Ejecuciones hipotecarias

¿Qué son las ejecuciones hipotecarias y cuál es su régimen jurídico?

La regulación en la Ley de Enjuiciamiento Civil ha incorporado la regulación ya existente al cuerpo procesal civil, de forma que tal y como expresa la exposición de motivos, se pretende crear una regulación unitaria, clara y completa. Sin embargo, nuestra doctrina se ha planteado la cuestión de si a partir de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siempre que se ejercite la acción hipotecaria se aplicarán necesariamente los artículos 681 y siguientes de la LEC, y que recogen prácticamente el procedimiento judicial sumario que existía anteriormente, o por el contrario es posible que el acreedor acuda a la ejecución general sin necesidad de aplicar estas normas específicas.

Pues bien, de la ubicación de los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, integrados en el capítulo quinto "De las particularidades de la ejecución sobre bienes hipotecados o pignorados", dentro del Título Cuarto relativo a la ejecución dineraria y del libro III relativo a la ejecución forzosa, así como de la redacción del artículo 682.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que establece que las normas del presente capítulo solo serán aplicables cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes pignorados o hipotecados en garantía de la deuda por la que se proceda, se puede sostener que se aplicarán los artículos 681 LEC y siguientes en aquellos casos en que se ejercite únicamente la acción real hipotecaria.

Pero si el acreedor pretende además ejercitar la acción personal, porque considera, por ejemplo, que los bienes del deudor hipotecados serán insuficientes y por ello además pretende embargar desde un principio los bienes de su propiedad, entonces la ejecución se regirá por las normas generales de la ejecución dineraria con aplicación de los preceptos de la Ley Hipotecaria y del Reglamento Hipotecario referentes a las especialidades en la ejecución cuando los bienes han pasado a un tercero poseedor, puesto que estos preceptos no han sido derogados. Baste decir que tales especialidades se refieren a los siguientes extremos:

• - Límite de anualidades por intereses según el artículo 114 de la Ley Hipotecaria 1946 y el artículo 220 del Reglamento Hipotecario. De acuerdo con el primero de estos preceptos, salvo pacto en contrario, la hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue interés no asegurará, con perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente. En ningún caso podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años. Con motivo de la reforma operada por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), incorpora un tercer párrafo, que establece cuál deberá ser a partir de su entrada en vigor -el 16 de junio de 2019- los límites de aplicación a los intereses de demora:

  "En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrá ser capitalizado en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este párrafo no admitirán pacto en contrario".

  Resulta preciso matizar que este interés no se aplica de manera absoluta respecto de la totalidad del préstamo, sino que solo se aplicará al principal vencido y pendiente de pago, excluyéndose de su aplicación, al capital pendiente de vencimiento y pago, y sin que puedan ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el art. 579.2.a) LEC.

  Conforme al estudio de este último precepto, podemos concluir afirmando que la capitalización se producirá de concurrir los siguientes requisitos: a) Que, enajenada la vivienda, no se haya liquidado la totalidad de la deuda; b) Que la ejecución se concrete en la vivienda habitual; c) Que el ejecutado en la ejecución hipotecaria sea el ejecutado en la ejecución ordinaria.

  Esta regla se erige como norma imperativa, al establecer en el art. 25.2 LCCI que no se aceptará pacto en contrario, en cuanto a los porcentajes de aplicación a los intereses de demora.

• - Límite de responsabilidad en caso de distribución del crédito entre varias fincas de acuerdo con el artículo 120 de la Ley Hipotecaria. Según dicho precepto, fijada en la inscripción la parte de crédito de que deba responder cada uno de los bienes hipotecados, no se podrá repetir contra ellos con perjuicio de tercero, sino por la cantidad a que respectivamente estén afectos y la que a la misma corresponda por razón de intereses, con arreglo a lo prescrito en los anteriores artículos.
• - Extensión objetiva de la hipoteca de acuerdo con el artículo 112 de la Ley Hipotecaria. Este artículo establece que cuando la finca hipotecada pasare a un tercer poseedor, no será extensiva la hipoteca a los muebles colocados permanentemente en los edificios, ni a las mejoras que no consistan en obras de reparación, seguridad o transformación, siempre que unos u otras se hayan costeado por el nuevo dueño, ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia del mismo.
• - Derecho al sobrante después de satisfecho el actor según el artículo 223 del Reglamento Hipotecario.
• - Requerimiento al tercer poseedor después de haber sido requerido el deudor y opciones de este tercer poseedor- pagar el crédito y sus intereses con el límite de anualidades del artículo 114 de la Ley Hipotecaria, desamparar los bienes, oponerse, o simplemente tolerar la ejecución-, de acuerdo con los artículos 126 y 127 de la Ley Hipotecaria.

¿En qué consiste el procedimiento de ejecución hipotecaria?

La Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil regula el procedimiento de ejecución hipotecaria y pignoraticia en el capítulo V del Título IV del Libro IV dedicado a la ejecución dineraria, y a continuación del capítulo IV dedicada al procedimiento de apremio, concretamente en los artículos 681 a 698 LEC.

Se trata de un proceso de apremio especial y privilegiado para la realización inmediata de los bienes hipotecados, sin contradicción, ya que en todo caso los motivos de oposición deben reservarse para un proceso declarativo posterior salvo escasísimas excepciones; responde a la finalidad de facilitar o favorecer la realización del crédito hipotecario en el menor tiempo posible; se trata, pues, el cauce legal para la enajenación de "las cosas en que consiste la prenda o hipoteca" para pagar al acreedor en términos del artículo 1858 del Código Civil, el cauce procesal procedente cuando la ejecución se dirige "exclusivamente" (artículo 682 LEC) o "directamente" (terminología que emplea el artículo 681 LEC y el artículo 130 de la Ley Hipotecaria) contra bienes hipotecados o pignorados y se basa casi en exclusividad, en los datos consignados en la escritura pública de constitución de la garantía y los que publica el Registro de la Propiedad o Mercantil.

De todos modos, en este tema hay que recordar que la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social ha alterado en gran medida el sistema para reclamar las deudas hipotecarias. Y así en su Exposición de Motivos recuerda las modificaciones que se introducen, en primer lugar, en la suspensión de lanzamientos. Y así, en el artículo 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, modificado en este punto por el RD-Ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social, prevé la suspensión inmediata y por un plazo de cuatro años desde su entrada en vigor (dos años en su redacción original) de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión.

Esta medida, con carácter excepcional y temporal, afectará a cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el cual se adjudique al acreedor la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos. En estos casos, la Ley, sin alterar el procedimiento de ejecución hipotecaria, impide que se proceda al lanzamiento que culminaría con el desalojo de las personas.

La trascendencia de esta previsión normativa es indudable, pues garantiza que durante este período de tiempo, los deudores hipotecarios especialmente vulnerables no puedan ser desalojados de sus viviendas, con la confianza de que, a la finalización de este período, habrán superado la situación de dificultad en que se puedan encontrar en el momento actual.

Para estos deudores especialmente vulnerables se prevé además que la deuda que no haya podido ser cubierta con la vivienda habitual no devengue más interés de demora que el resultante de sumar a los intereses remuneratorios un dos por cien sobre la deuda pendiente.

¿Cuál es el ámbito de aplicación del procedimiento de ejecución hipotecaria?

El procedimiento únicamente puede ser utilizado para exigir el pago de deudas garantizadas con prenda o hipoteca mediante el ejercicio de la correspondiente acción real, que se ejercita "directa o exclusivamente" sobre los bienes hipotecados o pignorados (artículos 681.1 y 682.1 LEC), si bien, si su producto es insuficiente para el pago de la deuda, el procedimiento de ejecución puede continuar por los trámites de la ejecución ordinaria sobre los restantes bienes y en los mismos autos (artículo 579 LEC), dado el principio de responsabilidad patrimonial universal del deudor del artículo 1911 del Código Civil como recuerda el artículo 105 de la Ley Hipotecaria, lo que constituye una importante novedad de la nueva regulación.

Los dos presupuestos esenciales para que pueda utilizarse el procedimiento sumarísimo de ejecución hipotecaria, son, el primero, que en la escritura de constitución de la hipoteca las partes hayan tasado la finca o bien hipotecado a efectos de subasta, y que hayan designado un domicilio para la práctica de notificaciones. Además, en los establecimientos mercantiles el domicilio a designar ha de ser necesariamente el del establecimiento en cuestión (artículo 682 LEC). Aunque el precepto no lo dice, si el bien hipotecado no pertenece al deudor sino a un tercero (hipotecante no deudor), también éste deberá designar domicilio, aunque puede perfectamente ser el mismo que el del deudor. La designación del domicilio es extraordinariamente importante ya que el Juzgado está obligado a realizar las notificaciones en el mismo, por lo que el deudor ha de ser extremadamente diligente en su designación y, sobre todo, cuando se produzcan cambios; consciente de ello, el legislador ha dedicado un extenso precepto (el artículo 683 LEC) exclusivamente para regular dichos cambios de domicilio y evitar situaciones de indefensión, fraudulentas o abusivas.

La regla principal es que ni el deudor ni el hipotecante no deudor pueden cambiar el domicilio designado para la práctica de requerimientos y notificaciones, sujetándose a las reglas siguientes: Cuando los bienes hipotecados sean inmuebles, no precisan el consentimiento del acreedor, siempre que el cambio tenga lugar dentro de la misma población que se hubiere designado en la escritura, o de cualquier otra que esté enclavada en el término en que radiquen las fincas y que sirva para determinar la competencia del Juzgado. Para cambiar ese domicilio a un lugar diferente de los expresados será necesaria la conformidad del acreedor. Si se trata de hipoteca mobiliaria, el domicilio no podrá ser cambiado sin consentimiento del acreedor. En caso de hipoteca naval, basta con poner en conocimiento del acreedor el cambio de domicilio. Los cambios de domicilio deben hacerse constar en todo caso en acta notarial y, en el Registro correspondiente, por nota al margen de la inscripción de la hipoteca.

A efectos de requerimientos y notificaciones, el domicilio de los terceros adquirentes de bienes hipotecados (lo que se conoce como tercer poseedor) será el que aparezca designado en la inscripción de su adquisición. En cualquier momento puede el tercer adquirente cambiar dicho domicilio conforme a las reglas antes señaladas.

Hay que recordar que en esta materia es significativa la reforma introducida en esta materia por la Ley 1/2013 antes reflejada en materia de ejecución hipotecaria sobre bienes inmuebles, ya que especialmente relevante es el hecho de que, para las hipotecas constituidas sobre vivienda habitual, se limitarán los intereses de demora que pueden exigir las entidades de crédito a tres veces el interés legal del dinero. Además, se prohíbe expresamente la capitalización de estos intereses y se establece que, en caso de que el resultado de la ejecución fuera insuficiente para cubrir toda la deuda garantizada, dicho resultado se aplicará en último lugar a los intereses de demora, de tal forma que se permita en la mayor medida posible que el principal deje de devengar interés. Adicionalmente se fortalece en la Ley Hipotecaria el régimen de venta extrajudicial de bienes hipotecados. Por otro lado, se refuerza la independencia de las sociedades de tasación respecto de las entidades de crédito.

En la venta extrajudicial se introduce la posibilidad de que el Notario pueda suspender la misma cuando las partes acrediten que se ha solicitado al órgano judicial competente, en la forma prevista por el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, que dicte resolución decretando la improcedencia de dicha venta, por existir cláusulas abusivas en el contrato de préstamo hipotecario, o su continuación sin la aplicación de las cláusulas abusivas. Además, se faculta expresamente al Notario para que advierta a las partes de que alguna cláusula del contrato puede ser abusiva. Dichas modificaciones se adoptan como consecuencia de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013, dictada en el asunto por el que se resuelve la cuestión prejudicial planteada por el Juzgado de lo Mercantil n.^o 3 de Barcelona respecto a la interpretación de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993.

El Capítulo III de la Ley 1/2013 recoge diferentes modificaciones a la Ley de Enjuiciamiento Civil con el fin de garantizar que la ejecución hipotecaria se realiza de manera que los derechos e intereses del deudor hipotecario sean protegidos de manera adecuada y, en su conjunto, se agilice y flexibilice el procedimiento de ejecución.

En particular, como medida de gran relevancia, se establece la posibilidad de que, si tras la ejecución hipotecaria de una vivienda habitual aún quedara deuda por pagar, durante el procedimiento de ejecución dineraria posterior se podrá condonar parte del pago de la deuda remanente, siempre que se cumpla con ciertas obligaciones de pago. Además, se permite que el deudor participe de la eventual revalorización futura de la vivienda ejecutada.

Por otro lado, se facilita el acceso de postores a las subastas y se rebajan los requisitos que se imponen a los licitadores, de modo que, por ejemplo, se disminuye el aval necesario para pujar del 20 al 5 por cien del valor de tasación de los bienes. Asimismo, se duplica, en idéntico sentido, el plazo de tiempo para que el rematante de una subasta consigne el precio de la adjudicación.

Se introducen determinadas mejoras en el procedimiento de subasta, estableciéndose que el valor de tasación a efectos de la misma no podrá ser inferior al 75 por cien del valor de tasación que sirvió para conceder el préstamo. Anteriormente no existía ningún límite para el tipo de subasta. Además, en caso de que la subasta concluyera sin postor alguno, se incrementan los porcentajes de adjudicación del bien. En concreto, se elevaría del 60 por cien hasta un máximo del 70 por cien, siempre para los supuestos de vivienda habitual.

Pues bien, la Ley 37/2011 ha modificado la LEC en esta materia en el artículo 579 LEC que lleva por rúbrica "Ejecución dineraria en casos de bienes especialmente hipotecados o pignorados. Posteriormente, la Ley 1/2013 se ha añadido, sin embargo, un apartado 2º al artículo 579 LEC para tutelar mejor en este caso los intereses de los deudores hipotecarios cuando se refería a la ejecución sobre su vivienda habitual, sobre todo para matizar la respuesta cuando el remate aprobado fuere insuficiente para satisfacer el crédito del ejecutante.

¿A quién corresponde la competencia para desarrollar los procedimientos de ejecución hipotecaria?

Por lo que se refiere a la competencia, es evidente que la objetiva corresponderá a los Juzgados de 1ª Instancia (artículos 45 -Este artículo ha sido modificado por la Ley 7/2015 y señala ahora que: "1. Corresponde a los Juzgados de Primera Instancia el conocimiento, en primera instancia, de todos los asuntos civiles que por disposición legal expresa no se hallen atribuidos a otros tribunales. 2. Conocerán, asimismo, dichos Juzgados: a) De los asuntos, actos, cuestiones y recursos que les atribuye la Ley Orgánica del Poder Judicial. b) De los concursos de persona natural que no sea empresario, y 47 LEC y artículos 85 y 100 de la Ley Orgánica del Poder Judicial).

En cuanto a la competencia territorial, se establecen normas especiales para el procedimiento de ejecución hipotecaria en el artículo 684 de la LEC. En caso de inmuebles, los fueros son inderogables para las partes (de carácter imperativo) por lo que no cabe la sumisión expresa ni tácita; no obstante, en todos los casos el Juez puede apreciar de oficio la falta de competencia territorial. La Ley distingue según se trate de hipoteca y a su vez, si ésta recae sobre bienes inmuebles, bienes muebles, buques, o bienes pignorados.

Si los bienes hipotecados son inmuebles, la competencia territorial corresponde al Juzgado de Primera Instancia del lugar en que radique la finca y si ésta radica en más de un partido judicial, lo mismo que si fueren varias y radican en diferentes partidos, al Juzgado de Primera Instancia de cualquiera de ellos, a elección del demandante.

Si los bienes hipotecados son buques, el competente es el Juzgado de Primera Instancia del lugar al que se hayan sometido las partes en el título constitutivo de la hipoteca y, en su defecto, el Juzgado del lugar en que se haya constituido la hipoteca, el del puerto en que se encuentre el buque hipotecado, el del domicilio del demandado o el del lugar en que radique el Registro en que fue inscrita la hipoteca, a elección del actor. Si los bienes hipotecados son muebles, es competente el Juzgado de Primera Instancia al que las partes se hayan sometido en la escritura de constitución de hipoteca y, en su defecto, el del partido judicial donde ésta haya sido inscrita. Si son varios los bienes hipotecados e inscritos en diversos Registros, es competente el Juzgado de Primera Instancia de cualquiera de los partidos judiciales correspondientes, a elección del demandante. Finalmente, si se tratase de bienes pignorados, la competencia territorial corresponde al Juzgado de Primera Instancia al que las partes se hayan sometido en la escritura o póliza de constitución de la garantía y, en su defecto, el del lugar en que los bienes se hallen, estén almacenados o se entiendan depositados.

¿En qué consiste el procedimiento sumario de ejecución hipotecaria de los artículos 681 y siguientes de la LEC?

El artículo 681 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé la facultad del acreedor hipotecario de acudir a este procedimiento, siendo competente para su conocimiento y tramitación el Juez de Primera Instancia del lugar donde radique la finca hipotecada, con eliminación de los pactos que en materia de sumisión expresa o tácita pudieran alcanzar las partes, y con imposición al juez de la revisión de oficio de su propia competencia territorial.

Pues bien, el procedimiento comienza con la demanda ejecutiva. El art. 685.2 LEC, redactado por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, recoge los requisitos para la admisión de la demanda ejecutiva en el sentido de que deberá indicarse si es vivienda habitual, si es gran tenedor el ejecutante y si el deudor se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica, así como documentos para acreditar la concurrencia o no de vulnerabilidad económica. Además, si el acreedor hipotecario es un gran tenedor, el inmueble objeto de hipoteca es la vivienda habitual del deudor y éste se encuentra en situación de vulnerabilidad, el ejecutante deberá acreditar que se ha sometido, con carácter previo a la demanda, a un procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas. La demanda se dirigirá contra el deudor o en su caso contra el tercer poseedor que haya acreditado al acreedor su adquisición o contra el hipotecante no deudor. En dicha demanda deberá expresarse la cantidad reclamada junto con los correspondientes intereses vencidos y tal cantidad se incrementará en la que se prevea para afrontar los intereses y costas que pudieran devengarse durante la ejecución, sin que la cantidad prevista pueda superar el 30% de lo reclamado en la demanda ejecutiva. A la demanda deberá acompañarse el título ejecutivo, el poder otorgado al procurador y los documentos adicionales en caso de que la hipoteca garantice un saldo de una cuenta o un crédito que devengue intereses variables.

¿Qué requisitos deben cumplirse al dictar el auto y el requerimiento de pago?

Presentada la demanda y acompañada de los correspondientes documentos en su caso, el Juez la admitirá y dictará auto despachando ejecución en el que ordenará que se requiera de pago al deudor y en su caso al hipotecante no deudor y al tercero poseedor frente a los cuales se dirigió la demanda, requerimiento que habrá de llevarse a cabo en el domicilio que resulte del registro.

Ello supone que cada uno de ellos tendrá derecho a ser requerido en el domicilio que hizo constar en su título de adquisición o en el que posteriormente haya modificado y resulte del Registro. Dicho requerimiento judicial no se ordenará si se acredita que ya se hizo extrajudicialmente con arreglo al artículo 581 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según el cual no se practicará el requerimiento cuando a la demanda ejecutiva se haya acompañado acta notarial que acredite haberse requerido de pago al ejecutado con al menos diez días de antelación.

En cualquier caso el requerimiento de pago constituye un trámite imprescindible pues su falta origina la indefensión del ejecutado y puede conllevar la nulidad del procedimiento.

El requerimiento al tercer poseedor debe ser siempre posterior al del deudor intentado sin éxito, pudiendo aplicarse analógicamente el plazo de diez días desde el requerimiento al deudor y únicamente será exigible en el inicio del procedimiento si el acreedor tiene conocimiento de su existencia, de forma que tal y como ha señalado la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 20 de diciembre de 1999 si el acreedor tiene noticia de que hay un tercer poseedor, es necesario su requerimiento de pago con independencia de que haya inscrito su título o no.

Respecto del lugar y la forma del requerimiento deben aplicarse las siguientes reglas:

• - En primer lugar, debe intentarse en el domicilio que resulte del Registro, sin perjuicio de que además, y a petición del ejecutante, pueda intentarse en cualquier lugar en que pueda hallarse el ejecutado incluso de forma accidental.
• - Si no es hallado en este domicilio el ejecutado, podrá entregarse a cualquier empleado o familiar mayor de 14 años que fuere hallado, o al conserje, pudiendo intentarse, en defecto de estas personas, en el lugar de trabajo no ocasional, entregándose a persona que manifieste conocer al ejecutado.

Por último, y con carácter excepcional y supletorio, se permite el requerimiento por edictos, siempre que no hubiese otro medio de localizar al ejecutado.

¿Cómo continúa la ejecución practicados los requerimientos?

Practicados los requerimientos, la ejecución continúa si el deudor o el tercero poseedor no pagan o si se oponen y se desestima la oposición.

Y una vez acordada la continuación de la ejecución, procede pedir al Registrador de la Propiedad la certificación de dominio y cargas y de la subsistencia de la hipoteca, tal y como establece el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el cual prescribe además que el Registrador hará constar, por nota marginal en la inscripción de hipoteca, que se ha expedido la certificación de dominio y cargas y en qué fecha, así como la existencia del procedimiento al que se refiere, añadiendo el precepto que en tanto no se cancele por mandamiento judicial dicha nota marginal, el Registrador no podrá cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución. Por otra parte, si de la certificación resulta que la hipoteca no existe o ha sido cancelada, el Tribunal dictará auto poniendo fin a la ejecución, resolución frente a la cual cabrá recurso de apelación.

La certificación es fundamental, pues marca el momento a partir del cual ya no será necesario requerir al tercero poseedor ni notificar a los titulares de cargas que se inscriban o que se anoten con posterioridad.

Tal y como establece el artículo 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el paso siguiente será comunicar la existencia del procedimiento a la persona a cuyo favor aparezca hecha la última inscripción de dominio, si la misma no ha sido requerida de pago en ninguna de las formas judicial o notarial, y se notificará la existencia del procedimiento en el domicilio que conste en el Registro de la Propiedad para que pueda, si le conviene, intervenir en la ejecución o satisfacer el importe del crédito y de los intereses y costas en la parte que esté asegurada con la hipoteca de su finca.

A continuación, el artículo 690 LEC establece las normas para la administración de la finca o del bien hipotecado, administración que puede pedir el acreedor o los acreedores que se les confiera transcurrido el término de diez días desde el requerimiento de pago, o cuando este se hubiese llevado a cabo extrajudicialmente desde el despacho de la ejecución.