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Ejecuciones hipotecarias

Ejecuciones hipotecarias

Cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes pignorados o hipotecados en garantía de la deuda por la que se proceda, se puede sostener que estamos ante una ejecución hipotecaria. El procedimiento de ejecución hipotecaria es aquel al que el acreedor hipotecario podrá acudir, siendo competente para su conocimiento y tramitación el Juez de Primera Instancia del lugar donde radique la finca hipotecada, con eliminación de los pactos que en materia de sumisión expresa o tácita pudieran alcanzar las partes, y con imposición al juez de la revisión de oficio de su propia competencia territorial.

Proceso civil

¿Qué son las ejecuciones hipotecarias y cuál es su régimen jurídico?

La regulación en la Ley de Enjuiciamiento Civil ha incorporado la regulación ya existente al cuerpo procesal civil, de forma que tal y como expresa la exposición de motivos, se pretende crear una regulación unitaria, clara y completa. Sin embargo, nuestra doctrina se ha planteado la cuestión de si a partir de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siempre que se ejercite la acción hipotecaria se aplicarán necesariamente los artículos 681 y siguientes de la LEC, y que recogen prácticamente el procedimiento judicial sumario que existía anteriormente, o por el contrario es posible que el acreedor acuda a la ejecución general sin necesidad de aplicar estas normas específicas.

Pues bien, de la ubicación de los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, integrados en el capítulo quinto "De las particularidades de la ejecución sobre bienes hipotecados o pignorados", dentro del Título Cuarto relativo a la ejecución dineraria y del libro III relativo a la ejecución forzosa, así como de la redacción del artículo 682.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que establece que las normas del presente capítulo solo serán aplicables cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes pignorados o hipotecados en garantía de la deuda por la que se proceda, se puede sostener que se aplicarán los artículos 681 LEC y siguientes en aquellos casos en que se ejercite únicamente la acción real hipotecaria.

Pero si el acreedor pretende además ejercitar la acción personal, porque considera, por ejemplo, que los bienes del deudor hipotecados serán insuficientes y por ello además pretende embargar desde un principio los bienes de su propiedad, entonces la ejecución se regirá por las normas generales de la ejecución dineraria con aplicación de los preceptos de la Ley Hipotecaria y del Reglamento Hipotecario referentes a las especialidades en la ejecución cuando los bienes han pasado a un tercero poseedor, puesto que estos preceptos no han sido derogados. Baste decir que tales especialidades se refieren a los siguientes extremos:

  • - Límite de anualidades por intereses según el artículo 114 de la Ley Hipotecaria 1946 y el artículo 220 del Reglamento Hipotecario. De acuerdo con el primero de estos preceptos, salvo pacto en contrario, la hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue interés no asegurará, con perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente. En ningún caso podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años. Con motivo de la reforma operada por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), incorpora un tercer párrafo, que establece cuál deberá ser a partir de su entrada en vigor -el 16 de junio de 2019- los límites de aplicación a los intereses de demora:

    "En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrá ser capitalizado en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este párrafo no admitirán pacto en contrario".

    Resulta preciso matizar que este interés no se aplica de manera absoluta respecto de la totalidad del préstamo, sino que solo se aplicará al principal vencido y pendiente de pago, excluyéndose de su aplicación, al capital pendiente de vencimiento y pago, y sin que puedan ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el art. 579.2.a) LEC.

    Conforme al estudio de este último precepto, podemos concluir afirmando que la capitalización se producirá de concurrir los siguientes requisitos: a) Que, enajenada la vivienda, no se haya liquidado la totalidad de la deuda; b) Que la ejecución se concrete en la vivienda habitual; c) Que el ejecutado en la ejecución hipotecaria sea el ejecutado en la ejecución ordinaria.

    Esta regla se erige como norma imperativa, al establecer en el art. 25.2 LCCI que no se aceptará pacto en contrario, en cuanto a los porcentajes de aplicación a los intereses de demora.

  • - Límite de responsabilidad en caso de distribución del crédito entre varias fincas de acuerdo con el artículo 120 de la Ley Hipotecaria. Según dicho precepto, fijada en la inscripción la parte de crédito de que deba responder cada uno de los bienes hipotecados, no se podrá repetir contra ellos con perjuicio de tercero, sino por la cantidad a que respectivamente estén afectos y la que a la misma corresponda por razón de intereses, con arreglo a lo prescrito en los anteriores artículos.
  • - Extensión objetiva de la hipoteca de acuerdo con el artículo 112 de la Ley Hipotecaria. Este artículo establece que cuando la finca hipotecada pasare a un tercer poseedor, no será extensiva la hipoteca a los muebles colocados permanentemente en los edificios, ni a las mejoras que no consistan en obras de reparación, seguridad o transformación, siempre que unos u otras se hayan costeado por el nuevo dueño, ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia del mismo.
  • - Derecho al sobrante después de satisfecho el actor según el artículo 223 del Reglamento Hipotecario.
  • - Requerimiento al tercer poseedor después de haber sido requerido el deudor y opciones de este tercer poseedor- pagar el crédito y sus intereses con el límite de anualidades del artículo 114 de la Ley Hipotecaria, desamparar los bienes, oponerse, o simplemente tolerar la ejecución-, de acuerdo con los artículos 126 y 127 de la Ley Hipotecaria.

¿En qué consiste el procedimiento sumario de ejecución hipotecaria de los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil?

El artículo 681 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé la facultad del acreedor hipotecario de acudir a este procedimiento, siendo competente para su conocimiento y tramitación el Juez de Primera Instancia del lugar donde radique la finca hipotecada, con eliminación de los pactos que en materia de sumisión expresa o tácita pudieran alcanzar las partes, y con imposición al juez de la revisión de oficio de su propia competencia territorial.

Pues bien, el procedimiento comienza con la demanda ejecutiva, cuyos requisitos, de acuerdo con el artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil serán los mismos que los exigidos en cualquier demanda de ejecución. La demanda se dirigirá contra el deudor o en su caso contra el tercer poseedor que haya acreditado al acreedor su adquisición o contra el hipotecante no deudor. En dicha demanda deberá expresarse la cantidad reclamada junto con los correspondientes intereses vencidos y tal cantidad se incrementará en la que se prevea para afrontar los intereses y costas que pudieran devengarse durante la ejecución, sin que la cantidad prevista pueda superar el 30% de lo reclamado en la demanda ejecutiva. A la demanda deberá acompañarse el título ejecutivo, el poder otorgado al procurador y los documentos adicionales en caso de que la hipoteca garantice un saldo de una cuenta o un crédito que devengue intereses variables.

¿Cómo auto despachando ejecución y requerimiento de pago

Presentada la demanda y acompañada de los correspondientes documentos en su caso, el Juez la admitirá y dictará auto despachando ejecución en el que ordenará que se requiera de pago al deudor y en su caso al hipotecante no deudor y al tercero poseedor frente a los cuales se dirigió la demanda, requerimiento que habrá de llevarse a cabo en el domicilio que resulte del registro.

Ello supone que cada uno de ellos tendrá derecho a ser requerido en el domicilio que hizo constar en su título de adquisición o en el que posteriormente haya modificado y resulte del Registro. Dicho requerimiento judicial no se ordenará si se acredita que ya se hizo extrajudicialmente con arreglo al artículo 581 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según el cual no se practicará el requerimiento cuando a la demanda ejecutiva se haya acompañado acta notarial que acredite haberse requerido de pago al ejecutado con al menos diez días de antelación.

En cualquier caso el requerimiento de pago constituye un trámite imprescindible pues su falta origina la indefensión del ejecutado y puede conllevar la nulidad del procedimiento.

El requerimiento al tercer poseedor debe ser siempre posterior al del deudor intentado sin éxito, pudiendo aplicarse analógicamente el plazo de diez días desde el requerimiento al deudor y únicamente será exigible en el inicio del procedimiento si el acreedor tiene conocimiento de su existencia, de forma que tal y como ha señalado la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 20 de diciembre de 1999 si el acreedor tiene noticia de que hay un tercer poseedor, es necesario su requerimiento de pago con independencia de que haya inscrito su título o no.

Respecto del lugar y la forma del requerimiento deben aplicarse las siguientes reglas:

  • - En primer lugar, debe intentarse en el domicilio que resulte del Registro, sin perjuicio de que además, y a petición del ejecutante, pueda intentarse en cualquier lugar en que pueda hallarse el ejecutado incluso de forma accidental.
  • - Si no es hallado en este domicilio el ejecutado, podrá entregarse a cualquier empleado o familiar mayor de 14 años que fuere hallado, o al conserje, pudiendo intentarse, en defecto de estas personas, en el lugar de trabajo no ocasional, entregándose a persona que manifieste conocer al ejecutado.

Por último, y con carácter excepcional y supletorio, se permite el requerimiento por edictos, siempre que no hubiese otro medio de localizar al ejecutado.

¿Cómo continúa la ejecución practicados los requerimientos?

Practicados los requerimientos, la ejecución continúa si el deudor o el tercero poseedor no pagan o si se oponen y se desestima la oposición.

Y una vez acordada la continuación de la ejecución, procede pedir al Registrador de la Propiedad la certificación de dominio y cargas y de la subsistencia de la hipoteca, tal y como establece el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el cual prescribe además que el Registrador hará constar, por nota marginal en la inscripción de hipoteca, que se ha expedido la certificación de dominio y cargas y en qué fecha, así como la existencia del procedimiento al que se refiere, añadiendo el precepto que en tanto no se cancele por mandamiento judicial dicha nota marginal, el Registrador no podrá cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución. Por otra parte, si de la certificación resulta que la hipoteca no existe o ha sido cancelada, el Tribunal dictará auto poniendo fin a la ejecución, resolución frente a la cual cabrá recurso de apelación.

La certificación es fundamental, pues marca el momento a partir del cual ya no será necesario requerir al tercero poseedor ni notificar a los titulares de cargas que se inscriban o que se anoten con posterioridad.

Tal y como establece el artículo 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el paso siguiente será comunicar la existencia del procedimiento a la persona a cuyo favor aparezca hecha la última inscripción de dominio, si la misma no ha sido requerida de pago en ninguna de las formas judicial o notarial, y se notificará la existencia del procedimiento en el domicilio que conste en el Registro de la Propiedad para que pueda, si le conviene, intervenir en la ejecución o satisfacer el importe del crédito y de los intereses y costas en la parte que esté asegurada con la hipoteca de su finca.

A continuación, el artículo 690 LEC establece las normas para la administración de la finca o del bien hipotecado, administración que puede pedir el acreedor o los acreedores que se les confiera transcurrido el término de diez días desde el requerimiento de pago, o cuando este se hubiese llevado a cabo extrajudicialmente desde el despacho de la ejecución.

Recuerde que...

  • El acreedor hipotecario puede acudir a la ejecución hipotecaria, siendo competente para su conocimiento y tramitación el Juez de Primera Instancia del lugar donde radique la finca hipotecada.
  • Presentada la demanda y acompañada de los correspondientes documentos en su caso, el Juez la admitirá y dictará auto despachando ejecución en el que ordenará que se requiera de pago al deudor.
  • El requerimiento de pago constituye un trámite imprescindible pues su falta origina la indefensión del ejecutado y puede conllevar la nulidad del procedimiento.
  • Practicados los requerimientos, la ejecución continúa si el deudor o el tercero poseedor no pagan o si se oponen y se desestima la oposición.
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