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Deslinde

Deslinde

El deslinde consiste en trazar sobre el propio terreno o sobre un plano desde el cual puedan trasladarse sin discusión a la superficie, los límites, hasta entonces dudosos y discutidos, entre dos o varias fincas.

Derechos reales, obligaciones y contratos

¿Qué límites horizontales tiene la propiedad?

Hasta la revolución francesa las prácticas feudales o comunes, usos y privilegios, bajo el antiguo régimen, obligaban a los propietarios a dejar sus campos abiertos, sin muros o cercas, tanto al ejercicio de la caza por el señor o el rey, como a los rebaños de corporaciones de ganaderos (en España, el Honrado Concejo de la Mesta), o a los ganados de los señores, o acaso de los otros vecinos del pueblo, o los de vecinos de otros pueblos (alera foral, pastos de facería, etc.), a fin de que pudieran pastar en ellos libremente una vez levantadas las cosechas de cereal o en la parte que quedase en barbecho. La revolución reacciona frente a este estado de cosas autorizando a todos los dueños para cerrar sus fincas con cuya medida les hacen francas de cualesquiera prestaciones, salvo que estas hayan sido constituidas en condición de servidumbres de derecho privado. En España fueron las Cortes de Cádiz las que, en seguimiento de la nueva ideología, promulgaron el Decreto de 11 de junio de 1813, según el cual se declaran "cerradas y acotadas a perpetuidad todas las dehesas, heredades y demás tierras de cualquier clase, pertenecientes a dominio particular".

Entre las facultades que integran el dominio se encuentran las de exclusión, que son complemento y garantía de las de aprovechamiento, en cuanto permiten al propietario impedir la intromisión o perturbación, causada por personas extrañas, en el goce o utilización de la cosa. A su vez, las facultades de exclusión tienen como manifestaciones principales los derechos de individualización de la cosa, por una parte, y los derechos de posesión excluyente y reivindicación por la otra.

Dentro de los derechos de individualización figuran:

  • 1. El derecho del propietario de colocar la cosa en condiciones de que nadie pueda perturbarle en el goce de la misma, o lo que es igual, el derecho de cerrar o cercar sus fincas, reconocido, como hemos visto, por el Decreto-Ley de 8 de junio de 1813, y hoy por el artículo 388 del Código Civil, al consignar que "Todo propietario podrá cerrar o cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o de cualquier otro modo, sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las mismas".
  • 2. El derecho de individualizar la cosa sometida al dominio, determinando sus límites, o lo que es lo mismo, los derechos de deslinde y amojonamiento, regulados en los artículos 384 al 387 del Código Civil.

El cerramiento es un acto de mera facultad, y por tanto no prescribe, aunque sí quepa usucapir servidumbres contrarias a él o que lo modalicen. Al cerramiento no pueden oponerse los colindantes, salvo si falta la previa determinación de linderos (Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de abril de 1984), si bien puede oponerse el titular de una servidumbre perjudicada por él. El cerramiento proporciona la exclusividad del goce de la finca pues sin él no está estrictamente prohibido entrar en ella.

Claro está que la facultad de cierre presupone que los límites de la heredad son ciertos y seguros, pero ello no siempre sucede. Los propietarios colindantes pueden tener algo que decir entonces, y de ahí que el Código Civil fije en los artículos 384 al 387 los criterios para efectuar el deslinde. Aunque estos preceptos están agrupados bajo la rúbrica "Del deslinde amojonamiento", en realidad se refieren a la primera operación, que consiste en fijar los límites de la finca, mientras que el amojonamiento es la señalización o exteriorización mediante hijos o mojones de aquellos límites.

¿Qué es el deslinde y amojonamiento?

Amojonamiento y deslinde son instituciones muy distintas. Aquél, lo puede exigir, de su vecino, el propietario de cada finca, cuando los confines entre los dos fundos, si bien ciertos y determinados, están desprovistos de señales físicas para hacerlos recognoscibles, sea porque no se han puesto nunca o porque las señales han ido desapareciendo. Es operación por la que se marcan con hitos o mojones (o mediante un foso, empalizada, tapia, etc) los límites establecidos cuando no hay contienda sobre cuáles sean éstos, o bien si la contienda ha quedado resuelta por el deslinde efectuado en cualquiera de sus modalidades. Se trata de una facultad inherente a la propiedad, y por consiguiente imprescriptible (artículo 1965 del Código Civil).

Diversamente, el deslinde consiste en trazar sobre el propio terreno o sobre un plano desde el cual puedan trasladarse sin discusión a la superficie, los límites, hasta entonces dudosos y discutidos, entre dos o varias fincas.

En suma. el deslinde es la operación por la cual se fijan los límites materiales de una finca, y el amojonamiento el acto mediante el que se marcan con hitos o mojones los límites establecidos.

Así, mientras la pretensión de amojonamiento se dirige a obtener la simple aposición de términos sobre una línea de confín actualmente cierta e indiscutida, la de deslinde tiene como fin determinar los límites confusos e inciertos. Aquélla es eminentemente personal, porque el actor trata de conseguir la prestación de un hecho por parte del demandado, o sea, el concurso de éste a las operaciones y los gastos de colocación de los mojones; la de deslinde, aun cuando pueda incluir igualmente el concurso del colindante, tiene un aspecto real, pues en definitiva persigue la determinación de los límites entre dos o varias fincas.

El amojonamiento es una operación material, y así lo tiene reiteradamente declarado el Tribunal Supremo, y mediante él quedan señalados los límites de la finca de un modo físico y visible, para lo sucesivo y con carácter de permanencia.

Según el artículo 12 del Reglamento Hipotecario, son inscribibles: 1º) Las copias notariales de las actas judiciales protocolizadas de deslinde y amojonamiento de fincas, cuando hayan sido citados el expediente propietarios colindantes. 2º) Los deslindes administrativos debidamente aprobados.

Ha de tenerse en cuenta que el artículo 246 del Código Penal prevé como delito la siguiente conducta: "el que alterare términos o lindes de pueblos o heredades o cualquier clase de señales o mojones destinados a fijar los límites de propiedades o demarcaciones de predios contiguos, tanto de dominio público como privado", que será castigado con la pena de multa de tres a 18 meses. Si la utilidad reportada no excediere de 400 euros, se impondrá la pena de multa de uno a tres meses.

¿Qué formas reviste el deslinde?

El deslinde puede hacerse de modo convencional (acuerdo privado entre los interesados, reflejado documentalmente) o jurisdiccional, y en este caso puede ser en acto de jurisdicción voluntaria; cuando no se discuten los límites, hay conformidad en su fijación, o contencioso, cuando exista oposición, a través del juicio ordinario que corresponda a su cuantía, en cuyo procedimiento el Juez ha de atender al orden que los arts. 385 a387 CCiv contienen sobre la valoración de las pruebas practicadas.

Para el ejercicio de la acción de deslinde se exigen dos presupuestos: una situación de confrontación o contigüidad entre dos o más fincas y que la línea de división o separación entre las fincas colindantes sea confusa (entre otras, STS de 3 de mayo de 2004). En la mayoría de las ocasiones la acción de deslinde lleva embebida una acción reivindicatoria cuando de la certidumbre de los linderos a través del proceso ya se vislumbra la reclamación de una porción de terreno que está siendo poseído indebidamente por la parte demandada, de ahí que las acciones reivindicatoria y la de deslinde y amojonamiento -contenciosa, en juicio declarativo, no en acto de jurisdicción voluntaria- son compatibles y acumulables (por todas, STS de 23 de diciembre de 1999).

Pues bien, el expediente de jurisdicción voluntaria dirigido a obtener el deslinde de fincas que no estuvieran inscritas en el Registro de la Propiedad se regula en los arts. 104 a 107LJV.

Es importante destacar que este expediente sólo se aplica al deslinde de fincas no inscritas, porque si estamos ante fincas inscritas, el deslinde se tramita ante Notario, conforme a lo dispuesto en el art. 200 LH; es también acto de jurisdicción voluntaria, pero extrajudicial.

Como la mayor parte de las fincas ya están inscritas, parece que el expediente judicial de deslinde de fincas no inscritas tendrá un uso residual. Pero, en todo caso, basta con que una finca no esté inscrita en el Registro (aunque otras colindantes sí lo estén) para que haya que acudirse necesariamente a este expediente.

El expediente de jurisdicción voluntaria de deslinde de fincas no inscritas se ajusta a la siguientes reglas:

  • 1) Competencia La competencia se atribuye el Letrado de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia correspondiente al lugar donde esté situada la finca o la mayor parte de ella (art. 105.1 LJV).
  • 2) Legitimación La legitimación activa se atribuye al "titular del dominio de la finca o, de ser varios, de cualquiera de ellos, o del titular de cualquier derecho real de uso y disfrute sobre la misma" (art. 105.2 LJV).

El procedimiento consta de los siguientes trámites:

  • 3) Postulación La intervención de Abogado (que no de Procurador) es requerida si el valor de la finca supera los 6.000 euros (art. 105.3 LJV), que será lo habitual.
  • 4) Tramitación El expediente se inicia mediante solicitud debidamente documentada con la aportación de toda la información de que se disponga respecto de las fincas afectadas, tanto catastral como registral, conforme a lo dispuesto en el art. 106.1 LJV.

    Admitida la solicitud por el Letrado de la Administración de Justicia, los interesados tienen quince días para hacer las alegaciones y presentar las pruebas que estimen procedentes. Transcurrido ese plazo, se les entrega toda la documentación aportada y se cita a todos los interesados al acto de deslinde, a celebrar en el plazo de treinta días (art. 106.2 párrafo 1.º LJV).

    Señala el art. 106.2 párrafo 2.º LJV que "no se suspenderá la práctica del deslinde por la falta de asistencia de alguno de los dueños colindantes, quedando a salvo su derecho para demandar, en el juicio declarativo que corresponda, la posesión o propiedad de las que se creyese despojado en virtud del deslinde", añadiendo -en contra de la regla general en materia de jurisdicción voluntaria consistente en que la oposición de un interesado no pone fin al expediente (art. 17.3 LJV)- que "si antes de la comparecencia, el dueño de alguna de las fincas colindantes se opusiera al deslinde, archivará el expediente en relación a la parte de la finca lindante con la del opositor, reservando a las partes su derecho para que lo ejerciten en el juicio declarativo que corresponda, y continuará con el resto". Es decir, que en este caso, basta con que uno de los colindantes se oponga al deslinde para que se archive el expediente al menos respecto de la finca del opositor.

  • 5) Decisión Si se consigue un acuerdo (total o parcial) entre todos los interesados o parte de ellos, se levanta acta que debe firmarse por los comparecientes. Si no se alcanzara acuerdo alguno, se hará constar que el acto terminó sin avenencia (art. 107.1 LJV).

    Tanto en un caso como en otro, el Letrado de la Administración de Justicia ha de dictar un decreto que recoja lo sucedido, y al que se incorporará el acta y, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica y, en el supuesto de discordancia con esta, la representación gráfica alternativa aportada (art. 107.2 LJV).

    Del acta y del decreto se remite testimonio al Catastro «a los efectos de que puedan realizarse por este, en su caso, las alteraciones catastrales que correspondan, según su normativa reguladora» (art. 107.3 LJV).

  • 6) Recursos Aunque la ley guarda silencio, el decreto dictado por el Secretario Judicial es recurrible conforme a las reglas generales -es decir, recurso de revisión ante el Juez (art. 20.2 LJV)-, aunque tal y como está configurado el expediente (archivo en caso de oposición y posibilidad de acuerdo sólo parcial) es difícil que llegue a darse el caso.

¿Qué reglas sigue?

El Código Civil proporciona unos criterios de principio para decidir los conflictos de límites, que lo mismo pueden servir para el procedimiento voluntario que para el contencioso, y con los que el Juez tiene que resolver forzosamente, de modo que -dándose los presupuestos para el ejercicio de la acción- no podría desestimar la demanda por falta de pruebas. Tales reglas son las siguientes:

  • 1ª. El deslinde se hará en conformidad con los títulos de cada propietario, y, a falta de títulos suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes (artículo 385 CC).
  • 2ª. Si los títulos no determinasen el límite o área perteneciente a cada propietario, y la cuestión no pudiera resolverse por la posesión o por otro medio de prueba, el deslinde se hará distribuyendo el terreno objeto de la contienda en partes iguales (artículo 386 CC).
  • 3ª. Si los títulos de los colindantes indicasen un espacio mayor o menor del que comprende la totalidad del terreno, el aumento o la falta se distribuirá proporcionalmente (artículo 387 CC).

Recuerde que…

  • El deslinde consiste en trazar sobre el propio terreno o sobre un plano desde el cual puedan trasladarse sin discusión a la superficie, los límites, hasta entonces dudosos y discutidos, entre dos o varias fincas.
  • El deslinde puede hacerse de modo convencional (acuerdo privado entre los interesados, reflejado documentalmente) o jurisdiccional.
  • Para el ejercicio de la acción de deslinde se exigen dos presupuestos: una situación de confrontación o contigüidad entre dos o más fincas y que la línea de división o separación entre las fincas colindantes sea confusa.
  • El deslinde se hará en conformidad con los títulos de cada propietario, y, a falta de títulos suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes.
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