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Rentas en especie (Arrendamientos Inm...

Rentas en especie (Arrendamientos Inmobiliarios)

En el contrato de arrendamiento el precio no tiene pòr qué consistir en dinero o signo que lo represente, sino que puede ser también en especie, total o parcialmente, bien sea una cantidad fijada, en cosas o frutos, de la misma cosa arrendada o de otra distinta, bien sea, incluso, la cesión del goce, disfrute o uso de otra cosa.

Arrendamientos y propiedad horizontal

¿Se pueden aplicar en un contrato de arrendamiento de un inmueble?

Establece el artículo 1.543 del Código Civil que: “En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por un tiempo determinado y precio cierto”. Por tanto, uno de los elementos esenciales del contrato de arrendamiento -en este caso, objetivo- es el precio que, de acuerdo con el mandato contenido en el citado precepto, debe ser cierto, lo que quiere decir, no sólo real -ya que en otro caso nos encontraríamos con un préstamo gratuito o mutuo-, sino también determinado o determinable, sin que quede a la libre voluntad de una de las partes.

En este sentido dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de abril de 1962 que para que el precio se tenga por cierto bastará que lo sea con referencia a otra cosa cierta, es decir, cuando sea determinable.

A diferencia de lo que sucede en el caso del contrato de compraventa, en el que el precio debe consistir en dinero o signo que lo represente, porque de lo contrario nos encontraríamos en el caso de la permuta, en el contrato de arrendamiento el precio puede ser también en especie, total o parcialmente, bien sea una cantidad fijada, en cosas o frutos, de la misma cosa arrendada o de otra distinta, bien sea, incluso, la cesión del goce, disfrute o uso de otra cosa, por lo que es admisible el arrendamiento mutuo, en el que la contraprestación al arrendamiento de una cosa es el arrendamiento de otra. Sin embargo, una antigua Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 1914 consideraba excluidas del precio del arrendamiento las prestaciones recíprocas concertadas entre el arrendador y el arrendatario si no se convino que, una vez liquidadas, formaran parte del precio.

Dentro de los caracteres del contrato de arrendamiento incide la cuestión de la determinación de la renta en su carácter de contrato claramente oneroso, ya que la cesión del uso de la cosa que opera el arrendador a favor del arrendatario tiene lugar en contemplación de una contraprestación o precio, cuya inexistencia desnaturaliza el contrato, convirtiéndolo en comodato, y otro tanto cabe señalar respecto del carácter conmutativo del contrato de arrendamiento, dado que la perspectiva de una ventaja patrimonial ofrecida por cada uno de los contratantes al otro no permite su conceptuación como contrato aleatorio, lo que no impide que el alea pueda excepcionalmente aparecer en los supuestos en los que la renta se establece en función del rendimiento de la cosa arrendada y, finalmente, y de manera usual, la contraprestación por el uso de la cosa se pacta en función del tiempo de duración del arrendamiento, si bien, esto no es esencial, pues puede también pactarse el precio o renta, al menos parcialmente, en función de algún otro parámetro distinto, como el del provecho obtenido de la cosa arrendada.

Si bien la libertad de pacto en materia de renta rige en la legislación especial tanto de arrendamientos rústicos como de arrendamientos urbanos, con lo que no se presenta obstáculo para el pacto del pago de la renta en especie, en su totalidad o en parte, con las salvedades en materia de prueba al tratarse de supuestos excepcionales, en principio y con las excepciones propias establecidas en la legislación especial, se debe entender que aquélla es aplicable únicamente a los contratos de arrendamiento típicos y puros, con exclusión de los complejos, entendiendo por tales aquéllos en los que, además de prestaciones típicas del contrato de arrendamiento, acuerdan las partes otras prestaciones principales que han de cohonestarse con ellas, produciéndose una mutación importante en su contenido o régimen. La principal consecuencia del carácter complejo de un contrato de arrendamiento es la inaplicabilidad de la legislación arrendaticia especial, y así lo proclamaba la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de mayo de 1950, al decir que si el contrato no es de arrendamiento simple y ordinario, sino que aparece investido de una complejidad de estipulaciones distintas a las propias de aquél, no queda comprendido en la legislación especial y se regula por las normas del Derecho Común.

Aunque el artículo 1.543 del Código Civil no exija que en el arrendamiento la renta sea dinero, la existencia de una renta en especie en un contrato de arrendamiento es ya de por si inusual y excepcional, por lo que es obligado exigir una prueba clara y precisa sobre la existencia de tal pacto sobre la renta y sobre sus concretas características, con detalle bastante sobre la prestación constitutiva de la renta hasta el punto de hacer posible su determinación y cuantificación económica. En este sentido resulta espinosa la cuestión de si era posible en el ámbito de los arrendamientos urbanos una renta en especie en arrendamientos sometidos a la Ley de 1964, cuyas prescripciones sobre la renta y sus aumentos sería de muy difícil cumplimiento, lo que no ha sido resuelto en la jurisprudencia de modo pacífico, y lo mismo cabe apreciar, pese a la libertad de pacto en torno a la renta en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, respecto a los arrendamientos subsistentes de aquella legislación y su régimen de actualización.

En este sentido la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, en su exposición de motivos, indica que el régimen de rentas se construye en torno al principio de la libertad de pactos entre las partes para la determinación de la renta inicial tanto para los contratos nuevos como para aquellos que se mantengan con arrendatarios ya establecidos. Esto asegurará, cuando ello sea preciso, que las rentas de los contratos permitan reflejar la realidad del mercado, si esta realidad no hubiera podido trasladarse a la renta por la vía de las actualizaciones previstas. Ello puede ser así, dado que la norma establece un mecanismo de actualización de rentas vinculado a las variaciones porcentuales que pueda experimentar en un período anual el Índice de Precios al Consumo. En idéntico sentido de libertad de pactos se regula el establecimiento de la renta en materia de arrendamientos rústicos, regulándose no obstante en el artículo 13.1 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de arrendamientos rústicos (LAR 2003), en cuanto a la fijación de la renta que: "La renta se fijará en dinero y será la que libremente estipulen las partes. No obstante, si la fijaran en especie o parte en dinero y parte en especie, llevarán a cabo su conversión a dinero" con lo que en este caso existe clara viabilidad a la existencia de rentas en especie, como venía existiendo en la anterior Ley de 1980.

Efectivamente, el artículo 31 de la anterior Ley de Arrendamientos Rústicos establecía que la renta se fijaría en dinero (apartado 1º), pero en su apartado 2º permitía la fijación en especie al establecer: “si, no obstante, la fijaren en especie, el contrato será válido, pero cualquiera de las partes podrá exigir la conversión de la renta en dinero, conforme a los criterios establecidos en el artículo 38”, precepto que regulaba el sistema de actualización de la renta y que, respecto al supuesto del artículo 31.2 prevía que: “no habrá lugar, salvo pacto escrito en contrario, a la actualización de la renta, sin perjuicio de la revisión que en su caso fuera procedente”. Basta, por lo tanto, comparar ambos artículos para deducir que si el arrendador desea la conversión de la renta en dinero, previamente debe pedirlo por escrito de forma expresa y sin ambigüedades.

¿Se podrían pactar en un contrato de aparcería?

Un caso paradigmático de rentas en especie se encuentra en el contrato de aparcería, que es aquel por el que el titular de una finca o de una explotación cede durante un tiempo determinado su uso y disfrute o el de alguno de sus aprovechamientos, así como los elementos de la explotación, ganado maquinaria o capital circulante, de tal manera que el cesionario aparcero y el titular se reparten los productos por partes alícuotas en proporción a sus respectivas aportaciones.

El Código Civil sólo se refiere a la aparcería en el artículo 1579 CC al establecer "el arrendamiento por aparcería de tierras de labor, ganados de cría o establecimientos fabriles e industriales, se regirá por las disposiciones relativas al contrato de sociedad y por las estipulaciones de las partes y, en su defecto, por la costumbre de la tierra". Ahora bien, si la aparcería tiene por objeto una finca rústica, el derecho común queda desplazado por la legislación especial de la Ley de Arrendamientos Rústicos. Esta Ley le dedica el capítulo IX con la rúbrica "De las aparcerías" (artículos 28 a 32 LAR 2003). En el artículo 28.1 LAR 2003 define la misma al establecer "por el contrato de aparcería, el titular de una finca o de una explotación cede temporalmente su uso y disfrute o el de alguno de sus aprovechamientos, así como el de los elementos de la explotación, ganado, maquinaria o capital circulante, conviniendo con el cesionario aparcero en repartirse los productos por partes alícuotas en proporción a sus respectivas aportaciones."

En el arrendamiento parciario se cede la tierra a cambio de una participación de los productos que se obtengan. Es una relación en la que subyace la confianza, y en la que el arrendatario ha de comunicar al arrendador el producto que obtiene, debiendo aportar justificantes de control de peso y de la venta de la cosecha obtenida, sin previo requerimiento, pues en otro caso, el arrendador no puede conocer la renta que ha de percibir. Si la parte arrendataria no cumple estas obligaciones, el contrato quedaría al arbitrio de la parte arrendataria, lo que no permite el artículo 1.256 del Código Civil. Como consecuencia de estas características, el artículo 101 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1.980 establecía como causa de resolución del contrato la deslealtad o fraude por parte del arrendatario en la valoración o en la entrega al arrendador de los frutos que corresponda.

¿En qué supuestos de arrendamientos complejos es aplicable?

Particular interés ofrecen los supuestos de arrendamientos complejos en los que una de las modalidades de contraprestación es la realización por el arrendatario de obras y construcciones que luego quedan en poder del arrendador, adoptando las formas del arrendamiento ad aedificandum. La doctrina jurisprudencial ha declarado en torno a ellos que si el arrendatario se obliga a construir en el terreno objeto del contrato un verdadero edificio, cuya propiedad pasará al otro estipulante a la expiración del término convenido, demuestra con toda claridad que el precio del arrendamiento se integra, no sólo por el que específicamente se hubiere pactado, sino esencialmente por el valor de tales obras, constituyendo el factor económico decisivo de la relación contractual y la causa determinante que condujo a la celebración del contrato, así como que dicho negocio jurídico debe ser calificado como de naturaleza atípica y compleja, y, por tanto, excluido del régimen especial de la legislación arrendaticia y sometido a las normas de índole civil y procesal del Derecho Común (Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de marzo y 14 de octubre de 1969 o de 10 de octubre de 1970).

Por tanto, dentro de los supuestos excepcionales de contratos de arrendamiento en los que se contempla el pago de la renta en especie, total o parcialmente, se encuentran los arrendamientos denominados por la doctrina “ad meliorandum” o “ad aedificandum”, es decir, aquellos en los que la renta no viene caracterizada (cuando menos, no en su totalidad) por un precio cierto en dinero, sino por la obligación del arrendatario de mejorar la finca arrendada, ya sea reparándola o realizando edificaciones que al expirar el arriendo quedarían en propiedad del dueño (Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de abril de 1984 y 10 de junio de 1986, entre otras).

En el contrato de arrendamiento de los llamados ad meliorandum, el arrendatario asume la obligación de realizar ciertas mejoras que constituyen parte principal de la prestación, y que en cuanto modalidad del arrendamiento complejo y atípico está excluido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. El pago de la renta en los contratos ad meliorandum desaparece como nota definitoria de los mismos, y es criterio jurisprudencial el de que el precio del arrendamiento se integra no solo por el que específicamente se hubiera pactado, sino muy esencialmente por el valor de las obras que sustituyen total o parcialmente la renta; de donde se puede extraer que el compromiso de realizar obras la parte de la arrendataria, constituye una obligación asumida que justifica la exención de pago o la reducción del importe de la renta.

Pues bien, como se ha indicado tales arrendamientos, cuando menos en la práctica, exigen como requisito el que se constate (generalmente por escrito) el concreto contenido de dicha prestación de hacer, porque en caso contrario quedaría indeterminada la renta, lo que, por un lado, infringiría la obligación de la certeza del precio o merced del arrendamiento impuesta por el artículo 1543 del Código Civil, ya que, como es sabido, a esta cualidad se le aplican en general las reglas que rigen la certeza del precio en la compraventa, y, por otro, obligaría a tener por resuelto el contrato (caso de tenerse éste por real), conforme así lo dispone el artículo 1547 del Código Civil.

Debe en cualquier caso distinguirse el pacto inicial en materia de rentas en especie del que se está tratando en esos arrendamientos atípicos del problema de las mejoras y su posible indemnización una vez finalizado el arrendamiento. Con relación a las mejoras y los derechos derivados para el arrendatario la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de diciembre de 1991 declaró: “el nacimiento de un derecho resarcitorio por la realización de mejoras efectivas y autorizadas en un predio arrendado se halla sometido a la inexcusable conditio iuris de la extinción del pacto locativo, pues mientras el contrato está en vigor, las mejoras redundan de manera inmediata en beneficio del arrendatario, que obtiene el fruto de su esfuerzo, integrando una mera expectativa indemnizatoria, ya que pasando del momento presente al futuro, cuando la finca se reintegra al arrendador, dichas obras de mejora, si no se retiran, indudablemente favorecen y revalorizan el predio que ha sido receptor de las mismas” (vid también las Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de julio de 1987 y 9 de septiembre de 1991), lo cual presupone que finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a pedir una indemnización al arrendador por el aumento del valor de la finca arrendada por las mejoras realizadas, siempre que éstas se hayan efectuado con el consentimiento del arrendador (artículo 20.4 de la LAR 2003).

En caso, por lo tanto, que se determine la existencia de mejoras, el arrendatario tendría derecho al oportuno resarcimiento, pues como precisó la referida sentencia de 12 de diciembre de 1991 "para que las mejoras que se puedan efectuar en los predios arrendados, partiendo de unas actuaciones materiales constatadas, alcancen la categoría jurídica de mejoras indemnizables, la Ley establece unos requisitos a observar y cumplir, de manera precisa y detallada, en el supuesto de verificarlas el arrendatario, que en todo caso proceden si medió consentimiento del propietario". No obstante, antes de analizar la cuestión de si existió consentimiento o no, así como si procede indemnizar o no las mejoras, denegadas por la Sentencia apelada, conviene acudir a la regulación contenida en esta materia por la vigente Ley de Arrendamientos Rústicos, concretamente lo dispuesto en los artículos 17, 18, 19 y 20 LAR 2003 y siguientes. Conforme el artículo 17 LAR 2003"El arrendador y el arrendatario están obligados a permitir la realización de las obras, reparaciones o mejoras que deba o pueda realizar la otra parte contratante."

“Tales reparaciones o mejoras se realizarán en la época del año y en la forma que menos perturben, salvo las que no puedan diferirse”.

Por otra parte los artículos siguientes se refieren a las mejoras que incumben al arrendador y al arrendatario respectivamente; “El arrendador, sin derecho a elevar por ello la renta, realizará todas las obras y reparaciones necesarias con el fin de conservar la finca en estado de servir para el aprovechamiento o explotación a que fue destinada al concertar el contrato (artículo 18.1 LAR 2003); “Incumben también al arrendador las obras, mejoras o inversiones que, por disposición legal o por resolución judicial o administrativa firmes o por acuerdo firme de la comunidad de regantes sobre la modernización de regadíos para el cambio de sistema de riego, hayan de realizarse sobre la finca arrendada” (artículo 19.1 LAR 2003); “corresponde al arrendatario efectuar las reparaciones, mejoras e inversiones que sean propias del empresario agrario en el desempeño normal de su actividad y las que le vengan impuestas por disposición legal o por resolución judicial o administrativa firmes, o por acuerdo firme de la comunidad de regantes relativo a la mejora del regadío que sea también propia del empresario agrario en el desempeño normal de su actividad, sin que por ello tenga derecho a disminución de la renta, ni a la prórroga del arriendo, salvo que por acuerdo de las partes o de las propias disposiciones legales o resoluciones judiciales o administrativas, resultase otra cosa” (artículo 20.1 LAR 2003), estableciendo, a su vez, el artículo 20.3 LAR 2003 una presunción iuris tantum a favor del arrendatario, según la cual “las mejoras hechas durante el arrendamiento se presume que han sido efectuadas a cargo del arrendatario”.

En cuanto a las clases de mejoras, la ley distingue entre mejoras útiles y voluntarias, reguladas en el artículo 21 LAR 2003, que dispone lo siguiente: “Por lo que se refiere a las mejoras útiles y voluntarias, de cualquier naturaleza que sean, realizadas por el arrendatario en las fincas arrendadas, se estará, en primer término, a lo que hayan acordado las partes al celebrar el contrato o en cualquier otro momento y, en defecto de pacto, se aplicará el régimen establecido por el Código Civil para el poseedor de buena fe.

Asimismo, y previa notificación al arrendador, el arrendatario podrá realizar obras de accesibilidad en el interior de los edificios de la finca que le sirvan de vivienda, siempre que no provoquen una disminución de la estabilidad o seguridad del edificio y sean necesarias para que puedan ser utilizados de forma adecuada y acorde con la discapacidad o la edad superior a 70 años, tanto del arrendatario como de su cónyuge, de la persona que conviva con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad con independencia de su orientación sexual, de sus familiares hasta el cuarto grado de consaguinidad que conviva con alguno de ellos de forma permanente y de aquellas personas que trabajen, o presten servicios altruistas o voluntarios para cualquiera de las anteriores en la vivienda enclavada en la finca rústica. Al término del contrato, el arrendatario estará obligado a reponer la vivienda a su estado anterior, si así se lo exigiera el arrendador”.

Precisamente cuando se extingue el contrato de arrendamiento, el artículo 20 LAR 2003 confiere al arrendatario “el derecho a pedir una indemnización al arrendador por el aumento del valor de la finca arrendada por las mejoras realizadas, siempre que éstas se hayan efectuado con el consentimiento del arrendador”.

¿Qué sucede en otros supuestos?

Otros supuestos en los que puede hablarse de rentas en especie vienen constituidos por la ocupación de viviendas por razón laboral o de servicios, excluidos también de la normativa arrendaticia especial, el uso de las viviendas y locales que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios tuvieren asignados por razón del cargo que desempeñen o del servicio que prestan. Deben concurrir dos clases de elementos o requisitos: uno, de carácter personal, consistente en que las personas que hagan uso de las viviendas o locales sean las enumeradas en el artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y otro, de carácter objetivo, que impone la necesidad de que el uso venga atribuido por razón del cargo desempeñado o de los servicios que presten al arrendador los que disfrutan del inmueble.

En cuanto al elemento personal, si bien la enumeración legal no puede considerarse numerus clausus, es suficientemente comprensiva de la mayor parte de los servicios que puede prestar una persona a otra, pues, juntamente con profesiones u oficios puntuales, a los que suele acompañar la atribución de una vivienda o local, hay otros de carácter genérico, que cubren toda clase de servicios. Así la Ley de Arrendamientos Urbanos habla de porteros, término por el que debe entenderse las personas que tienen por misión la vigilancia y cuidado de las puertas, escaleras, elementos exteriores y otros comunes de las edificaciones, así como de guardas, a quienes se atribuye el cuidado y vigilancia de las fincas en general, tanto rústicas como urbanas, y, con criterio de mayor generalidad de servicios se refiere también la ley a los asalariados y empleados, a quienes atribuye la realización de toda clase de funciones, con predominio de las manuales, en el primer caso, e intelectuales, en el segundo, por cuenta de una tercera persona, así como los funcionarios los prestan a entidades u organismos estatales.

Con relación al elemento objetivo conviene precisar la exigencia legal de que el uso de las personas recogidas en el precepto hagan de las viviendas y locales lo sea por tenerlos asignados por razón del cargo que desempeñen o el servicio que prestan, lo que permite excluir y por tanto sujetar a la legislación especial arrendaticia los casos en los que la cesión de la vivienda o local no fuese debido a la relación de servicios existente entre arrendador y arrendatario, sino imputable a una relación jurídica arrendaticia, independiente de la del arrendamiento de servicios y coincidente con ésta en las personas contratantes.

Existen multiplicidad de supuestos que pueden plantearse, en cuanto a la utilización por el servidor del inmueble para la prestación de sus servicios, y la asignación de un uso en calidad de contraprestación total o parcial de los servicios prestados y así, la utilización por el servidor de un local propiedad del arrendador de servicios, con la finalidad única de hacer posible la prestación de los mismos, que es el supuesto de quien ocupa un local, bien sea de vivienda o de oficina, como sede donde se prestan los servicios o se realizan los trabajos contratados, tratándose de un contrato complejo si se tiene en cuenta que el uso del inmueble por el servidor no lo es en virtud de un contrato de arrendamiento del inmueble sino, por el contrario, como consecuencia de un arrendamiento de servicios, y precisamente como forma obligada de cumplimiento del mismo.

Por otra parte se encuentra el supuesto de ocupación por el prestatario de servicios de locales o viviendas, no con la finalidad de prestación de servicios, sino en concepto de contraprestación total o parcial de los mismos, persistiendo el carácter complejo del contrato ya que la cesión de uso lo es, sino como medio para la prestación de los servicios, si, al menos como contraprestación de ellos, lo que desvirtúa su conceptuación como arrendamiento urbano, y finalmente ha de mencionarse el supuesto de ocupación de locales o viviendas propiedad del arrendador de servicios por parte del prestatario en concepto de arrendamiento concertado en atención a los servicios o cargo desempeñado, supuesto límite en el que la ocupación no tiene lugar, como en los anteriores, en concepto de medio para la prestación de servicios, ni de remuneración de los mismos, sino como arrendamiento de finca urbana pero no del todo independiente de la prestación de servicios sino con relación al cargo u oficio desempeñado, no permitiendo la dicción legal la distinción entre los casos en que se abone o no renta o merced como consecuencia de la existencia de contrato de arrendamiento.

Por último, señalar que con motivo de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, se ha añadido una nueva letra e) al artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que excluye del ámbito de aplicación de la Ley “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”.

Recuerde que...

  • Se consideran excluidas del precio del arrendamiento las prestaciones recíprocas concertadas entre el arrendador y el arrendatario si no se convino que, una vez liquidadas, formaran parte del precio.
  • En el arrendamiento parciario se cede la tierra a cambio de una participación de los productos que se obtengan.
  • Si el arrendatario se obliga a construir en el terreno objeto del contrato un verdadero edificio, cuya propiedad pasará al otro estipulante a la expiración del término convenido, el precio del arrendamiento se integra, no sólo por el que específicamente se hubiere pactado, sino esencialmente por el valor de tales obras.
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