Pared medianera

¿Qué se entiende por pared medianera?

El Código Civil regula la servidumbre de medianería en la sección 4.ª del Título VII de su Libro II. el Libro II, Título VII, Sección 4.ª. A falta de una definición legal, puede considerarse medianera la pared común a dos casas, así como los muros, vallas o cercas que delimitan las heredades pertenecientes a distintos propietarios. La medianería constituye por tanto, más que una servidumbre legal, una situación de copropiedad que impone a los copropietarios obligaciones de conservación y mantenimiento.

El artículo 572 del Código Civilpresume la servidumbre de medianería mientras no haya un título, o signo exterior, o prueba en contrario:

• 1.º En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación.
• 2.º En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo.
• 3.º En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos.

Por el contrario el artículo 573 del Código Civil entiende que hay signo exterior, contrario a la servidumbre de medianería:

• 1.º Cuando en las paredes divisorias de los edificios haya ventanas o huecos abiertos.
• 2.º Cuando la pared divisoria esté por un lado recta y a plomo en todo su paramento, y por el otro presente lo mismo en su parte superior, teniendo en la inferior relex o retallos.
• 3.º Cuando resulte construida toda la pared sobre el terreno de una de las fincas, y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas.
• 4.º Cuando sufra las cargas de carreras, pisos y armaduras de una de las fincas, y no de la contigua.
• 5.º Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y heredades esté construida de modo que la albardilla vierta hacia una de las propiedades.
• 6.º Cuando la pared divisoria, construida de mampostería, presente piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salgan fuera de la superficie sólo por un lado y no por el otro.
• 7.º Cuando las heredades contiguas a otras defendidas por vallados o setos vivos no se hallen cerradas.

En todos estos casos la propiedad de las paredes, vallados o setos se entenderá que pertenece exclusivamente al dueño de la finca o heredad que tenga a su favor la presunción fundada en cualquiera de los signos indicados.

¿Cuál es su régimen de constitución y conservación?

Respecto a la obligación de conservación de las paredes medianeras el artículo 575 del Código Civil dispone que la reparación y construcción de las paredes medianeras y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas y acequias, también medianeros, se costeará por todos los dueños de las fincas que tengan a su favor la medianería, en proporción al derecho de cada uno. Sin embargo, todo propietario puede dispensarse de contribuir a esta carga renunciando a la medianería, salvo el caso en que la pared medianera sostenga un edificio suyo.

En relación con la constitución de la denominada servidumbre de medianería, dispone el artículo 577 del Código Civil que todo propietario puede alzar la pared medianera, haciéndolo a sus expensas e indemnizando los perjuicios que se ocasionen con la obra, aunque sean temporales, y que serán igualmente de su cuenta los gastos de conservación de la pared, en lo que ésta se haya levantado o profundizado sus cimientos respecto de cómo estaba antes; y además la indemnización de los mayores gastos que haya que hacer para la conservación de la pared medianera por razón de la mayor altura o profundidad que se le haya dado.

Cada propietario de una pared medianera puede, conforme al artículo 579, usar de ella en proporción al derecho que tenga en la mancomunidad, y por tanto edificar apoyando su obra en la pared medianera, o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común y respectivo de los demás medianeros. Para usar el medianero de este derecho ha de obtener previamente el consentimiento de los demás interesados en la medianería, y en otro caso se fijarán por peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique a los derechos de aquéllos.