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SOCIMI

SOCIMI

Son sociedades anónimas cotizadas cuya actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento, bien directamente o bien a través de participaciones en el capital de otras SOCIMI.

Contabilidad y finanzas

Concepto

Las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) son sociedades anónimas cotizadas cuya actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento, bien directamente o bien a través de participaciones en el capital de otras SOCIMI.

Las SOCIMI son el equivalente, en España, de la figura internacional del REIT (Real Estate Investment Trust).

Características

Las SOCIMI fueron originariamente reguladas por la Ley 11/2009, de 26 de octubre.

Las características de las SOCIMI eran las siguientes:

  • 1. Debían cotizar en mercado regulado español o europeo.
  • 2. El capital social mínimo era de 15 millones de euros. Se permitían las aportaciones no dinerarias, tanto en la constitución como a lo largo de la vida de la Sociedad. Las aportaciones no dinerarias debían ser tasadas por una sociedad de tasación designada por el Registro Mercantil.
  • 3. Los requisitos de inversión y patrimonio eran los siguientes:
    • Debían invertir al menos el 80 % de su activo en inmuebles urbanos, para el alquiler, adquiridos en plena propiedad y/o en participaciones en el capital de otras SOCIMI.
    • El 80 % de los ingresos del período, con exclusión de determinadas rentas, debían de proceder del arrendamiento de inmuebles y de dividendos de la tenencia de las anteriores participaciones.
    • Se imponían requisitos de permanencia mínima de los inmuebles en arrendamiento u ofrecidos en arrendamiento (período de ofrecimiento inferior a un año): 3 años para inmuebles adquiridos y 7 años para los inmuebles promovidos por la sociedad.
    • Debían tener al menos tres inmuebles en su activo que no representasen cada uno más del 40 % del activo en el momento de la adquisición.
    • Tenían limitada la financiación ajena a un 70 % del activo.
  • 4. En lo relativo a distribución de beneficios, debían destinar al reparto de dividendos:
    • Al menos el 90 % de las rentas derivadas del arrendamiento.
    • Al menos el 50 % del beneficio que obtuviesen de transmisiones de inmuebles y de participaciones aptas.
    • Y el 100 % de los beneficios procedentes de dividendos de las participaciones aptas.
  • 5. Las SOCIMI gozaban de un régimen fiscal especial. En términos generales, se pueden destacar los siguientes beneficios de este régimen fiscal especial:
    • Tributaban al 19 % en el Impuesto sobre Sociedades, salvo las rentas derivadas de la transmisión o arrendamiento de inmuebles cuando el adquirente o el arrendatario formase parte del mismo Grupo de la SOCIMI, que tributan al tipo general. Exención parcial del 20 % para las rentas que provengan del arrendamiento de viviendas en aquellas entidades en las que las viviendas destinadas al arrendamiento representen más del 50 % de su activo.
    • No estaban sometidos a retención los dividendos distribuidos a sus socios, tanto personas físicas como jurídicas.
    • Quedaban exentos los dividendos distribuidos a sus socios personas físicas residentes y a los no residentes sin establecimiento permanente (salvo residentes en paraísos fiscales); y, con determinados límites, se consideraban exentas las plusvalías derivadas de la venta de las acciones de los citados socios. Las personas jurídicas se beneficiaban de una deducción en la cuota íntegra.
  • 6. En todo lo no previsto por la Ley de SOCIMI, estas se regirían por la Ley de Sociedades Anónimas y la Ley del Mercado de Valores.

Posteriormente, en diciembre de 2012 se modificó la regulación de las SOCIMI (BOE del viernes 28 de diciembre de 2012). Las principales modificaciones son las siguientes:

  • La principal modificación al régimen de 2009 consiste en que las SOCIMI pasan a tributar en el impuesto sobre sociedades al tipo de gravamen del 0 % respecto de las rentas que procedan del desarrollo de su objeto social y finalidad específica, equiparando su tributación a la del resto de sus homólogas europeas (la obligación para este tipo de sociedades de distribuir anualmente la mayoría de su resultado del ejercicio determina que sea el accionista quien finalmente tribute en su impuesto sobre la renta por los beneficios derivados de la actividad de arrendamiento de bienes inmuebles).
  • Otra modificación de gran relevancia es la introducción de la posibilidad de que las acciones de la SOCIMI estén admitidas a negociación no solo en los mercados regulados, sino también —y aquí está la novedad— en un sistema multilateral como lo es el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), posibilidad esta que no fue considerada en 2009 cuando se aprobó la Ley 11/2009.
  • Se elimina el requisito de que la financiación ajena de la SOCIMI no supere el 70 % del activo de la misma. En la actualidad hay inexistencia de límite de endeudamiento.
  • Se suprime la obligación que tenían impuestas estas entidades de contar con al menos tres inmuebles en su activo sin que ninguno de ellos pudiera representar más del 40 % del activo de la sociedad en el momento de la adquisición, lo que posibilitará la constitución de SOCIMI con un solo activo.
  • El nuevo capital mínimo es de 5 millones (anteriormente 15 millones).
  • Al menos el 80 % de las rentas deben ser derivadas del arrendamiento (anteriormente 90 %).

La Circular 9/2017, de 21 de diciembre, establece el régimen aplicable a la incorporación y exclusión en el MaB de acciones emitidas por empresas en Expansión y SOCIMI.

A finales de 2017 había 48 Socimis cotizadas, de la cuales 43 los hacen el en MAB. Merlin y Colonial forman parte del Ibex 35. Lar, Hispania y Axiare cotizan en el mercado continuo. El valor de mercado de las Socimis supera a esta fecha los 20.000 millones de euros.

Recuerde que...

  • Las SOCIMI fueron originariamente reguladas por la Ley 11/2009, de 26 de octubre.
  • En diciembre de 2012 se modificó la regulación de las SOCIMI (BOE del viernes 28 de diciembre de 2012).
  • La principal modificación al régimen de 2009 consiste en que las SOCIMI pasan a tributar en el impuesto sobre sociedades al tipo de gravamen del 0 % respecto de las rentas que procedan del desarrollo de su objeto social y finalidad específica.
  • Otra de las modificaciones es la introducción de la posibilidad de que las acciones de la SOCIMI estén admitidas a negociación no solo en los mercados regulados, sino también en un sistema multilateral como lo es el Mercado Alternativo Bursátil (MAB).
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