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Retracto de colindantes

Retracto de colindantes

Derechos reales, obligaciones y contratos

¿Qué es el retracto de colindantes?

Dejando a un lado el supuesto especial de retracto que a favor de los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones agrarias prioritarias se regula en el art. 27 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, de lo que luego se habla, el retracto legal de colindantes viene establecido, con carácter general, en el artículo 1523 del Código Civil, según el cual:

"También tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea.

El derecho a que se refiere el párrafo anterior no es aplicable a las tierras colindantes que estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas.

Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite"

La finalidad del retracto de colindantes es el interés público de evitar la excesiva división de la propiedad o el minifundio.

¿Qué requisitos han de concurrir para que se produzca el retracto de colindantes?

Del citado artículo 1523 se derivan los requisitos necesarios para el ejercicio de la acción de retracto de colindantes:

Se ha de tratar de fincas de naturaleza rústica

En consecuencia, se excluye a las fincas urbanas, si bien este requisito nos plantea el problema de delimitar las fincas de una u otra naturaleza, lo que viene siendo resuelto en líneas generales por dos criterios el del destino y el de la situación; sin que a tales efectos se consideren decisivos los datos que ofrezca el Catastro o incluso el Registro de la Propiedad, pues se trata de una cuestión de hecho tendente a decidir la situación real de la finca.

Para determinar si nos encontramos ante una finca rústica a los efectos de ejercitar el retracto de colindantes (STS (Sala Primera, de lo Civil) de 19 Octubre 1981 LA LEY 12762-JF/0000, 29 de octubre 1985, 22 de enero y 14 de noviembre de 1991) se puede llegar a la conclusión de que el predio rústico se distingue fundamentalmente del urbano por:

  • a) Por su situación o emplazamiento en el campo o en una población.
  • b) Por el aprovechamiento o destino (explotación agrícola, pecuaria o forestal, frente a vivienda, industria o comercio).
  • c) Por la preponderancia de uno de estos elementos, si ambos concurren en un mismo predio, o por relación de dependencia que entre ellos exista, como principal el uno y accesorio el otro.

La finca que se retrae no ha de exceder de una hectárea de cabida

Dispone el artículo 1523 del Código Civilque la finca objeto de este retracto debe tener una extensión superficial que no exceda de una hectárea, es decir, que sea igual o inferior a diez mil metros cuadrados. Medida de extensión necesaria para cumplir la finalidad de la norma, que, como hemos señalado con anterioridad, es la de combatir el minifundio.

Al ser la superficie de la finca un dato material es una cuestión de hecho a valorar por los tribunales sin que sea determinante la cabida que se refleja en el título de propiedad o en el Registro de la Propiedad, por cuanto frente a la cabida registral cabría prueba en contrario, máxime cuando la concreta extensión superficial con las que aparecen inscritas las fincas en el Registro de la Propiedad responde a un dato físico que no se encuentra protegido por la presunción de veracidad del asiento (artículo 38.1 Ley Hipotecaria).

Se exige que la venta o dación en pago se haga a un extraño

De conformidad a los artículos 1521 y 1523 del Código Civil y la regulación legal que se hace de los mismos dentro del contrato de compraventa, resulta necesario para poder entablar el retracto la transmisión onerosa de la finca colindante por medio de una venta o dación en pago realizada a un extraño, sea ésta verificada de forma privada entre las partes (mediante contrato) o pública (mediante subasta); por lo que deberán quedar fuera del supuesto legal las transmisiones realizadas en virtud de permuta, donación, adjudicación de herencia, liquidación de gananciales, renta vitalicia, censo reservativo, alimentos convencionales, disolución de comunidad, donación onerosa, aportaciones no dinerarias a sociedades mercantiles, etc.

El Tribunal Supremo, en una línea restrictiva, ha obligado a rechazar "todo intento de hacer entrar por asimilación otros actos de transmisión que no se basen concretamente en una compraventa y en su único equivalente de la adjudicación en pago de deudas" (STS (Sala Primera, de lo Civil) de 2 Abril 1985 LA LEY 9882-JF/0000 y 9 de diciembre de 1964).

La doctrina ha entendido la referencia efectuada a "compra o dación en pago" con un carácter eminentemente restrictivo, fundamentando dicha restricción legal en la contraposición entre contratos de tracto único y contratos de tracto sucesivo, estimando el retracto únicamente aplicable a los primeros (Scaevola) o en el hecho mismo de que no se puede restringir ni ampliar el retracto fuera de lo que permite el Código Civil (Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de abril de 1909, 20 de enero de 1910 y 14 de noviembre de 1924) y que cuando las palabras del mismo son terminantes y concretas, hay que entender que si la Ley menciona solamente estos dos títulos adquisitivos del dominio no quiso incluir a ningún otro "(Gómez Calero).

La aplicación de la figura jurídica del retracto a las compraventas con precio aplazado ha sido admitida tanto por nuestra doctrina como por nuestra jurisprudencia (Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de diciembre de 1944, 20 de marzo de 1959), ateniéndose a los estrictos términos en que es definido en el artículo 1521 Código Civil, esto es, como un derecho de subrogación en el lugar del adquirente y en las mismas condiciones estipuladas en el contrato, e independientemente de que se pudiera operar una novación a lo que sería ajeno el acreedor. Dicha interpretación se sustrae cuando para entender un correcto cumplimiento del requisito referente a la consignación judicial en concordancia con el artículo 1518 del Código Civil se especifica que éste pasa por que el retrayente consigne el precio, constituya las garantías o expida los documentos de pago a que se comprometió el adquirente en el contrato de compraventa y en los términos que le eran conocidos, y si los desconociese, que hubiese ofrecido fianza de consignarlo, sin que quepa hablar de otro tipo de declaraciones de voluntad que no estuviesen acompañadas del reembolso efectivo o la emisión de aquellos documentos en los que se instrumente el precio aplazado, con las garantías y avales que hubieren pactado, pues el simple ofrecimiento del precio no es suficiente para tener por cumplida la obligación que el artículo 1518 del Código Civil impone al retrayente (STS (Sala Primera, de lo Civil) de 10 Julio 1987 LA LEY 74-1/1987).

4. Fincas colindantes

Otro requisito necesario para que prospere la acción de retracto estaría constituido por el hecho que las tierras implicadas en el retracto deben presentar una continuidad topográfica lo que implica una interpretación legal del término colindantes a los efectos del retracto (artículo 1523 Código Civil) donde además se puntualiza que no prosperará la pretensión del retrayente cuando las fincas estuviesen separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos u otras servidumbres aparentes en favor de otras fincas, dado que estos accidentes implican la existencia de obstáculos físicos de naturaleza común que impiden que por efecto de la acción entablada las fincas que antes eran colindantes pasen a tener una unidad física, incumpliéndose de este modo la finalidad de la norma que no es otra que la de unir pequeños predios rústicos en pro de la riqueza agropecuaria acabándose así con el minifundismo que se considera perjudicial, requiriéndose por tanto la existencia de una superficie continuada o contigua, no deshecha ya por accidentes naturales o bien por un derecho real de servidumbre.

El criterio doctrinal es sostener la inexistencia de retracto cuando concurren accidentes físicos que por sí mismos aíslan las fincas, de tal manera que no se puede hablar de contigüidad. No obstante, la jurisprudencia ha entendido que dichos accidentes hay que interpretarlos en sentido restrictivo y bajo dicho posicionamiento la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de junio de 1921 declara que los accidentes físicos que establecen relación de continuidad entre los predios sólo tienen trascendencia cuando son constitutivos de una servidumbre; habiéndose declarado igualmente que no es servidumbre el sendero entre dos fincas que sólo sirve para el cultivo de la que se intenta retraer (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 1902), o que no se asimila a la servidumbre ni los muros, cercas o árboles que dividen las fincas (Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de febrero de 1899 y 2 de octubre de 1959), ni el camino por el que sólo se puede pasar con permiso o tolerancia del retrayente (Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de mayo de 1956).

Sí lo son, por el contrario, el cauce de un arroyo, el cual, aunque haya sido cubierto de losas y tierra, discurre entre éstas como su cauce natural siendo de naturaleza pública. En definitiva, cuando el precepto legal habla de arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas, se está refiriendo a elementos topográficos que destruyen la colindancia, es decir, accidentes naturales o artificiales que implican que las fincas en cuestión no colindan entre sí, sino con tales elementos. Las Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de mayo de 1956, 4 de abril de 1968, 13 de junio de 1987 y STS, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 2 Jul. 1992 LA LEY 2947-JF/0000 que sientan doctrina establecen que únicamente excluyen el retracto los accidentes físicos que establecen una solución de continuidad entre los predios y solamente tienen trascendencia cuando constituyen servidumbre de gravamen aparente, entendiendo este concepto desde la versión jurídica.

También es de señalar que aunque exista una servidumbre, siempre que ésta resulte constituida exclusivamente en beneficio del predio de la retrayente, no será de aplicación dicho motivo de oposición a la demanda dado que reunidas las fincas como consecuencia de la acción de retracto tal servidumbre se extinguiría (artículo 546.1 Código Civil), argumentándose, además, que cuando el artículo 1523 del Código Civil se pronuncia acerca de la existencia de servidumbres aparentes ya especifica que han de ser en provecho de "otras fincas", lo que excluye el supuesto de servidumbres constituidas exclusivamente a favor de la finca retrayente.

¿Qué plazo existe para ejercitar el retracto de colindantes?

El plazo para su ejercicio es de caducidad, igual al de comuneros, 9 días (artículo 1524 Código Civil), por lo que no admite interrupción y al que no se le pueden descontar los días inhábiles.

El problema fundamental que plantea el plazo de caducidad es su dies a quo, en otras palabras, a partir de que día debe comenzar a computarse y, en este sentido, el artículo 1524 del Código Civil se decanta por establecer, con carácter general, el día siguiente al que resulta inscrita la venta en el Registro de la Propiedad por constituir dicho trascendental momento presunción iuris et de iure de que el retrayente conoce de la enajenación de la finca, y únicamente cuando se acredite que el retrayente conoció de la venta "con anterioridad" a dicha fecha de la inscripción el plazo podrá computarse a partir de dicho conocimiento; siendo por tanto irrelevante el hecho de que el retrayente alegue como justificación de un extemporáneo ejercicio de su derecho de retracto el conocimiento de la venta con posterioridad a la inscripción registral.

¿Qué preferencia tienen los colindantes?

Ciñéndonos al Código Civil en el mismo se establece la siguiente preferencia, en primer lugar el enfitéutico (artículo 1642), el de comuneros (artículo 1522) y el de colindantes (1523). Por cuanto el artículo 1524 párrafo segundo dispone que el retracto de comuneros excluye el de colindantes.

¿A qué nos referimos con el retracto de colindantes de los titulares de explotaciones prioritarias?

El art. 27 de la Ley 19/1995 reconoce en favor de los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones prioritarias un derecho de retracto en caso de venta de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo.

Así, el retracto establecido en el art. 1523 CC exige que se trate de fincas rústicas y que la finca vendida no exceda de una hectárea, mientras que el contemplado en el art. 27 de la Ley 19/1995, se aplica en caso de que el retrayente sea titular de explotaciones prioritarias, de modo que ambos coexisten.

Requisitos

Los requisitos legales establecidos para poder retraer la finca objeto de compraventa son:

  • a) Que exista colindancia entre ambas fincas.
  • b) Que se haya procedido a la venta de la finca a retraer a un extraño no colindante.
  • c) Que la superficie de la finca objeto de retroventa sea inferior al doble de la unidad mínima de cultivo.
  • d) Que se consigne en el Juzgado el precio de la venta con el compromiso de abonar cualquier otro pago legal que se acredite en juicio (gastos de notario, impuestos, registro de la propiedad).
  • e) Que se interponga la demanda dentro del plazo de un año desde la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad)
  • f) Que el retrayente sea titular de explotación prioritaria.
  • g) Compromiso de permanecer en la propiedad de las fincas y con el cultivo directo durante al menos 6 años.

Colisión de retractos

Para el caso de que fuesen varios los colindantes (se hace suponer, claro está, titulares todos ellos de explotaciones prioritarias), concede preferencia, en primer término, al dueño de la finca que con la adquisición derivada del ejercicio del retracto iguale o supere la superficie de una unidad mínima de cultivo. En segundo lugar, y para el caso de que fuesen varios los colindantes que pudiesen, mediante el ejercicio del retracto, hacer que la finca sede de su explotación prioritaria pueda igualar o superar la superficie de una unidad mínima de cultivo, se concede preferencia al dueño de la finca de menor cabida. Y si, finalmente, ninguno de ellos pudiese alcanzar el resultado estipulado, la preferencia viene reconocida al dueño de la finca de mayor extensión.

Recuerde que…

  • Los propietarios de las fincas colindantes a otra que se pretende enajenar tendrán derecho de retracto cuando la finca no exceda de una hectárea.
  • Ha de tratarse siempre de fincas rústicas por su emplazamiento o situación y por su aprovechamiento o destino.
  • Debe existir una verdadera posibilidad de compraventa o dación pago realizada por un extraño y verificada mediante contrato o forma pública.
  • Las fincas deben presentar una continuidad topográfica, no pudiendo estar separadas por accidentes físicos o servidumbres.
  • Los colindantes a explotaciones prioritarias tendrán un derecho de retracto especial, que supone, entre otras, que la superficie de la finca de retroventa debe ser inferior al doble de la unidad mínima de cultivo, y que el retrayente se comprometa a permanecer en la misma durante, el menos, 6 años.
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