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Superficies solo cedit

Superficies solo cedit

El principio superficies solo cedit supone que lo edificado, plantado o sembrado en superficies ajenas, así como las mejoras y reparaciones que se lleven a cabo, pertenecen al dueño del terreno. No obstante, el dueño de la finca deberá indemnizar el valor de lo incorporado para evitar el enriquecimiento injusto.

Derechos reales, obligaciones y contratos

¿Qué es el principio "superficies solo cedit"?

La expresión latina superficies solo cedit es un principio básico en derecho de propiedad que, como tantos otros, tiene su origen en el Derecho Romano, encontrándolo enunciado, entre otros muchos textos, en las famosas Instituciones de Gayo al explicar que, lo que otro edifica en terreno nuestro, aunque lo edifique por su cuenta, se hace nuestro por derecho natural, porque la construcción cede al terreno (quia superficies solo cedit). Conforme al mismo se resuelven, por tanto y a favor del dueño del suelo, los casos de accesión de bien mueble a inmueble (plantatio, satio, inaedificatio), siendo su traducción literal la superficie cede ante el suelo.

Fue pues el arraigo y vigencia de este principio el que impidió en Roma la propiedad separada y por pisos de un edificio, pero también el que en cierto modo justificó y explicó el surgimiento del derecho real de superficie.

Aquel que otorgaba el más amplio disfrute (pero no la propiedad) sobre el edificio levantado en suelo ajeno. Efectivamente, determinados propietarios que no querían o no podían edificar se ponían de acuerdo con otros que sí lo deseaban, consintiéndoles edificar y gozar plenamente del edificio levantado. Antes que los particulares, estas autorizaciones para edificar las hicieron los magistrados con respecto al suelo público, y así son famosas las concesiones hechas por los magistrados a los banqueros.

La vestidura formal para conceder por parte de los particulares tal autorización era normalmente el contrato de arrendamiento, en cuya virtud recibían una cantidad de dinero a cambio de las facultades que se conferían al constructor. Tales concesiones estaban muy lejos todavía de revestir el carácter de derecho real; el acercamiento se produjo al conceder el pretor (primero solo para los que edificaban en terreno público) un interdicto especial de superficie, pero no sería hasta el derecho justinianeo, según opinión mayoritaria de la doctrina, cuando se produce la transformación en derecho real al concederse al superficiario una actio in rem.

¿Cuál es su contenido?

El Código Civil regula y disciplina en los artículos 358 a 365 la denominada accesión industrial inmobiliaria, en cuya virtud las incorporaciones hechas por el hombre en el suelo se consideran absorbidas por el propietario de éste, integrándose en el derecho dominical del mismo. Esta vis atractiva del suelo afecta a edificaciones, plantaciones y siembras que, asentadas en el suelo, quedan adheridas al mismo formando un todo con él. Se trata, por tanto, de obras fijadas indisolublemente al suelo, habiéndose señalado por la doctrina que pese a que el Código Civil habla reiteradamente de edificación, el término que mejor conviene es el de construcción, pues el legislador no excluye que lo realizado sea una obra distinta de la edificación que se une o incorpora de forma permanente al suelo.

Por edificación debe entenderse, siguiendo a Sanz Fernández, toda unión material de bienes muebles a un inmueble por la acción del hombre mediante cualquier clase de obra o construcción. Por tanto y a los efectos del artículo 358 y siguientes del Código Civil, tres son los requisitos para que pueda hablarse de edificación:

  • a) Unión indisoluble y estable de materiales al suelo, por lo que quedan excluidas del concepto todas aquellas obras o instalaciones que no se incorporen al suelo de manera fija o definitiva.
  • b) Aparición de una nueva entidad física, económica y funcional, con la consiguiente pérdida de la anterior individualidad de los bienes incorporados.
  • c) La edificación, en sí misma, constituye una mejora de la finca en la que se realiza, en cuanto que supone un incremento del valor del suelo en el que se asienta.

A propósito del principio consagrado en el artículo 358 del Código Civil, Alonso Pérez ha hecho dos importantes observaciones. En primer lugar, el autor precitado señala que el mencionado principio, aunque general, no es absoluto, pues no sólo el dominus solidebe indemnizar el valor de lo incorporado para evitar el enriquecimiento sin causa, sino que la sujeción a lo que previenen los artículos 359 a 365 conlleva la existencia de límites y excepciones al mismo.

En segundo lugar, afirma que el artículo 358 no opera en la hipótesis de relaciones jurídicas establecidas en el ámbito de los derechos de obligación (por ejemplo, arrendador-arrendatario) o derechos reales (por ejemplo, nudo propietario-usufructuario), dado que éstas tienen su normativa específica. Concluyendo que las normas sobre accesión se aplican en los supuestos en los que quien planta, edifica o siembra no está vinculado con el dominis solis por una relación obligatoria o real disciplinada por normas específicas.

En este mismo sentido Albaladejo considera que las normas reguladoras de la accesión y de la materia conexa con ella sólo procede aplicarlas si el caso ante el que se está no cae bajo el imperio de otra norma más específica a la que corresponda regirlo preferentemente, pues siendo la edificación, la plantación y la siembra una mejora de la finca que se regirá por lo establecido para tales mejoras en los casos de usufructo, arrendamiento,(...) resultará en consecuencia que cuando la edificación o construcción son llevadas a cabo por el titular de un derecho, los efectos que produzca la construcción tienen su regulación dentro de la institución de que se trate, a cuyas normas habrá que acudir, aplicándose en cambio las reglas de la accesión cuando el constructor actúa fuera de toda relación con el otro interesado.

¿Existen excepciones?

La doctrina civilista ha manifestado de modo reiterado que el principio superficies solo cedit, como derivación de la regla accesorium sequitur principale, representa un evidente anacronismo, pues no puede mantenerse la idea de que la tierra es y sigue siendo lo principal y accesorio lo que sobre ella se construya o levante de modo indisoluble y fijo. Alonso Pérez señala que, en nuestros días, la vieja máxima de que lo accesorio sigue a lo principal nos debe llevar a ver lo principal en la edificación.

Para él, el principio de accesión en beneficio del suelo representa unos criterios históricos trasnochados y propios de una sociedad artesanal y agraria con escasas exigencias industriales y vinculado, no tanto a una concepción individualista de la propiedad como a una sobrevaloración del suelo. Y lo malo, sigue diciendo el autor, no es el principio, normal en su entorno histórico y de acuerdo con el modo de vida de los romanos, sino hacer de él un dogma a lo largo del ius commune, que fue recibido como tal en la Codificación (el Código Civil reitera incesantemente la plenitud absorbente del dominio, con independencia de que las edificaciones o plantaciones sean de mayor valor).

El legislador ha seguido funcionando con los mismos criterios económicos que los juristas romanos. Y la Dirección General de los Registros y del Notariado, fiel intérprete de estos principios, recoge la jurisprudencia romana, evitando en lo posible las situaciones de condominio y la existencia de propiedades diferentes sobre suelo y vuelo (Resolución de 19 de mayo 1952).

Pero lo cierto es que el principio de accesión ha tenido que ser dulcificado, interpretándolo y poniéndolo en relación con el artículo 350, a cuyo tenor el propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salva las servidumbres, y con sujeción a los dispuesto en las leyes sobre Minas y Aguas y en los Reglamentos de policía.

Pues bien, este precepto no es sino manifestación, a su vez, del derecho de propiedad en la más amplia configuración que del mismo hace el artículo 348 del Código Civil (La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas en las leyes...) y que posteriormente reitera y matiza el artículo 358 (accesión industrial inmobiliaria), en el que el propio legislador alude ya a limitaciones o excepciones al decir sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes, en los que precisamente trata de configurar el principio absoluto del predominio de la titularidad dominical del suelo con la debida protección a la buena fe del constructor que construye en terreno ajeno ignorando tal situación (artículos 361 a364 del Código Civil).

Como ha puesto de manifiesto la doctrina científica, entre otros Díez Picazo, la tierra no es otra cosa que un elemento que debe ligarse con otros para que la utilidad social aparezca, pudiendo ocurrir incluso que el valor social y económico de la construcción sea muy superior al valor del suelo en sí mismo considerado, que haya necesitado una inversión de capital superior al valor económico atribuible al suelo, y en todo caso una iniciativa o idea empresarial que debe tenerse en cuenta adecuadamente, lo que conduce no sólo al reconocimiento puntual de las excepciones o derogaciones de la regla superficies solo cedit sino incluso a la preconización de la inversión de los valores en juego, ponderando, con criterios funcionales de carácter económico-jurídicos, el mayor valor que normalmente tienen, respecto del suelo sobre el que se asientan, las obras, siembras y plantaciones efectivamente realizadas.

Entre estas excepciones cabe destacar los supuestos del derecho de superficie y los de la Ley de Propiedad Horizontal.

En el caso de la propiedad superficiaria, los particulares podrán pactar la derogación del principio de accesión y que la propiedad de lo construido y plantado quede separada de la propiedad del suelo, manteniendo su respectiva autonomía.

En la propiedad horizontal, el suelo constituye elemento común esencial que se incorpora en su cuota proporcional al dominio individual de cada piso o local, produciéndose una cierta accesión invertida de peculiaridades propias por cuanto que la transmisión del piso o local pasa a ser lo principal y su adquisición arrastra, como anejo inseparable, la del suelo. Y junto a estas excepciones, nos encontramos también con el llamado derecho de sobreelevación y, muy especialmente, con la figura de la accesión invertida que, por su especial interés, vamos a examinar seguidamente de un modo breve.

¿Qué es la accesión invertida?

La denominada accesión invertida no es más que la inversión pura y simple de la accesión en aquellos supuestos en los que se considera que el terreno es lo accesorio o menos importante y el edificio o plantación es, por el contrario, el elemento principal.

Para tener una idea clara de lo que supone esta figura de creación doctrinal y jurisprudencial, conviene tener presente que el acto de edificar puede adoptar las siguientes modalidades:

  • a) Que el constructor actúe con plena conciencia de que el suelo no le pertenece, en cuyo caso pierde lo construido en beneficio del dueño del terreno y sin derecho a indemnización, o bien que el dueño del suelo opte por la demolición de lo edificado, en cuyo caso la demolición será siempre a costa del propio constructor (como se ve, en este supuesto de los artículos 362 y 363 del Código Civil, rige claramente el principio superficies solo cedit).
  • b) Que el constructor se halle en la creencia de que el terreno le pertenece, en cuyo caso el dueño del solar tiene la facultad de hacer suya la obra, con indemnización al constructor, o bien y si lo prefiere, obligarle a pagar el precio del suelo ocupado (artículo 361 en relación con los artículos 353 y 354 del Código Civil).
  • c) Que el constructor rebase los linderos de su finca e invada la contigua, sin dolo o culpa grave, extralimitándose con lo edificado, en cuyo caso ganará el constructor la propiedad del todo, suelo invadido y edificio construido sobre el mismo, si bien el dueño del terreno tiene el derecho de percibir del edificante, como contraprestación, no sólo el valor del terreno ocupado, sino también la indemnización reparadora de los daños y perjuicios que se le hubiesen ocasionado.

Pues bien, sólo el tercer supuesto descrito es el conocido por la doctrina con el nombre de accesión invertida, porque contradice, como ya hemos dicho, el principio clásico que inspira la normativa de la accesión, al atribuir el dominio al que de buena fe edificó, cediendo el suelo a la superficie, porque el agente realizó sin malicia o negligencia una invasión no total en la finca ajena. Son por tanto sus requisitos:

  • a) Que quien la pretenda sea titular dominical de lo edificado.
  • b) Que se trate de una construcción que invada parcialmente el terreno colindante ajeno, es decir, que se haya construido en suelo que en parte pertenece al edificante y en parte es propiedad ajena.
  • c) Que el resultado sea un todo indivisible, esto es, que las dos partes del suelo y el edificio constituyan un todo, ya que la posibilidad de división evitaría el problema.
  • d) Que el edificio unido al suelo del edificante tenga una importancia y valor superior a los del suelo invadido.
  • e) Que el edificante haya procedido de buena fe y el propietario no se haya opuesto, dado que con la oposición se hubieran evitado las posteriores consecuencias.

Recuerde que…

  • Lo edificado, plantado o sembrado en suelo ajeno, y las mejoras y reparaciones efectuadas pertenecen al dueño del predio.
  • El dueño del terreno deberá reembolsar el valor de lo incorporado al que lo haya soportado.
  • Los particulares pueden pactar la derogación de este principio y, así, quedar separados la propiedad de lo construido de la del suelo.
  • La accesión invertida considera lo edificado como elemento principal.
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