guiasjuridicas.es - Documento
El documento tardará unos segundos en cargarse. Espere, por favor.
Crédito refaccionario

Crédito refaccionario

Derechos reales, obligaciones y contratos

¿Qué es un crédito refaccionario?

Definido el crédito refaccionario, es necesario apuntar que éste, no necesariamente deriva del contrato de préstamo, sino también de aquellos otros que hayan contribuido por modo directo al resultado de una construcción, reparación, conservación o mejora de un inmueble, ha de entenderse de modo amplio y comprensivo del adelanto que el contratista ha de hacer para ejecutar la obra.

Lo que se deriva de la STS (Sala Primera, de lo Civil) Nº sent. 110/006, de 6 Febrero 2006 Nº rec. 2330/1999 , que recoge la doctrina jurisprudencial plasmada en las SSTS de 19 de abril de 1975, STS (Sala Primera, de lo Civil) de 5 Julio 1990 LA LEY 13183-R/1990 y STS, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 9 Jul. 1993 LA LEY 22155-JF/0000 y STS (Sala Primera, de lo Civil), Nº sent. 772/2000, de 21 Julio 2000 Nº rec 2883/1995.

De esta definición se han de derivar las dos notas diferenciadoras: 1) el tener relación causal con la obra o reparación, y 2) que el crédito sea contra el comitente.

¿Qué clases de créditos refaccionarios existen?

Se ha de distinguir según que el crédito derive o no de una relación contractual.

Créditos derivados de una relación contractual

Créditos derivados de un contrato de obra

Los créditos derivados del contrato de obra son para los que en principio está pensado el privilegio refaccionario inmobiliario.

Disfrutarán del privilegio refaccionario los créditos provenientes del contrato de obra (artículos 1544 y 1588 y siguientes del Código Civil). Se entiende por contrato de obra aquel en el que una de las partes se obliga frente a la otra a realizar alguna prestación de hacer, ya sea con suministro o no de materiales.

En el supuesto de que el contratista se obligue a poner los materiales, o en el supuesto de que exista un suministrador distinto del contratista, la doctrina y la jurisprudencia, de manera unánime, reconocen la cualidad de refaccionario a estos créditos (tanto si provienen de un contrato de compraventa o suministro).

Créditos de los agentes en la edificación

En cuanto a los créditos derivados de la actividad desempeñada por los agentes cualificados de la construcción (dirección facultativa), la dificultad estriba en saber si la actividad que cada uno despliega supone una aportación a la obra.

Tanto la Jurisprudencia, como actualmente la Ley sobre Ordenación de la Edificación, contemplan la actividad de estos sujetos desde su responsabilidad, si bien desde la perspectiva del privilegio refaccionario inmobiliario, y la justificación que del mismo ofrece la Jurisprudencia, se trataría de saber hasta qué punto la actividad de estas personas supone un incremento en el valor de la cosa.

La concurrencia con la acción directa del artículo 1597 Código Civil

Hay que entender que esta acción la disfrutan las personas que ponen su trabajo o materiales por requerimiento del contratista o subcontratista. Por trabajo hay que entender todo aquel que no es calificable como laboral (los trabajadores asalariados disfrutan del superprivilegio del artículo 32.2 del Estatuto de los Trabajadores), y dentro de éste: tanto el manual como el intelectual (arquitectos, peritos, ingenieros, técnicos etc.), ya tenga su causa en un contrato o en una actividad.

Acreedores directos pueden serlo no sólo los del contratista sino también los del subcontratista. En este caso se exigirá una concatenación de créditos.

Créditos que no derivan de un contrato de obra

Al margen del contrato de obra, quienes han puesto el acento de la razón de este privilegio en el destino de la prestación, o han encontrado en este destino y los principios que regulan la comunidad de bienes -de manera más consecuente- razones de justicia que justifican este privilegio, amplían notablemente el número de créditos que pueden privilegiarse por refacción.

Así el artículo 453 del Código Civil al establecer: "los gastos necesarios se abonan a todo poseedor; pero sólo el de buena fe podrá retener la cosa hasta que se le satisfagan. Los gastos útiles se abonaran al poseedor de buena fe con el mismo derecho de retención, pudiendo optar el que le hubiese vencido en su posesión por satisfacer el importe de los gastos, o por abonar el aumento de valor que por ellos haya adquirido la cosa", al respecto el artículo 21 Ley Arrendamientos Rústicos en su párrafo primero establece "Por lo que se refiere a las mejoras útiles y voluntarias, de cualquier naturaleza que sean, realizadas por el arrendatario en las fincas arrendadas, se estará, en primer término, a lo que hayan acordado las partes al celebrar el contrato o en cualquier otro momento y, en defecto de pacto, se aplicará el régimen establecido por el Código Civil para el poseedor de buena fe". De igual modo cuando el nudo-propietario no hace las reparaciones necesarias para el mantenimiento en buen estado de la cosa; en este caso, el usufructuario podrá realizarlas y exigir al nudo propietario que le satisfaga el aumento de valor de la finca (artículo 502 CC). De la misma manera, el tercer poseedor de la finca hipotecada es el que, antes de que se satisfaga el crédito hipotecario, ha de cobrar las mejoras no separables, sin menoscabo de la finca a la que no se extienda la hipoteca (artículo 113 de la Ley Hipotecaria).

¿Debe anotarse este crédito refaccionario?

De conformidad al artículo 42 de la Ley Hipotecaria"Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente:.. 8º El acreedor refaccionario mientras duren las obras que sean objeto de la refacción".

Son requisitos para que se produzca la anotación:

En cuanto al procedimiento para practicar la anotación, hemos de distinguir según que la finca esté libre de cargas o no.

Finca libre de cargas

De conformidad al artículo 59 de la Ley Hipotecaria"El acreedor refaccionario podrá exigir anotación sobre la finca refaccionada por las cantidades que, de una vez o sucesivamente, anticipare, presentando el contrato por escrito que en cualquier forma legal haya celebrado con el deudor".

De igual modo el artículo 155 del Reglamento Hipotecario admite el documento privado (como excepción al artículo 3 de la Ley Hipotecaria).

A su vez, de conformidad al artículo 60 de la Ley Hipotecaria: "No será necesario que los títulos en cuya virtud se pida la anotación preventiva de créditos refaccionarios determinen fijamente la cantidad de dinero o efectos en que consistan los mismos créditos, y bastará que contengan los datos suficientes para liquidarlos al terminar las obras contratadas".

Finca gravada con cargas

De conformidad al artículo 61 de la Ley Hipotecaria: "Si la finca que haya de ser objeto de la refacción estuviere sujeta a cargas o derechos reales inscritos, no se hará la anotación, sino bien en virtud de convenio unánime por escritura pública entre el propietario y las personas a cuyo favor estuvieren constituidas aquéllas sobre el objeto de la refacción misma y el valor de la finca antes de empezar las obras, o bien en virtud de providencia judicial, dictada en expediente instruido para hacer constar dicho valor, y con citación de todas las indicadas personas".

Y el artículo 62 de la Ley Hipotecaria añade: "Si alguno de los que tuvieren a su favor las cargas o derechos reales expresados en el artículo anterior no fuere persona cierta, estuviere ausente, ignorándose su paradero, o negare su consentimiento,no podrá hacerse la anotación sino por providencia judicial".

En cuanto al procedimiento para obtener la resolución judicial viene establecido en los artículos 157 a160 del Reglamento Hipotecario.

En cuanto a los efectos de la anotación, de conformidad al artículo 59 párrafo segundo de la Ley Hipotecaria: "Esta anotación surtirá, respecto al crédito refaccionario, todos los efectos de la hipoteca".

La anotación a favor del acreedor refaccionario caducará a los 60 días de concluida la obra objeto de la refacción (artículo 92 de la Ley Hipotecaria). El acreedor refaccionario podrá pedir la conversión de su anotación preventiva en inscripción de hipoteca, si al expirar los 60 días desde la conclusión de la obra no estuviere aún pagado por completo de su crédito, por no haber vencido el plazo estipulado en el contrato. Si el plazo estuviere vencido, podrá el acreedor, o prorrogarlo mediante dicha conversión, o exigir el pago desde luego, para lo cual surtirá la anotación todos los efectos de la hipoteca (artículo 93 de la Ley Hipotecaria). Para convertir en inscripción de hipoteca la anotación de crédito refaccionario se liquidará éste, si no fuere líquido, y se otorgará escritura pública (artículo 94 de la Ley Hipotecaria).

¿Qué ventajas tiene la anotación del crédito refaccionario?

Las normas contenidas en los artículos 1923 y 1927 del Código Civil establecen una prelación distinta al crédito refaccionario según que el mismo haya sido objeto de la anotación preventiva a la que se refiere el artículo 42.8 de la Ley Hipotecaria.

Artículo 42.8 de la Ley Hipotecaria

Si se encuentra anotado el crédito refaccionario es preferente a todos los créditos anteriores y posteriores que no sean los del Estado (dentro de los límites del artículo 1923.1 CC); de los aseguradores (de acuerdo con lo prescrito en el párrafo 2 del artículo 1923 CC); los de la Comunidad de propietarios (artículo 9 de la Ley Hipotecaria); de los acreedores hipotecarios y refaccionarios anteriormente registrados (artículos 1923.3 y 1927.2 CC); y los créditos que, con anterioridad a la anotación preventiva del crédito refaccionario, hayan sido objeto de las anotaciones preventivas a las que se refiere el número 4 del artículo 1923 CC.

Si el crédito refaccionario no ha sido anotado sólo es preferido a los créditos simples, con independencia de su fecha y a los refaccionarios no anotados de fecha anterior (artículo 1927.3 CC). En cuanto a los créditos a que se refiere el artículo 1923.4 CC, tienen prioridad frente al crédito refaccionario inmobiliario no inscrito (artículo 1923.5 CC último inciso).

Por último, se ha de reseñar de conformidad al artículo 1921 CC párrafo segundo "En caso de concurso, la clasificación y graduación de los créditos se regirá por lo establecido en la Ley Concursal", es decir, por la Ley 22/2003, de 9 de julio.

¿Existen créditos privilegiados?

El artículo 90 de la Ley Concursal recoge los créditos con privilegio especial limitando, considerablemente, los que hasta la entrada en vigor de la Ley establecían normas mercantiles y civiles.

Sólo se conservan los créditos garantizados con hipoteca, prenda o anticresis, los créditos por contrato de arrendamiento financiero o de compraventa con precio aplazado de bienes muebles e inmuebles y los créditos refaccionarios.

Entre los créditos con privilegio especial, el artículo 90.1.3º de la Ley Concursal menciona los créditos refaccionarios de los trabajadores sobre los bienes elaborados por ellos, mientras sean de propiedad o estén en posesión del concursado.

Estos créditos con privilegio especial se pagarán tras el convenio o transcurrido un año desde la declaración del concurso sin apertura de liquidación. A diferencia de los créditos contra la masa (artículo 84.2.1º de la Ley Concursal) en este caso sí hay identidad entre el crédito refaccionario de la Ley Concursal y el establecido en el artículo 32.2 Estatuto de los Trabajadores.

Por lo tanto se ha de entender aplicable la alusión estatutaria a la preferencia de los créditos refaccionarios de los trabajadores "sobre cualquier otro crédito", incluidos los garantizados con derecho real (así la hipoteca).

La Ley Concursal se refiere, en sentido amplio, a los créditos refaccionarios de los trabajadores, término que excede del estricto concepto salarial y que incluye (sin límite cuantitativo ni temporal) los siguientes conceptos: créditos por salarios y por conceptos retributivos extrasalariales, créditos por indemnizaciones derivadas de la extinción del contrato de trabajo, créditos por salarios de tramitación y créditos de los beneficiarios de la Seguridad Social que deban ser satisfechos por el empresario (indemnizaciones derivadas de accidente de trabajo/enfermedad profesional, prestaciones a su cargo, recargo de prestaciones).

En este punto se habría producido una ampliación de la preferencia refaccionaria de los trabajadores, pues el artículo 32.2 del Estatuto de los Trabajadores limitaba la misma a los créditos salariales y el artículo 162.2 y 3 de la Ley General de la Seguridad Social hace lo propio con las prestaciones de Seguridad Social a cargo del empresario y con el recargo de prestaciones.

La preferencia especial refaccionaria sobre los bienes elaborados se somete ahora a las reglas de la Ley Concursal que impone un criterio de prioridad formal o registral (asiento en un registro público). De esta manera el artículo 90.2 de la Ley Concursal establece que en los créditos con privilegio especial la respectiva garantía deberá estar constituida con los requisitos y formalidades previstos en su legislación específica para su oponibilidad a terceros, salvo que se trate de hipoteca legal tácita o de los refaccionarios de los trabajadores. Queda, por tanto, el privilegio laboral excluido de aquellas formalidades y se equipara, en rango preferencial, el crédito refaccionario anotado al crédito refaccionario de los trabajadores no anotado. Es decir, que la preferencia especial refaccionaria de los trabajadores ( artículo 32.2 del Estatuto de los Trabajadores) no está requerida de formalidad o de asiento registral alguno para que surta sus naturales efectos.

Aunque se plantea la duda del momento en el que habrá de entenderse constituido el privilegio refaccionario laboral. En rigor, será desde que los objetos son producidos y el trabajador tiene pendiente algún crédito de los protegidos (Ríos Salmerón), con lo que, a la postre, el privilegio aparenta funcionar como una carga real.

Recuerde que…

  • El crédito refaccionario se caracteriza, por un lado, porque se contrae y emplea en la construcción, conservación o reparación de un inmueble, y, por otro, porque el crédito surge contra el comitente.
  • El crédito refaccionario puede derivar de un contrato de obra o de aquellos derivados de la actividad de los agentes en la edificación.
  • Más allá de los contratos de obra y de los agentes de la edificación, también puede existir crédito refaccionario en otros casos, como es el de la comunidad de bienes o el de arrendamientos rústicos.
  • Es conveniente que el acreedor solicite la anotación preventiva del crédito, siempre que se trate de un crédito refaccionario en formación y que la finca esté inscrita a favor del deudor.
  • La anotación preventiva otorgará preferencia al crédito respecto a todos los créditos anteriores y posteriores que no sean los del Estado, aseguradores, comunidad de propietarios y acreedores hipotecarios.
  • En caso de concurso, la Ley Concursal confiere especial privilegio a los créditos refaccionarios de los trabajadores sobre los bienes elaborador por ellos, mientras sean de propiedad o estén en posesión del concursado.
Subir