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División de la cosa común

División de la cosa común

Derechos reales, obligaciones y contratos

¿Cuáles son las causas del condominio?

Al ser la copropiedad una forma de ser del dominio, se extinguirá por las causas comunes a la extinción del mismo (abandono, destrucción, usucapión, etc.) y, a su vez, por las específicas al condominio, entre las que figura la consolidación de todas las cuotas en un solo propietario, aunque la principal es la división de la cosa común.

Aparte de ellas, el Código Civil regula como causas extintivas de la comunidad:

  • 1.- La renuncia que de su derecho puedan hacer los copropietarios en favor de uno solo de ellos (artículo 395 párrafo segundo Código Civil).
  • 2.- La adjudicación de la cosa a un copropietario, que indemnice en metálico a los demás (artículo 404), lo que conlleva la extinción sin división.
  • 3.- La venta de la cosa a un tercero, repartiéndose el precio entre los partícipes (artículo 404).

Sin embargo, como hemos establecido, la causa más importante de extinción del condominio es la división (artículos 400 a 406), que pasamos a examinar.

¿En qué consiste la división de la cosa común?

1. Concepto, naturaleza y caracteres

El Código Civil, en su artículo 400, dispone "Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común".

En cuanto a su naturaleza jurídica se ha declarado que es una simple facultad que nace y renace en todo momento de la relación de comunidad y ha de considerarse subsistente mientras la propia comunidad dure. Además, la acción de división, es un acto de disposición, no de administración.

Es un derecho indiscutible e incondicional para cualquier copropietario, es irrenunciable por estimarse de orden público e imprescriptible por tratarse de una facultad y tiene carácter absoluto.

2. Exclusión

En el párrafo segundo del artículo 400 Código Civil se admite la posibilidad de un pacto de exclusión de la división, aunque para tal pacto se exigirá la unanimidad de los partícipes, si bien no cabe que el mismo sea indefinido ni perpetuo, al ser irrenunciable; según el precepto ha de ser por tiempo determinado que no exceda de diez años, si bien se permite su prórroga, mediante un nuevo pacto, por unanimidad y por el mismo plazo máximo de diez años.

No se trata de un supuesto de exclusión cuando la cosa sea materialmente indivisible, por cuanto en tal caso se impedirá la división material, pero no la económica.

A su vez, también podrá excluirse la división por un acto unilateral del testador respecto de la división de la herencia entre los coherederos, que permite, aunque de manera limitada, el artículo 1056 Código Civil.

3. Modos de practicar la división

Para la división de la cosa común los condueños disponen de tres procedimientos, dos extrajudiciales (por los propios copropietarios o por árbitros) y uno judicial (por el ejercicio de la acción procesal).

En todo caso, los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa común, y oponerse a la que se verifique sin su concurso (artículo 403) aunque no podrán impedirla.

De igual modo, serán aplicables a la división las reglas concernientes a la división de la herencia (artículo 406 Código Civil).

a) Por los propietarios

Es el llamado contrato divisorio, el artículo 402 se limita a preverlo, se precisará la unanimidad, y se ha de estar a los pactos establecidos (autonomía de la voluntad con las limitaciones de los artículos 1255 y 1258 Código Civil) y a las normas subsidiarias de partición de la herencia.

b) Por árbitros o amigables componedores

Se refiere a esta forma el artículo 402 Código Civil, los árbitros serán nombrados por los partícipes y deberán formar partes proporcionales al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos en metálico. No se trata de los árbitros de la Ley de Arbitraje, a no ser que se promueva litigio y los partícipes acudan al arbitraje de la citada ley evitando el proceso judicial.

c) División judicial (actio communi dividundo)

Se deriva del artículo 400, y se ejercitará mediante la correspondiente acción procesal, en procedimiento declarativo que corresponda a su cuantía (artículos 249.2 y 250.2 Ley de Enjuiciamiento Civil).

Si la cosa fuera divisible se efectuará mediante la división material, por lo que se adjudicará una parte o porción a cada copropietario. Si se tratare de un edificio será posible la división mediante la constitución de la propiedad horizontal (artículo 401 párrafo segundo).

Si la cosa fuera indivisible, bien por indivisibilidad material (artículo 404) o porque de efectuarse resultare inservible para el uso a que se destina (artículo 401 párrafo primero), en tales casos se efectuará la división económica, bien mediante la adjudicación a uno de ellos indemnizando a los demás según sus respectivas cuotas, o de no existir tal acuerdo, se procederá a su venta y se repartirá el precio (artículo 404).

Para la división de la cosa común rigen las disposiciones para la división de herencia (artículo 406), y al respecto tal y como establece el artículo 1062 párrafo segundo "Pero bastará que uno sólo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga". Y por lo tanto, cualquier copropietario podrá pedir la venta en pública subasta.

Al respecto cabe citar la doctrina de la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 2007, Rec. 4648/2000"El artículo 404 del Código Civil dispone que si la cosa resulta ser indivisible y los condueños no convienen en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio; mientras que el artículo 406 establece que serán de aplicación a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia, entre las cuales, el artículo 1.062, tras señalar que si la cosa es indivisible o desmerece mucho por su división podrá adjudicarse a uno a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero, dispone en su párrafo segundo que bastará que uno solo de los herederos (en este caso, comuneros) pida su venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños para que así se haga. De ahí que tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial han entendido que en el caso presente procedía la venta en pública subasta por haberlo solicitado así la actora en el "suplico" de la demanda y resultar procedente, desde luego, la cesación en la situación de la comunidad.

Esta Sala ha considerado plenamente aplicable al supuesto de división de cosa común la norma contenida en el artículo 1.062 del Código Civil, por la remisión que a las reglas propias de la división de la herencia realiza el artículo 406, de modo que basta que uno solo de los partícipes solicite la venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños para que así haya de acordarse, pues en tal caso resulta claro que falta el acuerdo de adjudicación a uno de ellos a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.

Dicha solución es además la más beneficiosa para los propios intereses de la comunidad en orden a obtener un precio superior por el bien de propiedad común, permitiendo que en la subasta a celebrar participen, junto con los propios comuneros, licitadores extraños; sin que pueda obligarse a ningún partícipe a aceptar la adjudicación a uno del bien por una cantidad determinada, percibiendo su parte, cuando su voluntad es la de que se subaste para obtener el mayor precio posible. De ahí que la actuación de la demandante al solicitar la celebración de pública subasta en absoluto suponga un ejercicio del derecho más allá de las reglas de la buena fe o suponga ejercicio abusivo del propio derecho (artículo 7 del Código Civil).

El abuso de derecho, que proscribe el artículo 7 del Código Civil, viene determinado por la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima y la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho y así lo declaran las sentencias de esta Sala de 14 octubre 2004 y 8 mayo 2006, entre otras muchas, al precisar que "el abuso del derecho ha de quedar claramente manifestado, tanto por la convergencia de circunstancias subjetivas e intencionales de perjudicar o falta de interés serio y legítimo, como de las objetivas de producción de un perjuicio injustificado"; siendo así que en el caso presente la demandante se ha limitado a ejercer los derechos que la ley le concede en su condición de comunera y la alegación de haber sido infringido el artículo 7 del Código Civil solo se explica desde la parcial e interesada posición del demandado -hoy recurrente- que en el desarrollo del motivo viene a decir que "podemos hallarnos con que un comunero que actúa con total mala fe, y con el único fin de perjudicar a otro comunero, se salga con la suya solicitando la pública subasta del bien del que ambos son propietarios para incrementar el precio del susodicho bien y así dificultar al otro comunero que adquiera el bien del cual, a día de hoy, es propietario en una mitad", razonamiento que carece de justificación alguna y que pone de manifiesto la posición del recurrente en orden a situar sus propios intereses por encima de los de la comunidad".

4. Efectos de la división

Se han de distinguir entre los efectos entre los copropietarios y los efectos frente a terceros.

a) Efectos entre los copropietarios

El efecto principal entre los copropietarios es la atribución en propiedad exclusiva de la parte de la cosa que se le hubiere adjudicado o el precio que le hubiere correspondido.

La obligación, después de la división, de cada condueño respecto de los demás, de responder de la evicción y saneamiento de los bienes adjudicados (artículo 406 en relación al 1069, ambos del Código Civil). Presunción de haber poseído de manera exclusiva durante la indivisión la parte que le ha sido adjudicada (artículo 450 Código Civil).

b) Efectos frente a terceros

En principio, la división efectuada no puede perjudicar a los terceros (artículo 405), los cuales conservarán los derechos de hipoteca (artículo 123 Ley Hipotecaria y 221 Reglamento Hipotecario), servidumbre (artículo 535 Código Civil) u otros derechos reales (así los censos artículo 1618 Código Civil) que le pertenecieren antes de efectuarse la división, y de igual modo, conservarán los derechos personales que les pertenezcan frente a la comunidad (artículo 405).

El tercero podrá impugnar la división en caso de fraude o si se ha efectuado no obstante su oposición (artículo 403 Código Civil).

Recuerde que…

  • Al ser la copropiedad una forma de ser del dominio, se extinguirá por las causas comunes a la extinción del mismo como el abandono, destrucción, usucapión, etc.
  • La división derecho indiscutible e incondicional para cualquier copropietario, es irrenunciable por estimarse de orden público e imprescriptible por tratarse de una facultad y tiene carácter absoluto.
  • No se trata de un supuesto de exclusión cuando la cosa sea materialmente indivisible, por cuanto en tal caso se impedirá la división material, pero no la económica.
  • Para la división de la cosa común los condueños disponen de tres procedimientos, dos extrajudiciales (por los propios copropietarios o por árbitros) y uno judicial (por el ejercicio de la acción procesal).
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