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Copropiedad

Copropiedad

Derechos reales, obligaciones y contratos

¿Qué es y cuál es su naturaleza jurídica?

La copropiedad o condominio (también llamada indivisión), no es otra cosa que la comunidad aplicada al derecho de dominio, constituyendo la modalidad más importante de la comunidad de bienes y derechos. A ella hacen implícitamente referencia los preceptos del Código Civil atinentes a la comunidad de bienes.

La construcción del condominio en nuestra doctrina y en nuestro Código es, sin duda alguna, la romana, o sea, la de la propiedad dividida según cuotas ideales. En base al artículo 392 del Código Civil puede ser definida la copropiedad o condominio como la situación jurídica que se produce cuando la propiedad de una cosa pertenece proindiviso a varias personas.

Son, pues, caracteres del condominio en nuestro Derecho:

  • 1º. La pluralidad del sujeto.
  • 2º. La unidad en el objeto (indivisión material).
  • 3º. La atribución de cuotas (división intelectual), que representan, conforme a la construcción del condominio que domina hoy en la doctrina científica, la proporción en que los copropietarios han de gozar de los beneficios de la cosa, sufrir las cargas y obtener una parte material de la misma cuando se divida (o del valor, si es materialmente indivisible).

¿Bajo qué régimen jurídico se rige?

Pese a la amplísima definición contenida en el artículo 392, que encabeza el Título III del Libro II del Código Civil, los preceptos contenidos en dicho título se refieren, en realidad, de manera concreta, al condominio, como lo demuestra la constante alusión que hacen los mismos a la cosa común. Por otra parte, su regulación se basa fundamentalmente en los principios romanos de la copropiedad por cuotas.

1. Contenido del condominio

De dos clases son los derechos que corresponden a los comuneros, unos que hacen relación a la cosa objeto de la comunidad y otros que se refieren a las porciones o cuotas indivisas. Los primeros les atañen como a tales comuneros. Los segundos les corresponden como a propietarios individuales.

a) Derechos de los comuneros en relación a la cosa común

Subdividiremos las facultades de que se trata en los grupos siguientes:

  • Derechos relativos al uso de la cosa comúnEl Código Civil permite el uso simultáneo, pero recíprocamente limitado, de todos los condueños. Establece el artículo 394 que "cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho". Por tanto el uso de cada partícipe viene condicionado por un triple límite:
    • - el destino de la cosa;
    • - el interés de la comunidad; y
    • - el derecho de los demás comuneros.
  • Derechos relativos al disfrute y conservación de la cosa común

    Con respecto a ellos adopta el Código el criterio de proporcionalidad con las cuotas, estableciendo como principios generales que "el concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas", y que "se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad" (artículo 393). Como consecuencia de ello, tienen los condueños los dos siguientes derechos:

    • - A percibir de los beneficios una parte proporcional a la cuota de cada uno.
    • - A obligar a los demás partícipes a los gastos de conservación de la cosa común. Establece el artículo 395 que "todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio".
  • Derechos relativos a la administración

    A los mismos se refiere el artículo 398 del Código Civil, en el que se dispone lo siguiente:

    "Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.

    No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.

    Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador.

    Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior".

  • Derechos relativos a la defensa en juicio y reivindicación de la cosa común

    La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha declarado reiteradamente que puede cualquiera de los condueños entablar la acción reivindicatoria en beneficio de todos, y lo mismo por que respecta a la acción negatoria de servidumbre en beneficio de la cosa común. En general, considera el Supremo como doctrina inconcusa la de que cualquiera de los partícipes puede comparecer en juicio en asuntos que afecten a los derechos de la comunidad, ya para ejercitarlos, ya para defenderlos, en cuyo caso la sentencia dictada en su favor aprovechará a sus compañeros, sin que les perjudique la adversa o contraria.

  • Derechos relativos a la alteración de la cosa común

    Para los actos que van más allá de la administración y suponen una disposición o alteración de la cosa común no basta el acuerdo de la mayoría o el recurso judicial, sino que se requiere la unanimidad de todos los copropietarios. Por ello establece el artículo 397 del Código Civil que "ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos". La doctrina dominante y la jurisprudencia consideran este precepto referido a alteraciones materiales y jurídicas, entendiendo por estas últimas los negocios de disposición. Ahora bien, la cuestión básica es determinar cuando estamos en presencia de actos de administración que pueden ser aprobados por mayoría y cuando en presencia de actos de alteración que requieren unanimidad.

En términos generales, la línea divisoria que parece trazar la jurisprudencia en la resolución de casos concretos de que conoce radica en considerar que los actos de administración se caracterizan por estar referidos únicamente al aprovechamiento de la cosa, y, además, por su carácter transitorio. En cambio los actos dispositivos arrojan consecuencias permanentes, o tendencialmente permanentes, en relación con la titularidad de la cosa.

  • 6º Derechos relativos a la división de la cosa común

    Todo condueño tiene el derecho de pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común (artículo 400 Código Civil: "Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común"), o bien el de que, si la cosa es indivisible, se adjudique a uno mediante indemnización a los demás o se venda (artículo 404 Código Civil: "Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio"). Esta materia volverá a tratarse con mayor detenimiento al referirnos a la extinción de la comunidad.

b) Derechos de los comuneros con relación a su porción o cuota

A diferencia de los derechos anteriores, que se rigen por el principio de subordinación o dependencia, los del presente grupo se caracterizan por el de autonomía de cada partícipe. Todo condueño -dice el artículo 399 del Código- tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento.

Pero este derecho de libre disposición de la cuota, atribuido a cada uno de los condueños, tiene las siguientes limitaciones:

  • Que no puede hacerse sustitución en el aprovechamiento cuando se trata de derechos personales (artículo 399, párrafo primero), o, dicho con más propiedad, de derechos personalísimos e intransmisibles (ejemplo, los de uso o habitación).
  • Que el efecto de la enajenación o de la hipoteca en relación a los condueños está limitado a la porción que se les adjudique en la división al cesar la comunidad (artículo 399, párrafo segundo), que es cuando se concreta y se hace efectivo en una parte material de la cosa el derecho de cada partícipe.
  • Que no puede imponerse servidumbre sobre un fundo indiviso sin consentimiento de todos los copropietarios, si bien la concesión hecha por uno de ellos separadamente a los otros obliga al concedente y sus sucesores, aunque lo sean a título particular, a no impedir el ejercicio del derecho concedido (artículo 597).
  • Que en caso de enajenarse a un extraño la parte de un condueño, pueden los demás ejercitar el derecho de retracto (artículo 1522).

2. Extinción de la comunidad

a) Causas de extinción

Son las siguientes:

  • - La pérdida del derecho de propiedad, que puede tener lugar por renuncia de todos los comuneros, por prescripción y por extinción de la cosa objeto de la comunidad.
  • - La consolidación o reunión de las cuotas en un solo propietario, que puede realizarse por venta de las cuotas a uno de los partícipes o a un tercero, por herencia o por ejercicio de derecho de retracto.
  • - La división de la cosa común.

b) División de la cosa común

Previamente, debe significarse que según el artículo 406 del Código Civil serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia.

1º Cuándo puede exigirse

Como hemos visto ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. Este último derecho es imprescriptible (artículo 1965), y se considera irrenunciable por ser de orden público. En tal sentido se pronuncia la jurisprudencia, al declarar que la acción de división es irrenunciable y asiste a cualquier copropietario como derecho indiscutible e incondicional, pues su ejercicio no está sometido a circunstancia obstativa alguna.

Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención (artículo 400 Código Civil). La doctrina considera que las prórrogas no pueden exceder del plazo de diez años.

Sin embargo, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina. Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el artículo 396 Código Civil (artículo 401 Código Civil). Establece el artículo 404 Código Civil que cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio. Debe precisarse que, ya se trate de división material perjudicial, o de división imposible, existe el derecho de pedir la disolución de la comunidad mediante la adjudicación en venta, en armonía con el principio básico del artículo 400, de que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad.

La jurisprudencia subraya que la regla general que rige las comunidades de bienes es que éstas no permanezcan en tal situación en forma indefinida, conforme a nuestro Derecho tradicional, -Las Partidas decían que las cosas se gobiernan mejor cuando son de uno solo que cuando son de varios (Sentencias de 5 de noviembre de 1924 y 28 de noviembre de 1957)-, por eso el Código autoriza a los condóminos a pedir el cese de tal estado, que tiene las siguientes limitaciones:

  • a) Cuando hay pacto vinculante entre los partícipes para continuar la situación indivisoria por el tiempo autorizado por la ley o resulta impuesta por el donante o testador, que no es caso que nos ocupa;
  • b) Si la cosa resultase inservible, según su uso y destino, por consecuencia de la división a practicar (artículo 401 Código Civil) y
  • c) Si fuese esencialmente indivisible o desmereciese mucho por la división, sin que medie acuerdo para su adjudicación a alguno o algunos de los copartícipes (artículo 404 del Código Civil), en cuyo caso el Legislador optó por la solución de proceder a la venta pública con reparto del precio obtenido

2º Modos de efectuarse la división

Existen tres distintas formas que pueden adoptar los partícipes para hacer la partición de la cosa común: dos extrajudiciales, practicarla los propios interesados o por medio de árbitros o amigables componedores; y una judicial,

Establece el artículo 402 Código Civil que la ejecución de la división de la cosa común podrá hacerse por los interesados, o por árbitros o amigables componedores nombrados a voluntad de los partícipes. En el caso de verificarse por árbitros o amigables componedores, deberán formar partes proporcionales al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos a metálico. En el caso de que se haga por los interesados para que la división produzca todos los efectos legales será necesario, si se trata de bienes inmuebles, elevar el convenio a escritura pública (artículos 1280 del Código Civil y 3 de la Ley Hipotecaria).

La división también puede practicarse judicialmente, mediante el ejercicio de la actio communi dividundo.

3º Efectos de la división de la cosa común

• Efectos en relación a las personas de los condueños

Los principales son:

  • - Convertir la cuota ideal y abstracta de cada partícipe en una porción determinada y material sobre la cosa o el derecho. La copropiedad, por el hecho de la división, queda transformada en propiedad individual.
  • - Entenderse, por ministerio de la Ley, que cada uno de los partícipes en la cosa común ha poseído exclusivamente durante la indivisión la parte que al disolverse le correspondiere.
  • - Imponer materialmente a los condueños la obligación de responder de la evicción y saneamiento de los bienes adjudicados, salvo estipulación en contrario (artículo 1069 Código Civil, en relación con el 406 Código Civil).
  • - Otorgar derecho a los comuneros para reclamar de los otros copartícipes los pagos que hubieren hecho por cuenta de la comunidad, y asimismo para que se les rinda cuenta de la administración y se les entreguen las rentas o frutos percibidos.

• Efectos en relación a los bienes o derechos de la comunidad

A pesar de la partición, subsisten de modo indivisible las servidumbres afectas al inmueble (artículo 535 del Código Civil), y las hipotecas constituidas sobre el mismo (artículo 123 de la Ley Hipotecaria). Respecto a los censos está establecido que si la finca o fincas indivisas estuvieren gravadas con censo, no pueden dividirse sin el consentimiento del censualista (artículo 1618 del Código Civil).

• Efectos de la división respecto a terceros

Por terceros, con relación al acto de partición, ha de entenderse quienes no han tenido intervención en ella, y, por lo tanto, no son los partícipes ni sus representantes o cesionarios, a pesar de que el Código Civil asimila éstos últimos a los acreedores en el artículo 403 Código Civil.

Los terceros, séanlo en virtud de un derecho real, o por virtud de una obligación personal, tienen los siguientes derechos:

  • - El de impugnar la división ya consumada, aunque sólo en el caso de mediar fraude o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez. El artículo 403 Código Civil establece que los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse a la que se verifique sin su concurso. Pero no podrán impugnar la división consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez.
  • - El de no ser perjudicado por la división. En concreto, dispone el artículo 405 Código Civil, que la división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad.

Recuerde que…

  • La copropiedad o condominio (también llamada indivisión), no es otra cosa que la comunidad aplicada al derecho de dominio, constituyendo la modalidad más importante de la comunidad de bienes y derechos.
  • De dos clases son los derechos que corresponden a los comuneros, unos que hacen relación a la cosa objeto de la comunidad y otros que se refieren a las porciones o cuotas indivisas.
  • La comunidad de extingue por la pérdida del derecho de propiedad, la consolidación o reunión de las cuotas en un solo propietario y la división de la cosa común.
  • Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.
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