la Comunidad en las plusvalías que genere la acción urbanística pública.

¿Qué clases de propiedad se pueden distinguir?

Si bien podrían caber otras, se puede hacer una clasificación que atienda al sujeto, al objeto y a la relación dominical misma:

Por el sujeto

1) Propiedad pública, que corresponde al Estado, Administraciones o Corporaciones Públicas, destinándose a satisfacer directamente las necesidades colectivas-,

Propiedad privada o patrimonial. 2) La propiedad privada puede ser:

  • a) De un solo sujeto (bien sea éste una persona individual o jurídica)

    De varios al mismo tiempo (copropiedad).

  • b) La propiedad de varios o copropiedad se subdivide en:
    • - Propiedad pro indiviso (o condominio de tipo romano), en el que la cosa pertenece a los condóminos por partes intelectuales o cuotas.
    • - Propiedad en mano común (o condominio de tipo germánico), en el que la cosa pertenece a una pluralidad de personas, sin ninguna división ideal de cuotas.

Por el objeto

En función de la naturaleza de las cosas sometidas a propiedad, se puede hablar de

1) Propiedad mobiliaria. En relación a determinados tipos de bienes (objetos de arte, drogas, etc.) se encuentra controlada y limitada.

2) Propiedad inmobiliaria. Se caracteriza principalmente por la aplicación del principio de publicidad, facilitada por la institución del Registro de la Propiedad. La propiedad inmobiliaria puede ser urbana o rústica.

Por razón de la especialidad que revisten ciertos objetos cabe hablar de otras clases de propiedad, como la de las aguas, la de las minas, la forestal o la pecuaria.

También, como propiedades especiales se apunta a la propiedad industrial y a la propiedad intelectual.

Por la relación

En razón de la mayor o menor suma de facultades o poderes que la propiedad puede atribuir sobre la cosa, la propiedad se puede dividir en:

  • 1) Plena: todas las facultades normales de la propiedad se hallan consolidadas en el propietario;
  • 2) Menos plena: esas facultades se encuentran distribuidas entre diversas personas. Esta última se subdivide en:
    • a) Propiedad dividida: la cosa pertenece íntegramente a varios dueños, aunque para fines o aprovechamientos distintos (por ejemplo, el monte pertenece a un propietario para caza, a otro para leña y a un tercero para pastos).

      Un ejemplo de propiedad dividida en razón al tiempo de utilización es la denominada multipropiedad o aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, también llamada propiedad periódica.

    • b) Propiedad limitada o gravada: el dueño está privado de algunas de las facultades dominicales (por virtud de la existencia de algún derecho real de los limitativos del dominio, a favor de otra persona). Puede ser gravada:
      • - Materialmente: si la limitación afecta a las facultades de goce (como en el caso de la servidumbre).
      • - Formalmente: si afecta a las facultades de libre disposición (como en la hipoteca o en los derechos reales de adquisición preferente).

¿Cuál es el contenido del derecho de propiedad?

Si nos ceñimos al concepto legal del artículo 348 CC, el contenido vendrá dado por la enumeración de las facultades que comprende (gozar, disponer y accionar a través de la reivindicatoria). Éstas se pueden dividir en facultades jurídicas (libre disposición y exclusión) y materiales (de libre aprovechamiento). Estas facultades, junto con la extensión del derecho, integran el contenido del derecho de propiedad.

La propiedad tiene un contenido positivo y otro negativo. En sentido positivo permitirá obtener a su titular el aprovechamiento natural de los rendimientos que corresponden a su naturaleza y otorgará la facultad de realizar los actos jurídicos de disposición del derecho. En sentido negativo, el propietario tiene el derecho a excluir a los demás a fin de evitar que interfieran o impidan su uso, disfrute y disposición del objeto de su derecho.

Facultad de libre aprovechamiento

Implica el poder de utilizar la cosa (obtener sus utilidades) de manera directa (por sí mismo) o de manera indirecta (a través de otro) mediante la concesión a un tercero de todo o parte de esta facultad, a través de la constitución sobre la misma de los derechos personales (arrendamiento, comodato, etc.).

A su vez, esta facultad se descompone en otras: la de usar la cosa misma (ius utendi) y la de disfrutar y percibir los frutos de la misma (ius fruendi), que el artículo 354 CC establece al atribuir al propietario los frutos (naturales, industriales o civiles).

Facultad de libre disposición

Considerada como la esencial, más típica y característica del derecho de propiedad, consiste en la posibilidad de trasmitir en todo o en parte el derecho de propiedad, y se descompone en otras: enajenar (transmitir a otro), gravar (constituir un derecho real sobre la cosa), transformar o destruir, variar la naturaleza, forma o destino de la cosa, abandonarla o inutilizarla.

Estas facultades se encuentran sujetas a limitaciones. La facultad de disposición sólo será legítima cuando se ejercite dentro de los límites del derecho sobre el que recae.

No se trata de una facultad exclusiva del derecho de propiedad, sino que la tienen todos los derechos subjetivos que no tengan la especial y anómala característica de ser indisponibles.

Facultad de exclusión

Se encuadra dentro del contenido negativo del derecho de propiedad. Implica la posibilidad exclusiva del goce sobre la cosa y, por tanto, la de excluir a los demás en el goce de la misma. Se manifiesta, sobre todo, a través de las acciones protectoras del derecho de propiedad.

Son expresiones de esta facultad:

  • - El cerramiento de fincas (artículo 388 CC), a través de los medios que estime apropiados (paredes, zanjas, etc.), respetando las servidumbres constituidas sobre las mismas, si las hubiere;
  • - El deslinde y el amojonamiento (artículos 384 a387 CC).

Extensión del derecho de propiedad

Vistas las facultades del derecho de propiedad, examinaremos hasta dónde se extienden las mismas.

La extensión de la propiedad sobre una cosa mueble no plantea problemas, ya que se entiende que abarca la cosa entera.

Si la cosa es inmueble, aunque el derecho se extiende sobre toda ella, hay que precisar si también se extiende en sentido vertical y en sentido horizontal.

a) Extensión en sentido vertical:

El propietario del suelo tiene la facultad de utilización exclusiva del espacio situado sobre el mismo (vuelo), así como lo que está debajo (subsuelo), por lo que podrá hacer en ellos las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan.

No se trata de una facultad absoluta, sino que viene delimitada por la legislación especial sobre minas y aguas, por lo que establezcan los reglamentos de policía (art. 350 CC), y por el interés a donde llega el de su titular o propietario.

b) Extensión en sentido horizontal:

Se manifiesta en el cierre de fincas (artículo 388 CC) y en el deslinde y amojonamiento (artículos 384 a387 CC).

¿Qué límites y limitaciones existen respecto al derecho de propiedad?

Para determinar el contenido del derecho de propiedad se debe atender tanto a las facultades que del mismo se derivan, como a sus límites y limitaciones. Para O`Callaghan:

  • - Los límites constituyen el régimen normal de restricciones a que está sometido el poder del propietario. Existen sin necesidad de un acto especial que los establezca en cada caso, por lo que el titular o terceros que los invoquen no tienen la carga de probarlos (bastará su mera alegación con la correspondiente invocación de la norma de la que se derive).
  • - Las limitaciones proceden de diversas causas y reducen, en casos singulares, el poder que de ordinario (dentro de los límites) tiene el propietario sobre la cosa. Deben venir establecidas por un acto especial de constitución, por lo que han de ser probados por quien los alega y sólo podrán perjudicar a tercero si han sido objeto de publicidad registral (art. 27 LH).

Del artículo 348 CC se desprende que el derecho de propiedad, aunque se presume libre de cargas, está sometido a las limitaciones establecidas en las leyes. Ahora bien, además de los límites legales, debemos tener en cuenta los límites intrínsecos, aquellos que se derivan de la propia naturaleza del derecho de propiedad, y que se han de reconocer aún sin disposición legal expresa que los establezca. Asimismo, el propietario puede establecer otras limitaciones en virtud del principio de autonomía de la voluntad (los derechos reales limitados, las servidumbres administrativas y las prohibiciones de disponer).

En conclusión, se puede establecer el siguiente esquema:

  • a) Límites, que pueden ser:
    • 1. Institucionales: derivan de la propia naturaleza del derecho de propiedad, aún sin disposición legal concreta que los establezca, y pueden ser:
      • - De carácter positivo: abuso de derecho y actos de emulación.
      • - De carácter negativo: "ius usus inocui".
    • 2. De interés privado, entre los que destacan:
      • - Relaciones de vecindad.
      • - Medianería.
      • - Derechos de tanteo y retracto legales.
    • 3. En interés público, entre los que cabe destacar:
      • - En relación a las personas: los relativos a los extranjeros.
      • - En relación a su objeto: riberas de los ríos y patrimonio artístico nacional.
      • - En razón a su destino o actividad: Defensa nacional, medio ambiente, comunicaciones, zona marítimo terrestre, energía eléctrica y urbanismo.
  • b) Limitaciones al derecho de propiedad:
    • 1. Derechos reales, salvo los establecidos directamente por la ley, como los retractos legales, que no son limitaciones al derecho de la propiedad, sino límites del mismo.
    • 2. Servidumbres legales o administrativas.
    • 3. Prohibiciones de disponer: restricciones a la libre disponibilidad que pueden establecerse por el titular dominical. Pueden ser de carácter total o parcial, o tener un origen legal, judicial o administrativo o voluntario.

¿Qué acciones protegen el derecho de propiedad?

1) La acción reivindicatoria, prevista en el artículo 348 CC, es aquella que puede entablar el propietario que tiene derecho a poseer la cosa, para reclamar su entrega cuando se encuentra en posesión de alguien que carece de título para poseerla. Es decir, el propietario no poseedor exige la restitución de la cosa al poseedor no propietario.

2) La acción declarativa del derecho de propiedad, también con base en el artículo 348 CC, no exige que el demandado sea el poseedor actual, por cuanto en la misma no se solicita la restitución de la cosa.

3) La acción negatoria es la que asiste al titular de un derecho de propiedad para que se declare que la cosa que le pertenece no está sujeta al derecho que el demandado se atribuye, por lo que puede solicitar que se haga cesar al tercero en el derecho por él atribuido.

4) La acción de deslinde es aquella que tiene por objeto determinar judicialmente los límites de dos o más fincas, cuando no existe un conocimiento exacto de los mismos. Tiene su base en la facultad de deslinde reconocida en el artículo 384 CC.

Recuerde que…

  • - El derecho de propiedad se define por la reunión de tres facultades: gozar, disponer y reivindicar una cosa.
  • - Está delimitado, no solo por el interés individual, sino también por la función social (el interés general o colectivo).
  • - El titular solo puede ser privado de sus bienes por causa justificada de utilidad pública o interés social.
  • - La propiedad del suelo se extiende también sobre el espacio situado sobre el mismo (vuelo), y sobre lo que está debajo (subsuelo).
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