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Impuesto sobre el Incremento de Valor...

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)

Impuesto potestativo que, por tanto, solo se exige en aquellos Ayuntamientos que lo deseen con el fin de obtener mayores ingresos; es de carácter directo, real y de devengo instantáneo.

El hecho imponible del Impuesto lo constituye el incremento de valor que experimenten los terrenos urbanos como consecuencia de su transmisión o de la constitución o transmisión de un derecho real de goce (usufructo, uso y habitación, etc.) limitativo del dominio.

Derecho fiscal

Introducción

El Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (en adelante, LRHL), que regula los impuestos que pueden exigir las Entidades locales para obtener recursos, definiendo además los elementos básicos de los mismos, deja sin embargo cierta flexibilidad a los Ayuntamientos para que modifiquen los tipos impositivos (dentro de una horquilla de fluctuación prefijada), así como los coeficientes de incremento y las bonificaciones (que varían de unos Ayuntamientos a otros). Desde un punto de vista práctico, hay que estar, pues, a lo que dicen las ordenanzas fiscales de cada Ayuntamiento.

Esta libertad responde al principio de autonomía financiera: facultar a los Ayuntamientos que lo deseen para obtener más recursos teniendo, además, capacidad para decidir de qué fuente quieren obtener esos mayores ingresos. Esta autonomía se refuerza además con el carácter facultativo de algunos impuestos (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras y el Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), que podrán exigir los Ayuntamientos que lo deseen. El Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es uno de los impuestos potestativos que, por tanto, solo se exigirán en aquellos Ayuntamientos que lo deseen con el fin de obtener mayores ingresos; es de carácter directo, real y de devengo instantáneo. Los artículos 104 al 110 de la LRHL contemplan la regulación básica del mismo.

BASE IMPONIBLE = Valor catastral del suelo x Número de años x Porcentaje
x Tipo de gravamen
CUOTA ÍNTEGRA
- Bonificaciones
CUOTA LÍQUIDA = DEUDA TRIBUTARIA

Hecho imponible

Constituye el hecho imponible del impuesto el incremento de valor que experimenten los terrenos urbanos como consecuencia de su transmisión o de la constitución o transmisión de un derecho real de goce (usufructo, uso y habitación, etc.) limitativo del dominio.

No están sujetos al impuesto:

  • a) Las aportaciones de bienes y derechos realizadas por los cónyuges a la sociedad conyugal, adjudicaciones que a su favor y en pago de ellas se verifiquen, y transmisiones que se hagan a los cónyuges en pago de sus haberes comunes.
  • b) Las transmisiones de bienes inmuebles entre cónyuges o a favor de los hijos como consecuencia del cumplimiento de sentencias en los casos de nulidad, separación o divorcio matrimonial, sea cual sea el régimen económico matrimonial.
  • c) El incremento de valor que experimenten los terrenos que tengan la consideración de rústicos a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. En consecuencia, con ello está sujeto el incremento de valor que experimenten los terrenos que deban tener la consideración de urbanos, a efectos de dicho Impuesto sobre Bienes Inmuebles, con independencia de que estén o no contemplados como tales en el catastro o en el padrón de aquel. A los efectos de este impuesto estará asimismo sujeto a este el incremento de valor que experimenten los terrenos integrados en los bienes inmuebles clasificados como de características especiales a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
  • d) Aportaciones o transmisiones de bienes inmuebles a la Sareb (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A.), ni las que esta haga a Entidades por ella participadas (directa o indirectamente) en al menos el 50% del capital, ni las que efectúe a los fondos de activos bancarios, ni las que se produzcan entre los citados fondos. Estas transmisiones, además, no interrumpen el plazo a lo largo del cual se ha puesto de manifiesto el incremento de valor, a efecto de posteriores transmisiones.

Además están exentos del impuesto los siguientes incrementos de valor puestos de manifiesto por causas objetivas:

  • a) Constitución y transmisión de derechos de servidumbre.
  • b) Transmisiones de bienes dentro del perímetro del conjunto histórico-artístico o declarados individualmente de interés cultural, si los propietarios acreditan que han hecho obras de conservación, mejora o rehabilitación sobre dichos inmuebles.
  • c) Las transmisiones realizadas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, así como las realizadas en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales, contraídas con Entidades de crédito o cualquier otra Entidad que de manera profesional realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios, siempre y cuando ni el deudor garante transmitente o cualquier otro miembro de su unidad familiar disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda hipotecaria y evitar la enajenación de la vivienda.

Y por causas subjetivas, los siguientes:

  • a) El Estado, Comunidades Autónomas, Entidades locales y Organismos autónomos del Estado y Entidades de Derecho público análogas de las Comunidades Autónomas y de las Entidades locales.
  • b) Instituciones benéficas y benéfico-docentes.
  • c) Entidades gestoras de la Seguridad Social, Mutualidades de previsión social de ordenación y supervisión de los seguros privados.
  • d) Cruz Roja española.
  • e) Los titulares de concesiones administrativas revertibles respecto de los terrenos afectos a ellas.
  • f) Las que establezcan los Tratados y Convenios Internacionales.
  • g) El municipio de la imposición y demás Entidades locales integradas o en las que se integre dicho municipio, así como sus respectivas Entidades de Derecho público de análogo carácter a los Organismos autónomos del Estado.
  • h) Las Entidades sin ánimo de lucro acogidas al régimen establecido en la Ley 49/2002, de 23 de diciembre, de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo, así como las plusvalías puestas de manifiesto con ocasión de donativos, donaciones y aportaciones de terrenos a entidades beneficiarias de los incentivos fiscales al mecenazgo reguladas en la citada Ley.

Sujeto pasivo

Son sujeto pasivo a título de contribuyentes (artículo 35.4 de la Ley General Tributaria):

  • - En las operaciones a título lucrativo, el adquirente del terreno o beneficiario del derecho real (ya sean personas físicas o jurídicas o entidades del artículo 35.4 de la Ley General Tributaria).
  • - En las operaciones a título oneroso, las personas físicas, jurídicas y/o entidades del artículo 35.4 de la Ley General Tributaria que transmitan el terreno o transmitan o constituyan el derecho real del que se trate, con independencia de lo pactado privadamente entre las partes.

    En el caso de las operaciones a título oneroso en las que el transmitente sea no residente en territorio español, será sujeto pasivo sustituto del contribuyente el adquirente del terreno o la persona en cuyo favor se constituya o transmita el derecho real (ya sean personas físicas o jurídicas o entidades del artículo 35.4 de la Ley General Tributaria).

Cuota

La base imponible del impuesto se define como el incremento de valor de los terrenos puesto de manifiesto en el devengo y generado en un período máximo de 20 años. Se calcula multiplicando el valor del terreno por un coeficiente (según el número de años que se ha tenido el terreno) y por el número de años completos transcurridos.

BI = Valor del suelo x Nº de años x % aplicable

  • a) Valor del suelo: se tomará el valor del mismo a efectos del IBI. Ahora bien, si en el momento del devengo el terreno no tiene fijado valor catastral, el Ayuntamiento podrá practicar la liquidación cuando el valor catastral sea determinado, refiriendo dicho valor al momento del devengo.

    Aquellos Ayuntamientos que hayan modificado los valores catastrales por un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, aplicarán sobre el nuevo valor catastral una reducción durante los 5 primeros años de efectividad de los nuevos valores catastrales. Se intenta así evitar que los mayores valores catastrales (fruto de la revisión) supongan un incremento significativo de la presión fiscal sobre los contribuyentes. La reducción tiene un límite mínimo del 40% y máximo del 60%. En aquellos municipios cuyos Ayuntamientos no fijen el importe de la reducción, esta será del 60%. Los Ayuntamientos pueden fijar un porcentaje de reducción diferente para cada uno de los 5 años de la reducción.

    La reducción no se aplicará, sin embargo, cuando los nuevos valores catastrales resultantes del procedimiento de valoración colectiva sean menores a los hasta entonces vigentes.

    El valor catastral reducido en ningún caso podrá ser inferior al valor catastral del terreno antes del procedimiento de valoración colectiva.

  • b) Nº de años: se tendrán en cuenta exclusivamente el número de años completos en los que se ha generado el incremento sin tener en cuenta, por tanto, las fracciones, con un máximo de 20 años. En aquellos casos en los que el periodo de generación sea superior a 20 se entenderán realizadas en 20 años.
  • c) Porcentaje aplicable: sobre el valor del terreno se aplicará el porcentaje anual aprobado por cada Ayuntamiento para el periodo que comprenda el número de años a lo largo de los cuales se haya generado dicho incremento, con los límites siguientes:
    Porcentaje anual máximo
    1 a 5 años3,7%
    Hasta 10 años3,5%
    Hasta 15 años3,2%
    Hasta 20 años3%

    No se tienen en cuenta, por lo tanto, los incrementos generados en un plazo inferior a un año.

    Estos porcentajes anuales que actúan de límite pueden ser modificados anualmente a través de la Ley de Presupuestos Generales del Estado.

En relación con la determinación de la base imponible del impuesto debe destacarse la Sentencia de 11 de mayo de 2017, del Tribunal Constitucional, que declara nulos e inconstitucionales los artículos 107.1, 107.2a) y 110.4 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, que introduce un importante cambio en el impuesto. Tal y como se ha señalado previamente, la base imponible del impuesto se determina multiplicando un porcentaje por el valor catastral del suelo por el número de años de posesión del terreno. Esto hace que todos los contribuyentes que transmiten un terreno, incluso si en la venta obtienen pérdidas (valor de venta inferior al de compra) tienen que abonar una cantidad positiva por el impuesto, lo que de acuerdo con el Tribunal Constitucional es inconstitucional pues vulnera el principio de capacidad económica recogido en el artículo 31.1 de la Constitución Española al someter a tributación situaciones en las que realmente no se produce un incremento de valor sino una pérdida.

Esta sentencia responde a la solicitud de inconstitucionalidad nº 4864-2016 promovida por el Juzgado de lo contencioso-administrativo nº 1 de Jerez de la Frontera y viene a generalizar a toda España lo que el Tribunal Constitucional ya había declarado inconstitucional en dos sentencias de este mismo año (SSTC 26/2017 de 16 de febrero y SSTC 37/2017 de 1 de marzo) por el mismo asunto, en relación con las normas forales de Guipúzcoa y Álava del Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

De manera que aquellos contribuyentes que habiendo obtenido una pérdida en la venta hayan ingresado el impuesto en los últimos cuatro años (más allá la deuda habrá ya prescrito) pueden presentar en el Ayuntamiento correspondiente una solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos para recuperar el importe indebidamente abonado.

Por otro lado habrá que esperar que el Gobierno modifique el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales para que deje de exigirse el abono del impuesto cuando no se haya producido un incremento real en el valor de los bienes transmitidos.

La cuota íntegra del impuesto se determina multiplicando la base imponible por el tipo impositivo fijado por cada Ayuntamiento, que no puede superar el 30%. Los Ayuntamientos podrán fijar un único tipo de gravamen o uno diferente para cada uno de los periodos de generación del incremento del valor sin que el tipo o tipos fijados puedan exceder de dicho límite.

Bonificaciones

Los Ayuntamientos, a través de sus ordenanzas fiscales, pueden aplicar las siguientes bonificaciones:

  • a) Hasta el 95 % de la cuota íntegra del impuesto en las transmisiones de terrenos y en la transmisión o constitución de derechos reales de goce limitativos del dominio realizadas a título lucrativo por causa de muerte a favor de los descendientes y adoptados, los cónyuges y los ascendientes y adoptantes.
  • b) El 50% para las cuotas exaccionadas en los municipios de Ceuta y Melilla.
  • c) Hasta el 95% de la cuota íntegra del impuesto en las transmisiones de terrenos y en la transmisión o constitución de derechos reales de goce limitativos del dominio de terrenos sobre los que se desarrollen actividades económicas que sean declaradas de especial interés o utilidad municipal por concurrir circunstancias sociales, culturales, histórico-artísticas o de fomento del empleo que justifiquen tal declaración. Dicha declaración corresponde al Pleno de la Corporación y debe acordarse, previa solicitud del sujeto pasivo, por voto favorable de la mayoría simple de sus miembros.

Devengo

El devengo del impuesto tendrá lugar:

  • a) Cuando se transmita la propiedad del terreno, ya sea a título oneroso o gratuito, entre vivos o por causa de muerte, en la fecha de la transmisión.
  • b) Cuando se constituya o transmita cualquier derecho real de goce limitativo del dominio, en la fecha en que tenga lugar la constitución o transmisión.

No obstante, no se devenga el impuesto en las transmisiones de terrenos derivadas de operaciones a las que se aplique el régimen especial de las fusiones, escisiones, aportaciones de activos y canje de valores. La transmisión derivada de estas operaciones no interrumpirá el cómputo de los años durante los cuales se ha generado el incremento de valor de los terrenos de cara a una futura transmisión.

Gestión y liquidación del impuesto

Los Ayuntamientos pueden establecer un sistema de autoliquidación para el impuesto salvo en aquellos supuestos en los que no esté fijado el valor catastral. Los sujetos pasivos deberán presentar la correspondiente declaración en los siguientes plazos:

  • a) Actos inter vivos: 30 días hábiles siguientes al devengo.
  • b) Actos mortis causa: 6 meses (ampliable a 1 año a solicitud del sujeto pasivo).

Si los Ayuntamientos no establecen el sistema de autoliquidación, estos notificarán a los interesados la liquidación que resulte del impuesto, así como los plazos de ingreso. A estos efectos están obligados a notificar al Ayuntamiento la realización del hecho imponible en los plazos citados:

  • a) En las transmisiones a título lucrativo inter vivos: el donante o quien constituya o transmita el derecho real de que se trate.
  • b) En las transmisiones onerosas: el adquirente o la persona a favor de quien se constituya o transmita el derecho real.

En estos casos los sujetos pasivos deberán comunicar al Ayuntamiento los elementos necesarios para practicar la liquidación del impuesto, acompañada del documento en el que consten los actos o contratos que originan la imposición.

Por su parte, los notarios estarán obligados a remitir al Ayuntamiento respectivo, dentro de la primera quincena de cada trimestre, relación o índice comprensivo de todos los documentos por ellos autorizados en el trimestre anterior en los que se contengan hechos, actos o negocios jurídicos que pongan de manifiesto la realización del hecho imponible de este impuesto, con excepción de los actos de última voluntad así como de los documentos privados comprensivos de los mismos hechos, actos o negocios jurídicos que les hayan sido presentados para conocimiento o legitimación de firmas. En la relación o índice que remitan los notarios al Ayuntamientos estos deberán hacer constar la referencia catastral de los bienes inmuebles cuando dicha referencia se corresponda con los que sean objeto de transmisión.

Ejemplo de liquidación

Supongamos que en el municipio de Madrid se produce la transmisión onerosa de un bien inmueble urbano, cuyo valor catastral es de 180.000 €, representando el suelo el 45% del dicho valor. Dicho inmueble había sido adquirido hace 15 años por su actual propietario.

Sabiendo que la ordenanza fiscal reguladora del Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana establece los siguientes porcentajes anuales, una reducción del 40% y los siguientes tipos de gravamen:

Porcentaje anual
Años% Años%
13,7% 1135,2%
27,4% 1238,4%
311,1% 1341,6%
414,8% 1444,8%
518,5% 1548%
621% 1648%
724,5% 1751%
828% 1854%
931,5% 1957%
1035% 2060%

PeriodosTipo impositivo
Entre 1 y 5 años30%
Entre 6 y 10 años29%
Entre 11 y 15 años29%
Entre 16 y 20 años29%

Base Imponible = Valor del suelo x Nº de años x % aplicable

Valor del suelo = 45% de 180.000 = 81.000

Reducción valor del suelo = 40% de 81.000 = 32.400

Valor del suelo a efectos del impuesto = 48.600

Nº de años = 15

Porcentaje aplicable = 48% (según datos tabla)

Base imponible = 48.600 x 15 x 48% = 349.920

Cuota íntegra = 349.920 x 29% = 101.476,8 €

Recuerde que...

  • Constituye el hecho imponible del impuesto el incremento de valor que experimenten los terrenos urbanos como consecuencia de su transmisión o de la constitución o transmisión de un derecho real de goce (usufructo, uso y habitación, etc.) limitativo del dominio.
  • La base imponible del impuesto se define como el incremento de valor de los terrenos puesto de manifiesto en el devengo y generado en un período máximo de 20 años. Se calcula multiplicando el valor del terreno por un coeficiente (según el número de años que se ha tenido el terreno) y por el número de años completos transcurridos. Destacar la STC nº 59/2017, de 11 de mayo de 2017, por la que aquellos contribuyentes que habiendo obtenido una pérdida en la venta hayan ingresado el impuesto en los últimos cuatro años (más allá la deuda habrá ya prescrito) pueden presentar en el Ayuntamiento correspondiente una solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos para recuperar el importe indebidamente abonado.
  • El devengo del impuesto tendrá lugar cuando se transmita la propiedad del terreno (ya sea a título oneroso o gratuito, entre vivos o por causa de muerte) en la fecha de la transmisión; y cuando se constituya o transmita cualquier derecho real de goce limitativo del dominio, en la fecha en que tenga lugar la constitución o transmisión.
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