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Saneamiento por vicios ocultos

Saneamiento por vicios ocultos

Desde el punto de vista legal, por vicios ocultos deben entenderse los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.

Derechos reales, obligaciones y contratos

¿Qué garantías debe ofrecerme el vendedor?

El saneamiento es la obligación que tiene el vendedor de responder ante el comprador cuando se le prive total o parcialmente de la posesión legal, pacífica y útil de la cosa objeto del contrato.

Las obligaciones del vendedor no se acaban con la entrega de la cosa. Es precioso que éste asegure al comprador la posesión pacífica y útil de la misma. Como señala Castán, el fin o causa de la venta para el comprador es adquirir la cosa para servirse de sus utilidades, y esta finalidad dejaría de realizarse si, una vez verificada la entrega, se viera el comprador privado de la cosa o imposibilitado de aplicarla a los usos que le son propios. Surge así la obligación de garantía respecto a la cual el vendedor ha de procurar al comprador la posesión pacífica y útil de la cosa, y de indemnizarle de los daños y perjuicios en el caso de que aquel compromiso no obtenga cumplimiento. De esta definición se extraen las dos clases de garantía:

  • Garantía por evicción, que asegura la posesión pacífica de la cosa.
  • Garantía por vicios ocultos, que asegura la posesión útil.

¿En qué consiste la obligación del vendedor de saneamiento por vicios de la cosa vendida?

El artículo 1484 del Código Civil contempla el saneamiento por vicios ocultos, obligación del vendedor de saneamiento por vicios que tuviere la cosa vendida, siempre que concurran los requisitos que enumera este mismo artículo y con los detalles y efectos que desarrollan los artículos siguientes. Nos encontramos, por tanto, en el terreno de las obligaciones del vendedor en el contrato de compraventa, aunque la regulación legal que se contiene puede considerarse como de principio general. Así, la Disposición Adicional 5ª de la Ley 37/2003, de 17 de noviembre, del Ruido, establece que a los efectos de lo dispuesto por los artículos 1484 y siguientes del Código Civil, se considerará concurrente un supuesto de vicios o defectos ocultos en los inmuebles vendidos determinante de la obligación de saneamiento del vendedor en el caso de que no se cumplan en aquéllos los objetivos de calidad en el espacio interior fijados conforme al artículo 8.3 de esta ley. El citado precepto dice que el Gobierno fijará objetivos de calidad aplicables al espacio interior habitable de las edificaciones destinadas a vivienda, usos residenciales, hospitalarios, educativos o culturales.

Los vicios pueden ser jurídicos, que consisten en una grave limitación del derecho transmitido (por ejemplo, la existencia de una servidumbre no aparente) o de hecho, si se trata de defectos intrínsecos a la cosa vendida. A su vez, los vicios ocultos deben reunir las siguientes características: ser ocultos o encubiertos, desconocidos del comprador, nocivos a la utilidad de la cosa y anteriores a la venta.

La consecuencia de la existencia de vicios ocultos es la obligación de vendedor de responder de ellos, que en nuestro Derecho recibe el nombre de "saneamiento" (el artículo 1461 del Código Civil dice que "el vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta"), y a la petición formal del comprador de que responda el vendedor o se tenga en cuenta la existencia de los vicios a los efectos del cumplimiento del contrato se le da el nombre de "acción de saneamiento por vicios ocultos".

Sin embargo, en tres supuestos no procede esta acción de saneamiento: cuando los vicios son manifiestos o están a la vista, cuando el comprador sea un perito que por razón de su profesión u oficio debía fácilmente conocerlos y cuando las partes así lo hayan estipulado y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido (artículos 1484 y 1485 del Código Civil).

¿Cuál es el contenido de la acción de saneamiento por vicios ocultos?

Hay que distinguir según se produzca pérdida parcial o pérdida total de la cosa vendida.

En el supuesto de pérdida parcial, caben, a su vez, tres posibilidades (artículo 1486 Código Civil):

  • a) la acción redhibitoria (de redhibere, devolver). En este caso, el comprador desiste del contrato, debiendo abonársele por el vendedor los gastos que pagó.
  • b) la acción quanti minoris. En este supuesto, el comprador elije rebajar una cantidad proporcional del precio pagado, a juicio de peritos.
  • c) la acción de daños y perjuicios. Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste, además de la posibilidad de entablar las acciones redhibitoria o quanti minoris, el derecho a que se le indemnice de los daños y perjuicios.

En el supuesto de pérdida total, esto es, el perecimiento de la cosa afectada de vicios ocultos, hay que distinguir, a su vez, si la pérdida se debió a los vicios o si se debió a caso fortuito o culpa del comprador.

En el primer supuesto, si el vendedor conocía los vicios, debe restituir al comprador el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios. Si el vendedor desconocía los vicios, sólo debe restituir el precio al comprador y abonar los gastos del contrato.

En el segundo supuesto (pérdida de la cosa afectada de vicios por caso fortuito o culpa del comprador), el comprador puede reclamar al vendedor el precio que pagó con la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de producirse, pero si el vendedor obró de mala fe deberá abonar al comprador los daños e intereses (artículo 1488 Código Civil).

Finalmente, las acciones de saneamiento por vicios ocultos antes expresadas se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida (artículo 1490 Código Civil).

¿Cuáles son las reglas específicas en la compraventa de animales en el ámbito del saneamiento de vicios ocultos?

La Ley 17/2021, de 15 de diciembre, introdujo un nuevo art. 1484.2 CCiv, que es una variante del deber de saneamiento en la venta de un animal.

Es el caso de que el animal sufra una lesión, enfermedad o alteración por causa anterior a la venta. El vendedor responderá frente al comprador por lo que se considera un incumplimiento del contrato de compraventa, relativo a los deberes de asistencia veterinaria y cuidados idóneos.

Por su parte, se establecen en el art. 1493 CCiv excepciones a la obligación de saneamiento por vicios ocultos en el caso de venta de animales destinados a una finalidad productiva, de conformidad con la cual el saneamiento no tendrá lugar en las ventas hechas en feria o en pública subasta, o cuando sean destinados a sacrificio o matanza de acuerdo con la legislación aplicable, “salvo el caso previsto en el artículo siguiente”, que recoge dos supuestos, no de saneamiento, sino de ineficacia de la venta de animales: (i) el primer supuesto se refiere al caso de animales y ganados que padezcan enfermedades contagiosas y declara nula la compraventa que a ellos se refiere. Se trata de que el concreto o concretos animales padezcan enfermedades que puedan producir contagio en otros animales o en el ser humano. Y además de esta sanción civil, recaerán las sanciones y medidas administrativas correspondientes a cada caso; y (ii) el segundo supuesto se trata de compraventa de animales o ganados en que se expresa en el contrato, oral o escrito, el servicio o uso para el que se adquieren; y resultan inútiles para el mismo, en cuyo caso dispone el art. 1494 CCiv que el contrato «será nulo» pero debe entenderse que no es nulidad, sino anulabilidad.

Por otro lado, el art. 1491 prevé el saneamiento de la venta conjunta de animales con vicios ocultos, sin importar que el precio se haya señalado para el conjunto o para cada uno, siempre que el vicio afecte a uno o más de uno, en cuyo caso se ejercerá la acción redhibitoria en cuanto al «vicioso» pero no en cuanto a los demás. Y también, aunque no lo diga este artículo, puede dar lugar a la acción estimatoria o quanti minoris.

Como excepción, no se aplica lo anterior sino la regla de la indivisibilidad del objeto, pudiendo ejercerse la acción redhibitoria o estimatoria por el todo, en el caso que conste («aparezca» dice el texto legal) por la interpretación del contrato, que el comprador no habría comprado separadamente uno de otro de los animales («no habría comprado el sano o sanos sin el vicioso» dice este artículo).

Lo cual se presume cuando se compra un tiro, yunta, pareja o juego, prescindiendo de cómo se haya fijado el precio, si por cada animal o por el conjunto.

Finalmente, el art. 1492 CCiv extiende el régimen de saneamiento de la venta conjunta de animales del art. 1491, al de la venta de cosas.

¿Cuál es el marco legal de garantía del vendedor en relación con los consumidores?

El principio general sobre el que se asienta el régimen de garantías es el denominado principio de conformidad, por el que el vendedor está obligado a entregar al consumidor y usuario productos que sean conformes con el contrato, respondiendo frente a él de cualquier falta de conformidad que exista en el momento de la entrega del producto. (artículo 114.1 LGDCU).

La falta de conformidad abarca cualquier supuesto de falta de cumplimiento distinto de la no entrega de la cosa, lo que también incluye, entre otras, las situaciones de entrega de una cantidad menor de la debida o la entrega de un bien diferente al contratado.

Así, el artículo 115 LGDCU dice que "Los bienes, los contenidos o servicios digitales que el empresario entregue o suministre al consumidor o usuario se considerarán conformes con el contrato cuando cumplan los requisitos subjetivos y objetivos establecidos que sean de aplicación siempre que, cuando corresponda, hayan sido instalados o integrados correctamente......", definiendo los artículos 115 bis y 115 ter LGDCU, respectivamente, los requisitos subjetivos y objetivos para la conformidad. El artículo 116 LGDCU dice que el ejercicio de las acciones que contempla el Texto Refundido será incompatible con el ejercicio de las acciones derivadas del saneamiento por vicios ocultos de la compraventa, aunque, en todo caso, el consumidor y usuario tendrá derecho, de acuerdo con la legislación civil y mercantil, a ser indemnizado por los daños y perjuicios derivados de la falta de conformidad.

El vendedor responde ante el consumidor y usuario de cualquier falta de conformidad que exista en el momento de la entrega del producto, y la regulación incluye cuatro tipos de remedios aplicables según los casos:

  • la reparación,
  • la sustitución,
  • la rebaja del precio y
  • la resolución del contrato.

A este conjunto de mecanismos se les conoce como "garantía legal", lo cual no debe llevar a equívocos pues no se trata propiamente de una garantía, sino de una sanción al vendedor que infrinja su obligación de cumplimiento conforme a lo pactado, independientemente de que el incumplimiento haya sido voluntario o no, y sin que sea posible la renuncia por parte de los consumidores a los derechos reconocidos en esta norma.

Los derechos prioritarios del consumidor son los de reparación y sustitución del producto, de modo que si éste no es conforme con el contrato, el consumidor y usuario puede optar entre exigir la reparación o la sustitución del bien, salvo que una de estas opciones resulte imposible o desproporcionada.

Se considerará desproporcionada la forma de saneamiento que en comparación con la otra, imponga al vendedor costes que no sean razonables, teniendo en cuenta el valor que tendría el producto si no hubiera falta de conformidad, la relevancia de la falta de conformidad y si la forma de saneamiento alternativa se pudiese realizar sin inconvenientes mayores para el consumidor y usuario.

Para determinar si los costes no son razonables, los gastos correspondientes a una forma de saneamiento deben ser, además, considerablemente más elevados que los gastos correspondientes a la otra forma de saneamiento.

Desde el momento en que el consumidor y usuario comunica al vendedor la opción elegida, ambas partes deben atenerse a ella, sin perjuicio de lo dispuesto a continuación para los supuestos en que la reparación o la sustitución no logren poner el producto en conformidad con el contrato.

La reparación y la sustitución deben ajustarse a lo siguiente:

  • a) Gratuidad para el consumidor y usuario, que comprende los gastos necesarios realizados para subsanar la falta de conformidad de los productos con el contrato (gastos de envío, mano de obra y materiales, fundamentalmente).
  • b) Efectividad en plazo razonable y sin mayores inconvenientes para el consumidor y usuario, habida cuenta de la naturaleza de los productos y de la finalidad que tengan para el consumidor y usuario.
  • c) La reparación suspende el cómputo del plazo de:
    • - 2 años, durante el que el vendedor responde de las faltas de conformidad (el plazo para productos de segunda mano puede ser inferior si así lo pactan las partes, con un mínimo de un año desde la entrega).
    • - 3 años de prescripción desde la entrega del bien para el ejercicio de la acción reclamar el cumplimiento de lo previsto en los arts. 118 a 122 TRLGDCU.
    • - 2 meses para que el consumidor y usuario informe al vendedor de la falta de conformidad, plazo que se cuenta desde que tenga conocimiento de ella.

    El período de suspensión comienza desde que el consumidor y usuario pone el producto a disposición del vendedor y concluye con la entrega al consumidor y usuario del producto ya reparado.

    Durante los 6 meses posteriores a la entrega del producto reparado, el vendedor responde de las faltas de conformidad que motivaron la reparación, presumiéndose que se trata de la misma falta de conformidad cuando se reproducen en el producto defectos del mismo origen que los inicialmente manifestados.

  • d) La sustitución también suspende los plazos citados desde el ejercicio de la opción hasta la entrega del nuevo producto.

    En todo caso se presume, salvo prueba en contrario, que las faltas de conformidad que se manifiesten en los 6 meses posteriores a la entrega del producto, sea éste nuevo o de segunda mano, ya existían cuando la cosa se entregó, excepto cuando esta presunción sea incompatible con la naturaleza del producto o la índole de la falta de conformidad.

  • e) Si concluida la reparación y entregado el producto, éste sigue siendo no conforme con el contrato, el consumidor y usuario puede exigir:
    • - la sustitución del producto (siempre que esta opción no sea desproporcionada), o
    • - la rebaja del precio o
    • - la resolución del contrato.
  • f) Si la sustitución no logra poner el producto en conformidad con el contrato, el consumidor y usuario puede exigir:
    • - la reparación del producto (siempre que esta opción no sea desproporcionada), o
    • - la rebaja del precio o
    • - la resolución del contrato.
  • g) El consumidor y usuario no puede exigir la sustitución en los siguientes casos:
    • - cuando se trate de productos no fungibles.
    • - cuando se trate de productos de segunda mano.

La rebaja del precio y la resolución del contrato (es decir, dar el mismo por no celebrado, reintegrando el vendedor el precio pagado al comprador y éste a aquél el objeto de la misma) proceden, a elección del consumidor y usuario:

  • - cuando éste no pueda exigir la reparación o la sustitución y
  • - en los casos en que éstas no se hubieran llevado a cabo en plazo razonable o sin mayores inconvenientes para el consumidor y usuario.

Sin embargo, para evitar abusos, se señala que la resolución no procede cuando la falta de conformidad sea de escasa importancia.

Además se establecen una serie de criterios para la rebaja del precio, que debe ser en todo caso proporcional a la diferencia existente entre el valor que el producto hubiera tenido en el momento de la entrega de haber sido conforme con el contrato y el valor que el producto efectivamente entregado tenía en el momento de dicha entrega.

El vendedor responde de las faltas de conformidad que se manifiesten en un plazo de 2 años desde la entrega. No obstante, para los productos de segunda mano se admite la posibilidad de que el vendedor y el consumidor y usuario pacten un plazo menor, que no puede ser inferior a un año desde la entrega.

A efectos del cómputo de plazos se establecen las siguientes presunciones:

  • - Salvo prueba en contrario, se presume que las faltas de conformidad que se manifiesten en los 6 meses posteriores a la entrega del producto, sea éste nuevo o de segunda mano, ya existían cuando la cosa se entregó, excepto cuando esta presunción sea incompatible con la naturaleza del producto o la índole de la falta de conformidad.
  • - Salvo prueba en contrario, la entrega se entiende hecha en el día que figure en la factura o tique de compra, o en el albarán de entrega correspondiente si éste fuera posterior.

El vendedor está obligado a entregar al consumidor o usuario que ejercite su derecho a la reparación o sustitución, justificación documental de la entrega del producto, en la que conste la fecha de entrega y la falta de conformidad que origina el ejercicio del derecho.

Del mismo modo, junto con el producto reparado o sustituido, el vendedor debe entregar al consumidor o usuario justificación documental de la entrega en la que conste la fecha de ésta y, en su caso, la reparación efectuada.

Por otra parte, el plazo para interponer las acciones judiciales en reclamación de la medida de garantía que se considere oportuna se fija en 3 años desde la entrega del producto.

Además, se exige al consumidor y usuario que informe al vendedor de la falta de conformidad en el plazo de 2 mesesdesde que tuvo conocimiento de ella, estableciéndose nuevamente una presunción de carácter absolutamente favorecedor para el consumidor y usuario, ya que se entiende, salvo prueba en contrario, que la comunicación del consumidor ha tenido lugar dentro del plazo establecido.

No obstante, el incumplimiento de dicho plazo no supondrá la pérdida del derecho al saneamiento que corresponda, siendo responsable el consumidor y usuario, no obstante, de los daños o perjuicios efectivamente ocasionados por el retraso en la comunicación.

Además de las medidas contra el vendedor, al consumidor y usuario se le reconoce también en determinados casos la posibilidad de reclamar directamente por la falta de conformidad del producto adquirido con el contrato de compraventa al productor. Los supuestos son los siguientes: que al consumidor le resulte imposible o le suponga una carga excesiva dirigirse frente al vendedor.

Si bien es cierto que en la mayoría de los casos el vendedor del producto defectuoso es más accesible para el consumidor que el productor, ya que a fin de cuentas es aquél con quien contrató, en determinados supuestos puede darse lo contrario, es decir, que sea más fácil acceder al productor que al vendedor, o bien que al consumidor le resulte inútil reclamar al vendedor bien porque éste resulte insolvente o porque haya desaparecido del mercado, casos todos ellos en el que el comprador podrá dirigirse directamente contra el productor.

En todo caso, las pretensiones posibles son más limitadas cuando se ejercitan frente al productor, a quien sólo se le puede exigir la reparación y sustitución del bien, nunca la rebaja del precio pagado o la devolución del mismo como consecuencia de la resolución del contrato, puesto que dicho precio fue resultado del acuerdo entre vendedor y comprador y el pago se le hizo a aquél y no al productor.

A estos efectos, se considera productor al fabricante del bien o al prestador del servicio o su intermediario, o al importador del bien o servicio en el territorio de la Unión Europea, así como a cualquier persona que se presente como tal al indicar en el bien, ya sea en el envase, el envoltorio o cualquier otro elemento de protección o presentación, o servicio su nombre, marca u otro signo distintivo

Además, para evitar injusticias, el productor o vendedor que haya respondido frente al consumidor y usuario dispone del plazo de un año para reclamar del vendedor o productor responsable, respectivamente y según el caso, de la falta de conformidad.

Es decir, que si quien responde frente al consumidor es el vendedor y éste considera que el responsable de la falta de conformidad del bien (del defecto, en definitiva) es el productor, puede reclamarle a éste, y viceversa, si quien respondió fue el productor y entiende que el responsable era el vendedor, también se le otorga la misma posibilidad.

El plazo se computa a partir del momento en que se completó el saneamiento.

Finalmente, el artículo 127 LGDCU prevé una garantía comercial adicional, la cual deberá formalizarse, al menos, en castellano, y, a petición del consumidor y usuario, por escrito o en cualquier otro soporte duradero y directamente disponible para el consumidor y usuario, que sea accesible a éste y acorde con la técnica de comunicación empleada. Expresará necesariamente:

  • a) El bien o servicio sobre el que recaiga la garantía.
  • b) El nombre y dirección del garante.
  • c) Que la garantía no afecta a los derechos legales del consumidor y usuario ante la falta de conformidad de los productos con el contrato.
  • d) Los derechos, adicionales a los legales, que se conceden al consumidor y usuario como titular de la garantía.
  • e) El plazo de duración de la garantía y su alcance territorial.
  • f) Las vías de reclamación de que dispone el consumidor y usuario.

La acción para reclamar el cumplimiento de lo dispuesto en la garantía comercial adicional prescribirá a los seis meses desde la finalización del plazo de garantía.

Si el producto es de naturaleza duradera, deberá entregarse en todo caso al consumidor, formalizada por escrito o en cualquier soporte duradero aceptado por el consumidor y usuario, y con el contenido mínimo anterior, la garantía comercial, en la que constarán expresamente los derechos que el Texto Refundido concede al consumidor y usuario ante la falta de conformidad con el contrato y que éstos son independientes y compatibles con la garantía comercial (artículo 126 LGDCU).

En estos productos, el consumidor y usuario tendrá derecho a un adecuado servicio técnico y a la existencia de repuestos durante el plazo mínimo de cinco años a partir de la fecha en que el producto deje de fabricarse, quedando prohibido incrementar los precios de los repuestos al aplicarlos en las reparaciones y cargar por mano de obra, traslado o visita cantidades superiores a los costes medios estimados en cada sector, debiendo diferenciarse en la factura los distintos conceptos. La lista de precios de los repuestos deberá estar a disposición del público. La acción o derecho de recuperación de los productos entregados por el consumidor y usuario al empresario para su reparación prescribirá a los tres años a partir del momento de la entrega (artículo 127 LGDCU).

Recuerde que…

  • Los vicios ocultos son defectos de la cosa vendida que la hacen impropia para el uso a que se la destina, o disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.
  • Deben ser encubiertos, desconocidos del comprador, nocivos a la utilidad de la cosa y anteriores a la venta.
  • La consecuencia de la existencia de vicios ocultos es la obligación de vendedor de responder de ellos, que en nuestro Derecho recibe el nombre de "saneamiento".
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