Arrendamiento y subarrendamiento de cosas

¿Qué clases de arrendamientos existen?

Se pueden establecer tres clases principales, con un régimen jurídico diferenciado. El de régimen común, regulado en el Código Civil, capítulo II del Título VI referido a los arrendamientos de fincas rústicas y urbanas, aunque en el mismo se contempla todo tipo de arrendamientos. El arrendamiento urbano, sometido a la legislación especial, regulado por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, que comprende la vivienda y la edificación para uso distinto de vivienda; y, por último, la legislación especial de arrendamientos rústicos, regulada por la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos.

También existen otras modalidades de arrendamiento, como el denominado de industria, cuyo objeto es una universalidad de cosas o derechos, en la práctica, el problema es distinguirlo del arrendamiento de local de negocio. La jurisprudencia, así STS (Sala Primera, de lo Civil), N^o sent. 690/2000, de 7 Julio 2000 N^o rec. 2463/1995, se inclina por la aplicación de la normativa del Código Civil. En los arrendamientos de solares, se aplica la normativa del Código Civil y no la Ley de Arrendamientos Urbanos, y la jurisprudencia puntualiza que sigue siendo de solar, aunque el arrendatario edifique en él.

Por otra parte, la práctica comercial entre empresas ha hecho aparecer el denominado arrendamiento financiero o leasing, en su doble vertiente de leasing de equipo y leasing inmobiliario, figuras todavía no reguladas legalmente, salvo alguna indicación circunstancial, como la disposición adicional séptima de la Ley 26/1988. Sin embargo, se trata de una figura con una abundante jurisprudencia sobre todo en cuanto a su diferenciación con el de compraventa con precio aplazado, como son las Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de noviembre de 1999, Rec. 815/1995 y STS (Sala Primera, de lo Civil) de 2 de diciembre de 1999 N^o rec. 937/1995, y STS 74/2000 de 7 de febrero, Rec. 950/1995, STS 485/2000 de 16 May. 2000, Rec. 1992/1995 y Sentencia TS (Sala Primera, de lo Civil), N^o sent. 1061/2000, de 21 de noviembre 2000 N^o rec. 3374/1995, y la STS (Sala Primera, de lo Civil), N^o sent. 832/2002, de 16 Septiembre 2002 N^o rec. 700/1997 al reseñar que se trata de un verdadero contrato de arrendamiento en el que como en cualquier contrato de arrendamiento, el arrendatario no adquiere la propiedad de la cosa arrendada, sino solamente el derecho de uso y posesión de la misma, conservando el arrendador el dominio del bien.

Por último, se ha de hacer mención al contrato de aparcamiento de vehículos, regulado por la Ley 40/2002 de 14 de noviembre, que tiene por objeto establecer el régimen jurídico aplicable a los aparcamientos en los que una persona cede, como actividad mercantil, un espacio en un local o recinto del que es titular, para el estacionamiento de vehículos de motor, con los deberes de vigilancia y custodia durante el tiempo de ocupación, a cambio de un precio determinado en función del tiempo de estacionamiento (artículo 1), quedando excluidos las denominadas zonas de estacionamiento regulado o en la vía pública (tanto si se exigen como si no se exigen tasa), los que se realicen en locales o recintos dependientes o accesorios de otras instalaciones, o que sean gratuitos, y, en general, los que no reúnan los requisitos del artículo 1 (artículo 2 de la citada ley).

¿En qué consiste el arrendamiento de cosas?

El Código Civil, siguiendo los precedentes del Derecho Romano, regula el contrato de arrendamiento con una concepción unitaria en el artículo 1542 CC al establecer que el arrendamiento puede ser de cosas, o de obras o servicios, y en los artículos siguientes concreta la definición de cada uno de ellos. Así, en el artículo 1543 CC en cuanto al de cosas se establece que en el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto, y el artículo 1544 CC, en cuanto al de servicios y obras, que una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto.

Viene por tanto esa concepción unitaria de la tradición romana, y se recoge en las legislaciones modernas y en el Código Civil, por la que se aplicaba la amplia denominación de locación o arrendamiento a todos aquellos contratos que tienen en común ceder el uso o goce de algo mediante un precio. Ello da pie a englobar y hacer común una serie de figuras jurídicas muy heterogéneas, por cuanto pueden ser objeto de esa cesión de uso, tanto las cosas (ya sean corporales o incorporales, muebles o inmuebles), como los servicios que presta una persona (tanto mecánicos como intelectuales), o bien la actividad dirigida a realizar una obra.

Ahora bien, esta concepción unitaria del arrendamiento ya se encuentra desfasada y superada por las circunstancias socio-económicas actuales, y debe hacerse una clara distinción entre el arrendamiento de cosas, que a su vez presenta múltiples variedades, los contratos de servicios y de trabajo, y el contrato de ejecución de obra.

No obstante, pese a esta distinción, las distintas figuras del arrendamiento presentan caracteres comunes a todos ellas, como son el tratarse de contratos consensuales, onerosos y de ejecución continuada.

El artículo 1543 del Código Civil define el contrato de arrendamiento de cosas como aquél por el que una de las partes (arrendador) se obliga a dar a la otra (arrendatario) el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.

Respecto de la naturaleza jurídica del arrendamiento de cosas, la doctrina mantiene que el arrendamiento es un derecho personal, de crédito y ello por cuanto el arrendatario no tiene sobre la cosa un derecho real (como poder inmediato y absoluto -erga omnes- sobre la cosa), sino un derecho personal (de obligación) frente al arrendador, por lo que éste deberá de mantenerle en la posesión de la cosa arrendada, gozando de la protección posesoria, como poseedor inmediato, pero no erga omnes.

El arrendamiento de cosas es un derecho no personalísimo, por lo que puede ser transmisible. Así el artículo 1550 del Código Civil permite el subarrendamiento, lo que corrobora su transmisibilidad.

Por otra parte, la constitución del arrendamiento es el más típico acto de administración. Ahora bien, si se trata de un arrendamiento inscribible o sujeto a prórroga forzosa, compromete de tal modo la finca que no puede tenerse como un simple acto de administración, con relación a la capacidad para contratar, en relación al arrendador y la necesidad de mandato expreso (artículo 1713 CC, párrafo segundo). En tales casos se tratará de un acto de administración extraordinaria, pero no un acto de disposición, que requiere una mayor capacidad en los sujetos, así el artículo 1548 CC al establecer que los progenitores o tutores, respecto de los bienes de los menores y los administradores de bienes que no tengan poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de seis años.

¿Por qué se caracteriza el contrato de arrendamiento de cosas?

1. Es un contrato consensual, como se deriva de la dicción "se obliga" del artículo 1543 del Código Civil, por lo que se perfecciona con el mero consentimiento, sin especiales exigencias en cuanto a la forma o la entrega de la cosa propia de los contratos formales o reales; es decir, responde a las normas generales de los artículos 1258 y 1278 a1280 del Código Civil.

2. Es un contrato bilateral, al dar lugar a obligaciones recíprocas o correlativas que sirven mutuamente de causa pues, de una parte, el arrendador se obliga a ceder el goce o uso de la cosa, y de la otra el arrendatario se obliga a pagar un precio cierto por el uso o goce. Son de aplicación por tanto el artículo 1124 CC y las reglas especiales que en el propio Código Civil se prevén.

3. Es un contrato oneroso, al mediar prestación y contraprestación de valor patrimonial, y ser las obligaciones de arrendador a cambio de las del arrendatario. El arrendador deberá entregar la cosa y mantener al arrendatario en la posesión de la misma a cambio del precio que recibe. El arrendatario tiene la obligación de pagar el precio, por el goce y uso de la cosa durante un tiempo.

4. Es un contrato traslativo del uso o goce de la cosa, no del dominio.

5. Es un contrato de tracto sucesivo y de carácter temporal, por cuanto ha de ser concertado "por tiempo determinado" según el artículo 1543 del Código Civil, lo que es común a todos los arrendamientos, incluso a los sometidos a la legislación especial. Por lo tanto, no cabe el contrato de arrendamiento indefinido o perpetuo, y el propio Código Civil pone límites muy precisos, como en el artículo 1577 CC (en referencia a los arrendamientos rústicos) y en el artículo 1581 CC (en relación a los urbanos).

¿Cuál es el objeto del contrato de arrendamiento?

En primer lugar, el artículo 1545 del Código Civil, respecto de las cosas que pueden ser arrendadas, se limita a establecer que "los bienes fungibles que se consumen con el uso no pueden ser materia de este contrato". La doctrina entiende, sin embargo, que, aunque se trate de cosas consumibles pueden ser susceptibles de arrendamiento cuando el uso cedido no las consuma. Si bien el Capítulo II del Título VI del Código Civil se refiere, de manera expresa, a los arrendamientos sobre fincas rústicas y urbanas, ninguna duda se suscita en cuanto a la aplicación de estas normas a los arrendamientos de bienes muebles.

También pueden ser cedidos en arrendamiento los derechos salvo que se trate de derechos personalísimos o que por disposición legal expresa no puedan cederse.

En segundo lugar, el artículo 1543 del Código Civil exige precio cierto, sin que en otros preceptos del Código Civil se establezcan más requisitos, aparte de la certeza del mismo. Ha de ser un precio determinado o determinable, sin necesidad de nuevo convenio entre las partes y se trata de un elemento esencial para la existencia del arrendamiento.

El precio cierto podrá consistir en dinero o cualquier otra contraprestación (por ejemplo, un servicio, frutos, etc., aunque si consiste en parte de los frutos con relación a una finca rústica se tratará de aparcería). Puede satisfacerse de manera periódica (mensual, anual, etc.) o de una sola vez. En todo caso, el precio lo ha de ser en contraprestación de la posesión de la cosa. Porque no se estará ante un contrato de arrendamiento, sino ante precario, cuando sin pagar renta o merced, se abonen los gastos de luz, portería, comunidad, etc.

¿Cuáles son las obligaciones de las partes?

Los elementos personales en el contrato de arrendamiento son el arrendador y el arrendatario y vienen definidos en el artículo 1546 del Código Civil. En general, la capacidad que se requiere es la capacidad para contratar, es decir, son de aplicación las normas generales de los artículos 1261 y siguientes del Código Civil. No se requiere ser propietario de la cosa sobre la que concierta el arrendamiento, por lo que bastará tener la posesión de forma transmisible.

Ahora bien, si se trata de un acto de administración extraordinaria, se precisará poder de disposición.En cuanto al tutor y el curador que ejerza funciones de representación, el artículo 287 del Código Civil establece que precisará autorización judicial para realizar actos susceptibles de inscripción, y para ceder bienes en arrendamiento por más de seis años.

Las principales obligaciones del arrendador se corresponden con los derechos del arrendatario y se detallan en el artículo 1554 del Código Civil:

• 1. A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato (artículo 1554.1 Código Civil).
• 2. A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada (artículo 1554.2º Código Civil).
• 3. A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (artículo 1554.3 Código Civil).

Las obligaciones del arrendatario son las correlativas de los derechos del arrendador y son las siguientes:

• 1. Pago del precio del arrendamiento en los términos convenidos (artículo 1555.1 Código Civil).
• 2. A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra (artículo 1555.2º Código Civil).
• 3. Custodia de la cosa arrendada, lo que conlleva que debe poner en conocimiento del arrendador, de manera urgente, las reparaciones necesarias y que deba de realizar éste (artículo 1559 CC, párrafo segundo).
• 4. A pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato, salvo pacto en contrario (artículo 1555.3º CC).
• 5. Viene obligado a devolver la cosa al extinguirse el arrendamiento. El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió (artículo 1561 Código Civil).

No obstante, debe precisarse que existen ciertas normas especiales que regulan arrendamientos particulares. Entre las más frecuentes, se pueden citar la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos o la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos.

¿Cuándo se extingue el contrato de arrendamiento?

El arrendamiento, como contrato que es, se extinguirá por las causas generales de los contratos. Así se extinguirá por mutuo disenso, por cumplimiento de la condición resolutoria, por confusión (si el arrendatario adquiere la propiedad de la cosa o el arrendador hereda al arrendatario), por pérdida de la cosa o por incumplimiento de las obligaciones de una de las partes (supuestos a los que ya se ha hecho referencia). No se producirá la extinción por el fallecimiento del arrendador o el arrendatario (por cuanto el arrendamiento no es personalísimo), a no ser que se pacte que por el fallecimiento de uno u otro quede extinguido el arrendamiento. A su vez, en el Código Civil se establecen causas específicas de extinción del arrendamiento:

a) Por cumplimiento del término

Teniendo en cuenta su carácter temporal, la primera causa de extinción será por el transcurso del plazo fijado. De esta manera, y de conformidad al artículo 1565 del Código Civil si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento. Se trata del supuesto en el que el arrendamiento se ha establecido por un plazo determinado, o determinable sin necesidad de nuevo convenio, en consecuencia, llegado el mismo el arrendamiento se extinguirá.

No obstante, también podrá pactarse que el arrendamiento lo sea por un plazo indefinido, lo que no puede confundirse con perpetuo, dada la esencia temporal del arrendamiento. El Código Civil da reglas especiales al respecto y así, en cuanto a las fincas rústicas, cuando no se fija su duración se entiende hecho por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada diere en un año o pueda dar por una vez, aunque pasen dos o más años para obtenerlos. El de tierras labrantías, divididas en dos o más hojas, se entiende por tantos años cuantas sean éstas (artículo 1577 Código Civil). En cuanto a las urbanas, si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término (artículo 1581 Código Civil). Aunque el Código Civil no establece regla en cuanto a los muebles, la doctrina entiende que se aplicarán, por analogía, las de las fincas urbanas.

Una excepción a este modo de extinguirse el arrendamiento lo constituye la clásica doctrina de la "tácita reconducción" establecida en los artículos 1566 y 1567 del Código Civil. En el artículo 1566 CC se establece una renovación legal, al disponer que, si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581 CC, a menos que haya precedido requerimiento, y el artículo 1567 CC añade que en el caso de la tácita reconducción, cesan respecto de ella las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal.

De estos preceptos se pueden extraer como conclusiones:

• 1ª. Que la tácita reconducción da vida a un nuevo contrato, por cuanto el tiempo de duración pasa a ser distinto del anterior, y porque cesan respecto de ella las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal.
• 2ª. Que para que exista tácita reconducción se exige que al terminar el arriendo el arrendatario permanezca 15 días disfrutando de la cosa arrendada, que ello sea consentido por el arrendador y que no haya existido previo requerimiento para dar por terminado el contrato.

Cabe el pacto expreso excluyendo la tácita reconducción.

b) Por resolución del derecho del arrendador

Esta forma general de extinción de los derechos se refleja en el arrendamiento, por cuanto si el arrendador pierde el derecho por el que pudo arrendar la cosa, ello conllevará la extinción del arrendamiento. Dos supuestos se recogen en el Código Civil a los efectos de los artículos 480 y 1571:

En cuanto al artículo 480 al establecer que podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de las fincas rústicas, el cual se considerará subsistente durante el año agrícola. Por lo tanto, aunque el usufructuario pueda arrendar, la terminación del usufructo conlleva la del arrendamiento, aunque en relación al arrendamiento de fincas rústicas subsistirá durante el año agrícola.

El artículo 1571 se refiere al supuesto más típico de transmisión de su derecho por parte del arrendador a otra persona, en tal caso, como establece el mencionado precepto, el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria. Si el comprador usare de este derecho, el arrendatario podrá exigir que se le deje recoger los frutos de la cosecha que corresponda al año agrícola corriente y que el vendedor le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.

De este precepto se extraen como conclusiones:

• 1ª. Cabe pacto en contrario de respetar el arrendamiento, pacto que se dará entre el arrendador y el nuevo adquirente; en tal pacto no interviene el arrendatario.
• 2ª. Cuando el arrendamiento ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad, conforme a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, su eficacia afecta a terceros, y por consiguiente el adquirente deberá respetarlo.
• 3ª. De tratarse de una finca rústica el arrendatario podrá exigir que se le deje recoger los frutos de la cosecha que corresponda al año agrícola corriente y que el vendedor le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.
• 4ª. El comprador con pacto de retraer no puede usar de la facultad de desahuciar al arrendatario hasta que haya concluido el plazo para usar del retracto (artículo 1572 Código Civil).
• 5ª. No es de aplicación a los arrendamientos regidos por la legislación especial de arrendamientos urbanos y rústicos. La jurisprudencia lo ha admitido en relación a los arrendamientos de industria.
• 6ª. En el supuesto de que el arrendamiento continúe, se ha de entender que se trata del mismo convenio, por lo que el adquirente se subroga en la posición del primitivo arrendador.

c) Por falta de prueba del precio

Se trata del supuesto contemplado en el artículo 1547 del Código Civil al disponer cuando hubiese comenzado la ejecución de un contrato de arrendamiento verbal y faltare la prueba del precio convenido, el arrendatario devolverá al arrendador la cosa arrendada, abonándole, por el tiempo que la haya disfrutado, el precio que se regule.

Al ser el precio cierto un elemento esencial del contrato de arrendamiento, al no existir prueba del mismo, el contrato se extinguirá. Aunque el precepto sólo se refiera al contrato verbal, la doctrina ha entendido que también será aplicable al escrito, cuando falte la prueba del precio.

Resolución del contrato por incumplimiento

Al tratarse de un contrato bilateral, si una de las partes no cumple las obligaciones establecidas, se aplicarán las reglas generales (artículo 1124 Código Civil), aunque se establecen ciertas particularidades.

Así el artículo 1556 del Código Civil establece que, si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato (resolución) y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente. Un caso concreto de indemnización es el supuesto de pérdida o deterioro de la cosa, pues en tales casos sólo cabe la indemnización, se presume culpable (artículo 1563 CC en relación artículo 1183 CC), aunque no habrá responsabilidad si se prueba la ausencia de culpa (artículo 1568 CC en su remisión al artículo 1182 CC).

También el artículo 1569 del Código Civil, más como norma procesal que sustantiva, reitera la facultad del arrendador de resolver el contrato por el incumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario, al conceder al arrendador la posibilidad de ejercitar el desahucio: tanto por incumplimiento de la obligación del pago del precio pactado, como por el incumplimiento de otras obligaciones pactadas o por uso no diligente o convenido.

¿Cuál es la forma de los contratos de arrendamiento?

En cuanto a la forma rigen los principios generales de los artículos 1278 y siguientes Código Civil, es decir, el principio de libertad de forma, con las excepciones del artículo 1280 n^o 2 que exige que consten en documento público los arrendamientos de inmuebles por seis o más años "siempre que deban perjudicar a terceros" se trata de una formalidad "ad probationem" y no "ad solemnitatem".

Ahora bien, para su inscripción en el Registro de la Propiedad se requerirá que se otorgue en documento público, y el artículo 1549 del Código Civil dispone que, con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad, por lo que se trata de una aplicación a los arrendamientos de inmuebles de lo dispuesto en el artículo 32 de la Ley Hipotecaria.

El artículo 1547 del Código Civil se refiere al arrendamiento concertado en forma verbal, al establecer cuando hubiese comenzado la ejecución de un contrato de arrendamiento verbal y faltare la prueba del precio convenido, el arrendatario devolverá al arrendador la cosa arrendada, abonándole, por el tiempo que la haya disfrutado, el precio que se regule.

¿Qué es el subarrendamiento?

El subarriendo es un supuesto del denominado subcontrato. En el mismo se mantiene el contrato de arrendamiento, y el arrendatario celebra un nuevo contrato como arrendador (subarrendador) con un tercero que pasa a ser arrendatario (subarrendatario).

El Código Civil, con relación al subarriendo, es permisivo y dispone en el artículo 1550 CC que cuando en el contrato de arrendamiento de cosas no se prohíba expresamente, podrá el arrendatario subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada, sin perjuicio de su responsabilidad al cumplimiento del contrato para con el arrendador.

Se puede definir por tanto el subarrendamiento como la cesión del uso y disfrute de la cosa arrendada realizada por el arrendatario (subarrendador) a favor de otra persona (subarrendatario) a cambio de un precio o merced, sin perjuicio de la subsistencia del contrato de arrendamiento originario y de las obligaciones del arrendatario (subarrendador) del mismo derivadas.

Son caracteres del contrato de subarrendamiento:

• 1º. Ser un contrato de tracto sucesivo, que impone al subarrendador la obligación de mantener en el goce pacífico de la cosa al subarrendatario.
• 2º. Ser un contrato accesorio con relación al arrendamiento. El subarrendamiento es un contrato derivado que se apoya necesariamente en el arrendamiento que permanece subsistente, por lo que no puede existir de manera independiente al arrendamiento, por lo que no vincula de manera directa al arrendador, y, por lo tanto, la extinción del arrendamiento lleva consigo la del subarrendamiento. Y esto, aunque la conclusión lo sea por la unilateral y libre decisión del arrendatario.
• 3º. En el subarrendamiento de cosas, por su carácter accesorio en relación al arrendamiento, en el que se basa, han de concurrir los mismos caracteres que en éste.
• 4º. El subarrendatario adquiere una posesión autónoma de carácter arrendaticio, por lo que no puede confundirse con la cesión.

Los efectos del subarrendamiento se recogen en los artículos 1551 y 1552 del Código Civil. El subarrendatario (sin perjuicio de su obligación para con el subarrendador) queda obligado a favor del arrendador por todos los actos que se refieran al uso y conservación de la cosa arrendada en la forma pactada entre el arrendador y el arrendatario (artículo 1551 Código Civil). De lo que se ha de derivar que, si el arrendador trasmite la cosa al arrendatario, el subarrendatario se coloca en el lugar del arrendador que deja de serlo.

Del mismo modo, el subarrendatario queda también obligado para con el arrendador por el importe del precio convenido en el subarriendo que se halle debiendo al tiempo del requerimiento, considerando no hechos los pagos adelantados, a no haberlos verificado con arreglo a la costumbre (artículo 1552 Código Civil). Es decir, se le otorga al arrendador una acción directa contra el subarrendatario.

Esta regulación del subarrendamiento difiere de la que adoptan las leyes especiales con relación a los arrendamientos urbanos y rústicos.

A efectos prácticos, conviene diferenciar el subarrendamiento y la cesión, por cuanto pese a sus afinidades, en el subarrendamiento se liga y afecta al subarrendador y al subarrendatario, por lo que el contrato de arrendamiento entre arrendador y arrendatario no se ve alterado; sin embargo, en la cesión se produce la novación del primitivo contrato de arrendamiento, por lo que el arrendatario cedente queda sustituido por el cesionario, de tal manera que éste asume los derechos y obligaciones del cedente frente al arrendador. Por lo tanto, la cesión es un contrato de simple tracto, y el subarrendamiento es un contrato de tracto sucesivo.