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Procedimiento de ejecución hipotecaria

Procedimiento de ejecución hipotecaria

Una de las vías por las que el acreedor hipotecario puede hacer efectivo su crédito es a través del cauce del procedimiento de ejecución hipotecaria (artículos 681 a 698 de la Ley 1/2000). Se trata de un procedimiento de apremio especial y privilegiado para la realización inmediata de los bienes hipotecados, sin contradicción.

Proceso civil

¿Qué el procedimiento de ejecución hipotecaria y dónde está regulado?

La Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil regula el procedimiento de ejecución hipotecaria y pignoraticia en el capítulo V del Título IV del Libro IV dedicado a la ejecución dineraria, y a continuación del capítulo IV dedicada al procedimiento de apremio, concretamente en los artículos 681 a698 LEC.

Se trata de un proceso de apremio especial y privilegiado para la realización inmediata de los bienes hipotecados, sin contradicción, ya que en todo caso los motivos de oposición deben reservarse para un proceso declarativo posterior salvo escasísimas excepciones; responde a la finalidad de facilitar o favorecer la realización del crédito hipotecario en el menor tiempo posible; se trata, pues, el cauce legal para la enajenación de "las cosas en que consiste la prenda o hipoteca" para pagar al acreedor en términos del artículo 1858 del Código Civil, el cauce procesal procedente cuando la ejecución se dirige "exclusivamente" (artículo 682 LEC) o "directamente" (terminología que emplea el artículo 681 LEC y el artículo 130 de la Ley Hipotecaria) contra bienes hipotecados o pignorados y se basa casi en exclusividad, en los datos consignados en la escritura pública de constitución de la garantía y los que publica el Registro de la Propiedad o Mercantil.

De todos modos, en este tema hay que recordar que la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social ha alterado en gran medida el sistema para reclamar las deudas hipotecarias. Y así en su Exposición de Motivos recuerda las modificaciones que se introducen, en primer lugar, en la suspensión de lanzamientos. Y así, en el artículo 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, modificado en este punto por el RD-Ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social, prevé la suspensión inmediata y por un plazo de cuatro años desde su entrada en vigor (dos años en su redacción original) de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión.

Esta medida, con carácter excepcional y temporal, afectará a cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el cual se adjudique al acreedor la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos. En estos casos, la Ley, sin alterar el procedimiento de ejecución hipotecaria, impide que se proceda al lanzamiento que culminaría con el desalojo de las personas.

La trascendencia de esta previsión normativa es indudable, pues garantiza que durante este período de tiempo, los deudores hipotecarios especialmente vulnerables no puedan ser desalojados de sus viviendas, con la confianza de que, a la finalización de este período, habrán superado la situación de dificultad en que se puedan encontrar en el momento actual.

Para estos deudores especialmente vulnerables se prevé además que la deuda que no haya podido ser cubierta con la vivienda habitual no devengue más interés de demora que el resultante de sumar a los intereses remuneratorios un dos por cien sobre la deuda pendiente.

¿Cuál es el ámbito de aplicación del procedimiento de ejecución hipotecaria?

El procedimiento únicamente puede ser utilizado para exigir el pago de deudas garantizadas con prenda o hipoteca mediante el ejercicio de la correspondiente acción real, que se ejercita "directa o exclusivamente" sobre los bienes hipotecados o pignorados (artículos 681.1 y 682.1 LEC), si bien, si su producto es insuficiente para el pago de la deuda, el procedimiento de ejecución puede continuar por los trámites de la ejecución ordinaria sobre los restantes bienes y en los mismos autos (artículo 579 LEC), dado el principio de responsabilidad patrimonial universal del deudor del artículo 1911 del Código Civil como recuerda el artículo 105 de la Ley Hipotecaria, lo que constituye una importante novedad de la nueva regulación.

Los dos presupuestos esenciales para que pueda utilizarse el procedimiento sumarísimo de ejecución hipotecaria, son, el primero, que en la escritura de constitución de la hipoteca las partes hayan tasado la finca o bien hipotecado a efectos de subasta, y que hayan designado un domicilio para la práctica de notificaciones. Además, en los establecimientos mercantiles el domicilio a designar ha de ser necesariamente el del establecimiento en cuestión (artículo 682 LEC). Aunque el precepto no lo dice, si el bien hipotecado no pertenece al deudor sino a un tercero (hipotecante no deudor), también éste deberá designar domicilio, aunque puede perfectamente ser el mismo que el del deudor. La designación del domicilio es extraordinariamente importante ya que el Juzgado está obligado a realizar las notificaciones en el mismo, por lo que el deudor ha de ser extremadamente diligente en su designación y, sobre todo, cuando se produzcan cambios; consciente de ello, el legislador ha dedicado un extenso precepto (el artículo 683 LEC) exclusivamente para regular dichos cambios de domicilio y evitar situaciones de indefensión, fraudulentas o abusivas.

La regla principal es que ni el deudor ni el hipotecante no deudor pueden cambiar el domicilio designado para la práctica de requerimientos y notificaciones, sujetándose a las reglas siguientes: Cuando los bienes hipotecados sean inmuebles, no precisan el consentimiento del acreedor, siempre que el cambio tenga lugar dentro de la misma población que se hubiere designado en la escritura, o de cualquier otra que esté enclavada en el término en que radiquen las fincas y que sirva para determinar la competencia del Juzgado. Para cambiar ese domicilio a un lugar diferente de los expresados será necesaria la conformidad del acreedor. Si se trata de hipoteca mobiliaria, el domicilio no podrá ser cambiado sin consentimiento del acreedor. En caso de hipoteca naval, basta con poner en conocimiento del acreedor el cambio de domicilio. Los cambios de domicilio deben hacerse constar en todo caso en acta notarial y, en el Registro correspondiente, por nota al margen de la inscripción de la hipoteca.

A efectos de requerimientos y notificaciones, el domicilio de los terceros adquirentes de bienes hipotecados (lo que se conoce como tercer poseedor) será el que aparezca designado en la inscripción de su adquisición. En cualquier momento puede el tercer adquirente cambiar dicho domicilio conforme a las reglas antes señaladas.

Hay que recordar que en esta materia es significativa la reforma introducida en esta materia por la Ley 1/2013 antes reflejada en materia de ejecución hipotecaria sobre bienes inmuebles, ya que especialmente relevante es el hecho de que, para las hipotecas constituidas sobre vivienda habitual, se limitarán los intereses de demora que pueden exigir las entidades de crédito a tres veces el interés legal del dinero. Además, se prohíbe expresamente la capitalización de estos intereses y se establece que, en caso de que el resultado de la ejecución fuera insuficiente para cubrir toda la deuda garantizada, dicho resultado se aplicará en último lugar a los intereses de demora, de tal forma que se permita en la mayor medida posible que el principal deje de devengar interés. Adicionalmente se fortalece en la Ley Hipotecaria el régimen de venta extrajudicial de bienes hipotecados. Por otro lado, se refuerza la independencia de las sociedades de tasación respecto de las entidades de crédito.

En la venta extrajudicial se introduce la posibilidad de que el Notario pueda suspender la misma cuando las partes acrediten que se ha solicitado al órgano judicial competente, en la forma prevista por el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, que dicte resolución decretando la improcedencia de dicha venta, por existir cláusulas abusivas en el contrato de préstamo hipotecario, o su continuación sin la aplicación de las cláusulas abusivas. Además, se faculta expresamente al Notario para que advierta a las partes de que alguna cláusula del contrato puede ser abusiva. Dichas modificaciones se adoptan como consecuencia de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013, dictada en el asunto por el que se resuelve la cuestión prejudicial planteada por el Juzgado de lo Mercantil n.o 3 de Barcelona respecto a la interpretación de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993.

El Capítulo III de la Ley 1/2013 recoge diferentes modificaciones a la Ley de Enjuiciamiento Civil con el fin de garantizar que la ejecución hipotecaria se realiza de manera que los derechos e intereses del deudor hipotecario sean protegidos de manera adecuada y, en su conjunto, se agilice y flexibilice el procedimiento de ejecución.

En particular, como medida de gran relevancia, se establece la posibilidad de que, si tras la ejecución hipotecaria de una vivienda habitual aún quedara deuda por pagar, durante el procedimiento de ejecución dineraria posterior se podrá condonar parte del pago de la deuda remanente, siempre que se cumpla con ciertas obligaciones de pago. Además, se permite que el deudor participe de la eventual revalorización futura de la vivienda ejecutada.

Por otro lado, se facilita el acceso de postores a las subastas y se rebajan los requisitos que se imponen a los licitadores, de modo que, por ejemplo, se disminuye el aval necesario para pujar del 20 al 5 por cien del valor de tasación de los bienes. Asimismo, se duplica, en idéntico sentido, el plazo de tiempo para que el rematante de una subasta consigne el precio de la adjudicación.

Se introducen determinadas mejoras en el procedimiento de subasta, estableciéndose que el valor de tasación a efectos de la misma no podrá ser inferior al 75 por cien del valor de tasación que sirvió para conceder el préstamo. Anteriormente no existía ningún límite para el tipo de subasta. Además, en caso de que la subasta concluyera sin postor alguno, se incrementan los porcentajes de adjudicación del bien. En concreto, se elevaría del 60 por cien hasta un máximo del 70 por cien, siempre para los supuestos de vivienda habitual.

Pues bien, la Ley 37/2011 ha modificado la LEC en esta materia en el artículo 579 LEC que lleva por rúbrica "Ejecución dineraria en casos de bienes especialmente hipotecados o pignorados." Para redactarlo como sigue:

"Cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados o pignorados en garantía de una deuda dineraria se estará a lo dispuesto en el capítulo V de este Título. Si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el despacho de la ejecución por la cantidad que falte, y contra quienes proceda, y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución." Se sustituye que se pueda pedir el embargo por que se pueda pedir el despacho de ejecución por la cantidad que falte y además contra quien proceda."

En la Ley 1/2013 se ha añadido, sin embargo, un apartado 2º al artículo 579 LEC para tutelar mejor en este caso los intereses de los deudores hipotecarios cuando se refería a la ejecución sobre su vivienda habitual, sobre todo para matizar la respuesta cuando el remate aprobado fuere insuficiente para satisfacer el crédito del ejecutante. Así:

" 2. Sin perjuicio de lo previsto en el apartado anterior, en el supuesto de adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, si el remate aprobado fuera insuficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, la ejecución, que no se suspenderá, por la cantidad que reste, se ajustará a las siguientes especialidades:

  • a) El ejecutado quedará liberado si su responsabilidad queda cubierta, en el plazo de cinco años desde la fecha del decreto de aprobación del remate o adjudicación, por el 65 por cien de la cantidad total que entonces quedara pendiente, incrementada exclusivamente en el interés legal del dinero hasta el momento del pago. Quedará liberado en los mismos términos si, no pudiendo satisfacer el 65 por cien dentro del plazo de cinco años, satisficiera el 80 por cien dentro de los diez años. De no concurrir las anteriores circunstancias, podrá el acreedor reclamar la totalidad de lo que se le deba según las estipulaciones contractuales y normas que resulten de aplicación.
  • b) En el supuesto de que se hubiera aprobado el remate o la adjudicación en favor del ejecutante o de aquél a quien le hubiera cedido su derecho y éstos, o cualquier sociedad de su grupo, dentro del plazo de 10 años desde la aprobación, procedieran a la enajenación de la vivienda, la deuda remanente que corresponda pagar al ejecutado en el momento de la enajenación se verá reducida en un 50 por cien de la plusvalía obtenida en tal venta, para cuyo cálculo se deducirán todos los costes que debidamente acredite el ejecutante.

Si en los plazos antes señalados se produce una ejecución dineraria que exceda del importe por el que el deudor podría quedar liberado según las reglas anteriores, se pondrá a su disposición el remanente. El Secretario judicial encargado de la ejecución hará constar estas circunstancias en el decreto de adjudicación y ordenará practicar el correspondiente asiento de inscripción en el Registro de la Propiedad en relación con lo previsto en la letra b) anterior.»

¿A quién corresponde la competencia para desarrollar los procedimientos de ejecución hipotecaria?

Por lo que se refiere a la competencia, es evidente que la objetiva corresponderá a los Juzgados de 1ª Instancia (artículos 45 -Este artículo ha sido modificado por la Ley 7/2015 y señala ahora que: "1. Corresponde a los Juzgados de Primera Instancia el conocimiento, en primera instancia, de todos los asuntos civiles que por disposición legal expresa no se hallen atribuidos a otros tribunales. 2. Conocerán, asimismo, dichos Juzgados: a) De los asuntos, actos, cuestiones y recursos que les atribuye la Ley Orgánica del Poder Judicial. b) De los concursos de persona natural que no sea empresario, y 47 LEC y artículos 85 y 100 de la Ley Orgánica del Poder Judicial).

En cuanto a la competencia territorial, se establecen normas especiales para el procedimiento de ejecución hipotecaria en el artículo 684 de la LEC. En caso de inmuebles, los fueros son inderogables para las partes (de carácter imperativo) por lo que no cabe la sumisión expresa ni tácita; no obstante, en todos los casos el Juez puede apreciar de oficio la falta de competencia territorial. La Ley distingue según se trate de hipoteca y a su vez, si ésta recae sobre bienes inmuebles, bienes muebles, buques, o bienes pignorados.

Si los bienes hipotecados son inmuebles, la competencia territorial corresponde al Juzgado de Primera Instancia del lugar en que radique la finca y si ésta radica en más de un partido judicial, lo mismo que si fueren varias y radican en diferentes partidos, al Juzgado de Primera Instancia de cualquiera de ellos, a elección del demandante.

Si los bienes hipotecados son buques, el competente es el Juzgado de Primera Instancia del lugar al que se hayan sometido las partes en el título constitutivo de la hipoteca y, en su defecto, el Juzgado del lugar en que se haya constituido la hipoteca, el del puerto en que se encuentre el buque hipotecado, el del domicilio del demandado o el del lugar en que radique el Registro en que fue inscrita la hipoteca, a elección del actor. Si los bienes hipotecados son muebles, es competente el Juzgado de Primera Instancia al que las partes se hayan sometido en la escritura de constitución de hipoteca y, en su defecto, el del partido judicial donde ésta haya sido inscrita. Si son varios los bienes hipotecados e inscritos en diversos Registros, es competente el Juzgado de Primera Instancia de cualquiera de los partidos judiciales correspondientes, a elección del demandante. Finalmente, si se tratase de bienes pignorados, la competencia territorial corresponde al Juzgado de Primera Instancia al que las partes se hayan sometido en la escritura o póliza de constitución de la garantía y, en su defecto, el del lugar en que los bienes se hallen, estén almacenados o se entiendan depositados.

Recuerde que...

  • El procedimiento de ejecución hipotecaria es un proceso de apremio especial y privilegiado, sin contradicción, cuya finalidad es la realización del crédito hipotecario en el menor tiempo posible.
  • El procedimiento únicamente puede ser utilizado para exigir el pago de deudas garantizadas con prenda o hipoteca mediante el ejercicio de la correspondiente acción real sobre los bienes hipotecados o pignorados.
  • Si tras la ejecución hipotecaria de una vivienda habitual aún quedara deuda por pagar, durante el procedimiento de ejecución dineraria posterior se podrá condonar parte del pago de la deuda remanente.
  • La competencia territorial corresponde al Juzgado de Primera Instancia del lugar en que radique la finca hipotecada y si ésta radica en más de un partido judicial, al Juzgado de Primera Instancia de cualquiera de ellos, a elección del demandante.
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