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Elementos comunes

Elementos comunes

Arrendamientos y propiedad horizontal

¿Qué se entiende por elementos comunes?

Así pues y en atención a lo dicho, se pueden definir los elementos comunes como aquellos espacios que están afectos al uso o utilización de los copropietarios y que no están atribuidos privativamente.

Son, por tanto, características de los elementos comunes:

  • Que sirven al uso y disfrute de los propietarios en conjunto, sin que éstos constituyan sobre ellos una copropiedad ordinaria en el sentido tradicional, ya que lo que poseen es un derecho de propiedad, si bien limitado. No es preciso, además, que sean todos los propietarios los que tengan esa propiedad ni, por tanto, que disfruten de ellos, puesto que puede estar limitado a un grupo determinado.
  • Que sean accesorios de la parte privativa, de la que son anejo inseparable, como indica el párrafo 2º del artículo 396 del Código Civil. Lo que, por otra parte, resulta lógico, si se tiene en cuenta que los "apartamentos son la parte principal de los inmuebles" (Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1965).

¿Qué clases existen?

De acuerdo con el artículo 396 del Código Civil, son elementos comunes todos los necesarios para el adecuado uso y disfrute del inmueble.

La enumeración, sin embargo, no puede ser considerada como un "numerus clausus" tal y como sucedía en la regulación anterior a la Ley 8/1999, de 6 de abril -por la que se modifica la Ley de Propiedad Horizontal, Ley 49/1960 de 21 de julio-, pues la reforma operada en el artículo 396 del Código Civil, a través de la mencionada Ley, incluyó la cláusula "y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles", modificándose así el carácter o naturaleza de la anterior enumeración que, a partir de ese momento, no puede sino calificarse de abierta o de "numerus apertus". La citada Ley 49/1960 de 21 de julio ha sido reformada con motivo de la Ley 8/2013 de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

La doctrina suele acudir a dos tipos de clasificaciones con relación a los elementos comunes.

La primera de ellas establece o fija cuatro grandes bloques:

  • 1) Elementos físicos, estructurales y constructivos comunes (por ejemplo, suelo, pilares, cimientos).
  • 2) Instalaciones, conducciones y canalizaciones generales (desagües generales, instalación eléctrica general).
  • 3) Locales y espacios comunitarios (tales como locales sociales, espacios deportivos comunitarios).
  • 4) Servidumbres.

Otros autores (como Pons González y Del Arco Torres) distinguen entre elementos comunes esenciales o por naturaleza y elementos comunes accidentales o por destino. Los primeros son aquellos que sean indivisibles por la ley física y por tanto, su inclusión en la copropiedad es imperativa (por ejemplo el suelo, los muros, los fosos, las escaleras, los ascensores y las canalizaciones) y su negociabilidad separada está también excluida en forma imperativa. Los segundos son los establecidos para la común utilidad de los vecinos, sin que ello sea necesario por ley física (así por ejemplo, los garajes).

Cabe que éstos se dividan, enajenen, etc. pero como ello supone una modificación del Título Constitutivo, se requiere unanimidad. Este tipo de elementos comunes pueden perder, como luego veremos, su condición de tales, convirtiéndose en privativos.

Los autores precitados distinguen, en definitiva, entre elementos comunes adscritos al uso común, bien de todos los propietarios, bien de parte de ellos, y elementos comunes que de suyo son elementos anejos a una parte privativa y cuyo carácter de elemento común viene determinado en el Título Constitutivo, pero que pueden perfectamente perder dicho carácter a través de la desafección acordada de modo unánime por la Comunidad de Propietarios.

Mención aparte merecen los "anejos". El artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal indica que por anejo debe entenderse aquella parte, situada fuera del perímetro de la vivienda o local, sobre la que, por previsión expresa del Título Constitutivo, se extiende también la propiedad exclusiva del dueño de la parte privativa, de la que es accesoria.

Pues bien, no existe en la doctrina una posición pacífica con respecto al carácter de los anejos. Lo cierto es que el legislador utiliza el término en dos acepciones distintas. Una amplia, para expresar la inseparabilidad del dominio sobre un elemento privativo y del condominio sobre los espacios comunes del edificio (artículo 396.2 del Código Civil), y otra más estricta, para designar las posibles partes accesorias de los elementos privativos (artículo 3.a) de la Ley de Propiedad Horizontal). Como consecuencia de lo anterior nos encontramos que existen dos tipos de anejos:

  • Unos integrados por los elementos comunes que tienen la consideración de anejos en relación con las partes privativas.
  • Otros representados por las partes accesorias de los elementos privativos.

¿Qué obligaciones se derivan de los mismos?

Derechos de propiedad y de uso y disfrute

Cada uno de los copropietarios del edificio tiene sobre cada cosa o elemento común un derecho de propiedad -de copropiedad-. La propiedad sobre las partes en comunidad es accesoria respecto de la propiedad sobre los espacios privados. Y esta accesoriedad supone una conexión entre ambas propiedades, estando las comunes en posición subordinada e instrumental respecto del espacio independiente.

El uso y disfrute de los elementos comunes es el derecho fundamental de todo propietario de apartamento en edificio en régimen de propiedad horizontal. Es obligación de cada propietario respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos (artículo 9.1. a) de la Ley de Propiedad Horizontal).

El derecho al uso y disfrute de los elementos comunes corresponde a los titulares de los apartamentos, como tales, aunque también cabe que lo posean otros titulares como el usufructuario, el habitacionista o el arrendatario.

Este derecho al uso de los elementos o servicios comunes puede, en principio, ser objeto de renuncia, puesto que ningún propietario ha de estar obligado precisamente a esa utilización. Lo que ya sería objeto de discusión es la posibilidad de esa renuncia al uso, con la consiguiente renuncia de las obligaciones que el derecho de propiedad de estos elementos lleva consigo. La Ley de Propiedad Horizontal es, en principio, clara en este sentido, proclamando en el artículo 9.2 que "para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4".

El uso y disfrute puede estar sujeto a limitaciones al tener que ser compartido entre todos los propietarios, y al tener que llevarse a cabo de modo diligente, conforme a las características, destino y finalidad del elemento de que se trate.

Obras de alteración en elementos comunes

Señala el párrafo segundo del artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, que en los elementos comunes no podrá realizar (ningún propietario) alteración alguna y si advirtiese la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

La prohibición de realizar alteraciones que señala el artículo 7.1. consagra el principio contemplado por el artículo 397 del Código Civil respecto a la comunidad en general, al decir que: "ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos".

En este punto, resulta necesario hacer una mención a la reforma operada por la Ley 8/2013. La citada ley (que facilita la rehabilitación, regeneración y renovación urbana) ha modificado el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, determinado la obligatoriedad de "la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio". Por lo tanto, siempre que "resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana".

Reparaciones del inmueble y las servidumbres

Conforme al artículo 9.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal, el propietario ha de consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

Por su parte, el apartado d) de ese mismo artículo 9.1 señala que los propietarios tienen la obligación de "permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores". O sea, para mantener en buen estado las partes comunes y las privativas, así como para establecer servicios comunes de interés general.

Derecho a las innovaciones

De acuerdo con el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, "ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, según su naturaleza y características".

En el supuesto de que se acuerde la realización de dichas innovaciones y que la cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario disidente con dicho acuerdo no resultará obligado, ni modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja (artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal). Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, deberá abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados aplicando el correspondiente interés legal.

¿Qué debe entenderse por innovaciones? Según la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 14 de julio de 1992, "las producidas por aquellas obras que alterando bien de hecho bien de derecho la situación preexistente del inmueble, van dirigidas a lograr su mejora como tal a la vez que a proporcionar un más cómodo uso y disfrute del mismo por parte de todos los propietarios de sus pisos y locales".

5. Infraestructuras comunes de telecomunicación

La misma regulación -antes vista- se contiene en el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, párrafos segundo y tercero, a cuyo tenor "la comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubiesen votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios (...) podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común."

¿Cuándo se atribuye un uso exclusivo de un elemento común?

Es válida la norma contenida en el Título Constitutivo de Propiedad Horizontal, en cuya virtud se atribuye el disfrute y uso privado exclusivo de un elemento común a uno de los condóminos.

Es más, es práctica habitual que el promotor del inmueble, antes de iniciar la venta de los diferentes pisos y locales de negocio, establezca en la Escritura de División Horizontal, la atribución a uno de los copropietarios del uso exclusivo de un elemento común, habitualmente las terrazas de los áticos -que constituyen la cubierta del edificio- o los patios interiores a los titulares de las viviendas o locales de la planta baja con acceso directo a los mismos.

Si nada se recoge en el Título Constitutivo, los copropietarios podrán conceder el uso y disfrute de un determinado elemento común, siempre que haya unanimidad.

¿En qué consiste la desafectación de los elementos comunes?

Se habla de desafectación cuando un elemento común pierde esa calificación convirtiéndose en privado.

La desafectación no puede operar respecto de los elementos comunes que por razón de su propia esencia o naturaleza no pueden en ningún supuesto dejar de serlo. Sólo los elementos comunes por destino o adscripción voluntaria al servicio común de todos o algunos de los elementos privativos son susceptibles de desafectación.

La autorización por la Junta de Propietarios para un uso particular exclusivo de un elemento común no produce desafección del mismo.

Es posible una desafectación inicial en el Título Constitutivo y una desafectación posterior, cuando por decisión unánime de la Junta de Propietarios se decide la transformación jurídica de un elemento común en privativo. La unanimidad es necesaria por cuanto el acuerdo supone una alteración del Título Constitutivo, al resultar un elemento privativo más, además de una alteración en la cuota de participación de todos los condóminos.

¿Qué es la cuota de participación?

"A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley.

Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad"

(Artículo 3 b) de la Ley de Propiedad Horizontal, párrafo segundo y tercero).

La cuota de participación que corresponde a cada piso o local se fija en el Título Constitutivo. Puede determinarse, en primer lugar, por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, o posteriormente por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que racionalmente vaya a efectuarse de los servicios o elementos comunes (artículo 5, párrafo segundo de la Ley de Propiedad Horizontal).

Se habla también de la cuota de participación en el artículo 9.1, apartado e) de la Ley de Propiedad Horizontal, al disponer como obligación de cada propietario el "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".

La cuota de participación va a ser, por tanto, no sólo la base de la distribución de los gastos de la Comunidad, sino también base de las indemnizaciones que resulten de una expropiación e incluso, una vez extinguida la propiedad horizontal, base para la distribución del valor del solar.

Indudablemente, los dos aspectos más destacables en el servicio que presta la cuota de participación son:

  • La determinación de la cuantía en que cada propietario debe contribuir al sostenimiento de los gastos generales del inmueble.
  • La formación de mayorías que la ley prevé para la adopción de ciertos acuerdos (artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal).

Y en orden a la modificación de las cuotas, la Ley de Propiedad Horizontal regula expresamente varios supuestos que son presupuesto para dicha modificación. Ésta, lógicamente, deberá tener lugar cuando se creen nuevas unidades independientes a las que haya de atribuirse un coeficiente, con el consiguiente reajuste de todas las demás, por la necesidad de que la suma de ellas siga siendo de cien centésimas.

En este sentido, el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal señala que "la fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría (mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios)".

Puede ser también que dicho reajuste sea más limitado, por exigir solamente el cambio de cuotas de algunos de los pisos ya existentes (es el caso por ejemplo, de la división material, agregación o segregación de pisos o locales previstos por el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal). En sentido inverso, la conversión de un elemento privativo en común por un acto de afectación, como sucede con una vivienda que pasa a ser portería, exige también el reajuste de las cuotas de participación.

Recuerde que...

  • Los elementos comunes son aquellos espacios que están afectos al uso o utilización de los copropietarios y que no están atribuidos privativamente.
  • Suelen dividirse en elementos físicos, estructurales y constructivos comunes, instalaciones, conducciones y canalizaciones generales, locales y espacios comunitarios y servidumbres.
  • Los copropietarios tienen derecho a su uso y disfrute, a realizar obras, innovaciones o reparaciones.
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