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Administradores de fincas

ADMINISTRADORES DE FINCAS

I. CONCEPTO

Un administrador de fincas es un profesional que se encarga de la gestión de los intereses de las comunidades de propietarios. Estos profesionales están colegiados en los colegios territoriales de la provincia donde ejercen su función y adquieren hoy en día una tremenda importancia a la hora de asumir una labor que requiere de una cualificación específica para el objeto pretendido, cual es la administración de nuestros edificios. Hoy en día existe una diplomatura de Experto inmobiliario que habilita, mediante la correspondiente colegiación, al ejercicio de esta actividad profesional. De igual modo, abogados, economistas, etcétera, podrían ejercer esta profesión también mediante la correspondiente colegiación y aportación de su titulación universitaria.

En cuanto se refiere al papel que desarrolla en el proceso civil a la hora de defender los intereses de la comunidad de propietarios ante los juzgados y tribunales la intervención del administrador de fincas tiene su importancia en el proceso civil, en tanto en cuanto el artículo 21.1 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal permite que si la junta de propietarios lo autoriza se pueda presentar la demanda por reclamación de gastos de comunidad por medio del administrador de fincas. Es esta una opción que la Ley otorga a un colectivo que tiene una importante función en nuestra sociedad como es la de la gestión de nuestras comunidades de propietarios. Por ello, para conseguir una eficaz actuación en esta importante labor, el Consejo General de Colegios territoriales de Administradores de fincas viene realizando una eficaz actuación de formación en todos los colegios de administradores de fincas colegiados, a fin de que la actuación en la gestión de fincas sea eficaz y que cuando, en el ámbito procesal, tengan que acudir a un órgano judicial a defender los intereses de la comunidad se realice una intervención profesional que evite errores que repercutan en el funcionamiento de la comunidad.

II. LA FUNCIÓN DEL ADMINISTRADOR

Importante función desempeña el colectivo de Administradores de Fincas colegiados para la sociedad desde el punto de vista principal de que se trata del colectivo que se encarga de gestionar los inmuebles que están sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, es decir, las comunidades de propietarios. Gestión que se ejerce por este colectivo en condiciones de profesionalidad que garantizan la buena prestación de un servicio que es importantísimo que se ejerza por quienes tienen cualificación y formación para llevar a cabo la gestión de las comunidades de propietarios. Pero es esta una profesión en la que deben entremezclarse varios aspectos tanto desde el punto de vista jurídico como el sociológico. En efecto, en el estado actual de la cuestión no es posible realizar un estudio o análisis de una profesión como la del administrador de fincas aislando ambos conceptos, sino que profundizar en esta profesión exige y requiere que comparemos la presencia del administrador de fincas en la sociedad española y el referente jurídico que consta en la norma jurídica a la hora de avalar la actuación de estos profesionales que siempre se han caracterizado en realidad por realizar una auténtica función de servicio público.

Y esta función de servicio público llevó al Consejo General de Colegios territoriales de administradores de fincas a presentar más de 800.000 firmas para impetrar un cambio legislativo de la Ley de Propiedad Horizontal que resolviera los múltiples problemas que tenían no los profesionales de estos colectivos, sino los de sus clientes. Los millones de clientes que residen en los cientos de miles de viviendas sujetas al régimen de propiedad horizontal.

Pero para analizar la labor del administrador de fincas en la sociedad no podemos olvidar la importante disposición que este colectivo ha tenido en el devenir de la gestión de nuestros inmuebles, en tanto en cuanto que suya fue la iniciativa legislativa que dio lugar a la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por Ley 8/1999. Una reforma que no emergió ni de un Proyecto de Ley ni de una proposición de ley, sino de una iniciativa legislativa popular. Del espíritu de un colectivo que estaba viendo cómo las comunidades de propietarios se estaban situando en unos niveles de endeudamiento brutal que en aquél año 1996 se situaba en los 187 millones de euros.

La situación social era preocupante, ya que las lagunas de la Ley de Propiedad Horizontal impedían a los auténticos profesionales como los administradores de fincas colegiados prestar el servicio que la sociedad española les solicitaba. Ya no se trataba de que tuviera que mejorar la formación de los profesionales, sino que la normativa vigente no les dejaba dar un servicio eficaz en toda la extensión que la sociedad necesitaba. Por ello, de las tres iniciativas presentadas fue, lógicamente, la del Consejo General de Administradores de fincas la que introdujo la referencia a la necesidad de potenciar la figura del Administrador de fincas colegiado en la iniciativa legislativa popular que, haciendo uso del derecho que le concedía el artículo 87.3 de la Constitución, fue publicada en el Boletín Oficial de las Cortes Generales (Congreso de los Diputados) en fecha 18 de febrero de 1997, aunque utilizándose, finalmente, una fórmula poco precisa, ya que a lo largo del debate parlamentario se discutió sobre la propuesta introducida por el Consejo General de Colegios de Administradores de fincas sobre la exigencia de una titulación al respecto para poder ejercer la actividad objeto de la presente exposición, cerrándose, finalmente, en el artículo 13.6 Ley de Propiedad Horizontal que:

"El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico".

La literalidad del precepto nos lleva a concluir que el legislador ha potenciado la profesionalidad en el ejercicio de la actividad de administración de fincas, ya que la referencia a la expresión "personas físicas con cualificación suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones..." nos lleva a concluir que parece que la intención del legislador ha sido la de atribuir a los Administradores de fincas la competencia de esta actividad, aunque no lo ha dicho así en el texto normativo, y hubiera sido deseable que así lo hubiera hecho para evitar los problemas interpretativos. Así, cuando el Consejo General de Colegios territoriales de administradores de fincas quiso que se definiera mejor la actuación del profesional administrador de fincas no estaba reclamando nada más que las Comunidades de propietarios pudieran tener la garantía de que iban a disponer de profesionales cualificados que desempeñaran su actividad profesional con las debidas garantías que nuestra sociedad debe exigir a todos profesional.

No se trataba, pues, de una reivindicación personal o profesional, sino una reivindicación hacia la exigencia de que quienes administran nuestras Comunidades de propietarios sean auténticos profesionales, y no cualquier persona que con algunos conocimientos entremezclados ofrezca sus servicios a un bajo precio para no poder prestarlos con la garantía que se requiere a un verdadero profesional. Y es que la buena cualificación profesional de los Administradores y la complejidad que conlleva la gestión de las Comunidades están decantando a casi todas las comunidades a atribuir esta labor a un profesional por ser mayor los problemas que se pueden derivar de una irregular e irresponsable gestión de una Comunidad de propietarios que el ahorro en sí que puede suponer el hecho de que un propietario asuma esta función.

III. ÁMBITO DE ACTUACIÓN

Pocos colectivos pueden ofrecer la seriedad en el desempeño de su actividad social como los administradores de fincas colegiados. Ya hemos dicho que no se trata de conseguir mejoras personales como colectivo, que, dicho sea de paso, tampoco podría ser criticable, sino que tienden por medio de sus respectivos colegios territoriales y del Consejo General a alcanzar mejoras para los inmuebles que gestionan y las personas que en ellos habitan. En sus estatutos no tienen una exigencia social,- siempre en teoría- pero la idiosincrasia de su función ha conllevado que tradicionalmente sean conscientes de que no son un colectivo más en la sociedad, sino que la gestión de las Comunidades en donde todos los ciudadanos tenemos invertido gran parte de nuestra vida laboral les hace ser más autoexigentes con su función.

La necesidad de que nuestras comunidades estén gestionadas por profesionales bien formados nos lleva también a la exigente adecuación de la legislación arrendaticia y de Propiedad Horizontal a la realidad actual en que vivimos; de ahí que este colectivo demande de forma continuada reformas legislativas en ambas materias a nuestros responsables públicos.

Dentro del área de mejora del ejercicio profesional diario en la gestión de nuestros inmuebles pocos colectivos existen en la actualidad que apuesten tanto por el reciclaje y la formación como los administradores de fincas. Y es esta mejora la que le va a dar la categoría de auténtico profesional prestador de un servicio de calidad a su cliente, es decir, la Comunidad de propietarios compuesta por muchos ciudadanos que quieren confiar la gestión del inmueble en el que han invertido muchos ahorros e ilusiones a un profesional, en lugar de hacerlo a cualquier persona que sin una cualificación reconocida vaya a asumir una función exigente por la trascendencia pública y social del fin que deben proteger.

Hay actividades que tienen más proyección y exigencia social que otras, y una de estas es la del administrador de fincas. Hay profesiones que aunque lleven a cabo la prestación de un servicio, este siempre lo es de ámbito privado, inter partes, y sin la relevancia social de la función del administrador de fincas.

Hay profesiones, actividades que tienen más componentes de privacidad, o de actuación de despacho personal. Sus actividades no tienen proyección externa y solo quedan en el ámbito de un despacho, aunque se refieran, incluso, a la prestación de un servicio concreto. La actividad de contratación que puede existir entre dos partes en el ámbito privado profesional no puede equipararse a la auténtica función social que cumple el administrador de fincas, ya que esa contratación a la que hacíamos mención en estas líneas para enmarcar la relación jurídica que une a la Administración de fincas con la Comunidad viene relacionada con múltiples factores de relación social del administrador de fincas, no solo con los comuneros, sino en todos aquellos aspectos que requieren que la presencia del administrador exceda la de un simple prestador de un servicio por el mero hecho de que haya sido elegido en una junta de propietarios.

La función social que desempeña en la Comunidad el administrador de fincas tiene una relevancia que no tienen otras profesiones que se circunscriben a la prestación de un servicio concreto por un problema concreto y puntual. Sin embargo, la actividad del administrador de fincas es permanente y continua; es decir, utilizando una terminología del ámbito de los derechos reales y, en concreto, del registral, "de tracto sucesivo".

La relación del administrador de fincas con los comuneros es permanente y continua. Pero no solo con ellos, sino con los prestadores externos de servicios y de suministros para que los propietarios e inquilinos que residen en la Comunidad no tengan que preocuparse por las condiciones en las que debe conservarse su inmueble y los elementos comunes que forman parte de la Comunidad y del propio uso del comunero. Esta apuesta por la formación conlleva mayor profesionalidad, mejor prestación del servicio y honorarios profesionales adecuados al servicio que se presta.

Siempre hemos pensado que más que la apuesta por combatir el intrusismo, que no debe descartarse, es la mejora en la calidad del servicio lo que va a distinguir al administrador de fincas colegiado de aquella persona sin cualificación o preparación profesional que sin ninguna titulación o incorporación colegial desarrolla funciones de administración de fincas. Estas personas ofrecen sus servicios a cambio de honorarios bajos e inferiores a los que deben corresponder en cada caso atendiendo a las múltiples circunstancias que permiten establecer el baremo de honorarios. Pero siempre se ha dicho que al final lo barato sale caro, y esto es lo que ocurre con las Comunidades que encargan la administración de fincas a una persona no colegiada y sin formación, habida cuenta que cuando desee prescindir de sus servicios, a buen seguro el daño ya se habrá producido, y ahora es cuando se opta por acudir a un profesional colegiado para que resuelva los problemas heredados de la errónea decisión previa de la Junta, una Junta de propietarios que, llevada por una oferta baja de honorarios por una persona sin cualificación, prefirió encargárselos a este en lugar de a una persona con la suficiente cualificación que le garantice calidad en el servicio.

Pero la solución no pasa por una bajada de honorarios en ningún modo, ya que la calidad de los servicios que prestan los Administradores de fincas colegiados tiene la debida tasación equilibrada a la actividad que ejercen.

Los administradores de fincas van a poder llevar a cabo desde el mes de Marzo de 2012 labores de mediación en asuntos civiles, en concreto en materia de propiedad horizontal y arrendamientos urbanos. Para ello, y en base a la Ley 5/2012 de mediación sus colegios profesionales deberán inscribirse como institutos de mediación y cuando sean designados estas instituciones por las partes de un conflicto designar a un administrador de fincas como mediador de los que estuvieran inscritos. Para ello deberán inscribirse en el Registro de mediadores civiles para poder ejercer esta nueva función que se lleva a cabo al margen de su condición al frente de los edificios que regenta, pero sí, por ejemplo para poder intervenir en mediaciones relativas a conflictos entre comunidades y comuneros, no estando vetado para serlo de los que surjan en su propia comunidad si así lo eligen la misma y el comunero o comuneros en conflicto.

Así, en los artículos 11 a 15 de la Ley 5/2012 de mediación civil y mercantil se configura el régimen legal del mediador como eje central subjetivo del sistema. Y lo hace con un carácter muy amplio aunque circunscrito a los siguientes aspectos esenciales:

  • 1. Que el mediador se halle en pleno ejercicio de sus derechos civiles, siempre que no se lo impida la legislación a la que puedan estar sometidos en el ejercicio de su profesión. En el proyecto se añadía la exigencia de que estuvieran en posesión de título oficial universitario o de educación profesional superior, lo que en el texto actual se ha suprimido.
  • 2. Sin embargo, aunque no se exija esa acreditación de la titulación sí que en el artículo 11.2 se admite que el mediador deberá contar con formación específica para ejercer la mediación, que se adquirirá mediante la realización de uno o varios cursos específicos impartidos por instituciones debidamente acreditadas. Esta formación específica proporcionará a los mediadores los necesarios conocimientos jurídicos, psicológicos, de técnicas de comunicación, de resolución de conflictos y negociación, así como de ética de la mediación, a nivel tanto teórico como práctico.

En la disposición final 8ª de la Ley 5/2012 en su apartado 2º se recoge que:

2. El Gobierno, a iniciativa del Ministerio de Justicia, podrá determinar la duración y contenido mínimo del curso o cursos que con carácter previo habrán de realizar los mediadores para adquirir la formación necesaria para el desempeño de la mediación, así como la formación continua que deben recibir.

Reglamentariamente se podrá desarrollar el alcance de la obligación de aseguramiento de la responsabilidad civil de los mediadores, lo que quiere decir que se fijarán normas mínimas que deben cumplir los mediadores, por lo que si los colegios profesionales quieren intervenir como instituciones de mediación deberán realizar sus colegiados cursos de mediación en las materias propias para las que según su cualificación y preparación se les pueden reclamar sus servicios. Y no solamente unos cursos habilitantes, sino que la disposición final 5ª de la Ley 5/2012 hace mención a la formación continua.

Seguro de Resposabilidad Civil. Pero el mediador, como los administradores concursales en el concurso o los administradores judiciales es o puede ser responsable de causar daños y perjuicios a las partes de un proceso de mediación, por lo que se exige en el apartado 3º que el mediador deberá suscribir un seguro o garantía equivalente que cubra la responsabilidad civil derivada de su actuación en los conflictos en que intervenga.

También en el apartado 2 de la disposición final 8ª de la Ley 5/2012, de 6 de julio, se añade que reglamentariamente se podrá desarrollar el alcance de la obligación de aseguramiento de la responsabilidad civil de los mediadores.

Características de la praxis del mediador en el proceso.

El objetivo del mediador es conseguir el acuerdo entre las partes, no intentar tan solo llevar a cabo una actividad que por sí misma pueda desembocar en la evitación del litigio. El artículo 13 de la Ley 5/2012 adopta una serie de líneas de actuación dirigidas expresamente a conseguirlo. Y así se le transfieren al mediador las siguientes funciones:

  • 1. El mediador facilitará la comunicación entre las partes y velará porque dispongan de la información y el asesoramiento suficientes.
  • 2. El mediador desarrollará una conducta activa tendente a lograr el acercamiento entre las partes.
  • 3. El mediador podrá renunciar a desarrollar la mediación, con obligación de entregar un acta a las partes en la que conste aquélla.
  • 4. El mediador no podrá iniciar o deberá abandonar la mediación cuando concurran circunstancias que afecten a su imparcialidad, y además se relacionan las causas en el apartado 5º que le exigen dar a conocer a las partes causas que puedan hacer dudar de su imparcialidad similares a las de abstención de los peritos en el proceso civil.

IV. LA DESREGULACIÓN DE LAS PROFESIONES COLEGIADAS PERJUDICA A LA SOCIEDAD

Pero, por otro lado, la propia Administración es la que debería ser consciente de que la desregulación de la profesión es perjudicial.

La desregulación de la profesión perjudica a la sociedad, ya que los ciudadanos no son conscientes, a veces, del servicio negativo que prestan quienes ejercen esta profesión sin la cualificación debida.

La actividad de "servicio público" que realiza este colectivo exige una disposición normativa con rango de ley que aclarara la situación de incertidumbre que creó el Real Decreto 253/2003. Y ello al modo de la Ley 10/2003 de 20 de mayo referida a la liberalización en el sector inmobiliario y transportes, que en el artículo 3 Ley 10/2003 habilita a los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria conforme a los requisitos de cualificación propios de su normativa específica, manteniendo la referencia al Reglamento de Colegios oficiales de Agentes de la Propiedad inmobiliaria.

La situación de incertidumbre, en principio, que creó el Real Decreto 253/2003 debe dar paso a una solución legislativa con rango de Ley que defina perfectamente la importancia de los colegios territoriales de Administradores de Fincas y su Consejo General, habida cuenta que cosas distintas son la idea de la liberalización en el ejercicio de las profesiones y las discriminaciones profesionales que podrían producirse si se excluyera el requisito de la colegiación a determinados colectivos que ya lo tienen y se mantuviera en otros. Además, no hay que olvidar que este colectivo de Administradores de fincas colegiados ha sido uno de lo que más ha influido en las reformas legislativas que en materia de propiedad horizontal se han producido en los últimos años (Ley 8/1999).

La sociedad debe ser consciente de que la desregulación del sector inmobiliario produce un claro riesgo para la ejecución de actividades relacionadas con este sector, en concreto la administración de fincas.

Respecto a este colectivo tan importante en el ámbito del derecho inmobiliario hay que destacar las conclusiones que se alcanzaron en el último congreso de Sanxenxo de 13 a 15 de mayo de 2010 y que son las siguientes:

  • 1. El Administrador de fincas no puede quedar al margen de las decisiones que afecten al mundo del derecho inmobiliario y en concreto de la Administración de Fincas.
  • 2. Es preciso que en los centros de poder de decisión y gestión de respuestas se conozca la importante labor que realizan los administradores de fincas colegiados. No pueden hacerse leyes que afecten a los colegios profesionales sin que se les dé a estos la audiencia previa.
  • 3. Es necesario articular mesas de trabajo donde los administradores de fincas expongan con otros colectivos propuestas que tiendan a la prevención y evitación de conflictos.
  • 4. Los administradores de fincas deben potenciar, y por ello serle reconocida esta función, la solución extrajudicial de conflictos. Sobre todo para ayudar a evitar que la crisis económica colapse más los órganos judiciales.
  • 5. Los administradores de fincas deben estar en la vanguardia del uso de las nuevas tecnologías en la gestión de sus despachos profesionales. Si el Administrador de fincas quiere decir que es mejor profesional es preciso estar en disposición de demostrar que el servicio que se presta es de mejor calidad.
  • 6. Las tecnologías en la administración de servicios están ahí para todos, pero el administrador de fincas debe ser el primero en el ámbito del derecho inmobiliario que demuestre que es la avanzadilla de las tecnologías en la prestación de servicios.
  • 7. Los actos de comunicación comunitarios no pueden entorpecer la marcha de la comunidad. El administrador de fincas debe ofrecer a la comunidad técnicas de gestión en la ejecución de estos que agilicen, abaraten y flexibilicen los actos de comunicación.
  • 8. Es preciso introducir técnicas como la del tercero de confianza o el uso de las páginas web que certifiquen que los actos de comunicación se llevaron a efecto y actúen como medio de prueba ante los órganos judiciales.
  • 9. Es preciso introducir la figura de la dirección electrónica inmobiliaria (DEI) para todo aquél ciudadano que sea propietario de un bien inmueble al modo de la obligación que todos tenemos de disponer del DNI o el permiso de conducir. El particular debe facilitar tecnológicamente a la Administración Pública o a los profesionales que con ellos se relacionan, una dirección electrónica donde se ejecuten en ella las notificaciones.
  • 10. Es preciso transmitir a quien se dedica a la Administración de fincas la necesidad de colegiarse. Las comunidades de propietarios deben tener la percepción, y eso se consigue por la publicidad, de que la gestión de sus inmuebles está mejor ejecutada por un administrador de fincas colegiado.
  • 11. La ventanilla única es un servicio al colegiado que mejora la transparencia en la gestión y sirve de garantía de calidad a las comunidades de propietarios.
  • 12. La calidad del servicio es más importante que el precio. Lo barato sale al final caro y lo caro puede ser de mayor calidad durante toda la prestación del servicio.
  • 13. Es preciso instar que se otorgue a las comunidades de propietarios de personalidad jurídica para evitar problemas en la concesión de préstamos que eviten la necesidad de acudir a derramas.
  • 14. Seamos optimistas y, por ello, luchemos con uñas y dientes para salir de la crisis económica.
  • 15. Seamos prudentes y que "quien corresponda" sea consciente que un país no puede progresar si se margina a los profesionales y si se deja que ejerzan profesionalmente quien no ha demostrado tener una cualificación profesional.
  • 16. Que no les pidan responsabilidades a los profesionales que ejercen su actividad apostando por la formación y con profesionalidad cuando algunas leyes se ponen en el mercado favoreciendo a personas que luego ejercen su profesión con notable negligencia y causando graves perjuicios a los ciudadanos y sin ningún tipo de control.
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