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Crédito hipotecario

Crédito hipotecario

El crédito hipotecario es el contenido de la obligación que se garantiza, en el supuesto de un préstamo el capital prestado, en el de un crédito la cifra máxima por el que aquel se otorga, en el caso de una obligación no pecuniaria el contravalor que se establezca como compensación por la falta de cumplimiento y responsabilidad hipotecaria la suma total por la que responde el bien hipotecado.

Banca y bolsa

¿A qué nos referimos con crédito hipotecario?

El derecho real de hipoteca en cuanto que tiene naturaleza esencialmente accesoria necesita, para que pueda ser constituido, de la existencia de una obligación, que le sirve de base y sustento. La hipoteca, de este modo, es la garantía de que se va a cumplir el contenido de aquello para lo que se constituyó. De acuerdo con el artículo 1861 del Código Civil se puede garantizar con hipoteca cualquier obligación, sea de contenido pecuniario o no, y con independencia de cual sea el título en virtud del cual la obligación nace. Por tanto, la hipoteca puede garantizar una obligación de dar, de hacer o no de hacer, artículo 1088 del Código Civil. Ahora bien, dado que lo garantizado por la hipoteca es un crédito si el contenido de la obligación no es de tipo económico será preciso determinar un valor en dinero para el supuesto de falta de cumplimiento. Ese crédito, ya constituya el objeto de la obligación, ya la determinación económica que como contravalor para el caso de incumplimiento se fije, es lo que constituye el crédito hipotecario.

Es preciso distinguir entre crédito hipotecario y responsabilidad que garantiza la hipoteca. Desde luego que el derecho real garantiza el préstamo, por mejor decir su devolución, pero no solo el préstamo porque la responsabilidad total que comprende el derecho de garantía se integra por otros conceptos como son los intereses, en el supuesto de que el crédito los genere por acuerdo de las partes, y las costas. Respecto de los primeros se deberán hacer constar en la escritura tanto el tipo cuanto el tiempo garantizado; la Ley Hipotecaria determina, en el supuesto de falta de pacto, un mínimo de garantía, los dos últimos años y la parte vencida de la anualidad corriente, sin perjuicio de que las partes puedan acordar una ampliación de dicha garantía que no puede, en ningún caso, exceder de cinco años, artículo 114 de la Ley Hipotecaria 1946. Y ello sin que quede afectada la responsabilidad universal que el artículo 1911 del Código Civil establece, y que tiene su reflejo en el artículo 105 de la Ley Hipotecaria 1946.

Por tanto, el crédito hipotecario es el contenido de la obligación que se garantiza, en el supuesto de un préstamo el capital prestado, en el de un crédito la cifra máxima por el que aquel se otorga, en el caso de una obligación no pecuniaria el contravalor que se establezca como compensación por la falta de cumplimiento y responsabilidad hipotecaria la suma total por la que responde el bien hipotecado.

Lo habitual es que la responsabilidad hipotecaria sea mayor que el crédito, aunque pueden coincidir, supuesto que en la práctica será muy excepcional, en el supuesto de que no se pacte que el crédito devengue intereses ni se fije una cantidad por costas, caso de llegarse a la realización de la garantía, pactos que han de ser expresamente recogidos en la escritura pública en virtud del principio de especialidad de la hipoteca, que obliga a la determinación de la suma de la que responde el bien hipotecado, y que es una garantía para los terceros adquirentes. Por otro lado es necesario que se haga constar que cifra corresponde a cada uno de los conceptos por los que responde el inmueble, esto es, se ha de determinar y fijar cual es el capital, cual es la que responde por el pago de los intereses y cual la que se corresponde con las costas, de nuevo el principio de especialidad lo exige.

El crédito puede, en el momento de constituirse la garantía hipotecaria, quedar perfectamente fijado y puede también quedar perfilado en sus líneas generales, pero en todo caso ha de proceder de una obligación contractual básica completa.

¿Qué capacidad es necesaria para constituir el crédito hipotecario?

La esencial accesoriedad de la hipoteca respecto del crédito que se garantiza implica que la capacidad para constituir una y otra relación jurídica puedan ser diferentes. Respecto del crédito se precisará la capacidad general, por lo tanto, pueden constituirlo no solo quienes tengan la plena capacidad de disponer sino también los menores emancipados. No se puede olvidar que las prohibiciones que el artículo 323 del Código Civil establece, lo son respecto de los actos de gravamen y de enajenación, pero no de asunción de obligaciones. Otra cosa es que, en este caso, la constitución de la hipoteca precise del complemento de capacidad de los padres o representantes legales o que la hipoteca la constituya un tercero en garantía del crédito.

En cambio, el acreedor hipotecario, en quien siempre coincide la parte activa de la relación obligacional, puede ser un menor de edad, con aceptación por sus representantes legales, y un menor emancipado por sí mismo, ya que es un acto que no comporta la asunción de obligación alguna.

¿Cuál es la forma de constitución del crédito hipotecario?

La obligación que se garantiza mediante la hipoteca puede constituirse con total libertad de forma, los artículos 1279 y 1280 del Código Civil así lo permiten. Sin embargo dado que para la constitución del derecho de garantía en que consiste la hipoteca, es requisito la inscripción en el Registro de la Propiedad, sin cuyo cumplimiento el derecho no nace, y como por virtud del principio de especialidad ha de determinarse la cuantía de responsabilidad de la finca, será necesario que en la escritura de constitución de la garantía hipotecaria se haga constar la cuantía del crédito pero sin que ello suponga que es en ese contrato en donde se constituye la obligación.

Si, por ejemplo, la hipoteca se constituye en garantía de devolución de un préstamo, este puede existir aunque no se formalice por escrito, siempre y cuando se entregue la suma que es el requisito de perfección del negocio jurídico.

En ese momento existe ya un contrato, con unas obligaciones, para el prestatario la devolución de la suma recibida. Si luego la devolución del capital se quiere garantizar con una hipoteca en la escritura de constitución de esta se tendrá que hacer constar el importe que ha de ser devuelto, de lo cual responde la finca, pero esa cantidad debe reflejarse como elemento esencial para que nazca el derecho real mas no para la existencia del negocio obligacional. Desde luego nada impide, y en la práctica será lo más frecuente, que también el contenido de la relación jurídico obligacional conste en la escritura.

¿Cuáles son los derechos del acreedor hipotecario?

Aunque el crédito hipotecario y el derecho real de hipoteca son instituciones jurídicas diferenciadas no actúan como compartimentos estancos, sin relación entre uno y otra. Por el contrario, operan de un modo interactivo lo que significa que un derecho obligacional, como es el de crédito, asume perfiles propios de los derechos reales. En este sentido confieren al titular una situación peculiar distinta a la que tendrá el titular de un crédito que no esté garantizado con hipoteca:

  • A) En primer lugar le confiere un derecho para la realización del bien hipotecado cualquiera que sea su poseedor.
  • B) En segundo lugar la concede un derecho preferente para el cobro de su crédito frente a otros acreedores hasta el límite de lo obtenido por la realización del bien hipotecado y siempre dentro de la extensión de la garantía hipotecaria, artículo 1923 del Código Civil.
  • C) Tiene también un derecho de transmisión de su crédito, lo que producirá la transmisión del derecho real de garantía, artículos 1526 y 1528 del Código Civil.

¿Qué papel desempeña el acreedor hipotecario en el concurso de acreedores?

La hipoteca, como derecho real de garantía que es, concede a su titular una posición ciertamente cualificada en el marco del procedimiento de insolvencia, en relación al crédito que garantiza. Así, por un lado, el acreedor ostentará la clasificación de crédito con privilegio especial, que determinará la absoluta preferencia a la hora de cobrar respecto al producto que se obtenga con la venta del bien gravado con aquella, frente al resto de los acreedores, incluso los que lo sean contra la masa.

Por otro, no estará vinculado a las eventuales quitas y espera que se puedan aprobar en el convenio con acreedores, manteniendo el derecho al cobro del 100% de su crédito. Asimismo, se habilita, bajo determinadas condiciones, la posibilidad de ejecutar individualmente su crédito, sin tener que someterse al procedimiento de ejecución colectiva.

Por último, la declaración de concurso no suspende la generación de intereses (como sí ocurre con el resto de los créditos), los cuales además tienen la consideración de privilegio especial, de la misma forma que el principal adeudado, a diferencia del resto de intereses devengados antes del concurso, que se considera como crédito subordinado.

¿Cómo se produce la extinción del crédito hipotecario?

No existe ninguna diferencia entre un crédito garantizado con hipoteca y un derecho de crédito simple en cuanto a las causas que producen su extinción. Desde luego la primera será el pago, sin duda la que el ordenamiento jurídico considera como deseable pero también se extinguirá por confusión, cuando coincida en la misma persona las cualidades de acreedor y deudor hipotecario, por condonación, por novación extintiva y por prescripción.

Recuerde que…

  • El crédito hipotecario es el contenido de la obligación que se garantiza.
  • En el caso de una obligación no pecuniaria el contravalor que se establezca como compensación por la falta de cumplimiento y responsabilidad hipotecaria será la suma total por la que responde el bien hipotecado.
  • •. La hipoteca, como derecho real de garantía que es, concede a su titular una posición ciertamente cualificada en el marco del procedimiento de insolvencia, en relación al crédito que garantiza.
  • La declaración de concurso no suspende la generación de intereses (como sí ocurre con el resto de los créditos), los cuales además tienen la consideración de privilegio especial.
  • No existe ninguna diferencia entre un crédito garantizado con hipoteca y un derecho de crédito simple en cuanto a las causas que producen su extinción.
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