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Contrato de tracto sucesivo

Contrato de tracto sucesivo

Definimos el tracto sucesivo como el lapso o período de tiempo que se sucede entre dos acontecimientos y al que el Derecho dota de efectos jurídicos, de tal manera que, si ese lapso es interrumpido, el efecto jurídico correspondiente no se produce.

Derechos reales, obligaciones y contratos

¿Comprendemos la expresión "tracto sucesivo"?

Según el Diccionario de la Real Academia Española, la palabra tracto (del latín tractus), significa, en la acepción que ahora nos interesa, "lapso de tiempo". A su vez, el adjetivo sucesivo, dicho de una cosa, significa "que sucede o se sigue a otra". De esta forma, tracto sucesivo es el lapso de tiempo que se sucede o sigue desde un determinado momento a otro. Pero como lo que nos interesa es el sentido jurídico de esta expresión, podemos definir el tracto sucesivo como el lapso o periodo de tiempo que se sucede entre dos acontecimientos y al que el Derecho dota de efectos jurídicos, de tal manera que, si ese lapso es interrumpido, el efecto jurídico correspondiente no se produce.

Lo comprenderemos mejor si aplicamos el sustantivo "principio" a la expresión que estamos comentando. Así, el principio de tracto sucesivo, de gran importancia en el Derecho Hipotecario, consiste en la exigencia de que en el Registro de la Propiedad figuren todas las transmisiones realizadas, sin ruptura de la cadena de transmisiones, para poder inscribir el título correspondiente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria: para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada). A su vez, este principio está íntimamente relacionado con el principio de legitimación recogido en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria y que supone una presunción iuris tantum (que admite prueba en contrario) de exactitud de los pronunciamientos del Registro así como un reconocimiento de legitimación dispositiva a favor del titular registral, por lo que este principio lleva consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular (artículo 38 de la Ley Hipotecaria: a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos).

¿Qué efecto tiene el tracto sucesivo en los contratos?

Seguimos precisando más el concepto y lo aplicamos ahora a los contratos. Desde este punto de vista, el contrato de tracto sucesivo se contrapone con el contrato de tracto único. Este último es aquél contrato en el que el contratante deudor debe realizar su prestación en un solo acto, extinguiéndose la obligación contraída, y con ello el contrato, tan pronto como dicho acto o prestación haya sido cumplido. Eso, si el contrato es unilateral, es decir, que crea obligaciones para una sola de las partes, porque si es bilateral es preciso, para que se considere extinguido el contrato, que la prestación única sea realizada por ambas partes (cada una la suya, se entiende).

A su vez, el contrato de tracto sucesivo impone al contratante deudor (o a ambos, si el contrato crea obligaciones recíprocas) una serie de actos de ejecución reiterada durante cierto tiempo.

EJEMPLO

En la compraventa a plazos, una de las partes entrega a la otra una cosa y ésta se obliga a pagar por ella un precio cierto de forma total o parcialmente aplazada en tiempo determinado a partir de la perfección del contrato. De esta forma, el comprador tiene que realizar su prestación (pagar el precio pactado) durante un lapso sucesivo de tiempo (a plazos), no extinguiéndose el contrato hasta que no hayan transcurrido todos los plazos y se haya pagado el precio total. Por su parte, el vendedor está obligado a entregar la cosa y a permitir al comprador el goce pacífico de ella, transmitiéndole la propiedad tan pronto como haya sido pagado el último plazo.

Otro ejemplo de contrato de tracto sucesivo es el de arrendamiento de cosas, por el que una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto (artículo 1543 del Código Civil), como, por ejemplo, un contrato de arrendamiento urbano o alquiler, en el que el inquilino o arrendatario debe pagar la renta y usar el inmueble según su destino, y el arrendador debe permitir el uso y realizar las reparaciones que sean necesarias en el inmueble, desplegando, por tanto, el contrato sus efectos durante el periodo de tiempo determinado contractual o legalmente.

¿Por qué utilizar esta figura jurídica?

En los contratos de tracto sucesivo, es su función económico-social la que impone una duración sostenida en el tiempo, pues los contratantes tan sólo se obligan si la relación contractual se dilata en el tiempo, porque ello es lo que satisface la necesidad que les indujo a contratar. Así, la continuidad y la periodicidad de la realización de la prestación o cumplimiento del contrato es una condición esencial. Por ello, suele afirmarse que en los contratos de tracto sucesivo la duración es un elemento causal, pues es el motivo por el que las partes celebran el contrato (identificando así causa con motivo).

Pero, en realidad, no son las partes las que escogen que el contrato sea de tracto sucesivo, sino que la función económico-social que persiguen impone el carácter sucesivo del contrato, en cada caso. Ello se ve claramente en el contrato de compraventa a plazos, en que el comprador no suele poder pagar de una sola vez el precio y necesita, si quiere gozar del bien, en muchas ocasiones de "primera necesidad" (por ejemplo un automóvil), pagar poco a poco su precio.

¿Es lo mismo que un contrato futuro?

No debe confundirse el contrato cuya prestación es un resultado futuro (por ejemplo, una obra), con el contrato de tracto sucesivo (por ejemplo, la prestación de un servicio). Así, en los contratos cuya prestación es un resultado futuro, la dilación en el tiempo es necesaria para la producción del resultado querido por las partes (por ejemplo, un retrato), pero su ejecución es única, es decir, existe una única prestación. Por el contrario, en los contratos de tracto sucesivo, la dilación en el tiempo atañe a la misma ejecución del contrato, de tal manera que no se busca un tiempo determinado de ejecución sino que, al ser periódica la prestación debida, el contrato despliega sus efectos durante cierto tiempo.

¿Cómo afecta al negocio jurídico?

El contrato de tracto sucesivo se diferencia del de tracto único también en sus efectos. En primer lugar, porque mientras la declaración de nulidad posee, por regla general, efecto retroactivo en los contratos de tracto único, eso no ocurre si el contrato es de tracto sucesivo. Ello es debido a que en estos no es posible prescindir de los efectos ya producidos y la declaración de nulidad producirá, entonces, nada más que efectos hacia el futuro (ex tunc). En segundo lugar, la destrucción fortuita de la cosa extingue la obligación de la contraparte, en vez de dejarla subsistente. En tercer lugar, si el contrato es de tracto sucesivo, en algunos casos se admite su revisión si se convierte en excesivamente oneroso para el contratante más necesitado de protección (por ejemplo, consumidores o usuarios).

¿Cuánto dura ese "tracto"?

El que el contrato de tracto sucesivo tenga una duración dilatada en el tiempo no significa que sea eterno o de duración ilimitada, es decir, que las partes no puedan poner fin a la relación contractual. Aunque no existe un precepto específico en nuestro Código Civil que prohíba los contratos de duración ilimitada, se suele considerar que la perpetuidad de un contrato resulta contradictoria con la autonomía de la voluntad y con los fines económico-sociales que persigue la contratación. Lo contrario sería tanto como resucitar figuras afortunadamente desterradas en el Derecho actual (esclavitud, siervos de la gleba). Además, con la contratación se posibilita el intercambio voluntario de recursos y de bienes, por lo que la vinculación perpetua obstaculizaría ese intercambio. Por ello, se considera que los contratos de tracto sucesivo son de duración indeterminada, pudiendo las partes ponerles fin de manera unilateral.

El legislador ha tenido en cuenta las anteriores premisas al regular los derechos de los consumidores y usuarios. Así, con el propósito de impedir, en los contratos de prestación de servicios o suministro de bienes de tracto sucesivo o continuado, las prácticas obstruccionistas al derecho del consumidor a ponerles fin, el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, publicado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, impone que quede claramente establecido, tanto en la fase previa de información como en la efectiva formalización contractual, el procedimiento mediante el cual el consumidor puede ejercitar este derecho y se asegura que pueda ejercitarlo en la misma forma en que contrató, sin sanciones o cargas. Según la Exposición de Motivos de esta norma, esta regla se completa con dos previsiones: de un lado, la integración del contrato conforme a la buena fe objetiva, según las reglas de interpretación e integración del Código Civil y las exigencias de la leal competencia; de otro lado, estableciendo la necesidad de que la información precontractual obligatoria se facilite al consumidor de forma gratuita, sin costes adicionales.

Sentado lo anterior, el artículo 62 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios establece las siguientes reglas en relación con la contratación con consumidores y usuarios:

  • 1. Debe constar de forma inequívoca la voluntad del consumidor de contratar o, en su caso, de poner fin al contrato.
  • 2. Se prohíben las cláusulas que impongan obstáculos onerosos o desproporcionados para el ejercicio de los derechos reconocidos al consumidor en el contrato.
  • 3. En particular, en los contratos de prestación de servicios o suministro de productos de tracto sucesivo o continuado, se prohíben las cláusulas que establezcan plazos de duración excesiva o limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho del consumidor y usuario a poner fin al contrato. El consumidor y usuario podrá ejercer su derecho a poner fin al contrato en la misma forma en que lo celebró, sin ningún tipo de sanción o de cargas onerosas o desproporcionadas, tales como la pérdida de las cantidades abonadas por adelantado, el abono de cantidades por servicios no prestados efectivamente, la ejecución unilateral de las cláusulas penales que se hubieran fijado contractualmente o la fijación de indemnizaciones que no se correspondan con los daños efectivamente causados.
  • 4. Los contratos de prestación de servicios o suministro de productos de tracto sucesivo o continuado deberán contemplar expresamente el procedimiento a través del cual el consumidor y usuario puede ejercer su derecho a poner fin al contrato.

A su vez, en los artículos 68 y siguientes de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios se regula el derecho de desistimiento de estos contratos, definiéndolo como la facultad del consumidor y usuario de dejar sin efecto el contrato celebrado, notificándoselo así a la otra parte contratante en el plazo establecido para el ejercicio de ese derecho, sin necesidad de justificar su decisión y sin penalización de ninguna clase, siendo nulas de pleno derecho las cláusulas que impongan al consumidor y usuario una penalización por el ejercicio de su derecho de desistimiento. Asimismo, el consumidor tendrá derecho a desistir del contrato en los supuestos previstos legal o reglamentariamente y cuando así se le reconozca en la oferta, promoción publicidad o en el propio contrato.

Recuerde que…

  • Los contratos de tracto sucesivo imponen al contratante deudor una serie de actos de ejecución reiterada durante cierto tiempo.
  • En Derecho Hipotecario, el principio de tracto sucesivo consiste en la exigencia de que en el Registro de la Propiedad figuren todas las transmisiones realizadas, sin ruptura de la cadena de transmisiones, para poder inscribir el título correspondiente.
  • La nulidad de un contrato de tracto sucesivo, por lo general, sólo producirá efectos hacia el futuro.
  • La duración del "tracto" es indeterminada, no ilimitada, pudiendo las partes ponerle fin de manera unilateral.
  • La legislación para la defensa de consumidores y usuarios protege especialmente a éstos frente a posibles plazos de duración excesiva o sanciones desproporcionadas, debido a su especial vulnerabilidad.
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