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Sistema de compensación

Sistema de compensación

Uno de los sistemas clásicos de actuación previstos por la normativa estatal en materia de suelo así como por las diferentes regulaciones autonómicas es el de compensación, que se caracteriza por ser un sistema de carácter privado, en el que son los propios propietarios los que, además de aportar los correspondientes terrenos, asumen los costes de las obras de urbanización.

Urbanismo y vivienda

¿Qué es el sistema de compensación?

Se define como sistema de actuación para la ejecución urbanística de un sector, polígono, unidad de ejecución o de actuación (actuación de transformación urbanística), por el que los propietarios aportan los terrenos de entrega o cesión obligatoria y gratuita, realizan a su costa la urbanización en los términos y condiciones que se determinen en el Plan y se constituyen en Junta de Compensación, salvo que los terrenos pertenezcan a un titular.

De conformidad con la definición apuntada, pueden esbozarse los siguientes caracteres:

  • a) Es un sistema de actuación que comprende, desde el punto de vista de su ámbito territorial, un sector, polígono, unidad de ejecución o unidad de actuación, atendiendo a la diversidad nominal implantada por el Derecho urbanístico autonómico. Por consiguiente, entra dentro de las actuaciones sistemáticas o integradas.
  • b) Se trata de un sistema de actuación de carácter indirecto, por cuanto si bien debe considerarse que toda la actividad urbanística es una función pública, en este sistema que tiene antecedente legal en el derecho estatal y ha sido asumido por el derecho autonómico, la iniciativa privada (sea o no propiedad del suelo) asume el protagonismo real de la activad de ejecución, sin perjuicio de que las decisiones o resoluciones jurídicas aprobatorias de las diversas actuaciones que integran el sistema, se residencien en la Administración urbanística actuante (normalmente la municipal).
  • c) Como resulta obligado, por ser un lugar común en la legislación urbanística y por así exigirlo igualmente el artículo 18 del Texto Refundido de la Ley de Suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre toda actuación de transformación urbanística comporta el deber de costear todas las obras de urbanización previstas en la actuación correspondiente, así como las infraestructuras de conexión con las redes generales de servicios y las de ampliación y reforzamiento de las existentes fuera de la actuación que ésta demande por su dimensión y características específicas, sin perjuicio del derecho a reintegrarse de los gastos de instalación de las redes de servicios con cargo a sus empresas prestadoras, en los términos que se estipulen en los convenios que al efecto se suscriban y que deberá ser aprobados por la Administración actuante, o, en defecto de acuerdo, según lo que decida dicha Administración. En el sistema de compensación, como no podía ser de otra forma, el costeamiento de las obras de urbanización y conexión queda sufragado por el promotor de la actuación de transformación urbanística y, en este caso, además ejecuta las referidas obras de urbanización (por sí o mediante la incorporación de un agente urbanizador o por la contratación de las mismas).
  • d) El sistema lleva asociado, con carácter general, la constitución de una entidad urbanística colaboradora, la Junta de Compensación, salvo en los supuestos de propietario único, donde no es necesaria.
  • e) Se dice que es un sistema de actuación de carácter privado, limitándose la Administración actuante a aprobar las propuestas de actuaciones de los particulares (función de tutela y control).

¿Cuál es el régimen jurídico del sistema de compensación?

De conformidad con el bloque de la constitucionalidad y, en particular, el título competencial contenido en la regla 3ª del artículo 148.1 de la Constitución, nos encontramos con una técnica integrante de la gestión o ejecución urbanística, y como tal, la potestad legislativa corre a cargo de las Comunidades Autónomas. Ello sin perjuicio de la aplicación directa del artículo 23 del Texto Refundido de 2015 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que regula los efectos de las operaciones de distribución de beneficios y cargas.

En el momento actual, las Comunidades Autónomas han legislado sobre el particular.

En lo que respecta al derecho estatal vigente, cuyo carácter queda relegado a su aplicación supletoria, como se ha dicho, viene constituido por:

En lo que respecta a Ceuta y Melilla, rige el derecho estatal, al no tener dichas Ciudades Autónomas potestad legislativa.

¿Cómo se establece el sistema de compensación?

El sistema de compensación, como todo sistema de actuación urbanística, puede ser determinado o establecido en dos momentos:

Determinación por el planeamiento

En los supuestos que el sistema de actuación venga previsto por el propio planeamiento para una determinada unidad de ejecución, sector o unidad de actuación, la normativa urbanística, como regla general, viene exigiendo que los propietarios que representen al menos el 60% de la superficie de los terrenos han de presentar el proyecto de estatutos y de bases de actuación. Con arreglo al artículo 158 del Reglamento estatal de Gestión Urbanística, los propietarios disponen de un plazo de tres meses desde la aprobación definitiva del citado plan para poner en marcha dicho sistema. En caso contrario, la Administración urbanística actuante les requerirá para que así lo hagan en un nuevo plazo de tres meses. Transcurrido éste, la Administración podrá proceder a sustituir el sistema por otro de gestión pública o directa de la Administración.

Para tomar conocimiento del plazo y porcentaje preciso para la puesta en marcha del sistema, deberá acudirse al derecho autonómico, que puede presentar particularidades (a título de ejemplo, en Andalucía, Aragón, Galicia y La Rioja, el porcentaje de propiedad preciso queda reducido al 50% y en la Comunidad Foral de Navarra, al 35%).

En los supuestos que el sistema no venga determinado o establecido por el planeamiento

Su determinación se efectuará por el procedimiento previsto para la delimitación de las unidades de actuación o ejecución, como prevé el derecho estatal supletorio y la mayor parte del derecho autonómico (ya sea por previsión expresa, o por aplicación supletoria del derecho estatal). El porcentaje y plazos se determina por el derecho autonómico (siendo supletorios los establecidos por la legislación precedente estatal).

¿En qué consiste la Junta de Compensación?

Naturaleza jurídica

La Junta de Compensación es la entidad que con carácter general deberá constituirse para hacer posible la consecución de todas las actuaciones que integran la ejecución urbanística del ámbito de la actuación de transformación urbanística (sector, unidad de actuación o unidad de ejecución).

Con arreglo al derecho estatal precedente, forma parte de las denominadas Entidades urbanísticas colaboradoras, junto a las asociaciones administrativas de propietarios (previstas con carácter voluntario en el sistema de cooperación), así como las entidades urbanísticas de conservación (que asumen la conservación de las obras de urbanización y el mantenimiento de las dotaciones e instalaciones de los servicios públicos cuando este deber no corresponde al Municipio).

Como lo ha denominado la doctrina, es un fenómeno de autoadministración. Supone la constitución de un ente, de base organizativa privada (iniciativa privada y propietarios), para el que, dada la importancia para el interés general o público que resulta de la buena ejecución de sus finalidades, el ordenamiento jurídico les dota de un status y poderes o potestades propios de los poderes públicos, aunque no sean plenamente equiparables a las Administraciones Públicas.

Estas organizaciones presentan un carácter ambivalente, en el sentido de que realizan dos tipos de funciones diferentes:

  • Funciones propias de carácter privado. Son funciones de prestación de servicios a sus miembros o partícipes, así como de representación del colectivo ante las Administraciones Públicas y de defensa de los intereses económicos que les son propios. Desde esta perspectiva, su actividad se somete al Derecho Privado.
  • Funciones encomendadas de carácter público. Junto a las anteriores funciones, el ordenamiento confiere a estas organizaciones determinadas funciones públicas, en el ejercicio de las cuales estas entidades actúan sujetas al Derecho Administrativo.

En definitiva, dado que estas entidades no "son" Administraciones Públicas sino más bien "agentes colaboradores de la Administración", a diferencia de ésta, su sometimiento al derecho público no alcanza la totalidad de su actividad, sino tan sólo a aquella faceta de ejercicio de funciones públicas, en los que estas organizaciones actúan "en lugar de una Administración".

La naturaleza jurídico-administrativa sólo podrá referirse a los casos en que ejerzan funciones públicas, por lo que no toda la actividad que desarrolle la Junta de Compensación tiene naturaleza administrativa ni, por consiguiente, queda sometida al Derecho Administrativo. Entre los rasgos propios de la naturaleza jurídico-administrativa, podemos citar:

  • Las cantidades adeudadas a la Junta de Compensación por sus miembros o partícipes podrán ser exigidos por vía de apremio, mediante petición de ésta a la Administración urbanística actuante.
  • El incumplimiento por los miembros de la Junta de los deberes legales y demás obligaciones derivadas del sistema facultará a la Administración actuante para expropiar sus respectivos derechos a favor de la Junta, que tendrá la condición de beneficiaria. La jurisprudencia ha incidido en esta cuestión, expresando que la entidad expropiante no es la Junta de Compensación sino la Administración territorial actuante (normalmente el Municipio), sin perjuicio de que la Junta asumirá el papel de beneficiaria (así lo ha expresado la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 28 de septiembre de 2007, recurso 274/2007).
  • No se admitirán acciones interdictales de retener y recobrar la posesión (juicios verbales previstos en la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil) frente a las resoluciones de la Junta acordadas en uso de su facultad fiduciaria de disposición sobre las fincas de los propietarios afectados por el ámbito territorial de la actuación de transformación urbanística.
  • Los actos y acuerdos de la Junta de Compensación son susceptibles de recurso de alzada ante la Administración actuante así como de recurso contencioso-administrativo.

Sujetos que la componen

Iniciativa privada y propiedad del suelo

El Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2015 confiere a la propiedad del suelo las facultades de participar en las actuaciones de urbanización, en un régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas entre todos los propietarios afectados en proporción a su aportación. El ejercicio de esta facultad conlleva asumir como carga real la participación en los deberes legales de la promoción de la actuación, en régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas y en los términos de la legislación sobre ordenación territorial y urbanística, así como permitir ocupar los bienes necesarios para la realización de las obras al responsable de ejecutar la actuación (artículo 16.3 del Texto Refundido de 2015 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).

También tendrán derecho a integrarse en la Junta de Compensación los propietarios de suelo exterior al ámbito territorial de la actuación de transformación urbanística, que esté destinado a sistemas generales incluidos o adscritos a la misma para su gestión, o de terrenos incluidos en unidades de ejecución deficitarias de aprovechamiento objetivo que deban hacer efectivo su derecho al aprovechamiento urbanístico en la unidad de ejecución de que se trate.

En los supuestos que el suelo del ámbito de la actuación de transformación urbanística pertenezca a un único propietario, será obligatorio poner en marcha el sistema de actuación, pero no la constitución de una Junta de compensación.

Algunas Comunidades Autónomas, ante el caso de propietarios que se nieguen a integrarse en la Junta de Compensación, han establecido diversos mecanismos para agilizar y viabilizar la gestión y consecución de la actuación de transformación urbanística, como es el caso de Andalucía a través de la reparcelación forzosa, como alternativa a la expropiación de los terrenos.

La única opción que habilitaba el derecho estatal precedente para los propietarios que no se incorporaban a la Junta de Compensación era la expropiación de sus terrenos, lo que podía ralentizar la gestión urbanística. Sin embargo, en la Comunidad andaluza se faculta a la Junta de Compensación, una vez constituida, a que expropie los terrenos de los propietarios no adheridos o bien aplique la denominada reparcelación forzosa, sin necesidad de expropiar los terrenos, continuándose el procedimiento de ejecución del planeamiento, debiendo abonar sus gastos de urbanización mediante la entrega a la Junta de Compensación de parcelas urbanizadas resultantes de la actuación urbanística (modalidad de abono en especie de los gastos de urbanización).

Participación de la Administración Pública

La Administración tomará parte por diversas circunstancias en la Junta de Compensación:

  • - Por ser titular de bienes incluidos en el ámbito de la actuación de transformación urbanística, interviniendo en el sistema como un propietario más, en función de los terrenos aportados.
  • - Por ser adjudicataria de un porcentaje de aprovechamiento lucrativo; en estos casos, frente a las dudas que se habían generado derivadas de la normativa anterior, el Texto Refundido de 2015 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana ha precisado que la Administración no tendrá que abonar gasto alguno en concepto de obras de urbanización por ser adjudicataria de aprovechamiento lucrativo en la proporción que determine el derecho autonómico con arreglo a los márgenes que establece el derecho estatal.

Constitución de la Junta de Compensación

Los trámites para constituir una Junta de Compensación, con arreglo al derecho urbanístico estatal y asumido por la mayor parte de las Comunidades Autónomas, son los siguientes:

Aprobación inicial de los proyectos de estatutos y bases de actuación

La iniciativa para la actuación de transformación urbanística (sea propietaria o no), someterá a la Administración municipal la aprobación inicial de los proyectos de estatutos y bases de actuación.

Los estatutos contienen las normas convencionalmente adoptadas por la iniciativa promotora de la actuación de transformación urbanística, referentes a la organización y funcionamiento de la futura Junta de Compensación.

Las bases de actuación son el conjunto de reglas que ordenan las operaciones de equidistribución entre los miembros de la Junta, así como la contratación y ejecución de las obras de urbanización. Tienen por objeto regular la actividad material de la junta de Compensación, la ejecución de la urbanización y los elementos básicos de su objeto social, como son la redistribución de beneficios y cargas, la entrega o cesión de terrenos a la Administración, así como la forma de abonar los gastos de urbanización. Son un presupuesto necesario para la redacción posterior del Proyecto de Compensación y el Proyecto de Urbanización.

Publicidad del acuerdo de aprobación inicial

De conformidad con el artículo 163 del Reglamento estatal de Gestión Urbanística, el texto íntegro del acuerdo de aprobación inicial, con los proyectos de estatutos y de bases de actuación, se ha de publicar en el Boletín Oficial de la Provincia o de la Comunidad Autónoma uniprovincial, habiéndose de notificar de manera individualizada a todos los propietarios afectados por el sistema de actuación (exigencia de publicidad reforzada ahora por el artículo 25 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2015).

Plazo de alegaciones

Derivado de la publicación del acuerdo de información pública y de las notificaciones practicadas a los propietarios, comienza un plazo de alegaciones cuya duración la normativa supletoria estatal cifra en quince días, el cual deberá ser elevado a veinte días hábiles, de conformidad con el artículo 25 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2015, citado.

Aprobación definitiva

Concluido el plazo de alegaciones, la Administración actuante (con carácter general, la municipal), resolverá sobre la aprobación definitiva, en su caso, de la iniciativa o puesta en marcha del sistema, aprobando definitivamente los estatutos y las bases de actuación de la Junta de Compensación, todavía no constituida formalmente.

La atribución para la aprobación inicial y definitiva, con arreglo a la legislación básica estatal, es del Alcalde en los Municipios de régimen común, siendo delegable únicamente en la Junta de Gobierno Local [artículos 21.1.j) y 21.3 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases de Régimen Local].

Parta los municipios de gran población, dicha atribución queda conferida a la Junta de Gobierno Local, no siendo delegable [artículo 127.1.d) y 127.2 de la Ley 7/1985, citada].

Publicación del acuerdo de aprobación definitiva

El acuerdo de aprobación definitiva se publicará en el Boletín Oficial de la Provincia o de la Comunidad Autónoma, si es uniprovincial, debiéndose notificar a los propietarios afectados.

Constitución formal

De conformidad con el artículo 163 del Reglamento estatal de Gestión Urbanística, transcurrido el plazo de un mes, la Administración actuante requerirá a los interesados para que constituyan la Junta de Compensación, mediante escritura pública.

Copia autorizada de la escritura y de las adhesiones, en su caso, se trasladará al órgano urbanístico actuante, quien adoptará, si procede, acuerdo aprobatorio en plazo de treinta días.

Aprobada la constitución, el órgano actuante elevará el acuerdo junto con la copia autorizada de la escritura al órgano competente autonómico para su inscripción en el Registro de Entidades urbanísticas colaboradoras.

Una vez inscrita la Junta de Compensación, el órgano encargado del registro lo notificará al Presidente de la Junta de Compensación.

Régimen de adopción de acuerdos y su impugnación

Los acuerdos de la Junta de Compensación se adoptan por mayoría simple de las cuotas de participación, salvo que en los estatutos o en otras normas se establezca un quórum especial para determinados supuestos.

En cuanto a la impugnación de sus acuerdos, podemos distinguir entre los recursos internos y externos:

  • Recursos internos: cuando los Estatutos prevean esta posibilidad, contra los acuerdos dictados por los órganos de la Junta de Compensación, podrá interponerse la vía impugnatoria interna que prevean los propios Estatutos.
  • Recursos externos: los actos de la Junta de Compensación son recurribles en alzada ante el Ayuntamiento. La doctrina ha coincidido en atribuir a este recurso de alzada el carácter de impropio, en cuanto que no se interpone ante un órgano superior en la organización jerárquica, como ocurre en el recurso de alzada regulado en la Ley 40/2015, sino ante un ente público distinto, en este caso la Administración urbanística actuante que ejerce funciones de tutela, más que de jerarquía.

No obstante, no en todos los casos podrá interponerse recurso de alzada, sino únicamente cuando la Junta de Compensación actúe con arreglo a las normas de derecho público, en ejercicio de actuaciones jurídico-administrativas. Agotada la vía administrativa, quedará expedita la vía judicial.

¿Cómo se lleva a cabo la ejecución jurídica del proyecto de compensación o de reparcelación?

Concepto

Una vez que se ha constituido la Junta de Compensación con las formalidades legales apuntadas anteriormente, comienza la actividad de la misma propiamente dirigida a la ejecución urbanística, mediante el cumplimiento de los deberes que el artículo 18 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2015 estatal exige, con carácter básico para toda actuación de transformación urbanística. Dichos deberes pueden resumirse en los tres siguientes: equidistribución de beneficios y cargas, cesión o entrega a la Administración del suelo para dotaciones públicas y del aprovechamiento que le corresponda de conformidad con la legislación urbanística y deber de costear y, en este caso, ejecutar las obras de urbanización.

Los dos primeros deberes son función propia del Proyecto de Compensación o de reparcelación, atendiendo a las variantes contenidas en el derecho autonómico. El diseño de las obras de urbanización es objetivo del Proyecto de Urbanización, y supone la ejecución material de las obras de urbanización.

El Proyecto de Compensación puede ser definido como el instrumento que tiene por objeto expresar, de conformidad con las Bases de Actuación, la localización y descripción de superficies y compensaciones que han de adjudicarse entre los propietarios y agentes urbanizadores actuantes para lograr el justo equilibrio económico compensatorio entre los beneficios que les reportará la urbanización y la carga de cesión y reserva de terrenos, costeamiento de las obras de urbanización y, en su caso, su mantenimiento y conservación.

Por lo que respecta al Derecho autonómico, las Comunidades Autónomas se encuentran divididas en dos grandes grupos, a los efectos de la regulación que prevén sobre este instrumento de gestión.

En un primer grupo minoritario están las Comunidades Autónomas que siguen el planteamiento que sobre esta cuestión establecía la normativa estatal, contemplando el Proyecto de Compensación como instrumento de gestión urbanística, si bien, como ha dicho el Tribunal Supremo, no es sino una reparcelación singular.

En un segundo grupo están las Comunidades Autónomas que han previsto la figura de la reparcelación con carácter general, para los sistemas de actuación privados o indirectos, remitiéndose la regulación del sistema de compensación al régimen jurídico propio de la reparcelación.

Con lo cual, puede decirse que proyecto de compensación o reparcelación obedecen a una figura o instrumento de similar contenido y funcionalidad.

El procedimiento de aprobación

Tiene una fase previa de elaboración y aprobación inicial por la Junta de Compensación, y una posterior por la Administración urbanística actuante (la aprobación será del Alcalde en los municipios de régimen común, y de la Junta de Gobierno Local, en los de gran población, de conformidad con lo citado anteriormente, al tratarse de instrumentos gestión urbanística).

Los efectos de la aprobación del proyecto de compensación o reparcelación

Son la subrogación real de las fincas aportadas a la Junta de Compensación, por las nuevas parcelas adecuadas a la ordenación urbanística prevista por el planeamiento y, por otra parte, la entrega (cesión obligatoria y gratuita) a la Administración actuante del pleno dominio, libre de cargas, de los terrenos dotacionales públicos y el porcentaje de aprovechamiento lucrativo previsto por la legislación urbanística autonómica.

¿Cómo se ejecuta materialmente un proyecto de urbanización?

La Junta de Compensación deberá encargar la elaboración de un Proyecto de urbanización, el cual comprenderá todas las obras de urbanización previstas por la legislación urbanística y sectorial para dotar al ámbito de actuación de las condiciones para que pueda ser considerado como suelo urbanizado, incluyéndose las obras de vialidad, saneamiento, suministro de agua y energía eléctrica, alumbrado público, arbolado y jardinería y resto de obras de urbanización precisas.

De conformidad con el artículo 18 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2015, un deber de toda actuación de transformación urbanística (apartado 1 c) "costear y, en su caso, ejecutar todas las obras de urbanización previstas en la actuación correspondiente, así como las infraestructuras de conexión con las redes generales de servicios y las de ampliación y reforzamiento de las existentes fuera de la actuación que ésta demande por su dimensión y características específicas, sin perjuicio del derecho a reintegrarse de los gastos de instalación de las redes de servicios con cargo a sus empresas prestadoras, en los términos establecidos que se estipulen en los convenios que al efecto se suscriban y que deberán ser aprobados por la Administración actuante. En defecto de acuerdo, dicha Administración decidirá lo procedente.

Entre las obras e infraestructuras a que se refiere el párrafo anterior, se entenderán incluidas las de potabilización, suministro y depuración de agua que se requieran conforme a su legislación reguladora y la legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá incluir asimismo las infraestructuras de transporte público que se requieran para una movilidad sostenible."

Cuestión ciertamente polémica es la referente a si las obras de urbanización, en cuanto a su contratación, se encuentran sometidas a la normativa de contratación del sector público. Al respecto afirma la doctrina que, si la contratación de las obras de urbanización se realiza por terceras personas ajenas a la Junta, ésta, que tiene naturaleza administrativa, deberá hacerlo previa licitación pública por cualquiera de los procedimientos que regula la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público, por la que se transponen al ordenamiento jurídico español las Directivas del Parlamento Europeo y del Consejo 2014/23/UE y 2014/24/UE, de 26 de febrero de 2014 (exigencia ésta que resulta de las Directivas comunitarias de contratos, como ha recordado la sentencia del Tribunal Europeo de Justicia de 12 de julio de 2001 en el asunto "Proyecto Scala 2001"); no así cuando las obras de urbanización se ejecutan por empresas urbanizadoras incorporadas a la Junta, ya que en tal caso es forzoso entender que es la propia Junta quien las realiza a través de dichas empresas, supuesto que éstas son miembros de pleno derecho de la misma.

¿Cómo se produce la terminación del sistema?

Cesión de terrenos y obras de urbanización

La cesión de los terrenos se entenderá producida con la aprobación definitiva del Proyecto de compensación o de reparcelación. Los terrenos que habrán de cederse son las dotaciones públicas y el porcentaje de aprovechamiento que le corresponda a la Administración urbanística establecido por el legislador autonómico, dentro de los límites establecidos en el artículo 18 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2015.

En lo que respecta a la cesión de las obras de urbanización, se produce en un momento posterior, supeditada a la efectiva realización de las mismas, y la recepción de conformidad por la Administración actuante.

La ejecución de las obras de edificación

El Proyecto de Compensación asigna y adjudica a los diferentes sujetos las correspondientes parcelas, que se convierten en solares tras la ejecución y recepción, por la Administración, de las obras de urbanización. Tras la obtención de la condición de solar de las parcelas, comenzaría la última fase de la ejecución, a través del proceso edificatorio.

En algunos casos, en el seno del sistema de compensación, la legislación prevé como una posible obligación adicional de la Junta de Compensación, frente a la Administración actuante, la de edificar los solares resultantes, cuando así se hubiera establecido en las bases de actuación.

La disolución de la Junta de Compensación

La disolución de la Junta de Compensación se produce por el cumplimiento de los fines para los que fue creada, dada la naturaleza temporal y finalista de su existencia. Su disolución requiere acuerdo de conformidad por la Administración urbanística actuante, que no podrá ser dictado hasta tanto no se acredite el cumplimiento de las obligaciones y cargas urbanísticas asociadas a la actuación de transformación urbanística.

Recuerde que…

  • En el sistema de compensación los propietarios aportan los terrenos de entrega o cesión obligatoria y gratuita, realizan a su costa la urbanización en los términos y condiciones que se determinen en el Plan y se constituyen en Junta de Compensación.
  • Las Juntas de Compensación son entes de base organizativa privada, a las que el ordenamiento jurídico las dota de potestades propias de los poderes públicos.
  • El diseño de las obras de urbanización es objetivo del Proyecto de Urbanización, y supone la ejecución material de las obras de urbanización.
  • El Proyecto de Compensación asigna y adjudica a los diferentes sujetos las correspondientes parcelas, que se convierten en solares tras la ejecución y recepción, por la Administración, de las obras de urbanización.
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