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Titularidad registral

Titularidad registral

La legitimación registral es el principio hipotecario en cuya virtud los asientos registrales se presumen exactos y veraces, y como consecuencia de ello, al titular registral se le considera legitimado para actuar, tanto judicial como extrajudicialmente, en la forma que el propio asiento determina.

Derechos reales, obligaciones y contratos

¿Qué papel tiene el titular registral?

El Registro de la Propiedad en España es un instrumento de publicidad que crea cognoscibilidad o posibilidad de conocimiento por todos de las situaciones publicadas, así como oponibilidad o eficacia frente a terceros. Su fin último es obtener la seguridad en el tráfico jurídico de los bienes inmuebles, pero es también algo más, pues no sólo publica situaciones jurídicas inmobiliarias, sino que también proclama la verdad oficial respecto de esas situaciones. Y es quizás ésta la característica más peculiar o singular de nuestro Registro de la Propiedad, de clara inspiración germánica, a diferencia de otros sistemas registrales.

De ahí que uno de los principios fundamentales que inspiran la regulación de nuestro Registro de la Propiedad sea el principio de legitimación registral, definido como aquel principio hipotecario en cuya virtud los asientos registrales se presumen exactos y veraces, y como consecuencia de ello, al titular registral se le considera legitimado para actuar, tanto judicial como extrajudicialmente, en la forma que el propio asiento determina.

Por tanto, el principio de legitimación registral supone que la inscripción lleva insita la fuerza legitimadora de la gewere germánica, concretándose en una presunción iuris tantum de veracidad e integridad del contenido jurídico de los asientos registrales, quedando el titular registral legitimado activa y pasivamente como verdadero titular del derecho inscrito.

La formulación legal de este principio se contiene en la Ley Hipotecaria, principalmente en los artículos 1 párrafo 3.º (Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos 238 y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley), 38.1 (A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos) y 97 (Cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiere).

Los tres preceptos trascritos reflejan aspectos parciales y complementarios del principio de legitimación. Y así, mientras que el segundo de ellos contiene la presunción de exactitud en su aspecto positivo -lo inscrito se presume que existe-, el tercero lo refleja en su aspecto negativo -lo cancelado se presume extinguido-, culminando el primero con otra manifestación fundamental del mismo principio, ya que, como los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales, producen toda su eficacia mientras no se declare judicialmente su inexactitud.

El fundamento primario o básico de este principio se halla, en palabras de Díez Picazo, en la preocupación inicial de la legislación hipotecaria por la protección de los terceros, advirtiéndose pronto sin embargo, la necesidad de reforzar la protección que el Registro debe dispensar al titular inscrito. Por eso la Ley de Reforma de 1909 introdujo el principio de legitimación, que fue desarrollado y formulado correctamente en la Ley de 1944. Y en esta mima línea se pronuncia la mayor parte de la doctrina, afirmando que nos hallamos ante uno de los principios básicos de nuestro sistema registral, en el que, según Peña, los asientos registrales constituyen un título de legitimación, es decir, un signo suficiente que habilita al sujeto como titular de los derechos reales en la forma que manifiesta el Registro, actuando frente de todos (erga omnes).

¿Qué derechos y efectos adquiere?

Señala José Manuel García que las consecuencias sustantivas de este principio se concretan en la idea de que el titular registral, por el mero hecho de serlo, es considerado en el ámbito extrajudicial como titular real, sin necesidad de demostrarlo, estando protegido y quedando bajo la salvaguardia de los tribunales, de manera que todos, tanto particulares como Administración, han de considerarlo como titular mientras no se pruebe lo contrario o dicho titular consienta en ello.

Pero además de los efectos sustantivos que se pueden inferir de la anterior definición, la mayoría de la doctrina -y, entre ellos, Antonio Pau- ha mantenido que con el nombre de principio de legitimación se designa un conjunto de efectos (de muy diversa índole) que la legislación hipotecaria atribuye a la inscripción en beneficio del titular registral. Tales efectos se han venido clasificando del siguiente modo:

  • a) Efectos Sustantivos. Se traducen en diversas presunciones iuris tantum, a saber:
    • Presunción de existencia del derecho inscrito.
    • Presunción de pertenencia del derecho inscrito.
    • Presunción de posesión.
    • Posesión cualificada a los efectos de la prescripción adquisitiva.
  • b) Efectos Procesales. Se materializan especialmente en dos procedimientos:
  • c) Efectos Operativos. Quedan reflejados en las siguientes facultades:
    • Facultad de presentar o aportar los títulos inscritos en el Registro y ejercitar los derechos contenidos en los mismos.
    • Facultad de disponer del derecho inscrito.

En opinión de Díez Picazo, la consecuencia más importante y general del principio de legitimación registral se produce en el ámbito procesal. El titular registral se encuentra favorecido por la presunción de exactitud del Registro y, por consiguiente, está exonerado de la carga de la prueba, que se desplaza a la parte contraria (artículo 385.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). De esta manera, queda dispensado de probar la realidad de lo alegado con sólo aportar la certificación correspondiente del contenido del Registro, debiendo ser la otra parte la que demuestre, en su caso, la falsedad de lo alegado y concretamente la inexactitud registral (artículos 38 párrafo 1.º y 97 de la Ley Hipotecaria).

Y junto a ese efecto o consecuencia general existen otras consecuencias especiales, para cuyo estudio se ha de partir de la triple posición procesal que puede ocupar el titular registral, esto es, como demandante, como demandado y como tercerista. Nos vamos a referir a las dos primeras. Para la tercera véase "Tercería Registral".

El titular registral como demandante

El titular registral en su dimensión de demandante viene protegido genéricamente por la apuntada posición favorable que le dispensa el principio de la relevación del onus probandi, sin perjuicio de que especialmente podamos señalar como más singulares y favorecedoras las siguientes consecuencias:

  • a) Tiene legitimación procesal activa para interponer demandas con base en la certificación registral, es decir, puede ejercitar las acciones reivindicatoria, negatoria y confesoria, sin necesidad de exhibir más título ni prueba que la certificación registral.

    La jurisprudencia anterior a la Ley de Reforma Hipotecaria de 1944 consideraba a la inscripción como una simple corroboración o garantía de los títulos de derecho, que sólo acreditaba la actuación del registrador pero no la esencia y contenido del contrato, por lo que no constituía por sí sola un título de derecho, careciendo, por tanto, de un especial valor probatorio. Hoy, tras la reforma de 1944, y dados los términos del artículo 38 párrafo 1.º de la Ley Hipotecaria, la mayoría de los autores se inclinan a considerar que la certificación registral equivale a la aportación del título del derecho del demandante (así por ejemplo, Roca Sastre, Sanz Fernández, Lacruz Berdejo, Díez Picazo etc).

  • b) Puede ejercitar las acciones reales procedentes de los derechos inscritos a través de procesos especiales basados precisamente en la fuerza legitimatoria de los asientos, es decir, en el principio hipotecario de legitimación y, concretamente, en las presunciones de titularidad y de posesión que tiene a su favor el titular registral, según el artículo 38.1 de la Ley Hipotecaria. Esos procesos especiales son:
  • c) Puede ejercitar la acción de desahucio contra el que se encuentre en posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario (artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
  • d) Puede ejercitar también los interdictos posesorios en sus dos modalidades, de retener y recobrar. Sin embargo, esta posibilidad es discutida por la doctrina, dependiendo la solución de la interpretación que se quiera dar a la presunción posesoria del artículo 38 de la tan mencionada Ley Hipotecaria. Así, Roca Trías, en contra de la opinión sostenida por Lacruz Berdejo y Díez Picazo, rechaza esa posibilidad al entender que la Ley de Enjuiciamiento Civil exige la posesión real sobre el inmueble, no pudiéndose deducir la misma del precitado artículo 38.

El titular registral como demandado

Los efectos que hemos atribuido a la presunción legitimadora respecto del titular registral cuando éste está en la posición del demandante pueden ser trasladados íntegramente cuando el mismo figura como demandado en un procedimiento, es decir, que el demandado queda relevado del onus probandi en virtud de los artículos 1 párrafo 3.º y 38 párrafo1.º de la Ley Hipotecaria.

La especialidad en este caso viene dada por el ejercicio de acciones contradictorias del dominio y derechos reales inscritos, pues el precitado artículo 38 impone la necesidad de entablar previamente o a la vez la demanda de nulidad o cancelación del asiento a favor del demandado. Ciertamente, cuando se ejercita una acción contradictoria del derecho real inscrito, cabe la posibilidad de que la sentencia declare y acoja la pretensión formulada en la demanda y la nulidad o ineficacia de los actos que sirvieron de título a la adquisición de esos derechos inscritos. Si esto ocurre nos encontraríamos, por una parte, con la declaración judicial contraria a lo publicado por el Registro y, por otra, con el pronunciamiento registral con plena eficacia legitimadora.

Para evitar esa discordancia y conseguir que el Registro proclame la realidad jurídica judicialmente declarada, se impone legalmente el requisito de que en la demanda se soliciten ambos extremos, esto es, la declaración contradictoria del derecho inscrito y, al mismo tiempo (si no antes), la nulidad o cancelación de la inscripción que lo publica. Sólo así se puede conseguir esa concordancia, reforzando la eficacia legitimadora de la inscripción registral, que debe proclamar frente a todos la realidad jurídica existente.

Por último, y como la legitimación pasiva corresponde al titular registral, cualquier acción real que se refiera al derecho inscrito deberá dirigirse contra el titular registral.

Recuerde que…

  • Al titular registral se le considera legitimado para actuar, tanto judicial como extrajudicialmente, en la forma que el propio asiento determina.
  • El fundamento primario o básico de este principio se halla en la preocupación inicial de la legislación hipotecaria por la protección de los terceros.
  • El titular registral en su dimensión de demandante viene protegido genéricamente por la apuntada posición favorable que le dispensa el principio de la relevación del onus probandi.
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