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Desahucio

Desahucio

El desahucio es la especial acción de resolución por incumplimiento que tiene el arrendador en los arrendamientos de inmuebles. Como consecuencia del incumplimiento, la restitución recíproca de las prestaciones consiste en que el arrendador vuelve a tomar posesión de la finca arrendada mediante el desahucio del arrendatario.

Arrendamientos y propiedad horizontal

¿En qué consiste la acción de desahucio?

El desahucio no es una causa de extinción del arrendamiento, sino un medio procesal para que, previa la resolución judicial favorable, el arrendador obtenga la expulsión del arrendatario de la cosa arrendada y la deje libre y a disposición del arrendador, en lo que se denomina lanzamiento en términos procesales.

Así pues, la acción de desahucio es resolutoria del contrato de arrendamiento y recuperatoria de la posesión. Las causas vienen establecidas en el artículo 1569 del Código Civil, y fuera de las mismas (artículo 1570 Código Civil) el arrendatario tendrá derecho a aprovechar los términos establecidos en los artículos 1577 y 1581 CC. Es decir, el arrendatario podrá continuar en el arrendamiento hasta que transcurra el plazo legal. La doctrina señala que también se reconoce otra causa de desahucio a favor del adquirente de la finca en los supuestos de venta a los que se refiere el artículo 1571 CC, cuando proceda.

En la actualidad el desahucio por falta de pago de las rentas está regulado en la Ley 1/2000, de 7 enero, de Enjuiciamiento Civil. La competencia territorial en los procesos de desahucio es del Tribunal del lugar en el que está la finca (artículo 52.1.7º Ley de Enjuiciamiento Civil). El procedimiento aplicable es el del juicio verbal, con las especialidades reguladas en los apartados 3 y 4 del art. 440 LEC, según las cuales el Letrado de la Administración de Justicia requerirá en el emplazamiento al demandando para que en el plazo de 10 días proceda a enervar si tiene derecho a ello, pagar y desalojar el inmueble, o formular oposición alegando sucintamente las razones por las que no procede el desahucio. Indicará igualmente en esta resolución la fecha de la eventual vista y la del lanzamiento, con apercibimiento de inmediato lanzamiento si no formulare oposición

¿Qué requisitos debe cumplir el requerimiento monitorio y la eventual vista? (art. 440.3 y 4 LEC)

En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Letrado de la Administración de Justicia (denominación dada a los Secretarios Judiciales por la LO 7/1985 que reformó la LOPJ), tras la admisión y previamente a la vista que se señale, efectuará requerimiento al demandado, en la forma prevista en el art. 161 LEC, para que, en el plazo de diez días:

  • Desaloje el inmueble.
  • Pague al actor.
  • Enerve la acción mediante el pago de la totalidad de lo que debe, es decir, las cantidades reclamadas en la demanda y las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

    En este caso el pago podrá ser efectuado directamente al actor, o podrá ponerse a disposición de aquel en el Tribunal o en un Notario.

  • Comparezca ante el Tribunal formulando de manera sucinta oposición, mediante la alegación de las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

En este requerimiento se expresará el día y hora para la celebración de la eventual vista en caso de oposición del demandado, a los efectos de que sirva de citación, y la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición; asimismo se especificará que si el demandado solicita asistencia jurídica gratuita deberá hacerlo en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento, así como que la falta de oposición al requerimiento supondrá la prestación de su consentimiento a la resolución del contrato de arrendamiento que le vincula con el arrendador.

Si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el apartado 3 del art. 437 LEC, se le pondrá de manifiesto en el requerimiento, y la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del art. 21 LEC.

En el requerimiento se apercibirá al demandado de que, de no realizar ninguna de las actuaciones citadas, se procederá a su inmediato lanzamiento, sin necesidad de notificación posterior, así como de los demás extremos comprendidos en el apartado 4 del art. 440 LEC, en virtud del cual, en todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en el requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista. Igualmente, en la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de treinta días desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.

El art. 441.1 ter LEC, introducido por la reforma operada por Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, estableció que en el requerimiento de pago al demandado, se informará al mismo de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad.

En caso de que la Administración competente apreciase indicios de la existencia de dicha situación, se notificará al órgano judicial inmediatamente. Recibida dicha comunicación, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los Servicios Sociales al órgano judicial, o de dos meses, dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica. Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites. En estos supuestos, la cédula de emplazamiento al demandado habrá de contener datos de identificación de los Servicios Sociales a los que puede acudir el ciudadano.

El citado RDLey 21/2018 quedó derogado desde el 22 de enero de 2019, al no haber superado el trámite de convalidación en el Congreso de los Diputados, por lo que esta previsión legal desapareció. No obstante, pese a la derogación, los plazos de suspensión de los lanzamientos y la intervención de los servicios sociales han sido habituales. De hecho, tras la derogación del RDLey 21/2018, por no haberse convalidado por el Congreso de los Diputados, el Gobierno aprobó un nuevo RD Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, aplicable a los contratos de arrendamiento suscritos a partir de la entrada en vigor del citado Real Decreto-Ley, el 6 de marzo de 2019, que vuelve a introducir previsiones similares a las derogadas. En concreto:

  • - En el requerimiento de pago por el Juzgado se informará al arrendatario de la posibilidad de acudir a los servicios sociales, que podrá actuar, incluso pedir la suspensión del proceso durante un mes o dos, dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica. A efectos del desahucio, el Juzgado en la notificación correspondiente, deberá indicar día y hora exactos. Es decir, se prohíben los lanzamientos abiertos en los procesos de desahucio por impago de rentas u otras cantidades debidas (arts. 440.3 y 4 LEC).
  • - Se notificará al arrendatario en la demanda de desahucio por falta de pago la posibilidad de acudir a los servicios sociales para que se pueda apreciar la posible situación de "vulnerabilidad", permitiendo que, previa comunicación de los citados servicios, se pueda suspender el proceso durante un mes o tres, dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica (art. 441.5 LEC).

En cualquier caso, de conformidad con la legislación vigente, si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá al lanzamiento en la fecha fijada.

Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el Letrado de la Administración de Justicia lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento, y dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada, bastando para ello con la mera solicitud.

Si el demandado formulara oposición, se celebrará la vista en la fecha señalada.

¿Es la enervación del desahucio prevista en el art. 22.4 LEC la forma habitual de terminación del proceso?

Esta institución nacida en el ámbito de la legislación especial arrendaticia está inspirada en principios de índole social, y consiste en una forma anormal de terminación por sobreseimiento a instancias del demandado del proceso en que se ejercita la pretensión de desahucio por falta de pago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario:

  • - Aplicable en los procesos de desahucio de finca urbana o rústica, por el hecho de que el arrendatario pague al actor, o ponga a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago.

    La novedad más importante que introduce la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios es que si el demandante se opone a la enervación se cita a las partes a la vista del art. 443 LEC, tras la cual el Juez bien dicta sentencia declarando enervada la acción, si se cumplen los requisitos legales o, en otro caso, si se declara que la enervación no es procedente, estima la demanda habiendo lugar al desahucio. Si no hay oposición del demandante se declara mediante decreto dictado al efecto por el Letrado de la Administración de Justicia la terminación del procedimiento, debiendo condenarse en costas al enervante, salvo que se demuestre que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.

En punto a pronunciamiento sobre costas cuando se enerva por un arrendatario la acción de desahucio, y a falta de previsión legal en contrario sobre la imposición de costas en el art. 22.4 LEC, en su redacción original, era criterio mayoritario de la doctrina de apelación que procedía imponer a la parte demandada las costas, pues había de entenderse que la enervación no impedía aplicar la teoría del vencimiento, lo que justificaba la imposición de las costas al demandado vencido, porque la parte habría sido vencida de no haber mediado pago o consignación, al concurrir los presupuestos de la acción al tiempo de la presentación de la demanda con los consiguientes costes generados por su interposición (SAP Barcelona de 23 de julio de 2008, rec. 134/2008, SAP Madrid de 13 de febrero de 2008, rec. 28/2007, AAP Cáceres de 23 de enero de 2007, rec. 36/2007, o AAP Las Palmas de 18 de abril de 2006, rec. 8/2006; y SAP Barcelona de 20 de febrero de 2008, rec. 172/2007), no obstante lo cual, la SAP Tenerife de 27 de mayo de 2002, rec. 269/2002, señaló que la enervación del desahucio equivalía a una especie de allanamiento a los efectos de la declaración de las costas, de manera que si no constaba requerimiento de pago previo al proceso no procedía, de conformidad con el artículo 395 LEC la imposición de costas al demandado. La solución legislativa que propone la reforma de la Ley 19/2009 sigue la opción mayoritaria, introduciendo un nuevo apartado 5 al art. 22 LEC que dispone que la resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.

Finalmente, la reforma de la Ley 4/2013 vuelve a modificar el art. 22.4 LEC a los efectos de concretar que el arrendatario con derecho a enervar puede ejercitar dicha facultad dentro del plazo de diez días desde el requerimiento inicial (con anterioridad se decía "previamente a la celebración de la vista"), viniendo a armonizar la aparente antinomia con lo dispuesto en el art. 440.3 LEC, pues, en la equívoca redacción dada por la Ley 37/2011 a este art. 22.4, cabía entender que la enervación podría producirse en cualquier momento, antes del juicio. De esta forma se deja claro que la enervación solo puede producirse dentro de los diez días desde el requerimiento inicial, como se dispone ahora expresamente en el art. 22.4 LEC.

Habiéndose producido ya la enervación de un desahucio anterior, el impago de una mensualidad de la renta en el plazo contractualmente establecido justifica el desahucio (SSTS de 24 de julio de 2008, rec. 508/2002, y 26 de marzo de 2009, rec. 1507/2004). La jurisprudencia supera así la doctrina de apelación que tradicionalmente venía distinguiendo entre el incumplimiento propio que integra la causa de desahucio y el simple retraso en el pago de la renta (SAP Barcelona de 26 de noviembre de 2007, rec. 121/2007, SAP Asturias de 16 de octubre de 2007, rec. 402/2007, o SAP Coruña (4ª) Nº sent. 249/2007, de 22 Mayo 2007 Nº rec.175/2007, entre otras muchas), que no justifica el éxito de la acción, y sienta que un mero retraso en el pago del alquiler por segunda vez, después de que el inquilino ya haya sido demandado previamente, y aunque entonces pagase la mensualidad con retraso, será causa de desahucio, siempre que el contrato de arrendamiento estipule un plazo máximo de pago. El Tribunal Supremo establece que en este caso, el inquilino ya no podrá gozar de la posibilidad de enervar la acción de desahucio, entendiendo el mero retraso en el pago como incumplimiento pleno de sus obligaciones e impidiendo de esta forma que el inquilino decida a su antojo cuando pagar, lo que se reitera en STS (Sala Primera, de lo Civil), Nº sent. 180/2014, de 27 Marzo 2014 Nº rec. 141/2011 al declarar como doctrina jurisprudencial que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.

La segunda excepción al beneficio, que a diferencia de la precedente no toma en cuenta el número de oportunidades en que se haya hecho uso de él se produce "cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación".]

El establecimiento de un plazo que debe transcurrir entre el momento en que el arrendador interpone un requerimiento al inquilino por el impago de rentas y la presentación de la demanda, parece pretende conciliar dos intereses: mantener un plazo suficiente para que el arrendatario de buena fe abone lo debido antes de iniciarse ningún proceso y reducir a la mitad el periodo de tiempo que debe esperar el arrendador para presentar el desahucio, porque si no lo hace puede encontrarse con el uso del instituto de la enervación por parte del arrendatario que había desatendido el previo requerimiento.

No obstante, lo cierto es que la interpretación de este precepto había provocado dos líneas distintas en la doctrina de apelación, sin respuesta casacional: a) Una que exigía la comunicación expresa al arrendador de que se daba por resuelto el contrato de arrendamiento, en el caso de no abonarse la cantidad reclamada debidamente especificada; b) Otra que entendía que bastaba con el requerimiento de pago, sin advertir de consecuencias resolutorias; tampoco exigiendo el anuncio de que no podrá enervar la acción de desahucio si no paga en el plazo preceptivo.

Recuerde que...

  • La competencia territorial en los procesos de desahucio es del Tribunal del lugar en el que está la finca.
  • En defecto de haberse pactado expresamente un domicilio para actos de comunicación, se presume siempre el de la vivienda o local del contrato.
  • Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio.
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