guiasjuridicas.es - Documento
El documento tardará unos segundos en cargarse. Espere, por favor.
Medianería

MEDIANERÍA

I. CONCEPTO

El Código Civil regula la denominada servidumbre de medianería en el Libro II, Título VII, Sección 4.ª, pero sin dar una definición de la misma.

Castán Tobeñas la define como aquel conjunto de derechos y obligaciones que dimanan de la existencia y disfrute en común de una pared, cerca, vallado etc., por parte de los dueños de los edificios o predios contiguos, separados por dichas divisiones. En similar sentido se expresan Diez Picazo y Gullón al definirla como situación jurídica que se da cuando dos fincas (predios rústicos o edificios) están separadas por un elemento común (valla, seto, zanja, pared, etc.) que pertenece a los propietarios de aquéllas.

En cuanto a la jurisprudencia, cabe destacar la Sentencia Tribunal Supremo (Sala 1ª), de 28 de junio de 2006, recurso 3781/1999: "Como dice la sentencia de 5 de octubre de 1989 es bien conocido que en un sentido usual se entiende por medianería a la pared común a dos casas, así como medianeros las paredes, muros, cercas, etc. que estando en el límite de dos heredades pertenecientes a distintos propietarios la separa o delimita, correspondiendo a una condición o situación de hecho, pero con cuya base puede convertirse en una relación de derecho en la que son términos o elementos reales dichas paredes, muros, cercas, etc. que median entre las fincas, y términos o elementos personales los propietarios de dichas fincas limítrofes o colindantes, de tal modo separadas, generándose ya la situación jurídica de "medianería", que crea el derecho de los propietarios de aquellas fincas, sobre las susodichas paredes, muros, cercas, etc. constituyéndose en copropietarios de las mismas, lo que ha de comportar una serie de derechos y obligaciones correspondientes a tal situación que se viene configurando como de copropiedad". Esta situación de copropiedad que comporta la "medianería" impone a los copropietarios obligaciones de conservación y mantenimiento en evitación de daños a terceros así como a los propios medianeros".

Es característica esencial para que podamos hablar de medianería que el elemento de separación sea común a ambas fincas, por lo que si las mismas cuentan con su propia pared o muro delimitador de su contorno, distinto del vecino, incluso cuando se encuentre el uno adherido al otro, no nos hallamos ante una situación jurídica de tal clase, puesto que las paredes pegadas no son en modo alguno pared medianera, sino tan sólo "paredes unidas", que es cosa completamente distinta (Seoane Spiegelberg, José Luis).

Las paredes, muros, cercas, vallados o signos divisorios análogos entre inmuebles rústicos o urbanos de distintos propietarios, cuando pertenecen a los dos propietarios colindantes originan un gravamen mutuo que nuestro Código Civil denomina y regula como "servidumbre de medianería" (artículos 571 a 579). Por lo tanto, se fundamenta en el hecho de que la pared o signo no es propiedad exclusiva de uno de los propietarios, sino que ambos tienen derechos y deberes equivalentes.

II. NATURALEZA JURÍDICA

Si bien el Código Civil le atribuye el carácter de servidumbre legal, sin embargo, en la doctrina se ha rechazado la consideración de la medianería como una servidumbre de carácter legal, fundamentalmente porque no puede hablarse en ella de predio dominante y sirviente, ni el contenido de derechos y obligaciones dimanantes de su estructura normativa se concilia con dicho derecho real. Por el contrario, se dice que la naturaleza de la medianería se adecua más a la de una comunidad de bienes e incluso el propio Código Civil, en su artículo 579, habla de mancomunidad.

La Jurisprudencia más moderna ha venido a configurar la medianería como una forma especial de comunidad de disfrute y utilización de un muro o pared, rechazando su conceptuación como propiedad privativa de los dueños de los predios colindantes sobre la mitad de aquéllos, es decir, sobre una línea ideal constituida por el eje de su grueso, siendo, pues, la titularidad jurídica sobre los elementos comunes de separación de carácter pro indiviso en toda su extensión y espesor. En este sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de julio de 1982. Las Sentencias del mismo Tribunal de 2 de febrero de 1962 y de 5 de julio de 1982 dicen que la servidumbre de medianería podría calificarse más bien de condominio en el disfrute o utilización de la pared, siquiera sea "sui generis" y especialmente regulado. La Sentencia de 2 de noviembre de 1985 califica a la medianería como comunidad de utilización y la de 5 de octubre de 1989 se refiere a ella como una situación de copropiedad. Finalmente, la Sentencia de 28 de diciembre de 2001 dice que la medianería constituye una comunidad "sui generis" o de goce y utilización, distinta de la regulada en el artículo 392 y concordantes del Código Civil.

En consecuencia, no se trata de una servidumbre, no hay predio dominante y sirviente, no hay acto de constitución, ni un derecho de un propietario frente a otro para exigirla, por lo que se ha de configurar como un límite a la propiedad de la parte de cada uno en beneficio del otro.

III. FUENTES LEGALES

La medianería se regula por las disposiciones del Código Civil contenidas en el título referido a las servidumbres, en cuanto le sean aplicables, y por las ordenanzas y usos sociales en cuanto no se opongan a él, o no esté prevenido en el mismo (artículo 571).

El Código Civil, al abarcar la regulación normativa de la medianería, establece que la misma se regirá, en primer término, por las disposiciones correspondientes al Título VII referentes a las servidumbres. Ello conlleva que, por una elemental aplicación del principio de especialidad, habrá de acudirse preferentemente a las disposiciones de la Sección IV del mentado título (artículos 571 a 579), que específicamente regulan dicha figura jurídica, así como a otros preceptos que, si bien recogidos en otras secciones, se refieren expresamente a la medianería, cuales son los artículos 580, 581, 590 y 593, ubicados, respectivamente, los dos primeros en la Sección V, relativa a la "servidumbre de luces y vistas", y los dos últimos en la Sección VII, concerniente a "las distancias y obras intermedias para ciertas construcciones y plantaciones".

En segundo lugar, habrá de regirse por las otras disposiciones recogidas en el Título VII del Libro II, relativo a las servidumbres, lo que tiene especial trascendencia, en tanto en cuanto a la medianería le será de aplicación el régimen normativo correspondiente, con carácter general, a dicho derecho real.

Con carácter subsidiario habrá de acudirse a las ordenanzas o usos locales en cuanto no se opongan al Título VII del Libro II del Código Civil, o no esté prevenido en el mismo. Perez Serrano señala que el artículo 571 contiene una especie de delegación en blanco a favor de las ordenanzas municipales, mas no ofrece duda el carácter supletorio de las mismas y de los usos locales, de manera que sólo serán de aplicación en el caso de existencia de un vacío o laguna legal en la regulación del Código, o para interpretar o integrar sus preceptos, pero sin que, en ningún caso, puedan contradecir u oponerse al mismo.

Según De Buen, la disposición del artículo 571 es un caso en el que los usos locales rigen, no sólo en lo que no esté prevenido en el Código Civil (costumbre fuera de ley), sino en lo que no sea contrario a él (costumbre según ley). En cambio, De Castro considera el caso de dicho precepto como el de una costumbre fuera de ley por estimar que nuestro derecho vigente desconoce la costumbre "secundum legem".

En el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cataluña, la medianería se regula en el Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales (Ley 5/2006). El artículo 555-1 de la norma define la "Comunidad especial por razón de medianería: 1. Es pared medianera la que se levanta en el límite y en el suelo de dos o más fincas con el fin de servir de elemento sustentador de las edificaciones que se construyan o de servir de valla o separación; 2. Es suelo medianero la estructura horizontal que tiene la finalidad de servir de elemento sustentador y de división de construcciones a diferentes niveles en altura o en el subsuelo; 3. La existencia de una pared medianera o de un suelo medianero comporta una situación de comunidad entre los propietarios de las dos fincas colindantes que se regula por pacto y, supletoriamente, por las normas del presente capítulo".

IV. CONSTITUCIÓN

La medianería se constituye, de ordinario, por convenio entre los propietarios colindantes, de ahí que el artículo 572 establezca "mientras no haya título"; por lo tanto, la primera forma de constitución de la medianería proviene de su adquisición en virtud de título (artículo 537), comprendiendo dentro de dicho concepto la convención inter vivos como la disposición mortis causa.

V. LAS PRESUNCIONES A FAVOR DE LA MEDIANERÍA

Sólo cuando no exista título entrarán en juego las presunciones "iuris tantum", que en el artículo 572 se establecen en favor de la existencia de medianería (paredes divisorias de edificios contiguos, en jardines o corrales, cercas, vallados y setos públicos en fincas rústicas).

A tal efecto, el artículo 572 Código Civil dispone "Se presume la servidumbre de medianería mientras no haya un título, o signo exterior, o prueba en contrario:

  • 1.º En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación.
  • 2.º En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo.
  • 3.º En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos".

Y de igual modo, el artículo 574 párrafo primero al disponer "Las zanjas o acequias abiertas entre las heredades se presumen también medianeras, si no hay título o signo que demuestre lo contrario".

Los citados preceptos encierran una presunción de naturaleza legal que, conforme al artículo 385.1 Ley de Enjuiciamiento Civil, dispensan de prueba a los favorecidos por ella; ahora bien, como tal, susceptible de ser desvirtuada mediante prueba en contrario (artículo 385.3). Es más, el propio Código Civil señala que el carácter medianero del elemento común de división prevalecerá, salvo que otra cosa resulte en virtud de título, signo exterior o prueba en contrario.

Las presunciones favorecidas se destruyen o por existencia de título (así por negocio jurídico documentado que pruebe la titularidad exclusiva del elemento divisorio) o porque aparece un signo exterior (así ventana abierta en la pared, alguna de las hipótesis del artículo 573 Código Civil) o cualquier otro tipo de prueba adversa a la medianería, que no sea título.

De este modo, el Tribunal Supremo, en Sentencia de fecha 25 de Marzo de 2.003 (con cita de la Sentencia del mismo Tribunal de fecha 21 de Noviembre de 1.985) señaló que la presunción legal de medianería en las instalaciones divisorias de los predios deja de operar cuando se prueba que el elemento de separación pertenece en dominio privativo a uno de los titulares de las fincas colindantes por haber sido levantado íntegramente dentro de su terreno, con lo cual será evidente que la línea de su fundo alcanza el paramento exterior del muro o pared excluyendo toda idea de la comunidad de utilización en que, según la Jurisprudencia sentada por las Sentencias de 15 de Junio de 1.961, 2 de Febrero de 1.962 y 5 de Junio de 1.982, se traduce la medianería.

Por último, la Audiencia Provincial Ciudad Real, Sección 2ª, Sentencia de 28 Junio 2005 señala "Los artículos 572, 573 y 574 C. Civil, contienen una serie de hipótesis favorables o contrarias a la medianería como consecuencia de la necesidad de regular aquellas situaciones de hecho en las que no es posible aportar un título constitutivo de la medianería o que ayude a demostrar la propiedad exclusiva de la pared, vallado, cerca, seto vivo o zanja entre predios contiguos. En cualquier caso se trata de presunciones "iuris tantum" que dispensan de prueba a los favorecidos por ellas y que pueden ser destruidas por prueba en sentido contrario (artículo 385 Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000); de suerte que las presunciones favorables a la situación de comunidad especial que la medianería comporta pueden ser enervadas por medio de título (negocio jurídico documentado que acredite la titularidad, exclusiva del elemento divisorio), por la existencia de algún signo exterior contrario a la medianería (ventana o hueco abierto en la pared o alguna otra de las hipótesis contempladas en el artículo 573 Código Civil) o por cualquier otro tipo de prueba adversa a la medianería que no sea el título (consideraciones extraídas de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Soria de fecha 22 junio 2002)".

A su vez, el artículo 593 del Código Civil, si bien ubicado impropiamente en la Sección 7.ª, referente a "las distancias y obras intermedias para ciertas construcciones y plantaciones", recoge una presunción de medianería al establecer "Los árboles existentes en un seto vivo medianero se presumen también medianeros y cualquiera de los dueños tiene derecho a exigir su derribo. Exceptuándose los árboles que sirven de mojones, los cuales no podrán arrancarse sino de común acuerdo entre los colindantes".

Este precepto contiene una presunción de medianería coherente con la circunstancia de si el seto vivo es medianero, deberá reputarse también como tal el árbol existente en el mismo; para recoger, acto seguido, la facultad de exigir su derribo, y, por último, una excepción al mismo para el concreto supuesto de que el árbol sirva como mojón delimitador de heredades (Seoane Spiegelberg, José Luis).

VI. SIGNOS EXTERIORES CONTRARIOS A LA MEDIANERÍA

En el artículo 573 se establecen los signos exteriores contrarios a la existencia de servidumbre de medianería, al establecer "Se entiende que hay signo exterior, contrario a la servidumbre de medianería:

  • 1.º Cuando en las paredes divisorias de los edificios haya ventanas o huecos abiertos.
  • 2.º Cuando la pared divisoria esté por un lado recta y a plomo en todo su paramento, y por el otro presente lo mismo en su parte superior, teniendo en la inferior relex o retallos.
  • 3.º Cuando resulte construida toda la pared sobre el terreno de una de las fincas, y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas.
  • 4.º Cuando sufra las cargas de carreras, pisos y armaduras de una de las fincas, y no de la contigua.
  • 5.º Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y heredades esté construida de modo que la albardilla vierta hacia una de las propiedades.
  • 6.º Cuando la pared divisoria, construida de mampostería, presente piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salgan fuera de la superficie sólo por un lado y no por el otro.
  • 7.º Cuando las heredades contiguas a otras defendidas por vallados o setos vivos no se hallen cerradas.

En todos estos casos la propiedad de las paredes, vallados o setos se entenderá que pertenece exclusivamente al dueño de la finca o heredad que tenga a su favor la presunción fundada en cualquiera de los signos indicados".

Los signos contrarios a la existencia de la medianería contienen unas presunciones de naturaleza "iuris tantum" y, por consiguiente, susceptible de ser desvirtuada mediante prueba en contrario (artículo 385.3 Ley de Enjuiciamiento Civil). Esto es, la concurrencia de tales indicios de privacidad del elemento de separación no significa que a través de otros medios de prueba pueda acreditarse su carácter medianero.

No se trata de "numerus clausus", sino que, como entiende la doctrina, así Lacruz, tal elenco de signos exteriores contrarios a la existencia de la medianería debe considerarse "ad exemplum", ya que con el progreso de la arquitectura y la agricultura pueden aparecer otras variables, según la naturaleza del cerramiento y prácticas de las diversas comarcas.

VII. CONTENIDO

En cuanto al contenido de la servidumbre de medianería, se han de distinguir las facultades y deberes de los medianeros:

1. Facultades

Cada uno de ellos tendrá derecho a usar de ella en proporción al derecho que cada uno tenga; podrá, por lo tanto, edificar apoyando su obra en la pared medianera, o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común y respectivo de los demás medianeros. Para usar el medianero de este derecho ha de obtener previamente el consentimiento de los demás interesados en la medianería; y, si no lo obtuviere, se fijarán por peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique a los derechos de aquéllos (artículo 579).

Todo propietario puede alzar la pared medianera, haciéndolo a sus expensas e indemnizando los perjuicios que se ocasionen con la obra, aunque sean temporales. Serán igualmente de su cuenta los gastos de conservación de la pared, en lo que ésta se haya levantado o profundizado sus cimientos respecto de cómo estaba antes; y además la indemnización de los mayores gastos que haya que hacer para la conservación de la pared medianera por razón de la mayor altura o profundidad que se le haya dado. Si la pared medianera no pudiese resistir la mayor elevación, el propietario que quiera levantarla tendrá obligación de reconstruirla a su costa; y, si para ello fuere necesario darle mayor espesor, deberá darlo de su propio suelo (artículo 577).

Podrá adquirir los derechos de medianería, aunque no haya contribuido a los gastos (elevación, profundidad o espesor de la pared) pagando lo que le hubiera correspondido y la mitad del valor del terreno sobre el que se le hubiese dado mayor espesor (artículo 578).

2. Deberes de los medianeros

La reparación y construcción de las paredes medianeras y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas y acequias, también medianeros, se costeará por todos los dueños de las fincas que tengan a su favor la medianería, en proporción al derecho de cada uno. Sin embargo, todo propietario puede dispensarse de contribuir a esta carga renunciando a la medianería, salvo el caso en que la pared medianera sostenga un edificio suyo (artículo 575). Aunque, en este último supuesto, también podrá renunciarse a la medianería, por cuanto el artículo 576 dispone "Si el propietario de un edificio que se apoya en una pared medianera quisiera derribarlo, podrá igualmente renunciar a la medianería, pero serán de su cuenta todas las reparaciones y obras necesarias para evitar, por aquella vez solamente, los daños que el derribo pueda ocasionar a la pared medianera".

Ningún medianero podrá sin el consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno (artículo 580 con relación al artículo 579).

VIII. EXTINCIÓN DE LA SERVIDUMBRE DE MEDIANERÍA

En cuanto a la extinción, el Código Civil sólo prevé la renuncia, por cuanto como hemos visto, el artículo 575 permite la renuncia de un medianero a su parte, con exención de su obligación de contribuir a los gastos, salvo que se trate de una pared medianera que sostenga al edificio, y si lo derribare, como permite el artículo 576, también podrá renunciar a la medianería, pero deberá de pagar las reparaciones y obras que fueren necesarias para evitar los daños que el derribo pueda ocasionar a la pared medianera.

Ahora bien, se trata de dos tipos de renuncia distintos, que sólo tienen en común el efecto extintivo, al respecto Sentencia Tribunal Supremo 20 julio 1990 "Todo ello sin olvidar que la facultad de renunciar a la medianería que se contempla en nuestro Código Civil da lugar a dos tipos distintos que sólo tienen en común el efecto extintivo: el artículo 575, párrafo 2.º, contempla una «renuncia liberatoria» para dispensarse de contribuir a los gastos de construcción y mantenimiento de la pared, seto, zanja o vallado; y la del alegado artículo 576, que es una renuncia por dejar de convenirle a uno de los propietarios de la pared medianera, porque «quiere derribar su edificio», en cuyo caso debe cargar con todas las reparaciones y obras necesarias para evitar los daños que el derribo pueda ocasionar a la pared medianera, sin que quepa excluir los derivados de no haber reparado a su tiempo y debidamente la pared medianera que por definición colinda y sirve de soporte a otra propiedad y cuyo derribo puede afectar, ya sea a la pared medianera en aquél se apoya (artículo 576 Código Civil) ya al edificio colindante por extensión o consecuencia de aquella falta de previsión o cuidados (artículo 1902 Código Civil), en cuyo caso hay que conectar el supuesto de que se trata con el más genérico artículo 1902 Código Civil, el cual, con acción constreñida en el tiempo a un solo año, no impide una cierta compatibilidad sustantiva por absorción con el más específico artículo 576 Código Civil, que es la acción y derecho actuados con carácter primordial en el presente procedimiento según resulta del suplico de la demanda".

Subir